Art. 2051 c.c. e danni da infiltrazioni: responsabilità del condominio e nesso causale
14 Maggio 2026
Massima In tema di responsabilità da cose in custodia ex art. 2051 c.c., il danneggiato deve provare il danno ed il nesso causale con la cosa danneggiata, in quanto grava sul custode l’onere di dimostrare il caso fortuito. La condotta del danneggiato, anche se integra abuso edilizio, rileva ai sensi dell’art. 1227 c.c. ma solo se dotata di efficacia causale esclusiva o concorrente nella produzione del danno; viceversa, permane la responsabilità del custode per i danni da infiltrazioni. Il caso L’attore, proprietario di un appartamento sito al piano rialzato, conveniva in giudizio il Condominio a causa di infiltrazioni di acqua piovana. Egli assumeva che tali infiltrazioni fossero riconducibili ai lavori di manutenzione straordinaria eseguiti sulle facciate e sul terrazzo, affidati a un’impresa appaltatrice. L’attore esponeva di aver preventivamente denunciato i danni mediante comunicazioni formali, con lettere di raccomandata AR, e di aver esperito un tentativo di mediazione, conclusosi con esito negativo. Sulla base di tali premesse, chiedeva, pertanto, l’accertamento della responsabilità del convenuto nella causazione dei danni lamentati, la condanna all’eliminazione delle cause di infiltrazione ed il risarcimento del danno quantificato di € 2.000,00, oltre le spese di lite. Il convenuto si costituiva in giudizio, eccependo in via preliminare il difetto di legittimazione passiva e, nel merito, contestando integralmente la fondatezza della domanda. Più nel dettaglio, deduceva che i danni lamentati dall’attore fossero antecedenti all’esecuzione dei lavori e comunque, riconducibili anche al carattere abusivo dei locali interessati. Chiedeva, inoltre, di essere autorizzato alla chiamata in causa dell’impresa esecutrice dei lavori, con la quale era stato stipulato apposito contratto di appalto. L’impresa, benché ritualmente citata, non si costituiva in giudizio e ne veniva dichiarata la contumacia. La causa veniva istruita mediante consulenza tecnica d’ufficio per la stima e, all’esito, trattenuta in decisione. La questione Il condominio è responsabile dei danni causati dalle infiltrazioni oppure tali danni sono imputabili a cause diverse, quali la preesistenza o l’operato dell’appaltatore? Le soluzioni giuridiche Il Tribunale, relativamente all’eccezione preliminare sollevata dal convenuto Condominio, in ordine al difetto di legittimazione passiva osservava che la questione non si atteneva al rito della controversia ma integrava un’eccezione preliminare di merito, in quanto non investiva la mancata allegazione della titolarità passiva pretesa, bensì la fondatezza delle deduzioni attoree. Ne conseguiva che non veniva in rilievo il profilo di legittimazione processuale, c.d. legitimatio ad causam, ma la titolarità passiva del rapporto sostanziale dedotto in giudizio, la quale costituiva elemento costitutivo della domanda e atteneva al merito della decisione. Sul punto, il Tribunale di Foggia ha richiamato la giurisprudenza di legittimità che aveva chiarito che la titolarità della posizione soggettiva, attiva o passiva, vantata in giudizio integrava un elemento costitutivo della domanda, sicché doveva essa essere allegata e provata dall’attore, salvo il riconoscimento o comportamenti processuali incompatibili con il convenuto (Cass. civ., sez. un., 16 febbraio 2023, n. 2951; Cass. civ., sez. un., 15 settembre 2008, n. 23670). Tali contestazioni, relative alla titolarità del rapporto controverso avevano natura di mere difese e potevano essere proposte in ogni stato e grado del giudizio, senza che la contumacia o la tardività della costituzione del convenuto assumessero valore di non contestazione, restando ferme le ordinarie preclusioni istruttorie in ordine ai fatti impeditivi, modificativi o estintivi. Sul punto, le Sezioni Unite (Cass. civ., sez. un., 16 febbraio 2023, n. 2951) avevano precisato che la carenza di titolarità, attiva o passiva, del rapporto controverso sarebbe rilevabile d’ufficio dal giudice, ove risultante dagli atti di causa, con conseguente autonomia della relativa questione rispetto al piano strettamente processuale della legittimazione. Orbene, rimane ferma la distinzione tra legittimazione passiva e la titolarità del rapporto sostanziale. La prima si riferisce alla coincidenza soggettiva tra il convenuto ed il soggetto indicato come obbligato nella domanda; la seconda, invece, attiene al merito della controversia. Ebbene, il Tribunale conveniva che la questione sollevata dal Condominio non poteva essere qualificata in termini di rito, ma scrutinata in sede di merito, per l’accertamento della titolarità effettiva del rapporto che era stato dedotto. Il Tribunale ha ritenuto la domanda fondata e meritevole di accoglimento. Nella fattispecie in esame, si è rilevato che il Condominio convenuto avesse stipulato nel 2015 un contratto di appalto avente ad oggetto lavori di manutenzione straordinaria delle facciate dell’edificio e del terrazzo, affidando gli stessi all’impresa esecutrice. Invero, è noto come l’autonomia dell’appaltatore nell’esecuzione dei lavori, quale soggetto incaricato dell’esecuzione dell’opera con l’organizzazione dei mezzi e con la gestione a proprio rischio, comporta la sua responsabilità per i danni arrecati a terzi nell’esecuzione dei lavori. Sul punto, secondo la giurisprudenza della Corte di Cassazione, “residua la responsabilità ex art. 2043 c.c. del committente, ove si configuri una sua culpa in eligendo, per non aver adottato le opportune cautele nella scelta dell’appaltatore, ovvero nell’ipotesi in cui l’appaltatore sia stato nudus minister, ossia un mero esecutore degli ordini impartiti dal committente” (così Cass. civ., sez. III, 1° giugno 2006, n. 13131). Il risultato è che, nel caso in cui il committente si sia “ingerito nell’esecuzione dei lavori” con delle direttive dettagliate e che lo vincolano e lo privano di autonomia decisionale - che lo giustificherebbe per l’allocazione della responsabilità per danni cagionati a terzi in capo allo stesso - si giustifica altresì la responsabilità extracontrattuale del committente ex art. 2043 c.c. (Cass. civ., sez. III, 20 settembre 2011 n. 19132; Cass. civ., sez. III, 29 marzo 2007, n. 7755; Cass. civ., sez. III, 12 luglio 2006, n. 15782; Cass. civ., sez. III, 20 aprile 2004, n. 7499). Detto ciò, nella fattispecie in esame, il contratto di appalto, all’art. 7, prevedeva la responsabilità dell’appaltatore per i danni arrecati a terzi, compresi i condomini, in occasione o in dipendenza dell’esecuzione dei lavori, mentre, l’art. 6 imponeva l’esecuzione delle opere secondo le indicazioni del direttore dei lavori; all’art. 9 si riconosceva, invece, espressamente al committente il diritto di controllo sullo svolgimento e sullo stato di avanzamento dei lavori. Il contratto prevedeva anche che in capo al Condominio vi fosse un potere di vigilanza e controllo sull’esecuzione delle opere, idoneo ad integrare una posizione di garanzia in relazione all’intervento manutentivo. Ne consegue, dunque, che non poteva ritenersi sussistente un totale spossessamento del committente rispetto all’esecuzione dei lavori e quindi la non esclusione in radice della sua responsabilità concorrente. In ogni caso, il Tribunale di Foggia, ha rilevato la responsabilità ex art. 2051 c.c. in capo al Condominio, quale custode dei beni e servizi comuni. Richiamando, anche qui, la giurisprudenza della Corte di Cassazione, il Condominio è tenuto ad adottare tutte le cautele necessarie affinché le cose comuni non arrechino danni alle proprietà esclusive dei singoli condomini, rispondendo dei pregiudizi cagionati dalle stesse, anche ove riconducibili a difetti o interventi manutentivi. In particolare, da Cass. civ., sez. II, 12 luglio 2011, n. 15291, è stato chiarito che la responsabilità da cose in custodia presuppone un potere di controllo e vigilanza sulla res, con conseguente imputazione del danno in presenza del nesso causale tra cosa ed evento dannoso, salva la prova del caso fortuito quale fattore esterno, imprevedibile e inevitabile idoneo ad interrompere il nesso eziologico. Nel caso in esame, non risultava allegata né provata l’esistenza del fattore inidoneo all’integrazione del caso fortuito. Non emergeva nemmeno l’interruzione del nesso causale tra la cosa in custodia e i danni da infiltrazione lamentati dall’attore. Pertanto, ne consegue la responsabilità del condominio convenuto sia ex art. 2051 c.c. quale custode delle parti comuni), sia ex art. 2043 c.c. (in ragione del potere di controllo e di vigilanza sull’esecuzione dei lavori manutentivi). Il Tribunale ha proseguito l’iter argomentativo e si è soffermato sui presupposti della responsabilità da cose in custodia e, in particolare, sui limiti che deriverebbero dall’eventuale incidenza di fattori esterni. In tale prospettiva. ha richiamato l’orientamento giurisprudenziale (Cass. civ., sez. III, 20 luglio 2023, n. 21675; Cass. civ., sez. II, 28 giugno 2023 n. 18435; Cass. civ., sez. VI, 26 febbraio 2014, n. 4659), secondo cui anche la condotta del danneggiato o del terzo potrebbe integrare gli estremi del caso fortuito, allorchè presenti i caratteri dell’imprevedibilità ed inevitabilità e si configuri come fattore sopravvenuto anomalo dotato di efficacia causale assorbente. L’impostazione rigorosa dell’art. 2051 c.c. nella fattispecie in esame risulta moderata dall’art. 1227 c.c., in forza del quale un giudice può escludere o ridurre il risarcimento qualora il danneggiato avrebbe potuto evitare il danno con l’ordinaria diligenza o abbia concorso, con propria colpa, alla produzione dell’evento. Ne deriva che il carattere oggettivo della responsabilità non esclude la rilevanza del comportamento del creditore che è inidoneo ad incidere tanto sull’an quanto sul quantum. Orbene, per quanto riguarda l’onere probatorio, il danneggiato è tenuto a provare il danno e il nesso causale con la cosa in custodia, mentre sul convenuto grava la prova del caso fortuito, dovendo il danno essere conseguenza del dinamismo o della difettosità della cosa. Nel caso in esame, il danno lamentato dall’attore risultava provato; mentre rimaneva controverso il nesso causale con i lavori condominiali. Ebbene, pur essendo emerso un abuso edilizio (per l’ampiamento volumetrico privo di titolo), il Tribunale non ha ritenuto dimostrata l’incidenza del nesso causale sui fenomeni infiltrativi, né la desumibilità con certezza sulla documentazione prodotta. Pertanto, il Condominio convenuto, su cui incombeva l’onere probatorio, non ha fornito prove adeguate circa l’esistenza del caso fortuito idoneo a tenerlo indenne da responsabilità. Sul punto, assumeva rilievo la consulenza tecnica d’ufficio, non contestata e priva di vizi, dalla quale emergeva che i fenomeni infiltrativi erano riconducibili a lesioni e carenze nel sistema di impermeabilizzazione. Il giudice, richiamando anche qui l’orientamento della Suprema Corte di Cassazione, ha valorizzato le risultanze peritali quale valido ausilio decisionale (Cass. civ., sez. I, 21 novembre 2016, n. 23637). Tornando alla relazione del consulente tecnico, si accertava la sussistenza dei danni lamentati dall’attore, nonché la loro riconduzione causale alle porzioni comuni dell’edificio condominiale interessate dai lavori. Precisava anche che le porzioni interessate dalle infiltrazioni, risultavano correttamente impermeabilizzate, altrimenti sarebbero state anch’esse coinvolte e che, le osservazioni della parte convenuta introducevano profili estranei al thema decidendum, non oggetto di causa. Osservazioni Alla luce delle questioni giuridiche analizzate nel precedente paragrafo, il giudice ha ritenuto ragionevole ricondurre i fenomeni infiltrativi alla non corretta esecuzione dei lavori di manutenzione, con conseguente responsabilità solidale dei convenuti, non avendo gli stessi fornito la prova del caso fortuito volto ad interrompere il nesso causale. Nel complesso, la pronuncia appare coerente con i principi consolidati dalla giurisprudenza nel corso degli anni, ma conferma al contempo la difficoltà dell’elaborazione giurisprudenziale nel superare modelli ricostruttivi ancora ancorati agli schemi tradizionali di causalità e imputazione, non sempre pienamente adeguati alla complessità tecnica dei fenomeni dannosi oggetto del contenzioso condominiale. Dalla pronuncia, emerge una rigorosa impostazione in tema di responsabilità da infiltrazioni e, in particolare, il riparto dell’onere probatorio nell’àmbito dell’art. 2051 c.c. l giudice mosso dalla natura oggettiva di tale responsabilità, ne ha evidenziato i limiti, richiamando gli orientamenti giurisprudenziali secondo cui anche la condotta del danneggiato o del terzo può integrare il caso fortuito ove connotata da imprevedibilità e da efficacia causale assorbente. In tale contesto, è anche stato valorizzato l’art. 1227 c.c. quale criterio di “mitigazione del rigore” della responsabilità. Proprio sul piano della responsabilità del condominio, la compresenza dell’art. 2051 c.c. e dell’art. 2043 c.c. viene qui ricondotta ad un quadro unitario di responsabilità (sviluppo rapporto di custodia e attività dell’appaltatore). Il regime probatorio delineato dalla giurisprudenza, secondo cui il danneggiato è tenuto a provare il fatto dannoso e il nesso causale tra la cosa e l’evento lesivo, mentre incombe sul custode l’onere di dimostrare l’intervento del caso fortuito quale fattore interruttivo del nesso eziologico. Ciò riflette la scelta del legislatore di allocare il rischio della cosa a chi ne ha l’effettivo governo, indipendentemente dalla dimostrazione di una condotta colposa. A ben vedere, ciò che maggiormente ha colpito è l’impostazione adottata nella ricostruzione del nesso causale, risolta in termini “semplificati” attraverso il mancato assolvimento dello stesso. Ad avviso di chi scrive, tale approccio, seppur coerente con la struttura ex art. 2051 c.c., rischia di non valorizzare adeguatamente l’incidenza di fattori concorrenti e coincidenti. Ad esempio, la questione dell’abuso edilizio del danneggiato, pur essendo stata esaminata correttamente, avrebbe potuto essere indagata anche sotto il profilo del concorso causale, non solo in termini di interruzione del nesso eziologico. Ebbene, la decisione del Tribunale di Foggia si colloca all’interno di uno “schema operativo tradizionale” adeguato alle fattispecie concreta. In chiusura, può osservarsi come la decisione, coerentemente con i principi ex art. 2051 c.c., adotti un approccio lineare, risolvendo la questione causale attraverso la mancata prova del caso fortuito. Tale impostazione, da un lato, è conforme al riparto dell’onere probatorio, dall’altro, però sembrerebbe non valorizzare a pieno la possibile incidenza di fattori concorrenti al danno che (pur non essendo esclusivi) avrebbero potuto rilevare un’articolata valutazione del nesso eziologico. Riferimenti Bianca, Diritto civile. La responsabilità, 5, Milano, 1994, 712; Gallucci, Condominio, infiltrazioni e danni, Milano, 2017. |
