Ex alloggio del portiere: la Cassazione valorizza l’uso effettivo del locale

La controversia nasce dalla domanda proposta da un condomino che, dopo aver venduto il proprio appartamento, aveva espressamente riservato a sé la quota millesimale relativa alla portineria e all’ex alloggio del portiere. Secondo il ricorrente, tali locali avevano ormai perso la loro originaria funzione condominiale, essendo stati locati da anni a soggetti estranei al condominio in forza di una decisione assembleare condivisa dai partecipanti. Da qui la richiesta di scioglimento della comunione ordinaria o, in subordine, di un indennizzo nei confronti della nuova acquirente dell’appartamento.

Sia il Tribunale sia la Corte territoriale avevano respinto la domanda, ritenendo che l’ex alloggio del portiere conservasse natura condominiale e che la semplice modifica dell’uso del bene non fosse sufficiente a mutarne il regime giuridico. I giudici di merito avevano inoltre valorizzato il regolamento condominiale, considerato vincolante per tutti i condomini.

La Cassazione censura però tale impostazione, richiamando il consolidato orientamento secondo cui i beni indicati dall’art. 1117, n. 2, c.c. – tra cui i locali destinati alla portineria – non sono necessariamente comuni per natura, ma lo diventano in quanto concretamente destinati al servizio collettivo al momento della costituzione del condominio.

Diversamente dai beni indispensabili all’esistenza delle proprietà esclusive, i locali adibiti a portineria o alloggio del portiere sono infatti suscettibili di utilizzazioni autonome. Perché assumano natura condominiale occorre dunque una specifica destinazione funzionale al servizio comune, accertabile anche in fatto.

Secondo il Collegio, tale destinazione può successivamente venir meno non solo per effetto di una convenzione espressa, ma anche in conseguenza della pratica costante e dell’utilizzo concretamente voluto dai condomini. In questa prospettiva, la decisione assembleare di sopprimere il servizio di portierato e di concedere in locazione l’immobile può assumere rilievo decisivo ai fini della perdita della natura condominiale del bene.

La pronuncia riafferma così un principio di particolare interesse pratico: una volta sorta la comproprietà delle parti comuni ex art. 1117 c.c., essa segue automaticamente le vicende delle unità immobiliari, ma resta sempre necessario verificare, in concreto, se la destinazione funzionale del bene comune sia ancora esistente oppure definitivamente cessata.