L’inopponibilità della locazione alla procedura esecutiva
21 Maggio 2026
Massima In caso di nudo proprietario minore d’età, rappresentato dai genitori in forza dei poteri di amministrazione ordinaria sugli stessi gravanti ex art. 320 c.c., non può configurarsi in capo allo stesso minore la disponibilità di fatto dell’immobile, che costituisce il presupposto della legittimazione a concederlo in locazione. Il caso La controversia nasce dall’azione volta ad accertare l’opponibilità o meno del contratto di locazione infranovennale alla procedura esecutiva immobiliare pendente ed alla validità o meno della disdetta comunicata dalla stessa procedura esecutiva immobiliare, oltre alla ricognizione avente ad oggetto la sussistenza o meno di un debito e le modalità della prestazione nei confronti della procedura esecutiva immobiliare ovvero il diritto di parte attrice alla ripetizione del pagamento del canone pregresso nei confronti di chi fosse risultato non averne diritto. La questione La quaestio juris scrutinata dal giudice adìto nella sentenza in commento attiene alla verifica dell’opponibilità o meno alla procedura esecutiva immobiliare del contratto di locazione stipulato fra parte attrice ed i nudi proprietari degli immobili oggetto di pignoramento, tacitamente rinnovato. Le soluzioni giuridiche Il Tribunale di Rimini afferma l’inopponibilità del contratto di locazione alla procedura esecutiva ritenendo sussistente la legittimazione del nominato custode giudiziario a riscuotere i canoni di locazione ed a procedere alla risoluzione del medesimo contratto al fine di porre in vendita il diritto di usufrutto del debitore, ragione per cui consegue altresì che i canoni versati da parte attrice devono essere corrisposti al suddetto custode giudiziario, sulla cui scorta è stata disposta la condanna alla restituzione a parte attrice della somma in precedenza pagata da quest’ultima a titolo di canone di locazione. Osservazioni Preliminarmente, va opportunamente ribadito il principio che ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 320, comma 3, c.c. locazioni ultranovennali devono intendersi quelle stipulate inizialmente per un periodo superiore ai nove anni, e non anche quelle stabilite per un periodo inferiore, ma potenzialmente in grado di protrarsi per un periodo ultranovennale per effetto del tacito rinnovo o della proroga legale, poiché, per la qualificazione della locazione, bisogna guardare alla volontà iniziale delle parti, e non alla potenziale durata del contratto, sia per effetto del tacito rinnovo, sia a causa di una proroga ex lege, che in quanto tale esula dalla volontà dei contraenti (Cass. civ., sez. III, 30 gennaio 1982, n. 599). Tale principio è stato correttamente richiamato nella sentenza che si annota. In tale contesto, l'autorizzazione del giudice tutelare richiesta dall’art. 320 c.c. necessita dunque unicamente per l’attivazione dei giudizi riguardanti il compimento di atti di amministrazione straordinaria, tali intendendosi quelli in grado di incidere pregiudizievolmente sul patrimonio del minore d’età, anche attraverso modificazioni o trasferimenti in grado di incidere in misura significativa ed apprezzabile sulla relativa consistenza, sicché non è necessaria per intraprendere l’azione di cessazione della proroga prevista ex lege della locazione di immobile rientrante nella disponibilità giuridica del minore, laddove ad esempio, risulti fondata sulla necessità di una sua utilizzazione nell'attività commerciale del proprio genitore, vertendosi in siffatta ipotesi, in una fattispecie relativa ad una domanda diretta unicamente a fare acquisire alla disponibilità del medesimo minore un bene immobile nella disponibilità di terzi, con una finalità squisitamente conservativa, per effetto del suo impiego nell'impresa di famiglia (Cass. civ., sez. III, 30 gennaio 1982, n. 599, cit.). La questione scrutinata dal giudice riminese, invece, si sostanzia - come peraltro sottolineato nella stessa decisione in commento - nella verifica dell’opponibilità o meno alla procedura esecutiva immobiliare del contratto di locazione infranovennale ad uso diverso intercorso fra parte attrice e la parte nuda proprietaria dell’immobile oggetto di pignoramento, medio tempore tacitamente rinnovatosi. Infatti, la controversia nasce a seguito dell’azione di rivendica promossa da parte del custode giudiziario nominato nella procedura esecutiva di espropriazione immobiliare riguardante l’esigibilità del canone di locazione, unitamente alla risoluzione del contratto di locazione in essere, a fronte della quale, viene sollevata la questione relativa all’opponibilità - nei confronti della suddetta procedura - del contratto di locazione stipulato dalla nuda proprietà con parte attrice. La quaestio che ha indotto il giudicante a discostarsi da alcuni precedenti giurisprudenziali riscontrati in materia – Cass. civ., sez. III, 20 aprile 2007, n. 9493, a mente della quale, poiché il rapporto che nasce dal contratto di locazione e che si instaura tra locatore e conduttore ha natura personale, di modo che chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, in base ad un titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederlo in locazione, la legittimazione a stipularlo riguardo ad un immobile oggetto di usufrutto è configurabile anche in capo al nudo proprietario del medesimo bene, con la conseguenza che il conduttore convenuto per l'adempimento dei canoni non può contestarne la legittimazione, adducendo l'esistenza della posizione dell'usufruttuario, in quanto essa è estranea al rapporto personale di godimento insorto con la locazione; più recentemente, in senso conforme v. Cass. civ., sez. III, 27 dicembre 2016, n. 27021 - attiene dunque alla circostanza che, all’epoca della stipula del contratto di locazione, la parte titolare della nuda proprietà era minore d’età, ragione per cui difettava in capo alla medesima la possibilità di configurare una sorta di disponibilità di fatto dell’immobile la quale, notoriamente costituisce il presupposto della legittimazione a concederlo in locazione a terzi. In ordine a tale ultimo aspetto della vicenda esaminata nella sentenza in commento, si osserva però che, nel caso di specie, dopo il tacito rinnovo del contratto, il conseguimento della maggiore età da parte del nudo proprietario e prima dell’esercizio dell’azione esecutiva che ha dato origine al relativo procedimento, il contratto di locazione era stato consensualmente modificato con una variazione in aumento del canone ed a tale modifica aveva partecipato personalmente anche l’usufruttuario divenendo conseguentemente quest’ultimo parte del contratto di locazione anche nell’ipotesi in cui si ritenga di sposare la tesi della sussistenza della legittimazione in capo al minore nudo proprietario nel potere concedere l’immobile in locazione percependo i relativi canoni. A riguardo, il giudicante rileva, altresì, che nei confronti della massa dei creditori dell’usufruttuario che, in buona sostanza, è l’unico a godere per legge dei frutti civili dei beni di cui ha l’usufrutto - tanto che può stipulare con il nudo proprietario un contratto di locazione con il quale quest’ultimo assume gli obblighi del conduttore a mente di quanto dispone l’art. 999 c.c. - la circostanza che l’usufruttuario abbia rinunciato al godimento dei frutti civili dell’immobile di cui ha l’usufrutto in favore della prole minore, poi divenuta maggiorenne, risulta del tutto irrilevante, in quanto il titolo a godere di tali frutti spetta per legge in via esclusiva al medesimo usufruttuario nei cui confronti possono dunque rivalersi i suoi creditori, come di fatto accaduto nella fattispecie, atteso l’avvenuto pignoramento della quota di usufrutto sul medesimo compendio immobiliare. Ciò premesso, per la giurisprudenza, è un principio consolidato quello secondo il quale, il nudo proprietario si trova comunque in posizione di terzietà rispetto ai contratti conclusi dall'usufruttuario avente ad oggetto il bene concesso in usufrutto (Cass. civ., sez. III, 26 maggio 2011, n. 11602). Riferimenti Maccari, Durata delle locazioni concluse dall'usufruttuario: fra disciplina codicistica e legislazione speciale, in Nuova giur. civ. comm., 2011, 1234; Piombo, In tema di contratto di locazione concluso dall'usufruttuario, in Foro it., 2009, I, 2484; Izzo, La locazione dell'usufruttuario tra la tutela del nudo proprietario e quella imperativa del conduttore, in Giust. civ., 2009, I, 1732; De Tilla, L'usufrutto e la normativa del codice civile, in Riv. giur. edil., 2008, I, 1321; Musolino, Poteri di disposizione dell'usufruttuario e locazione del bene concesso in usufrutto, in Riv. dir. civ., 2005, II, 53; Riello, Sulle locazioni concluse dall' usufruttuario, in Giur. merito, 1981, 377. |
