L’opponibilità del regolamento condominiale contrattuale al conduttore

Vale al riguardo rilevare che - ove anche il regolamento non fosse stato accettato espressamente dall'inquilino nel contratto di locazione (che comunque riguarda i rapporti inter partes, tra locatore/condomino e conduttore) - il condominio avrebbe comunque potuto agire, in forza del titolo conseguito contro il condòmino locatore, verso il conduttore per la cessazione dell'attività abusiva. L’azione volta a far valere il regolamento di condominio verso chiunque occupi l’immobile ha infatti natura “reale”, sicchè la sentenza emessa contro il condòmino locatore può essere eseguita anche contro l’inquilino. Tale azione, inquadrabile nello schema dell’actio confessoria servitutis presuppone, da un lato, che il regolamento di condominio abbia natura contrattuale e sia dunque stato accettato dal condòmino/locatore nei propri atti di acquisto e/o trascritto nella Conservatoria R.R.I.I. competente con apposita nota, e, dall’altro, (presuppone) il contraddittorio con il condòmino locatore, titolare del peso imposto sul suo fondo in termini di servitù reciproca.

Massima

Il regolamento condominiale contrattuale - volta che sia opponibile al condomino/locatore che lo abbia accettato nell'atto di acquisto - è opponibile anche all'inquilino che lo abbia a sua volta accettato nel contratto di locazione e sia stato parte del giudizio, con la conseguenza che eventuali limiti all'uso dell'immobile in esso contenuti sono da ritenersi a tutti gli effetti opponibili al medesimo. Resta fermo che il divieto di un determinato utilizzo della proprietà esclusiva non può essere soltanto generico ma deve individuare espressamente l'attività vietata e i pregiudizi che con esso si vogliano evitare. Il generico divieto di cambio di destinazione della proprietà esclusiva, rispetto alla destinazione prevista nei titoli di proprietà, non può essere vincolante sine die.

Il caso

Una condomina proprietaria di alcune unità immobiliari in un condominio milanese ha impugnato - a norma dell’articolo 1137 c.c. - la deliberazione dell'assemblea del 15 febbraio 2012, che ha vietato di destinare ad asilo nido l'unità immobiliare di sua proprietà. Tale unità immobiliare era stata tra l’altro già locata ad una società, con contratto in data 21 dicembre 2011, che prevedeva l’espressa destinazione per uso di asilo nido, ludoteca e centro per famiglie e bambini. L'assemblea condominiale aveva negato il consenso riferendosi all'art. 9 del regolamento di condominio di natura contrattuale, finalizzato ad impedire di «destinare gli appartamenti e gli altri enti dello stabile a uso diverso da quello figurante nel rogito di acquisto». Lo stesso articolo 9 tra l’altro vieta di «destinare gli alloggi a uso sanitario, gabinetti di cura, ambulatorio per malattie infettive e contagiose, scuole di musica, di canto, di ballo e pensioni».

Il condominio ha proposto domanda riconvenzionale per la condanna dell'attrice condomina a cessare la destinazione ad asilo nido dei locali di proprietà, nonché al risarcimento dei danni.

A fronte di tale domanda riconvenzionale, l’attrice ha chiamato in causa la società conduttrice - che gestisce l’asilo - per essere tenuta indenne in caso di condanna al risarcimento dei danni, contestando alla medesima di avere modificato la destinazione contrattuale dell’immobile locato, (composto da open space al piano terra, sedici vani e doppi servizi al piano rialzato e 4 cantine al piano interrato). L’art. 5 del contratto di locazione dispone, infatti, che «i locali si concedono per il solo uso esclusivo di asilo nido, ludoteca e centro per famiglie e bambini», sennonchè il condominio ha contestato altri e diversi utilizzi (scuola di canto e ballo, ludoteca e centro per famiglie e bambini).

Il Tribunale di Milano ha respinto l’impugnazione della delibera e ha accolto la domanda del condominio, condannando il condomino proprietario e il proprio inquilino all’immediata cessazione dell'attività di asilo nido e altro, giacché contraria al regolamento di condominio.

Il Tribunale di Milano ha, infine, respinto la domanda del condomino impugnante diretta alla declaratoria di nullità della clausola regolamentare che vieta il cambio di destinazione d’uso, nonché la domanda risarcitoria del condominio, dichiarando perciò assorbita la domanda di manleva rivolta dal locatore all’inquilino, respingendo infine la domanda di risarcimento dei danni del conduttore verso la società locatrice.

La Corte d'Appello di Milano ha respinto i gravami avanzati dal condòmino/locatore e dal suo inquilino, osservando che l'art. 9 del regolamento - che costituisce “un vincolo di natura reale” - è volto a vietare, non solo il mutamento della destinazione d'uso degli alloggi rispetto a quanto configurato nei singoli atti di acquisto, ma anche l'esercizio di una serie di specifiche attività.

In quest’ottica, l'attività di asilo nido privato svolta dall’inquilino incorrerebbe in ambedue i divieti regolamentari, avendo determinato: a) sia un mutamento della destinazione d'uso, ai sensi della legislazione della Regione Lombardia, sia pure in relazione a “sottocategorie del medesimo raggruppamento”, ovvero da “direzionale a produttiva”; b) sia la destinazione ad una delle attività specificamente vietate dal regolamento, «essendo l'asilo una scuola ove si pratica notoriamente anche musica e canto oltre ad altre attività didattiche che, per l'affollamento dell'utenza, comportano quelle condizioni di rumorosità che la norma regolamentare ha inteso del tutto inequivocamente vietare».

La Corte d'Appello, sul motivo di appello proposto dall’inquilino - che ha contestato la condanna alla cessazione dell'attività - pur avendo il condominio rivolto tale domanda inibitoria nei soli confronti della condomina locatrice, ha osservato che la chiamata in garanzia della conduttrice ad opera della stessa locatrice, aveva “esteso il contraddittorio” in ordine alla pretesa del condominio. Il che era di per sé sufficiente a giustificare la condanna solidale delle due società.

Contro la sentenza della Corte d’Appello di Milano, ha proposto ricorso per cassazione l’inquilino, articolato in otto motivi.

La Corte di cassazione ha accolto il primo, il secondo, il terzo ed il quinto motivo di ricorso, dichiarando assorbiti il sesto, il settimo e l'ottavo. Il quinto motivo è stato respinto.

La sentenza della Corte d’Appello di Milano è stata quindi cassata con rinvio.

In particolare, la Corte di Cassazione ha ribaltato le sentenze con cui si era ritenuta valida la delibera condominiale in merito al divieto, imposto a un condomino, di destinare ad asilo nido, ludoteca e centro per famiglie e bambini, l'unità immobiliare di sua proprietà. Secondo la Suprema Corte, infatti, il Tribunale (prima) e la Corte distrettuale (poi) hanno erroneamente ritenuto che l'attività svolta dalla conduttrice fosse in contrasto con la clausola contenuta nel regolamento che vieta di «destinare gli appartamenti e gli altri enti dello stabile a uso diverso da quello figurante nel rogito di acquisto», oltre a vietare la destinazione degli alloggi «a scuole di musica, di canto, di ballo e pensioni». Al riguardo, la Cassazione ha puntualizzato che le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio, volte a vietare lo svolgimento di determinate attività, costituiscono servitù reciproche che devono essere approvate con il consenso di tutti i condòmini ed enunciate nel regolamento in modo chiaro ed esplicito, sia mediante l'elencazione delle attività vietate, sia con riferimento ai pregiudizi che si vorrebbero evitare. Quando così non è - come nel caso in esame - non esiste divieto.

La vertenza è stata dunque cassata con rinvio, per accertare: a) se nell’interpretazione del divieto contenuto nel regolamento condominiale contrattuale, di «destinare gli alloggi a uso sanitario, gabinetti di cura, ambulatorio per malattie infettive e contagiose, scuole di musica, di canto, di ballo e pensioni», occorresse preservare il significato lessicale delle espressioni adoperate nel testo negoziale, avendo riguardo alle limitazioni enunciate nel regolamento in modo chiaro ed esplicito, e cioè alla elencazione delle attività vietate risultanti dall'atto scritto, non potendosene desumere ulteriori e diverse in ragione delle possibili finalità pratiche perseguite dai condòmini contraenti in rapporto ai pregiudizi che si aveva intenzione di evitare (quale, ad esempio, evitare tutte le attività parimenti “rumorose”); b) se l'art. 9 del regolamento condominiale fosse opponibile alla condomina locatrice e se lo stesso recasse un divieto chiaro ed esplicito di destinazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva ad asilo nido.

La causa è stata, dunque, riassunta avanti la Corte di Appello di Milano dalla società conduttrice la quale ha richiesto: di accertare se le disposizioni contenute nell'art. 9 del regolamento fossero opponibili alla condomina locatrice (e quindi alla conduttrice); di accertare che le disposizioni contenute nell'art. 9 del regolamento non recassero alcun divieto di destinazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei condòmini ad asilo nido. La conduttrice ha richiesto infine la declaratoria di conformità alla legge e al regolamento condominiale dell'attività di asilo svolta all'interno del compendio immobiliare condotto in locazione.

Si è costituito il condominio, chiedendo di respingere tutte le domande formulate dalle controparti, chiedendo in subordine la cessazione se non dell'attività di asilo nido nel suo complesso, quanto meno delle attività di ballo/danza, di musica e canto esercitate con i bambini di età compresa tra 0 e 3 anni e, ancor di più, di tutte le diverse attività, rivolte a bambini di età superiore ai 3 anni e agli adulti.

La Corte d'Appello di Milano - con la sentenza in commento - ha accertato che le disposizioni contenute nell'art. 9 del regolamento condominiale non recano alcun divieto specifico di destinare le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei condòmini. Ne deriva che il compendio immobiliare di proprietà della società locatrice può essere adibito - conformemente a quanto prevede il regolamento condominiale - all'attività di asilo svolta all'interno dell'unità immobiliare.

La questione

La Corte d’Appello di Milano, nella sentenza che si annota, è chiamata a risolvere principalmente due questioni: a) quale sia il metodo corretto di interpretazione del divieto contenuto nel regolamento condominiale contrattuale (di «destinare gli alloggi a uso sanitario, gabinetti di cura, ambulatorio per malattie infettive e contagiose, scuole di musica, di canto, di ballo e pensioni»); b) se l'art. 9 del regolamento condominiale fosse opponibile alla condomina locatrice (e quindi alla sua inquilina).

Le soluzioni giuridiche

La Corte distrettuale parte dalla disamina della sentenza di rinvio della Corte di Cassazione, evidenziando che:  

• il ricorso per cassazione è stato proposto unicamente dal conduttore;
• conseguentemente esula da quanto devoluto alla Corte distrettuale ogni profilo attinente all'impugnazione dell’assemblea a norma dell’art. 1137 c.c. introdotta dalla condomina/locatrice, contro l’assemblea del 15 febbraio 2012, perchè soltanto i condòmini, in quanto titolari di diritti reali sulle unità immobiliari, (e non anche i conduttori), hanno il diritto di impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea;
• ogni questione di nullità del regolamento di condominio contrattuale è estranea al thema decidendum, posto che l’azione - esperibile non nei confronti dell'amministratore, ma da uno o più condòmini nei confronti di tutti gli altri - avrebbe dovuto presupporre il litisconsorzio necessario con tutti i partecipanti al condominio, costituendo il regolamento un “contratto plurilaterale” avente scopo comune;
• la Corte d’Appello cassata (con statuizione sul punto non oggetto di impugnazione) ha ritenuto che - a fronte della domanda di cessazione dell'attività contraria al divieto regolamentare rivolta dal condominio alla condomina/locatrice e a fronte della chiamata in garanzia della conduttrice ad opera della stessa locatrice - si fosse “esteso il contraddittorio” sulla pretesa del condominio anche all’inquilino.

Ciò premesso, la risposta alla prima questione - se l'art. 9 del regolamento condominiale contrattuale fosse opponibile all’inquilino e se lo stesso recasse un divieto chiaro ed esplicito di destinare le unità immobiliari di proprietà esclusiva ad asilo nido - deve ritenersi positiva. L’art. 9 del regolamento è in astratto opponibile all’inquilino.

Ed infatti con atto notarile del 1965, la società proprietaria ha acquistato il compendio immobiliare per cui è causa direttamente dalla società costruttrice/venditrice accettando contrattualmente il regolamento. Nell’atto di compravendita si legge infatti che «gli immobili compravenduti vengono trasferiti con tutti i diritti, azioni e ragioni inerenti, con tutti gli annessi, infissi, accessori e pertinenze, con tutte le servitù attive e passive, anche non apparenti, a corpo e non a misura nello stato attuale di fatto e di diritto. La parte acquirente si impegna a rispettare il regolamento di condominio dello stabile, quale trovasi allegato al citato atto dell'8 luglio 1965 n. 44777 di repertorio e si dichiara edotta di tutte le pattuizioni riportate nel citato atto, specie per quanto attiene alla destinazione ed al funzionamento delle parti comuni condominiali ed alla ripartizione delle spese relative».

Il regolamento condominiale ha, pertanto, natura contrattuale.

Nel regolamento condominiale contrattuale, le clausole che limitino i diritti sulle proprietà esclusive - osserva correttamente la Corte - potrebbero rivelarsi inefficaci nei confronti dei successivi acquirenti, se non fossero specificamente richiamate e accettate nell'atto di acquisto o se non sia stata effettuata la trascrizione della servitù con apposita nota.

Sennonchè nella fattispecie la questione non è rilevante posto che il condòmino/locatore ha acquistato la proprietà direttamente dal costruttore.

Consegue, pertanto, la piena opponibilità dell'art. 9 del regolamento contrattuale alla condomina/locatrice e, conseguentemente, alla conduttrice.

Tanto più che, nel contratto di locazione commerciale registrato nel 2012, l’inquilina si è obbligata «ad osservare e a far osservare dai suoi dipendenti e/o collaboratori il regolamento interno dello stabile che dichiara di conoscere e di accettare» (v. art. 16 del contratto di locazione).

Sul secondo quesito - se il regolamento rechi un divieto chiaro ed esplicito di destinare le unità immobiliari di proprietà esclusiva ad asilo nido - la Corte milanese puntualizza che il regolamento reca un divieto di destinare gli appartamenti a uso diverso da quello previsto nel rogito. Sennonchè la Suprema Corte puntualizza che «la costituzione della servitù… non può risolversi nella totale elisione delle facoltà di disposizione del fondo servente (Cass. n. 1037/1966), precludendo al titolare dello stesso ogni possibile mutamento di destinazione». Nella fattispecie, si pretenderebbe di mantenere ferma la destinazione originaria di ufficio, impedendosi ogni ulteriore diversa destinazione. Ed è forse questa - come meglio diremo nelle osservazioni - la parte più peculiare di tutta la pronuncia.

Quanto al divieto di «destinare gli alloggi a uso sanitario, gabinetti di cura, ambulatorio per malattie infettive e contagiose, scuole di musica, di canto, di ballo e pensioni», la Cassazione ha chiarito che si deve avere «riguardo alle limitazioni enunciate nel regolamento in modo chiaro ed esplicito, e cioè alla elencazione delle attività vietate risultanti dall'atto scritto, non potendosene desumere ulteriori e diverse in ragione delle possibili finalità pratiche perseguite dai condomini contraenti in rapporto ai pregiudizi che si aveva intenzione di evitare (quale, ad esempio, evitare tutte le attività parimenti “rumorose”)».

Se così è - se cioè la limitazione deve essere enunciata in modo chiaro e preciso, non potendosi estendere l’elenco ad altre attività in ragione delle possibili finalità pratiche perseguite dai condòmini contraenti in rapporto ai pregiudizi che si aveva intenzione di evitare - non si registra nessuna esplicita limitazione all'esercizio dell'attività di asilo nido.

La previsione regolamentare si limita, infatti, alle diverse attività di esercizio degli alloggi ad uso sanitario, di pensioni, di scuole di musica, canto e ballo.

Si noti che, nel regolamento condominiale, non vengono vietate le scuole tout court - nell'ambito delle quali sarebbe ragionevole considerare anche gli asili d'infanzia - ma si precisa che sono precluse le scuole “di musica, canto e ballo”, con ciò individuandosi una limitazione specifica che, nel caso di specie, non può ritenersi configurata né tanto meno implicitamente ricompresa nell'attività di asilo nido.

Deve, quindi, affermarsi che il regolamento condominiale non vieti l'attività di esercizio di asilo nido, oggetto di causa.

Le altre domande formulate subordinatamente dal condominio («cessazione se non dell'attività di asilo nido nel suo complesso, quanto meno delle attività di ballo/danza, di musica e canto esercitate con i bambini di età compresa tra 0 e 3 anni e, ancor di più, di tutte le diverse attività, rivolte a bambini di età superiore ai 3 anni e agli adulti, che nulla hanno a che vedere con l'attività di asilo nido») sono state ritenute dalla Corte d’Appello inammissibili, in quanto nuove.

Osservazioni

Sembra ormai assodato - alla stregua della più recente giurisprudenza - che i limiti alle facoltà inerenti al godimento delle proprietà esclusive contenute nel regolamento di condominio, volte come nella fattispecie a vietare lo svolgimento di determinate attività all'interno delle unità immobiliari esclusive, costituiscano servitù reciproche e debbano perciò essere approvate attraverso la volontà contrattuale/negoziale di tutti i condomini. L’opponibilità ai terzi acquirenti, che non vi abbiano espressamente e consapevolmente aderito, rimane subordinata all'adempimento dell'onere di trascrizione del relativo peso con apposita nota (Cass. civ., sez. II 7 gennaio 1992, n. 49; Cass. civ., sez. II 7 gennaio 2004, n. 23; Cass. civ., sez. II, 18 aprile 2002, n. 5626; Cass. civ., sez. II, 18 ottobre 2016, n. 21024; Cass. civ., sez. II, 19 marzo 2018, n. 6769; Cass. civ., sez. II, 17 febbraio 2020, n. 3852; Cass. civ., sez. II, 9 agosto 2022, n. 24526).

Inoltre, secondo un costante orientamento giurisprudenziale - non sfuggito alla Corte d’Appello di Milano - le limitazioni all'uso delle proprietà individuali non formano oggetto del potere regolamentare dell’assemblea (art. 1138 c.c.).

Ove comunque siano contenute in un regolamento di condominio, esse in tanto sono efficaci in quanto sono espressione dell'accordo di tutti i partecipanti al condominio.

In questo senso, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che le clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall'originario proprietario dell'edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltanto se limitino i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attribuiscano ad alcuni condòmini maggiori diritti rispetto agli altri.

Viceversa, se si limitino a disciplinare l'uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare.

Ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall'unanimità dei condòmini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, comma 2, c.c. (Cass. civ., sez. un. 30 dicembre 1999, n. 943; in questo senso, v. Cass. civ., sez. II 2 marzo 2017, n. 5336 e Cass. civ., sez. II 9 agosto 2022 n. 24526).

Il fatto che la medesima tecnica contrattuale (cioè il rinvio al regolamento predisposto dal costruttore contenuto nei singoli contratti di trasferimento delle unità singole), sia impiegata per predisporre un regolamento che contenga tanto le previsioni sull'uso delle cose comuni, quanto eventuali limitazioni incidenti sulle proprietà individuali, non significa che tutto ciò che il regolamento contenga abbia natura negoziale.

Al contrario, dove c'è disposizione “regolamentare”, nell'accezione propria del termine ai sensi dell'art. 1138 comma 1 cod. civ., non c'è contratto o convenzione, come si desume dall'art. 1138, comma 3, c.c.

Sotto questo profilo - secondo parte della dottrina finalizzata all’interpretazione del sintagma "regolamento contrattuale" - il regolamento condominiale contrattuale puramente e semplicemente non esiste, se non come formula verbale riferita ad una delle due possibili tecniche di formazione, piuttosto che alla sua natura.

L'espressione “regolamento contrattuale”, se presa alla lettera, costituisce quasi un ossimoro e si presta ad un facile equivoco.

L’equivoco consiste nel non considerare che il regolamento - ove disciplini non soltanto l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese in maniera conforme ai criteri di cui all'art. 1123 c.c. e ss. - è un contratto (e non un regolamento).

Essendo un contratto, esso deve corrispondere ad una tecnica formativa di pari livello formale e sostanziale, che si traduce in una relatio perfecta attuata mediante l'inserimento, all'interno dell'atto d'acquisto dell'unità immobiliare individuale, delle parti del regolamento aventi natura negoziale ad effetto limitativo della proprietà singola, non essendo sufficiente il solo rinvio al regolamento stesso (Cass. civ., sez. II 9 agosto 2022, n. 24526; Cass. civ., sez. II 2 marzo 2017, n. 5336).

Nella specie - secondo la Corte d’Appello di Milano - la relatio perfecta sussiste, atteso che il regolamento di condominio è contenuto nell'atto di acquisto della proprietà da parte del condomino locatore, per espressa menzione. Il documento è poi allegato all’atto medesimo.

Nell’ottica della Corte meneghina, non può quindi essere messo in discussione il vincolum iuris tra condomino/locatore e condominio, sulla scorta dei princìpi di cui all'art. 1372 c.c. e di cui all’art. 1031 c.c.

Vale, peraltro, rilevare - quanto all'opponibilità del regolamento all’inquilino - in disparte quanto deciso dalla Corte di Appello di Milano nella sentenza in commento (che fa riferimento all’esplicita obbligazione di osservare il regolamento di condominio contenuta nell’art. 16 del contratto di locazione registrato nel 2012) - che, volta che sia stabilita l’opponibilità del regolamento al condòmino/locatore, proprio per effetto della natura “reale” delle clausole riguardanti i limiti alla destinazione d’uso delle proprietà esclusive e proprio per effetto dell’efficacia reale dell’actio confessoria servitutis espletata dal condominio, la sentenza emessa sarebbe comunque eseguibile nei confronti del conduttore quanto all’inibitoria della destinazione illegittima.

L’azione avrebbe, infatti, caratteristiche - lo ribadiamo - di actio confessoria servitutis (art. 1079 c.c.). E ciò a prescindere dalla sussistenza di un esplicito vincolo contrattuale tra locatore e conduttore, sull’accettazione del regolamento.

Legittimato passivo dell’azione del condominio diretta a curare l'osservanza del regolamento di condominio ed a far riconoscere in giudizio l'esistenza della servitù, che limiti la facoltà del proprietario della singola unità immobiliare di adibire il proprio bene a determinate destinazioni è il proprietario/comproprietario o il possessore che ha un rapporto “attuale” con il fondo servente (essendo titolare/possessore di un diritto reale), potendo solo nei confronti di tali soggetti esser fatto valere il giudicato di accertamento.

Mentre gli autori materiali della lesione del diritto di servitù possono essere eventualmente chiamati in giudizio quali destinatari dell'azione a norma dell’art. 1079 c.c., ove la loro condotta si sia posta a titolo di concorso con quella di uno dei predetti soggetti o abbia comunque implicato la contestazione della servitù (Cass. civ., sez. VI, 22 gennaio 2014, n. 1332; Cass. civ., sez. II 11 febbraio 1994, n. 1383).

In astratto, il condominio può dunque chiedere direttamente al conduttore la cessazione della destinazione abusiva e l'osservanza in forma specifica delle limitazioni, posto che il conduttore non può venire a trovarsi, rispetto al condominio, in una posizione diversa rispetto a quella del condomino/locatore, il quale, a sua volta, è tenuto: ad imporre contrattualmente al conduttore il rispetto degli obblighi e dei divieti previsti dal regolamento di condominio; a prevenirne le violazioni e a sanzionarle anche mediante la cessazione del rapporto di locazione.

Al contrario, le esigenze del conduttore di destinare l'immobile locato a determinati usi per l'esercizio della sua attività produttiva non possono essere opposte al condominio.

Fermo il diritto dell’inquilino di rivolgersi eventualmente al locatore mediante i rimedi sinallagmatici connessi al contratto di locazione e/o avanzando eventuali pretese risarcitorie.

E fermo restando che il conduttore convenuto dal condominio sull'assunto della violazione della norma regolamentare non può chiedere alcuna verifica giudiziale di meritevolezza della limitazione al suo godimento, ma solo rilevare la mancata approvazione o l'inopponibilità di quel regolamento che rappresenta la condizione costitutiva dell'azione promossa contro di lui.

In ogni caso, il condominio che faccia valere nei confronti del conduttore la violazione del divieto contenuto nel regolamento condominiale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva a determinati usi e richieda la cessazione della destinazione abusiva al conduttore, invoca l'esistenza di una servitù gravante sulla cosa locata, con conseguente applicabilità dell’art. 1586 c.c. con riguardo al rapporto locativo.

Il conduttore convenuto dal condominio - ove si opponga alla pretesa di quest'ultimo - dimostra comunque di avere interesse a rimanere nella lite, agli effetti del citato art. 1586, comma 2, c.c., per il quale «se i terzi agiscono in via giudiziale, il locatore è tenuto a assumere la lite, qualora sia chiamato nel processo. Il conduttore deve esserne estromesso con la semplice indicazione del locatore, se non ha interesse a rimanervi» (Cass. civ., sez. II 23 febbraio 2022, n. 5899).

Nulla quaestio anche sul secondo quesito, posto che la Corte d’Appello di Milano ha rilevato: a) che la clausola regolamentare non impedisce esplicitamente l’attività di asilo; b) che la clausola contrattuale non può impedire genericamente sine die il cambio di destinazione d’uso rispetto a quello previsto negli atti di acquisto.

Sub a), l’esigenza di chiarezza e di univocità che devono contenere i divieti ed i limiti regolamentari di destinazione delle proprietà esclusive, coerente con la loro natura di servitù reciproche, comporta che il contenuto e la portata di detti divieti e limiti vengano determinati fondandosi in primo luogo sulle espressioni letterali usate.

Del resto, l'art. 1362 c.c. - che, nel comma 1, prescrive all'interprete di indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti senza limitarsi al senso letterale delle parole - non conferisce minor valore all'elemento letterale del contratto. Anzi intende ribadire che, ove la lettera del contratto, per le espressioni usate, riveli con chiarezza ed univocità la volontà dei contraenti e non vi sia divergenza tra la lettera e lo spirito della convenzione, una diversa interpretazione non sarebbe ammissibile.

Nella interpretazione del divieto di «destinare gli alloggi a uso sanitario, gabinetti di cura, ambulatorio per malattie infettive e contagiose, scuole di musica, di canto, di ballo e pensioni», quindi, occorre preservare il significato lessicale delle espressioni adoperate nel testo negoziale.

Sub b), nell’interpretazione del divieto di «destinare gli appartamenti e gli altri enti dello stabile a uso diverso da quello figurante nel rogito di acquisto», occorre considerare che il contenuto di un diritto reale di servitù non può consistere in un generico divieto di disporre del fondo servente, dovendo il titolo costitutivo contenere tutti gli elementi atti ad individuare la portata oggettiva del peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario, con la specificazione dell'estensione (Cass. civ., sez. II 25 ottobre 2012, n. 18349).

Si tratta però - vale evidenziarlo - di una pronuncia (la n. 18349/2012) non dettata in materia di regolamento di condominio, ma avente ad oggetto due fondi ed un atto divisionale.

Il che rende la pronuncia della Corte d’Appello in commento peculiare e innovativa, ma che si può prestare ad eventuali critiche e approfondimenti.

D’altra parte, la servitù costituisce un “diritto reale speciale”, sicché il contenuto di essa, ove il peso imposto consista in un non facere, non può mai essere un indeterminato divieto di astensione da ogni diversa destinazione all'utilizzazione del fondo servente, che svuoti il contenuto del diritto di proprietà.

La questione rievoca anche il complesso dibattito sui vincoli convenzionali alla destinazione d'uso dei beni immobili e sulla inidoneità degli stessi a superare l'efficacia meramente obbligatoria.

Già risalente giurisprudenza sosteneva l'invalidità delle clausole contrattuali degli atti di vendita che vietassero sine die all'acquirente di imprimere una diversa destinazione al bene, per l'effetto dello svuotamento che si produrrebbe sul diritto di proprietà (Cass. civ., sez. II 30 luglio 1984, n. 4530).

Tanto più che, per parte della giurisprudenza, i vincoli contrattuali - e qui ci riallacciamo alla natura di contratto plurilaterale del regolamento di condominio - non possono non avere una fine, così come si ritiene esemplificativamente nell’ambito del diritto di recesso dai contratti di durata.

Inoltre, la costituzione della servitù - concretandosi in un rapporto di assoggettamento tra due fondi - importa una restrizione delle facoltà di godimento del fondo servente.

Tale restrizione - anche se commisurata al contenuto ed al tipo della servitù - non può risolversi nella totale rimozione delle facoltà di disposizione del fondo servente, precludendo al titolare dello stesso ogni possibile mutamento di destinazione.

Diverso ovviamente sarebbe il caso di un divieto di una specifica destinazione del fondo accettato contrattualmente.

Riferimenti

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Rezzonico S., Il divieto di destinare gli appartamenti a pensioni o camere di affitto è da considerarsi esteso anche al bed & breakfast, in IUS-Condominioelocazioni.it, 10 novembre 2017;

Nasini, Regolamento contrattuale (formazione e contenuto), in IUS-Condominioelocazione.it, 5 settembre 2017;

Della Corte, Regolamento condominiale: vietata l'interpretazione estensiva sui limiti alla destinazione degli appartamenti, in IUS-Condominioelocazione.it, 2 agosto 2017.