Responsabilità del condominio delle infiltrazioni presenti nel locale sottostante al giardino dell’edificio
25 Maggio 2026
Massima La cattiva manutenzione delle parti comuni dell’edificio che provoca infiltrazioni d'acqua nel sottostante locale determina la responsabilità da custodia del condominio ex art. 2051. Ne consegue che l’ente di gestione sarà responsabile del danno emergente con l’ulteriore voce di danno da mancato parziale godimento del locale danneggiato. Il caso In un edificio, l’attore possiede un appartamento e un locale adibito a box sovrastato dal lastrico di proprietà condominiale destinato a giardino, aiuole, vialetti pavimentati. Il predetto box ha il solaio in cemento armato e confina posteriormente con un’intercapedine praticabile il cui muro di confine è stato danneggiato da infiltrazioni di acqua. Nonostante la valutazione stragiudiziale del tecnico di fiducia, il condominio non si era adoperato alla rimozione del problema e, per queste ragioni, parte attrice aveva chiesto al giudice di accertare la responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c. e il conseguente risarcimento del danno. Costituendosi in giudizio, il condominio negava ogni responsabilità, ritenendo la condotta dell’attore sussumibile nella fattispecie di cui all’art. 1227 c.c., poiché il condomino, avendo conoscenza dello stato dei luoghi, avrebbe dovuto adottare opportune cautele nella gestione dei beni contenuti all’interno del locale, la cui unica finalità, tra l’altro, è quella di posteggiare auto e/o motoveicoli e non già quella di deposito. La questione In presenza di infiltrazioni proveniente dal giardino di copertura dell’edificio, il condominio è responsabile del danno emergente e del mancato godimento del locale? Le soluzioni giuridiche A seguito dell’istruttoria di causa, era emerso che le infiltrazioni dal 2017 non erano mai cessate, anzi nel corso del tempo erano aumentate con intensità. In particolare, il CTU aveva rilevato una pessima regimentazione delle acque piovane di deflusso provenienti dal lastrico sovrastante, con ostruzione delle tubature di convogliamento; il tutto incidente causalmente sulle infiltrazioni stesse e sulla loro entità, in un contesto di ormai compromessa tenuta del manto impermeabilizzante del lastrico in questione. Difatti, le copiose infiltrazioni provenivano soprattutto dal giunto strutturale e da una perforazione che era stata realizzata sulla parete in cemento armato di confine tra il box dell’attore e l’intercapedine. In tale perforazione era stato installato un tubo in pvc, proveniente da solaio, che attraversava la parete e fuoriusciva all’interno dell’intercapedine, riconnettendosi al locale tecnico limitrofo dove veniva collegato agli scarichi delle acque chiare. Questa tubazione era stata realizzata al fine di arginare il problema e, quindi, cercando di defluire le acque stagnanti che si accumulavano superiormente al solaio.; tuttavia, a parere del tecnico nominato dal giudice, la concreta realizzazione dell’opera aveva danneggiato “ulteriormente” lo strato impermeabile del solaio sopra il box, provocando infiltrazioni il conseguente danneggiamento degli ambienti sottostanti e, quindi, anche delle altre automobili parcheggiate. Premesso ciò, a parere del giudicante, gli elementi di prova acquisiti evidenziavano la responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c. stante il deficit manutentivo del lastrico solare comune, costituente copertura (anche) del locale box attoreo, il cui uso era risultato del tutto conforme alle normative e non improntato a negligenza o imprudenza attorea. Alla luce delle considerazioni innanzi esposte, il giudicante ha ordinato al condominio di eliminare le cause delle infiltrazioni, nonché al risarcimento del danno emergente con l’ulteriore voce di danno da mancato parziale godimento del locale. Osservazioni La pronuncia in oggetto è interessante in quanto si presta ad alcune precisazioni generali in merito alle responsabilità da custodia del condominio e, in particolare, dei singoli condomini. Data la particolare questione di carattere condominiale è opportuno evidenziare le caratteristiche dei profili risarcitori nell’àmbito della complessa materia della “soggettività giuridica” del condominio.
In generale, il condominio è custode di tutti i beni comuni e risponde in “via presuntiva” dei danni arrecati ai condomini e ai terzi, a meno che non fornisca la prova esonerativa del caso fortuito. Tuttavia, trattandosi di condominio e, quindi, di “ente di gestione”, ai fini di una corretta individuazione della responsabilità occorre analizzare i diversi profili:
Pertanto, diremo che l'esistenza di una relazione di custodia tra il condominio e il bene comune è pacifica e trova origine in quel potere di fatto sulla cosa che conferisce al custode la possibilità concreta di escludere dalla cosa ogni situazione di pericolo che possa ragionevolmente rappresentarsi secondo criteri di normalità in un determinato contesto storico e sociale; sicché, in tema di responsabilità ascritta al condominio in forza degli artt. 2043 e 2051 c.c., la proprietà condominiale delle parti comuni dell'edificio comporta che incombe sull'amministrazione condominiale l'onere di provvedere alla loro custodia, donde la responsabilità a titolo extracontrattuale del condominio per tutti i danni che possano derivare agli utenti, estranei e condomini stessi, da condizioni di pericolosità nelle quali dette parti comuni vengano a versare (Trib. Trani 5 luglio 2025, n. 723). Quanto all’onere della prova è sufficiente la dimostrazione da parte dell'attore del nesso di causalità tra la cosa in custodia ed il danno, mentre sul custode grava l'onere della prova liberatoria del caso fortuito, inteso come fattore che, in base ai princìpi della regolarità o adeguatezza causale, esclude il nesso eziologico tra cosa e danno, ed è comprensivo della condotta incauta della vittima, che assume rilievo ai fini del concorso di responsabilità ai sensi dell'art. 1227, comma 1, c.c., e deve essere graduata sulla base di un accertamento in ordine alla sua effettiva incidenza causale sull'evento dannoso, che può anche essere esclusiva (Cass. civ., sez. III, 30 ottobre 2018, n. 27724). Ad esempio, in relazione al crollo del cornicione dello stabile condominiale, deve escludersi la configurabilità del caso fortuito nell’ipotesi in cui il cornicione presentasse criticità note al condominio, posto che il fortuito, per essere tale, deve essere costituito da un fattore estraneo alla sfera di custodia, avente impulso causale autonomo e carattere di imprevedibilità e di eccezionalità (Trib. Roma 30 novembre 2021, n. 18763).
Nell'ipotesi di danni per omessa manutenzione del terrazzo di copertura cagionati al condomino proprietario dell'unità immobiliare sottostante, i singoli proprietari delle varie unità immobiliari comprese in un edificio condominiale, sono, a norma dell'art. 1117 c.c., comproprietari delle parti comuni, tra le quali il lastrico solare, assumendone la custodia con il correlativo obbligo di manutenzione, con la conseguenza, nel caso di danni a terzi per difetto di manutenzione del detto lastrico, tutti i condomini a norma degli artt. 2051 e 2055 c.c. sono responsabili solidalmente (Trib. Palermo 15 febbraio 2021, n. 605). Di conseguenza, ai fini risarcitori, come osservato in giurisprudenza, in tema di responsabilità per danno cagionato da cosa in custodia ex art. 2051 c.c., il custode non può essere identificato né nel condominio, interfaccia idoneo a rendere il danneggiato terzo rispetto agli altri condomini ma pur sempre ente di sola gestione di beni comuni, né nel suo amministratore essendo questi un mandatario dei condomini. Solo questi ultimi, invece, possono considerarsi investiti del governo della cosa, in base ad una disponibilità di fatto e ad un potere di diritto che deriva loro dalla proprietà piena sui beni comuni ex art. 1117 c.c. Se ne deve trarre, pertanto, che il risarcimento del danno da cosa in custodia di proprietà condominiale non si sottrae alla regola della responsabilità solidale ex art. 2055, comma 1, c.c. individuati nei singoli condomini i soggetti solidalmente responsabili (Cass. civ., sez. II, 2 agosto 2016, n. 16070).
Nella materia condominiale devono essere tenuti ben distinti e separati: il rapporto obbligatorio che, a causa del fatto dannoso, si instaura tra il condomino danneggiato ed il condominio e che genera la responsabilità di quest'ultimo, e quello della ripartizione della spesa tra i condomini che segue alla sentenza di condanna del condominio al risarcimento del danno. Sotto il primo profilo, non vi è dubbio che nel giudizio instaurato dal condomino per ottenere la condanna del condominio al risarcimento del danno, egli assume la posizione di terzo rispetto all'ente condominiale, essendo portatore di una situazione sostanziale contrapposta ed antitetica a quella del condominio, che addita come responsabile del pregiudizio subito. Posizione di terzietà che consente l'applicazione anche in queste fattispecie delle regole che governano il giudizio di responsabilità per fatto illecito, prima fra tutte quella che pone a carico del custode della cosa che ha cagionato il danno di provare, al fine di andare esente da responsabilità, che l'evento dannoso è stato causato da caso fortuito (art. 2051 c.c.) (Cass. civ., sez. II, 14 febbraio 1987, n. 1618; Cass. civ, sez. III, 2 aprile 2001, n. 4797; Cass. civ., sez. II, 18 maggio 2001, n. 6849; Cass. civ., sez. III, 8 novembre 2007, n. 23308). Sotto l'altro profilo, occorre invece rilevare che la pronuncia di condanna del condominio non esercita alcuna influenza sulla regola generale che stabilisce la responsabilità dei condomini per le obbligazioni contratte del condominio e la loro ripartizione pro quota. In tali situazioni, pertanto, il condomino danneggiato non può essere considerato estraneo ed in posizione di terzietà rispetto all'ente condominiale, dal momento che la dichiarazione di responsabilità di quest'ultimo nei suoi confronti non interrompe il suo rapporto di comproprietà sui beni comuni, che rappresenta il titolo su cui si fonda, ai sensi dell'art. 1123 c.c., il suo obbligo di contribuzione (Cass. civ., sez. II, 5 aprile 2025, n. 9030). Quindi, il condomino che subisca nella propria unità immobiliare un danno derivante dall'omessa manutenzione delle parti comuni dell'edificio ai sensi degli artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c., assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio, senza tuttavia essere esonerato dall'obbligo, che trova la sua fonte nella comproprietà o nella utilità di quelle e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile, di contribuire a sua volta, in misura proporzionale al valore della rispettiva porzione, alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni dell'edificio e alla rifusione dei danni cagionati (Cass. civ., sez. VI, 24 giugno 2021, n. 18187). In tale ipotesi, tuttavia, i giudici concordano nell'esclusione del condomino danneggiato dall'obbligo di contribuzione alle spese processuali sostenute dal condominio in quanto soccombente in favore della controparte: queste spese trovano causa non già nella situazione di comproprietà dei beni comuni, bensì nella determinazione del condominio, diretta a tutelare un interesse proprio ed opposto a quello del condomino in lite, di agire in giudizio nei confronti dello stesso ovvero di difendersi dalla sua pretesa. Si comprende quindi che, in tale fattispecie, non possa porsi a carico di quest'ultimo alcun obbligo di contribuire alle spese processuali del condominio, derivando esse da una autonomia iniziativa del condominio nei cui confronti egli è del tutto estraneo (Cass. civ., sez. II, 5 aprile 2025, n. 9030).
Le infiltrazioni box condominio rappresentano una delle problematiche più frequenti nei contesti abitativi e, soprattutto, nelle circostanze in cui l’acqua inizia a filtrare dal soffitto di un garage, danneggiando pareti e beni custoditi. Nel caso esaminato, le perizie hanno confermato che la causa del danno era riconducibile a un deficit manutentivo della copertura e ad interventi tecnici errati eseguiti sulle tubature; sicché, conformemente ai princìpi innanzi esposti, in applicazione della responsabilità ex art. 2051 c.c., il Tribunale ha condannato il condominio all’’esecuzione delle opere di riparazione e del danno da mancato godimento dell’immobile. Difatti, su tale voce di danno, in altre occasioni, i giudici hanno già avuto di precisare che la mancata locazione di un immobile per cause imputabili al condominio (infiltrazioni di acqua nell’appartamento proveniente dalle coperture condominiali) ne comporta il mancato godimento per colpa altrui e, quindi, il dovere di risarcire il danno (Cass. civ., sez. II, 25 maggio 2016, n. 10870). Al contrario, invece, deve essere respinta la domanda di risarcimento del danno cagionato ad un box, imputabile al mancato utilizzo del locale, qualora non risulti provato che, l'effettiva impossibilità, totale o parziale, di godimento del bene sia riconducibile alle infiltrazioni (Trib. Monza 4 febbraio 2008, n. 352: il giudice ha respinto la domanda di risarcimento del danno per mancato utilizzo dell'autorimessa, avanzata contro il condominio, in quanto non risultava provato che, a causa delle infiltrazioni, era stato impossibile parcheggiare autovetture, né che il box venisse utilizzato anche come deposito). Riferimenti AMENDOLAGINE, Le (variegate) infiltrazioni dai beni comuni a danno delle proprietà esclusive in IUS Condominioelocazione.it, 1° aprile 2021; PILOT, Infiltrazioni dal lastrico solare, danni all’unità immobiliare sottostante e responsabilità del condominio in IUS Responsabilitàcivile.it, 29 maggio 2019; NASINI, Danni in condominio (responsabilità per) in IUS Responsabilitàcivile.it, 7 dicembre 2018; TRAPUZZANO, Responsabilità da cose in custodia nelle ipotesi di allagamenti o infiltrazioni nelle abitazioni ed esercizi commerciali ovvero nei condomini in IUS Responsabilitàcivile.it, 3 marzo 2016. |
