La garanzia per evizione non può essere fatta valere per la vendita di bene non pignorato
21 Maggio 2026
Massima L’art. 2921 c.c., che disciplina l’ipotesi in cui l’esistenza di un concorrente diritto di un terzo sul bene oggetto di vendita forzata preclude il trasferimento della proprietà in capo all’aggiudicatario, è norma speciale, insuscettibile di applicazione analogica, sicché non può essere invocato quando il giudice dell’esecuzione, attraverso la rettifica del decreto di trasferimento, escluda dall’aggiudicazione e dal conseguente trasferimento una porzione di bene risultata non pignorata, disponendone la restituzione al debitore. Il caso Nell’ambito di un’espropriazione immobiliare pendente innanzi al Tribunale di Catania, venivano aggiudicati un appartamento e due garages. Definitasi la procedura esecutiva con la distribuzione del ricavato, l’aggiudicatario degli immobili, effettuando una visura catastale, si avvedeva che, successivamente all’emissione del decreto di trasferimento, quest’ultimo era stato – a sua insaputa – rettificato su istanza del professionista delegato, il quale aveva riscontrato che era stata posta in vendita e aggiudicata una porzione di vano garage che non era stata pignorata. Con il provvedimento di rettifica, il giudice dell’esecuzione aveva disposto la restituzione di detta porzione al debitore esecutato, che l’aveva immediatamente venduta a terzi, sicché l’aggiudicatario agiva in giudizio per ottenere la condanna dei creditori e del professionista delegato al rimborso del prezzo pagato in esubero, ovvero, in subordine, la dichiarazione di intervenuta evizione di quella porzione di immobile ex art. 2921 c.c. Le domande, respinte in primo grado, erano parzialmente accolte all’esito del giudizio d’appello nei soli confronti del professionista delegato, che veniva condannato al risarcimento dei danni (quantificati in misura corrispondente alla metà del prezzo pagato per l’acquisto del garage cui accedeva la porzione retrocessa all’esecutato). L’aggiudicatario impugnava la sentenza di secondo grado con ricorso per cassazione. La questione La Corte di cassazione è stata chiamata a stabilire se, nel caso di specie, l’aggiudicatario potesse invocare la garanzia per evizione prevista dall’art. 2921 c.c. Le soluzioni giuridiche I giudici di legittimità hanno rigettato il ricorso, affermando che il rimedio apprestato dall’art. 2921 c.c. non riguarda il caso in cui il bene acquistato a seguito di vendita forzata sia stato restituito al debitore esecutato perché non era stato assoggettato a espropriazione mediante rituale pignoramento. Osservazioni Nella vendita esecutiva non opera la garanzia per vizi, come espressamente stabilito dall’art. 2922 c.c. Tale esclusione, ispirata all’obiettivo di evitare che il trasferimento coattivo, che ha pur sempre natura derivativa, possa essere messo in discussione a posteriori, con inevitabili ripercussioni sulla stabilità degli esiti e del risultato del processo esecutivo, trova la propria giustificazione nella struttura e nella funzione che quest’ultimo assolve, essendo diretto a realizzare congiuntamente l’interesse pubblico (connesso a ogni processo giurisdizionale) e quello privato (dei creditori e dell’aggiudicatario): in questo senso, l’eventuale pretesa dell’acquirente di vedere ridotto il prezzo o addirittura dichiarato inefficace l’acquisto per la presenza di vizi o difetti della cosa acquistata ridonderebbe i propri effetti sulla distribuzione del ricavato dalla vendita nel frattempo effettuata, giacché i creditori ai quali fossero state assegnate le somme derivanti dalla liquidazione dei beni pignorati potrebbero essere destinatari delle domande risarcitorie o indennitarie proposte ai loro danni. Il legislatore, per non sacrificare oltre misura l’interesse dell’aggiudicatario, ha previsto che un simile scenario possa verificarsi solo in caso di evizione, ossia quando, pur essendo stato pagato il prezzo, l’acquirente in sede esecutiva sia stato privato del bene erroneamente espropriato. Si tratta, dunque, di un rimedio volto, da un lato, a evitare che i creditori e l’esecutato si arricchiscano ingiustamente (gli uni ricevendo somme ricavate dalla vendita di una cosa che non poteva essere pignorata, l’altro esdebitandosi grazie a risorse non riconducibili al suo patrimonio) e, dall’altro lato, ad assicurare il nesso sinallagmatico di corrispettività della vendita forzata. Lo sottolinea anche l’ordinanza che si annota, quando rileva che il presupposto di operatività della tutela apprestata dall’art. 2921 c.c. è l’esistenza di un concorrente diritto vantato da un terzo sul bene oggetto di vendita forzata, che preclude o pregiudica il trasferimento della proprietà in capo all’acquirente; quest’ultimo, attraverso il recupero dell’intero prezzo versato o di parte di esso per effetto di quanto stabilito dall’art. 2921 c.c., vede preservato l’equilibrio economico dello scambio. La norma, da questo punto di vista, contempla due ipotesi: - al comma 1, disciplina il caso in cui l’acquirente subisca l’evizione totale, ossia la sottrazione del bene acquistato nella sua integralità, con conseguente diritto di ripetere il prezzo (se non ancora distribuito), dedotte le spese, ovvero di ottenere la restituzione di quanto indebitamente riscosso dai creditori (per effetto del riparto) o restituito al debitore (qualora, all’esito della distribuzione, fosse emerso un residuo); - al comma 2, prevede le conseguenze dell’evizione parziale, che consente all’acquirente di ripetere una parte proporzionale del prezzo, corrispondente alla quota del bene aggiudicatogli che gli viene, di fatto, sottratta, ferma restando, per il resto, la validità e l’efficacia della vendita coattiva (dovendosi escludere, pertanto, che possa predicarsene la risoluzione, così come previsto, invece, nella vendita volontaria dall’art. 1480 c.c.). Ora, se l’art. 2921 c.c. legittima l’aggiudicatario deprivato di una parte del bene a ripetere una parte del prezzo di aggiudicazione, impedendo che si verifichi un indebito arricchimento di coloro che dovranno ripartirselo, in applicazione del principio generale della ripetizione dell’indebito (come affermato, per esempio, da Cass. civ., sez. I, 9 ottobre 1998, n. 10015), occorre valutare perché, con la pronuncia in commento, i giudici di legittimità hanno reputato immeritevole di accoglimento la relativa domanda proposta nel caso di specie dall’acquirente (cui, in effetti, era stata sottratta una porzione dell’immobile che si era aggiudicato e per la quale aveva versato la corrispondente parte di prezzo). La ragione risiede, innanzitutto, nel fatto che l’art. 2921 c.c. ha riguardo all’ipotesi in cui l’acquisto dell’aggiudicatario è compromesso a causa di un prevalente diritto sul bene fatto valere da un terzo (vuoi perché derivante da un titolo di acquisto trascritto prima del pignoramento, vuoi perché scaturente dall’accoglimento di una domanda giudiziale accolta con sentenza passata in giudicato); non appartiene al fuoco della menzionata disposizione, invece, l’ipotesi in cui la perdita dell’acquisto consegua a una vicenda tutta interna al processo esecutivo, qual è la rettifica (ovvero la revoca o la modifica in parte qua) del decreto di trasferimento disposta dal giudice dell’esecuzione nella fattispecie in esame. A questo proposito, va osservato che la possibilità per il giudice dell’esecuzione di intervenire sul decreto di trasferimento già emesso è circoscritta ai casi nei quali occorre procedere alla rettifica o all’integrazione del provvedimento in relazione ad aspetti puramente formali o per ovviare a eventuali errori materiali, che non incidono sulle posizioni soggettive – dell’esecutato, già titolare del diritto messo in vendita e dell’acquirente, nuovo titolare del medesimo diritto – coinvolte e che non attengono, dunque, all’identificazione dei beni, sui quali non deve sussistere contestazione; pertanto, non è possibile alterare ex post i termini di ciò che dall’esecutato è stato trasferito all’aggiudicatario, né, in virtù del principio generale evincibile dall’art. 487, comma 1, c.p.c., è ipotizzabile un intervento del giudice – d’ufficio o su istanza di parte o su sollecitazione dei suoi ausiliari – quando il decreto di trasferimento ha già avuto esecuzione, ossia una volta che siano state espletate le formalità di registrazione e di trascrizione del provvedimento, nonché di annotamento delle disposte cancellazioni (così Cass. civ., sez. III, 19 maggio 2022, n. 16219). Nel caso oggetto di decisione, la rettifica era stata operata diversi mesi dopo la pronuncia del decreto di trasferimento, vale a dire, con ogni probabilità, quando alle suddette formalità era già stato dato corso da tempo, sicché la modificabilità del provvedimento era da ritenersi preclusa. Se a ciò si aggiunge che la rettifica aveva attinto proprio l’oggetto del trasferimento (attraverso l’espunzione di una parte dei beni indicati nel decreto pronunciato ai sensi dell’art. 568 c.p.c.) ed era per di più avvenuta all’insaputa dell’aggiudicatario, ricorrevano tutti gli estremi affinché quest’ultimo potesse proporre un’opposizione ex art. 617 c.p.c., quale rimedio generale per impugnare gli atti illegittimi del processo esecutivo, compresi quelli abnormi (cioè emessi dal giudice dell’esecuzione in assenza del relativo potere; così Cass. civ., sez. III, 13 ottobre 2023, n. 28562 e, in precedenza, Cass. civ., sez. III, 7 febbraio 2013, n. 2968), del quale possono avvalersi anche coloro che, pur non essendo parte dell’espropriazione pendente, siano nondimeno lesi nei loro interessi. L’esperibilità di un simile rimedio impugnatorio, peraltro, resta subordinata al fatto che, da un lato, l’opposizione venga introdotta entro il termine perentorio – di venti giorni dal compimento dell’atto o dalla sua conoscenza legale – fissato dal medesimo art. 617 c.p.c. e che, dall’altro lato, il processo esecutivo non si sia già definito, con il completamento della fase distributiva, difettando, in caso contrario, un giudice dell’esecuzione al quale proporla. Sotto altro profilo, i giudici di legittimità hanno evidenziato le peculiarità che caratterizzano lo strumento di tutela previsto dall’art. 2921 c.c., che lo differenziano da quello apprestato in materia di compravendita dagli artt. 1483, 1484 e 1489 c.c.: se questo, infatti, rappresenta il riflesso dell’obbligo di garanzia che grava sul venditore quale effetto tipico della vendita volontaria o negoziale (giusta quanto stabilito dall’art. 1476 c.c.), quello costituisce, invece, il mezzo per ripristinare l’equilibrio della vendita esecutiva, facendo in modo che alla perdita del bene da parte dell’acquirente non corrisponda un indebito e ingiustificato vantaggio dei creditori dell’esecutato, che hanno diritto di soddisfarsi nella misura in cui il bene espropriato appartenga al debitore. La disposizione dell’art. 2921 c.c., in questo senso, sanziona la condotta negligente o imprudente del creditore che abbia scelto male i beni da aggredire esecutivamente, assoggettando a pignoramento quelli di soggetti terzi che non debbono rispondere del debito dell’esecutato; il che giustifica anche l’assoggettamento del creditore all’obbligo di risarcire all’acquirente evitto i danni subiti e le spese sopportate (com’è espressamente previsto dal comma 1 dell’art. 2921 c.c.). Anche per questo motivo, la Corte di cassazione ha escluso che, nel caso di specie, l’aggiudicatario potesse invocare il rimedio in questione, visto che la parte di immobili che, a seguito della rettifica del decreto di trasferimento, gli era stata sottratta non apparteneva a un terzo, bensì allo stesso debitore esecutato, ma, a differenza degli altri, non era stata colpita dal pignoramento e non poteva, dunque, essere posta in vendita: in altri termini, si era verificato un disallineamento tra i beni che potevano essere legittimamente staggiti e quelli che avevano formato oggetto della vendita esecutiva e del successivo decreto di trasferimento, sicché, a tutto volere concedere, si sarebbe rientrati nella fattispecie disciplinata dall’art. 2922 c.c., che – come già detto – esclude l’operatività della garanzia per vizi nella vendita esecutiva. D’altra parte, la ravvisata natura speciale della norma recata dall’art. 2921 c.c. esclude una sua applicazione estensiva o analogica, fermo restando il diritto dell’acquirente comunque pregiudicato di ottenere il risarcimento del danno (accordato, nel caso di specie, attraverso la condanna del professionista delegato alla restituzione della parte di prezzo corrispondente ai beni sottrattigli). |
