Cessione d’azienda, risoluzione del contratto di locazione e litisconsorzio facoltativo tra cedente, cessionario e ceduto
26 Maggio 2026
Massima In caso di contestuale cessione dell'azienda e del contratto di locazione ex art. 36 della l. n. 392/1978, senza liberazione del cedente, nel giudizio instaurato per la risoluzione del contratto ed il pagamento dei canoni insoluti, non sussiste litisconsorzio necessario tra cedente, cessionario e ceduto, bensì litisconsorzio facoltativo con rapporti processualmente scindibili, potendo il locatore esperire separate e distinte azioni nei riguardi dei soggetti (cedente e cessionario) tra loro obbligati in solido. Il caso La causa - giunta all’esame, di recente, del Supremo Collegio - originava da un’intimazione di sfratto per morosità dall’immobile concesso in locazione ad uso non abitativo da Tizio, in virtù del contratto di locazione stipulato con Caio, chiedendo, in via preliminare, di convalidare l’intimato sfratto per morosità, nonché emettersi decreto ingiuntivo di pagamento, immediatamente esecutivo, per canoni scaduti e da scadere. Il locatore chiedeva, altresì, in caso di opposizione:
Nel merito, e definitivamente, previa emissione dei provvedimenti di cui all’art. 667 c.p.c., Tizio chiedeva di dichiarare risolto il rapporto de quo per grave inadempimento del conduttore, rigettando all’uopo la spiegata opposizione, sempre con condanna al rilascio e, in ogni caso, di condannare Caio al pagamento delle spese, diritti e onorari di lite. Si costituiva l’intimato, opponendosi alla convalida ed alla concessione dell’ordinanza di rilascio. Il Tribunale, negata l’ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c., invitava le parti ad attivare la procedura di mediazione e, quindi, dopo aver constatato l’esito negativo della stessa, disponeva il mutamento del rito e concedeva il termine per il deposito di memorie integrative ex art. 426 c.p.c., fissando successivamente l’udienza di discussione, con concessione di termine per note difensive finali. All’esito, il giudice adìto respingeva tutte le eccezioni, deduzioni e istanze dell’intimato, tranne l’eccezione di prescrizione, e dichiarava risolto il contratto di locazione dell’immobile di proprietà di Tizio, per cui condannava Caio al pagamento di una determinata somma, oltre canoni a scadere sino al rilascio ed interessi convenzionali dalle singole scadenze sino al saldo, nonché alla refusione delle spese di lite. Avverso tale sentenza, Caio proponeva impugnazione, che però veniva respinta dalla Corte d’Appello. Il conduttore soccombente proponeva, quindi, ricorso per cassazione. La questione Si trattava di verificare se, nel caso di specie, fosse stato violato il disposto dell’art. 102 c.p.c. in relazione all’art. 36 della l. n. 393/1978, per l’omessa integrazione del contraddittorio nei confronti di Sempronio, cessionario del contratto di locazione. In particolare, il ricorrente - riproponendo una censura già svolta nel giudizio di appello - lamentava che la Corte territoriale non aveva rilevato la mancata instaurazione del contraddittorio nei confronti del suddetto soggetto che, a suo dire, sarebbe stato cessionario dell’azienda e del contratto di locazione di cui egli ricorrente era originario conduttore. Le soluzioni giuridiche Il motivo di gravame è ritenuto infondato dai giudici di Piazza Cavour. Invero, nel ricostruire la natura e la portata dell’art. 36 della l. n. 392/1978 - che, in tema di locazione ad uso commerciale, deroga all’ordinario regime della cessione del contratto - si è costantemente affermato che «sussiste litisconsorzio necessario tra cedente, cessionario e ceduto soltanto quando siano in questione l’avvenuta conclusione, validità ed efficacia del contratto di cessione, ma non quando si controverta unicamente delle vicende del rapporto, potendo, in questo caso, il locatore esperire separate e distinte azioni nei riguardi dei soggetti tra loro obbligati in solido» (così Cass. civ., sez. III, 19 febbraio 2024, n. 4405, sebbene sul punto non massimata, che richiama, ex plurimis, Cass. civ., sez. III, 9 dicembre 1997, n. 12454; Cass. civ., sez. III, 29 novembre 1993, n. 11847; Cass. civ., sez. III, 31 marzo 1987, n. 3102). Nel caso particolare di c.d. cessione “a catena” tra più conduttori, si è chiarito (Cass. civ., sez. III, 20 aprile 2007, n. 9486) che la illustrata struttura della coobbligazione solidale tra i conduttori convenuti in lite, escluso ogni rapporto di dipendenza o di subordinazione tra le posizioni degli stessi - escluso, cioè, che la responsabilità dell’un conduttore presupponga o consegua alla responsabilità dell’altro - determina l’autonomia delle domande cumulativamente proposte nei confronti degli stessi, impedendo la configurabilità di un rapporto unico ed inscindibile. In altri termini, si versa in una tipica fattispecie di litisconsorzio facoltativo con rapporti processualmente scindibili (v., inoltre, Cass. civ., sez. III, 31 maggio 2017, n. 13706, la quale ha puntualizzato che, in materia di locazione di immobili adibiti ad uso commerciale, in caso di plurime cessioni dell’azienda e del contratto di locazione, ex art. 36 della l. n. 392/1978, senza liberazione del cedente, poiché tra costui e ciascuno dei cessionari si determina - in relazione all’azione che il locatore esperisca per la risoluzione del contratto ed il pagamento dei canoni insoluti - una situazione di litisconsorzio facoltativo, la mancata regolare instaurazione del contraddittorio verso uno solo di essi non legittima l’annullamento della sentenza di primo grado con rimessione degli atti al primo giudice, nei confronti di tutti, ex art. 354 c.p.c.). Risultava, dunque, conforme a diritto - ad avviso degli ermellini - quanto affermato dall’impugnata sentenza della Corte d’Appello, secondo la quale «in presenza di un’obbligazione in solido ex art. 1292 c.c. non sussiste litisconsorzio necessario tra tutti i debitori». Infatti, il litisconsorzio necessario, fuori dai casi espressamente previsti dalla legge, ricorre solo quando, per la particolare natura o configurazione del rapporto giuridico dedotto in giudizio e per la situazione strutturalmente comune ad una pluralità di soggetti, la decisione non possa conseguire il proprio scopo se non sia resa nei confronti di tutti questi soggetti. La necessità della partecipazione al processo di tutti i soggetti della situazione dedotta in giudizio ricorre, pertanto, unicamente allorchè, in assenza anche di uno soltanto di essi, la sentenza finisca per essere inidonea a produrre un qualsiasi effetto giuridico anche nei confronti degli altri soggetti presenti nel giudizio, mentre deve, invece, escludersi tale necessità quando la sentenza sia inutiliter data soltanto nei confronti dei soggetti assenti dal giudizio e possa spiegare i suoi effetti nei confronti di quelli presenti, per cui la nozione di nullità della sentenza, enucleabile dal disposto dell’art. 102 c.p.c., va rettamente intesa in termini di inidoneità a produrre qualsivoglia effetto giuridico, e non già di pratica inutilità derivante da insuscettibilità parziale di esecuzione, alla quale può, al contrario, ovviarsi con la successiva instaurazione di un altro processo nei confronti dei soggetti assenti nel primo. Osservazioni A ben vedere, è oggetto di ampia discussione se l'art. 36 della l. n. 392/1978 istituisca un'ipotesi di responsabilità solidale “pura” o soltanto “sussidiaria” del cedente, ossia se il locatore possa indifferentemente ed indistintamente rivolgersi all'uno o all'altro dei debitori, oppure se possa invocare la responsabilità del cedente solo dopo aver fatto valere quella del cessionario. Secondo un indirizzo dottrinale, la disposizione ricalcherebbe la previsione dell'art. 5 della l. n. 19/1963, la quale prevedeva espressamente che il conduttore rimanesse obbligato in solido con il cessionario dell'azienda riguardo al pagamento del fitto e per l'osservanza di tutte le condizioni del contratto. Si è evidenziato, in proposito, che la ratio del principio sancito dall'art. 36 va rinvenuta nell'apprestare una garanzia più ampia al locatore ceduto, al fine di bilanciare la compressione del suo diritto di scegliere (anche in ragione delle garanzie offerte) la controparte, per cui, qualora si obbligasse il locatore ad agire previamente contro il cessionario anche nell'ipotesi in cui fosse evidente la maggiore solidità patrimoniale del cedente, si renderebbe più difficoltosa per il locatore la realizzazione del suo diritto. Anche nella giurisprudenza di merito (Trib. Alessandria 16 aprile 1986), è stato affermato il principio secondo cui non vi sarebbe alcun ordine preferenziale tra gli obbligati. Altra parte della dottrina, invece, qualifica la responsabilità del cedente come sussidiaria: si sottolinea, in proposito, che il meccanismo dell'accollo cumulativo non implicherebbe che il creditore possa indifferentemente rivolgersi all'accollato o all'assuntore, e viene pure posto l'accento sulla diversità di formulazione dell'art. 36 della l. n. 392/1978 rispetto all'art. 5 della l. n. 19/1963. Rilevante, secondo alcuni autori, è il ruolo di conduttore iure proprio assunto dal cessionario, derivante dalla circostanza che, per legge, la cessione de qua si può realizzare anche senza il consenso del locatore, valendo, peraltro, tale principio per tutte le obbligazioni correlate al contratto di locazione, ivi comprese quelle risarcitorie (potendo, ad esempio, il locatore ceduto rivolgersi al cedente per il ristoro dei danni riconducibili all’attività del cessionario); così al potere esclusivo di scelta del cessionario da parte del cedente fa da contraltare l’esigenza che il locatore - che, a tale scelta, non ha titolo e non ha potere di opporsi alla cessione se non per gravi motivi - sia tenuto indenne delle negative conseguenze che possano derivargliene. Nella giurisprudenza di merito, è stato parimenti affermato (App. Torino 24 ottobre 1986) che il citato art. 36 non configura un'obbligazione solidale fra cedente e cessionario nei confronti del locatore, bensì un'obbligazione del cedente con responsabilità subordinata all'inadempimento del cessionario, conseguendone che, qualora il locatore pretenda il risarcimento del danno relativo all'inadempimento contrattuale di mantenere la cosa locata in buono stato locativo - inadempimento che sorge necessariamente dalla messa in mora del cessionario, ex art. 1219 c.c. - una volta che la suddetta messa in mora non sia stata effettuata, il locatore non può agire nei confronti del cedente; pertanto, in ipotesi di cessione di contratto di locazione, se il locatore-ceduto non abbia liberato il cedente, quest'ultimo non è responsabile in solido con il cessionario, mentre il locatore non può agire direttamente contro di lui, che è solo un obbligato con responsabilità subordinata all'inadempimento del cessionario. Lo stesso orientamento è stato fatto proprio anche dai giudici di legittimità (Cass. civ., sez. III, 13 febbraio 1993, n. 1833), secondo i quali il significato della norma starebbe in ciò che la responsabilità del cedente è subordinata all'inadempimento del cessionario, sicché, solo verificatasi tale condizione (sufficiente ma necessaria), il locatore-ceduto, il quale pretenda l'adempimento degli obblighi contrattuali non adempiuti dal cessionario, può rivolgersi direttamente contro il conduttore-cedente, senza necessità di chiamare in giudizio il conduttore-cessionario. In seguito, si è ribadito (Cass. civ., sez. III, 12 settembre 2002, n. 13297) che l'art. 36 consente al locatore, il quale non abbia (ovviamente) liberato il cedente, di agire contro quest'ultimo qualora il cessionario non adempia alle obbligazioni assunte, il che sta a significare che la responsabilità del cedente è subordinata all'inadempimento del cessionario, responsabilità, quindi, sussidiaria e non solidale. Dalla ricostruzione prospettata nelle summenzionate decisioni, deriva che il locatore non sia tenuto a citare in giudizio il cessionario, con conseguente esclusione di un beneficium excussionis in favore del cedente; la posizione del cedente sarebbe piuttosto da accostare a quella di chi si giovi del c.d. beneficium ordinis (art. 1268, comma 2, c.c.), in forza del quale il creditore, senza essere obbligato ad agire preventivamente nei confronti di un certo debitore, deve comunque indirizzare a questo la propria prima richiesta di adempimento. Sul punto, i magistrati di Piazza Cavour, in un primo tempo, avevano escluso che il cedente godesse del beneficium ordinis (Cass. civ., sez. III, 1° giugno 2004, n. 10485), tuttavia, successivamente, gli stessi giudici sono andati in contrario avviso, affermando la natura sussidiaria della responsabilità del cedente (v. Cass. n. 9486/2007, cit., , ad avviso della quale «l’art. 36 indiscutibilmente subordina la facoltà di agire del locatore, nei confronti del cedente non liberato, all’inadempimento dell’attuale conduttore-cessionario, introducendo un meccanismo legale secondo cui, richiesto il pagamento del canone a quest’ultimo, e verificatone l’inadempimento - che, com’è noto, è altra cosa rispetto ad un semplice ritardo - viene ad attivarsi il circuito della corresponsabilità sussidiaria, intesa in termini di mero beneficium ordinis, del cedente»). D’altronde, il legislatore del 1978 mostra consapevolmente di escludere la solidarietà c.d. pura, sia perchè non riporta la dizione contenuta nel precedente art. 5 della l. n. 19/1963 - secondo cui il conduttore-cedente rimaneva obbligato, in solido con il cessionario, «per il pagamento del fitto e per l’osservanza di tutte le condizioni del contratto» - sicché «la mancata riproduzione dell’esplicito lemma sulla solidarietà nell’attuale testo e l’evidente omogeneità morfologica con l’art. 1408 c.c. in parte qua depone piuttosto nel senso di una chiara e ponderata scelta normativa in favore della sussidiarietà», sia perché le (pur legittime) argomentazioni svolte in favore della solidarietà appaiono improntate piuttosto ad un’analisi funzionale (se non di analisi economica del diritto) della fattispecie, sorvolando sia sul dato letterale della norma (che subordina esplicitamente all’inadempimento del cessionario l’azionabilità della pretesa verso il cedente), sia su quello strutturale della fattispecie, modellata pur sempre sul più generale archetipo della cessione del contratto, che postula, a sua volta, l’inadempimento del cessionario alle obbligazioni assunte per poter agire contro il cedente ex art. 1408, comma 2, c.c.» (così Cass. n. 9486/2007, cit., la quale aggiunge che, «se la responsabilità tra cedente e cessionario dovesse essere considerata in termini di solidarietà pura, nulla impedirebbe allora al locatore, per ragioni anche soltanto di maggiore comodità logistica, di pretendere, illico et immediate, al semplice spirare del termine stabilito per il pagamento del canone, l’adempimento diretto da parte del cedente, senza aver prima verificato l’inadempimento del cessionario - senza aver, cioè, verificato che si tratti di vero e proprio inadempimento, e non di semplice ritardo - tale essendo, appunto, il meccanismo della solidarietà tout court, soluzione, questa, evidentemente impredicabile alla luce dell’inequivoco dettato legislativo»). In particolare, si è ritenuto operante il principio secondo cui l'azione nei confronti del cedente sarebbe subordinata all'inadempimento del cessionario, cui andrebbe rivolta la prima richiesta: in altri termini, in caso di cessione del contratto di locazione ai sensi dell'art. 36, qualora il locatore non abbia liberato il cedente, tra quest'ultimo ed il cessionario, divenuto successivo conduttore dell'immobile, viene ad instaurarsi un vincolo di responsabilità sussidiaria, caratterizzato dal beneficium ordinis, che consente, perciò, al locatore di agire nei confronti del cedente per il soddisfacimento delle obbligazioni inerenti al suddetto contratto - ivi comprese quelle riguardanti le pretese risarcitorie connesse alla perdita o al deterioramento del bene locato, di cui all'art. 1588 c.c. - solo dopo che si sia venuto a configurare l'inadempimento del nuovo conduttore, nei cui confronti è necessaria la preventiva richiesta di adempimento mediante la semplice modalità della messa in mora (v., altresì, Cass. civ., sez. III, 4 giugno 2009, n. 12896; cui adde, più di recente, Cass. civ., sez. III, 12 novembre 2015, n. 23111, aggiungendo che alcuna rilevanza può riconoscersi al fatto che l'inadempimento si sia verificato in costanza del periodo di rinnovo del rapporto - dopo la prima scadenza dei sei anni - poiché la rinnovazione non comporta la nascita di un nuovo contratto, ma la sola prosecuzione del precedente). In realtà, l’obbligo del risarcimento del danno per deterioramento della cosa locata sorge in capo a chi, cedente o cessionario, sia comunque conduttore al momento in cui il danno si è verificato, salva, poi, la responsabilità “esterna” di entrambi nei confronti del locatore, sia pure attenuta dal beneficium ordinis in favore del cedente; nell’àmbito dei rapporti interni tra i vari conduttori succedutisi nel tempo per effetto delle cessioni, invece, il debito risarcitorio va ripartito secondo il criterio dell’imputabilità e, solo se non risulti possibile accertare a quale dei debitori siano imputabili i deterioramenti, le parti del debito si presumono eguali. Dalla premessa che la responsabilità del conduttore-cedente, essendo subordinata all'inadempimento del cessionario, ha carattere eventuale e natura sussidiaria, non può desumersi l'erroneo corollario che, per questo, l'art. 36 non configuri un'ipotesi di solidarietà di cedente e cessionario in ordine alle obbligazioni contrattualmente assunte dal primo nei confronti del locatore. Invero, per un verso, la sussidiarietà non esclude la solidarietà dell'obbligazione, purché questa abbia ad oggetto la medesima prestazione; per altro verso, la circostanza che l'art. 36 non qualifichi espressamente come solidale l'obbligazione di cedente e cessionario del contratto di locazione nei confronti del locatore - come, invece, faceva l’art. 5 della l. n. 19/1963 - non consente di individuare, nella più recente disposizione, una ratio diversa da quella che connotava la prima, essendo volte entrambe a bilanciare la sottrazione al locatore della facoltà di scegliere la controparte, prevedendo che il soggetto con il quale egli ha trattato intuitu personae resti tenuto per le obbligazioni del cessionario. Ne consegue l’affermazione per cui l'obbligazione del cedente del contratto di locazione di pagare il canone dovuto al locatore dal cessionario e da questi non corrisposto, quale prevista dall'art. 36, integra un'ipotesi di solidarietà, con la conseguenza, ad esempio, che, trovando applicazione l'art. 1310 c.c., gli atti con i quali il locatore abbia interrotto la prescrizione nei confronti del cessionario hanno effetto anche verso il cedente (Cass. civ., sez. III, 9 novembre 2006, n. 23914). Riferimenti Celeste, Le locazioni ad uso diverso dall’abitazione, a cura di Celeste e Petrelli, Milano, 2023, 414; Di Marzio, Commento all’art. 36 della legge n. 392/1978, in Codice delle locazioni diretto da Celeste, Milano, 2020, 645; Merli, La responsabilità del conduttore cedente verso il locatore ceduto ex art. 36 l. n. 392/1978: tra sussidiarietà e solidarietà, in Danno e resp., 2017, 183; Avigliano, Obbligazioni del conduttore cedente a seguito di cessione d'azienda: il caso di cessioni plurime, in Ventiquattrore avvocato, 2014, fasc. 7, 16; Rufo Spina, La tutela del contraente ceduto nelle locazioni commerciali, in Giur. it., 2010, 1077; Coscetti, La cessione del contratto di locazione di immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo: rapporti tra locatore ceduto e conduttore cedente, solidarietà ed obbligazioni derivanti dalla cessione, in Riv. giur. edil., 2010, I, 1762; Malzani, Cessione plurima del contratto di locazione (e dell'azienda) e corresponsabilità sussidiaria dei cedenti intermedi verso il locatore ceduto, in Nuova giur. civ. comm., 2008, I, 39; Recinto, La responsabilità dei c.d. cessionari intermedi nella cessione del contratto di locazione contestuale al trasferimento d'azienda, in Rass. dir. civ., 2008, 221; Tomeo, Cessione del contratto, la solidarietà fra cessionario e cedente, in Immob. & diritto, 2007, fasc. 4, 79; De Tilla, Conduttore cedente e cessionario responsabili in solido verso il locatore, in Immob. & diritto, 2005, fasc. 5, 88. |
