Efficacia del contratto di locazione del bene pignorato stipulato dal custode

Massima

Il contratto di locazione stipulato dal custode ex art. 560 c.p.c. perde automaticamente efficacia con l’estinzione del processo esecutivo, ma i frutti maturati sino a quel momento (canoni, indennità, penali) fanno parte del compendio pignorato che alla chiusura della procedura, ai sensi dell’art. 632 c.p.c., è trasferito all’(ex) esecutato, il quale, pertanto, qualora il custode abbia introdotto un giudizio per conseguire i detti frutti, a norma dell’art. 111 c.p.c., è legittimato a proseguire l’azione già autonomamente intrapresa dal custode per il loro recupero.

Il caso

Nell’ambito di una espropriazione immobiliare (nella specie era stato pignorata la quota pari ad 1/3 di un hotel), il g.e. nominava il custode giudiziario ai sensi dell’art. 560 c.p.c. che, dopo aver conseguito la necessaria autorizzazione giudiziale, stipulava con l’occupante privo di titolo nel febbraio 2009, un contratto di locazione fino al 30 gennaio 2010 con un canone pari ad euro 29.600 mensili ed una clausola penale per il mancato rilascio.

Nonostante la scadenza del termine, l’occupante non rilasciava l’immobile (fino al 2019), né provvedeva al pagamento dell’indennità di occupazione ex art. 1591 c.c. Nelle more, il custode giudiziario intimava lo sfratto all’occupante, la cui successiva esecuzione veniva sospesa stante il dissenso degli altri due comproprietari (titolari dei 2/3 non pignorati) alla liberazione.

Nel 2017 il custode giudiziale agiva nei confronti dell’occupante, chiedendo il pagamento di circa 1,6 milioni di euro quale penale prevista dal contratto del 2009. Nel suddetto giudizio interveniva anche l’esecutato.

Dopo l’estinzione nel 2019 della espropriazione immobiliare, l’ex esecutato affermava la propria legittimazione ad agire per le pretese connesse al contratto (canoni, indennità e penale) già stipulato dal custode.

Dal proprio canto il Tribunale di Napoli, con la sentenza n. 8243/2020, rigettava la domanda proposta dal custode e proseguita dall’intervenuto (ex) debitore, dichiarava improcedibile la riconvenzionale dell’occupante e compensava integralmente le spese. Più precisamente, il Tribunale escludeva la sussistenza della legittimazione attiva a subentrare nelle pretese avanzate dal custode, perché il contratto ex art. 560 c.p.c. era stato stipulato solo nell’interesse della procedura esecutiva e dei creditori, aveva una durata naturalmente limitata al tempo della custodia. Sicché una volta estinta nel 2019 l’espropriazione immobiliare, non residuava alcuna pretesa che l’ex esecutato potesse far valere «per successione». In sede d’impugnazione della suddetta decisione, la Corte d’appello di Napoli, dichiarava improcedibile l’appello incidentale proposto dall’occupante (per mancata notifica) e rigettava l’appello principale dell’ex esecutato, confermando la sentenza di primo grado (sia pure con una motivazione parzialmente diversa) e compensando le spese.

Avvero tale decisione l’ex esecutato ha proposto ricorso per cassazione, mentre l’occupante non ha svolto attività difensiva.

La questione

Quanto alle questioni rilevanti per la decisione del caso concreto si segnala che la decisione impugnata – in punto di legittimazione attiva dell’ex esecutato – ha fatto leva su quell’orientamento (Cass. 22029/2018) per cui il custode giudiziario si limita ad agire solo per la conservazione del bene nell’interesse dei creditori senza che al cessare del suo incarico possa operare alcuna successione fra custode e proprietario. Al contempo il Giudice di seconde cure ha ribadito che: a) il contratto ex art. 560 c.p.c. è una mera modalità di gestione del bene destinata a sciogliersi con la chiusura della procedura: l’ex esecutato non potrebbe, dunque, rivendicare diritti derivanti da un rapporto concluso dalla procedura e ormai cessato; b) la stessa clausola penale era pattuita per la sola durata del contratto, escludendo l’applicazione al periodo di occupazione successivo, regolato esclusivamente dall’art. 1591 c.c.

Dal proprio canto il ricorrente ha affermato il proprio pieno diritto a subentrare nelle domande già azionate dal custode dopo l’estinzione della procedura esecutiva, poiché il custode operava in sostituzione del proprietario; dunque, cessata la custodia, il proprietario avrebbe recuperato la titolarità delle azioni connesse al contratto stipulato ex art. 560 c.p.c.

Le soluzioni giuridiche

Stando alla decisione della Suprema Corte, la soluzione del caso concreto riposa sul fatto che con l’estinzione dell’espropriazione il custode non trasferisce all’esecutato – ex art. 632 c.p.c. – il contratto di locazione (i cui effetti cessano automaticamente), ma il compendio comprendente i diritti sorti nel corso della procedura nei confronti del locatario. A riprova della correttezza di tale assunto la Corte richiama l’ipotesi in cui i canoni siano stati puntualmente corrisposti dal conduttore sino alla data dell’estinzione, con conseguente obbligo del custode di versare tali importi all’esecutato. Pertanto, precisa correttamente la Corte, «nella fattispecie de qua, sarebbe paradossale che l’inadempimento del conduttore (al pagamento di canoni e penale) venisse premiato da una sostanziale rimessione del debito già maturato, consistente nella negazione della legittimazione sostanziale dell’esecutato alla loro riscossione».

In breve, posto che la titolarità dei frutti maturati nel corso dell’espropriazione spetta all’esecutato tornato in bonis; e che il custode aveva agito per il recupero di crediti già facenti parte del compendio pignorato, l’estinzione della procedura esecutiva e la conseguente attribuzione all’(ex) esecutato di detto compendio comportano un trasferimento del diritto controverso (ex art. 111 c.p.c.) all’esecutato stesso (nel caso, già parte del processo).

Da qui l’elaborazione del principio di diritto a mente del quale «Il contratto di locazione stipulato dal custode giudiziario ex art. 560 c.p.c. perde automaticamente efficacia con l’estinzione del processo esecutivo, ma i frutti maturati sino a quel momento (canoni, indennità, penali) fanno parte del compendio pignorato che alla chiusura della procedura, ai sensi dell’art. 632 c.p.c., è trasferito all’(ex)esecutato, il quale, pertanto, qualora il custode abbia introdotto un giudizio per conseguire i detti frutti, a norma dell’art. 111 c.p.c., è legittimato a proseguire l’azione già autonomamente intrapresa dal custode per il loro recupero». Per queste ragioni la sentenza impugnata viene cassata con rinvio alla Corte d’appello di Napoli, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Osservazioni

Le argomentazioni adottate dal Supremo Collegio a sostegno della decisione in commento ci sembrano corrette e meritano alcune osservazioni ulteriori nella misura in cui contribuiscono a definire meglio sia la natura della custodia giudiziaria, sia la peculiare legittimazione processuale del custode. 

Quanto alla natura della custodia giudiziaria, la Corte condivisibilmente esclude che il custode possa qualificarsi come: a) un rappresentante legale generale o un sostituto universale del debitore, che non perde per effetto del pignoramento la propria capacità giuridica o di agire; b) un mandatario, un procuratore, o un sostituto processuale dei creditori, i cui interessi potrebbero non essere necessariamente coincidenti con quelli dell’ausiliario, né dell’aggiudicatario o dall’acquirente; c) il titolare di un diritto reale sugli immobili pignorati. La Corte fa leva, invece, sul fatto che il custode è titolare di un munus publicum, avendo la gestione (in senso ampio) del compendio dei beni pignorati, provvisoriamente sottratto a chi ne aveva la disponibilità in attesa del trasferimento della proprietà all’aggiudicatario e della successiva soddisfazione dei creditori.

Tale precisazione, sia pure astratta e generale, consente alla Corte di definire meglio la peculiare legittimazione processuale del custode. Ed infatti, quest’ultima deriva direttamente dal suo ruolo istituzionale e, quindi, dagli eterogenei compiti che gli vengono riconosciuti (Cass. civ. 31 luglio 2025, n. 22105). Escluso dunque che detta legittimazione origini da una posizione di rappresentanza di una delle parti (il custode svolge la sua attività in nome proprio), o che integri una peculiare sostituzione processuale delle stesse ex art. 81 c.p.c. (manca una disposizione che espressamente legittimi il custode ad esercitare in nome proprio un diritto altrui, né è possibile individuare il soggetto sostituito), la Cassazione afferma che le azioni esperite dal custode giudiziario (o nei suoi confronti) sono direttamente riferibili al compendio pignorato (immobile oltre a frutti, pertinenze ed accessori ex art. 2912 c.c.). Ne consegue che il recupero dei frutti (nella specie, civili, costituiti dai canoni non pagati, dall’indennità ex art. 1591 c.c., e dal risarcimento del danno per l’inadempimento del contratto) non è svolto nell’interesse di uno specifico soggetto (creditore, esecutato, aggiudicatario).

A ben guardare, tale ricostruzione si pone in linea sia con Cass. civ. 11 settembre 2018, n. 22029, per cui al momento della cessazione dell’incarico «non si verifica alcun fenomeno successorio con il proprietario debitore, il quale diviene l’unico soggetto legittimato ad esercitare le domande nascenti dal contratto e consequenziali»; sia con Cass. civ. 22 luglio 2025, n. 20696, secondo la quale «il diritto dei creditori a conseguire i frutti civili del bene pignorato (…) implica: a) la legittimazione esclusiva del custode (e poi dell’aggiudicatario) ad esigere i canoni di locazione e/o l’indennità di occupazione dovuti per l’immobile pignorato; b) l’esclusione della concorrente legittimazione del locatore».

Per completezza va segnalato che nemmeno si pone in contrasto con tali conclusioni Cass.. civ. 7 gennaio 2011, n. 267 perché pur avendo affermato la legittimazione concorrente del custode e dell’esecutato, ha riconosciuto quella di quest’ultimo quando il titolare dell’ufficio pubblico preposto all’amministrazione del bene tralasci di agire nei confronti del conduttore per il risarcimento del danno da ritardata restituzione, atteso che per il locatore «la perdita della disponibilità giuridica del proprio bene non è assoluta, ma relativa, essendo essa ordinata a protezione dei creditori, rispetto ai quali sono resi inefficaci gli atti del debitore dai quali possa loro derivare un pregiudizio».

Resta ancora da accennare alle clausole e alla durata del contratto di locazione stipulato dal custode ex art. 360 c.p.c.

Per la giurisprudenza di legittimità, la locazione conclusa dal custode o dal curatore è strutturalmente confinata dentro i limiti temporali propri della procedura, risultando insensibile ai vincoli di durata posti dalla l. n. 431 del 1998 e dalla l. n. 392 del 1978 (Cass. civ., sez. un., 20 gennaio 1994, n. 459; Cass. civ., sez. un., 16 maggio 2013, n. 11830; conf., Cass. civ. 28 settembre 2010, n. 20341).

Ora, dal caso di specie emerge che:

a) il custode giudiziario ha stipulato il contratto di locazione, il quale produce frutti che fanno parte del compendio pignorato (i canoni, l’indennità di occupazione e la penale per inadempimento) ex art. 2912 c.c. e che ha intrapreso l’azione giudiziale volta al recupero dei predetti frutti;

b) l’esecutato non ha atteso inerte la cessazione della custodia (e quindi l’estinzione del processo esecutivo), essendo intervenuto autonomamente nella causa per sostenere le ragioni del custode;

c) dopo l’estinzione del processo esecutivo, il compendio pignorato va restituito all’esecutato (ex art. 632 c.p.c.) inclusi i frutti maturati sino alla chiusura dell’esecuzione (i canoni già incassati, nonché gli altri diritti relativi al contratto locativo sintanto che lo stesso ha avuto efficacia).

Da un punto di vista pratico applicativo ciò comporta che quando i canoni e le indennità risarcitorie (compresa la penale) sono sorti prima della chiusura del processo esecutivo e della sopraggiunta inefficacia della locazione, i relativi diritti vanno pertanto trasferiti all’esecutato tornato in bonis, indipendentemente dal fatto che – come ritenuto dalla Corte d’appello – la locazione ex art. 560 c.p.c. non sopravvive all’estinzione della procedura (né al decreto di trasferimento) e che, dunque, non possono essere avanzate pretese dopo che il contratto ha perduto i suoi effetti.

Riferimenti

P. Farina, L’espropriazione immobiliare inP. Farina, R. Metafora, S. Ziino, Manuale dell’esecuzione forzata, Milano 2025, 181 ss.;

E Musi, Le azioni del custode giudiziario: tra legittimazione processuale e valutazioni di opportunità, in Giustiziacivile.com del 23 maggio 2024;

A. Saletti, La custodia dei beni pignorati nell'espropriazione immobiliare, in Riv. es. forz., 2006, 76;

F. Trifone, Pignoramento dell’immobile locato, poteri di gestione del contratto e locazioni a non domino, in Giur. it., 2025, 2552;

M.C. Vanz, Rinnovazione tacita del contratto di locazione in pendenza di esecuzione forzata ed incidenza dell'autorizzazione giudiziale al rinnovo, in Riv. dir. proc., 2014, 519.