Il credito dell’amministratore per somme anticipate nell’interesse del condominio va sempre provato

Massima

Poiché il credito dell’amministratore per il recupero delle somme anticipate nell’interesse del condominio si fonda, ex art. 1720 c.c., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, è necessario che l’amministratore dia la prova degli esborsi effettuati; in particolare, l’amministratore deve offrire la prova delle spese anticipate di cui chiede la restituzione, presentando un rendiconto del proprio operato che deve necessariamente comprendere la specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale. Invero, nell’ipotesi di mandato oneroso, tra cui rientra il rapporto con l’amministratore di condominio, il diritto del mandatario al compenso e al rimborso delle anticipazioni e spese sostenute è condizionato alla presentazione al mandante del rendiconto del proprio operato, che deve necessariamente comprendere la specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale.

Il caso

Con atto citazione, il Condominio proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo ottenuto dall’amministratore di condominio per il pagamento, in favore di se’ medesimo, della somma di € 13.651,04 (oltre interessi e spese del procedimento monitorio), chiedendo il rigetto della pretesa, la revoca del decreto ingiuntivo opposto e spiegando, nel contempo, una domanda riconvenzionale per l’ammontare di € 72.457,33 a titolo di restituzione di spese effettuate sempre dal medesimo mandatario in assenza di valida giustificazione e di risarcimento danni derivanti dalla violazione degli obblighi di corretta e diligente amministrazione.

L’amministratore ingiungente si costituiva in giudizio, eccependo l’infondatezza dell’opposizione e della domanda riconvenzionale, di cui chiedeva l’integrale rigetto.

Espletata l’attività istruttoria, anche a mezzo di c.t.u., la causa veniva trattenuta in decisione e il Tribunale accoglieva parzialmente l’opposizione revocando il decreto ingiuntivo e condannando l’opponente al pagamento della somma di €. 1.198,97, oltre interessi e alla metà delle spese di lite e di c.t.u. mentre rigettava la domanda riconvenzionale.

La questione

Si tratta di verificare se, nell’ipotesi della pronuncia in oggetto, l’amministratore in carica abbia diritto - e quale sia il conseguente onere della prova - a richiedere al Condominio il pagamento di crediti di fonte contrattuale consistenti nella mancata restituzione di somme anticipate per conto del Condominio medesimo e nel mancato pagamento del compenso professionale prestato in relazione a lavori di straordinaria manutenzione, parametrato all’importo complessivo del contratto di appalto.

Le soluzioni giuridiche

Il Tribunale di Foggia ritiene la pretesa azionata in via monitoria dall’amministratore di condominio fondata solo in parte, in ragione di alcune considerazioni fatte proprie dal giudicante.

Anzitutto, viene rammentato che il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo assume la forma di un ordinario giudizio di cognizione in cui viene rimessa all'ingiunto, e quindi al Condominio, l'iniziativa di dare impulso al processo attraverso la contestazione dei fatti costitutivi della pretesa azionata dall’amministratore, oppure l'allegazione di fatti estintivi, modificativi oppure impeditivi della stessa pretesa.

Quanto all’onere della prova, graverebbe invece sul creditore opposto (amministratore) l'onere di fornire piena prova dei fatti costitutivi della sua pretesa, non essendo sufficiente quanto prodotto nella fase a cognizione sommaria.

Egli deduce di essere titolare di crediti di natura contrattuale nei confronti del Condominio opponente (restituzione di somme anticipate per conto del condominio e compenso per attività prestata in relazione a lavori di manutenzione straordinaria) lamentando un inadempimento contrattuale del Condominio al mandato con rappresentanza con conseguente applicabilità dell’art. 1720, comma 1, c.c. secondo cui il mandante deve rimborsare al mandatario le anticipazioni sostenute nell’adempimento dell’incarico espletato.

Il Tribunale ritiene, però, quanto alla prima pretesa relativa al rimborso delle somme anticipate, che l’opposto non abbia adempiuto all’onere probatorio che gli compete non avendo presentato un rendiconto del proprio operato comprendente la specificazione dei dati contabili di entrate, uscite e saldo finale, in quanto non era da ritenersi sufficiente la mera approvazione del rendiconto da parte della assemblea a mezzo di una generica indicazione relativa al credito richiesto dall’amministratore (€ 10.658,96).

Quanto, invece, alla seconda posta di credito, la c.t.u. espletata in corso di causa rideterminava in misura inferiore (€ 1.197,97 oltre interessi) l’importo complessivamente dovuto all’amministratore.

La domanda riconvenzionale spiegata dal Condominio, invece, non trova accoglimento poiché non risulta assolto il relativo onere probatorio per la mancata escussione di polizza fideiussoria per la non esecuzione a regola d’arte - mai provata - dei lavori di manutenzione eseguiti dall’impresa appaltatrice; per il pregiudizio lamentato dal condominio, non provato; per la mancata diligenza nella gestione contabile, non risultante neppure dalla espletata c.t.u.  

Pertanto, alla luce delle predette considerazioni, il magistrato pugliese conclude per la revoca del decreto ingiuntivo opposto, la condanna del Condominio opponente al pagamento della somma dovuta all’amministratore e il rigetto della domanda riconvenzionale.

Infine, quanto alle spese di lite, tenuto conto del ridimensionamento della domanda azionata in sede monitoria, il Tribunale ritiene di compensare le spese di lite in ragione del 50% mentre il residuo 50% deve essere posto a carico dell’opponente; parimenti anche le spese di c.t.u. vengono poste definitivamente a carico di entrambe le parti in misura del 50% ciascuna.

Osservazioni

La pronuncia in oggetto offre ancora una volta una attenta disamina sì sul diritto dell’amministratore, in forza del contratto di mandato con rappresentanza in essere, al compenso e al rimborso delle anticipazioni e spese sostenute nell’interesse del proprio mandante, il condominio, ma anche e soprattutto sull’importanza decisiva che assurge la prova dell’operato del rappresentante, ovvero dell’amministratore condominiale.

E’ principio ormai assodato che il credito che spetta all’amministratore è fondato sul rapporto contrattuale del mandato con rappresentanza (art. 1720 c.c.) e che questi è tenuto a rendicontare le spese sostenute, in modo da giustificare le stesse all'assemblea ed ottenerne così la refusione.

Nel caso in esame, viene affrontata la fattispecie in cui l’amministratore, pur avendo teoricamente diritto alla restituzione delle spese anticipate per conto del condominio, in assenza di uno spontaneo pagamento debba richiedere l’intervento del Giudice attraverso l’instaurazione di una procedura monitoria.

Se il giudicante, prima facie, poteva emettere il decreto ingiuntivo per la somma richiesta dall’amministratore nei confronti del Condominio, nel giudizio di merito a seguito di opposizione l’amministratore deve adempiere al proprio onus probandi dando prova certa degli esborsi effettuati nel corso del rapporto di mandato tra l’amministratore medesimo ed ognuno dei condomini.

Infatti, a mente dell'art. 1720 c.c., secondo cui il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario, detto principio deve essere coordinato con quelli in materia di condominio, secondo i quali il credito dell'amministratore non può considerarsi liquido né esigibile senza un preventivo controllo da parte dell'assemblea…ma in che modo?

Anzitutto, il credito dell’amministratore conseguente alle le anticipazioni ed alle spese dal medesimo sostenute può essere adeguatamente provato solo mediante una regolare contabilità.

Precisamente, secondo la Suprema Corte: «la contabilità presentata dall’amministratore del condominio, seppure non dev’essere redatta con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, deve però essere idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, e cioè tale da fornire la prova, attraverso i corrispondenti documenti giustificativi dell’entità e causale degli esborsi fatti, e di tutti gli elementi di fatto che consentono di individuare e vagliare le modalità con cui l’incarico è stato eseguito, nonché di stabilire se l’operato di chi rende il conto sia uniformato a criteri di buona amministrazione (Cass. 9099/2000 e 1405/2007)» (così Cass. civ., sez. II, 14 febbraio 2017, n. 3892).

E ancora, in tema di condominio, non può ritenersi provato il credito dell'amministratore (tanto in carica quanto uscente o cessato) per le spese anticipate nell'interesse della compagine condominiale qualora la contabilità non sia stata da questi tenuta in maniera regolare, o in modo da rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, e da consentire così l'approvazione da parte dell'assemblea del rendiconto consuntivo (v., in tal senso Trib. Torino 15 ottobre 2020, n. 3599).

In assenza di tale adempimento, il credito dell’amministratore non può ritenersi provato.

Quindi, nel caso che oggi interessa, trattandosi di mandato oneroso, il diritto del mandatario (amministratore) al compenso ed al rimborso delle anticipazioni e delle spese sostenute non può che essere condizionato alla presentazione ed approvazione al mandante (condominio) del rendiconto del proprio operato.

L'obbligo di rendiconto può legittimamente dirsi adempiuto, quindi, quando il mandatario abbia fornito la prova, attraverso i necessari documenti giustificativi, non soltanto della somma incassata e dell'entità e causale degli esborsi, ma anche di tutti gli elementi di fatto funzionali all'individuazione e al vaglio delle modalità di esecuzione dell'incarico (Cass. civ., sez. II, 9 giugno 2010, n. 13878).

In seconda battuta, invece, avuto il rendiconto da parte dell’amministratore, questo deve ottenere l’approvazione della assemblea.

Infatti, la delibera assembleare di approvazione del rendiconto rappresenta, di fatto, l’approvazione di tutto l’operato dell'amministratore e, per meglio dire, di ratifica negoziale di quanto compiuto e/o eseguito dal mandatario.

La trasparenza della contabilità diventa conditio sine qua non per il pagamento delle competenze maturate dell'amministratore condominiale laddove, invece, in ipotesi di assenza di chiarezza - mancando ad esempio un registro della contabilità - risulterebbe difficoltoso (se non impossibile) ricostruire entrate e uscite e saldo, per un valido e corretto accertamento dell'ammontare dei compensi.

Non è, quindi, legittima la richiesta di rimborso delle spese anticipate dall'amministratore se non corrisponde ad una operazione contabile registrata in sede di riepilogo ed approvata dalla assemblea.

Ed invero, solo la deliberazione dell’assemblea di condominio che procede all’approvazione del rendiconto consuntivo emesso dall’amministratore ha valore di riconoscimento di debito in relazione alle poste passive specificamente indicate; anche in questa ipotesi, secondo la giurisprudenza di legittimità più accreditata, detta operazione da parte del consesso condominiale deve soggiacere a specifiche regole in quanto «come la contestazione, così anche l’approvazione di singole partite deve essere specifica, cioè formare oggetto di espresso esame e di altrettanto manifesta dichiarazione di volontà da parte dell’assemblea di fare proprie le risultanze del rendiconto. La conseguenza è che nell’ambito di un consuntivo che, come quello della gestione condominiale, soggiace al criterio di cassa, l’approvazione del rendiconto recante un disavanzo tra le somme spese e quelle incamerate dal condominio per effetto dei versamenti eseguiti dai condomini o per altra causa, non implica che, per via deduttiva, possa ritenersi riconosciuto il fatto che la differenza sia stata versata dall’amministratore utilizzando denaro proprio, ovvero che questi sia comunque creditore del condominio per l’importo corrispondente. E ciò per ragioni di carattere sia logico, ove si consideri che l’amministratore ben può aver utilizzato provviste aliene di cui aveva soltanto la disponibilità (ad esempio, fondi derivanti da altra gestione), sia giuridico, atteso che la ricognizione di debito, sebbene possa essere manifestata anche in forma non espressa, richiede pur sempre un atto di volizione su di un oggetto specificamente sottoposto all’esame dell’organo collettivo, chiamato a pronunciarsi su di esso» (così Cass. civ., sez. II, 09 maggio 2011, n. 10153), non potendo in caso contrario ritenersi provato il relativo credito vantato dall’amministratore.

Viceversa, l’assenza di una siffatta delibera da parte della assemblea condominiale è da intendersi come disconoscimento e/o disapprovazione dell'operato del proprio mandatario.

Attenzione che, in mancanza di approvazione del rendiconto non è che tout court l'amministratore non possa  mai avere diritto al compenso (se così fosse, i condomini potrebbero sempre avere uno strumento da utilizzare arbitrariamente per non remunerare l'operato del professionista) bensì il riconoscimento dell’operato - e conseguentemente del diritto al compenso - risulterebbe certamente più difficile poiché, in mancanza di un bilancio approvato, il credito dell'amministratore non potrebbe ritenersi né liquido né esigibile (Trib. Napoli Nord 14 marzo 2024, n. 1562).

Riferimenti

Bordolli, Guida alla ripartizione delle spese condominiali, Rimini, 2021, 38;

Colombo, Solo la regolare tenuta della contabilità prova il credito vantato dall’amministratore di condominio, in IUS-Condominioelocazione.it, 28 giugno 2021;

Frugoni, Sì al rimborso delle anticipazioni sostenute dall’amministratore se contabilizzate e approvate dall’assemblea, in IUS-Condominioelocazione.it, 13 luglio 2021;

Maniscalco, Obblighi e responsabilità dell’amministratore di condominio e dei condomini, Rimini, 2016.