Il condominio è responsabile per le cose in custodia anche se il danno era stato causato da lavori edili effettuati dall’impresa

Massima

Il condominio, in qualità di custode ai sensi dell’art. 2051 c.c., risponde dei danni cagionati ai condomini e ai terzi dalle parti comuni, anche se questi derivano da lavori edili male eseguiti, se il termine per richiedere la garanzia all’appaltante è scaduto, a meno che non provi il caso fortuito.

Il caso

Due coniugi agivano giudizialmente avverso il proprio condominio lamentando come il proprio garage fosse stato danneggiato da infiltrazioni d’acqua provenienti da parti condominiali.

Il giudizio veniva azionato con rito sommario - ai sensi dell’art. 702-bis c.p.c., dato che il giudizio predatava la riforma introdotta dal d.lgs. n. 149/2022 e dal d.lgs. n. 164/2024 - e seguiva un accertamento peritale realizzato in una procedura di consulenza tecnica preventiva ai fini della composizione della lite ex art. 696-bis c.p.c.

La perizia realizzata in detta sede aveva evidenziato, innanzitutto, la presenza dei danni lamentati dai ricorrenti; l’esperto aveva, poi, chiarito che questi danni fossero riferibili ad alcuni lavori eseguiti da un’azienda edile anni addietro e, in ogni caso, tutti provenienti da acqua derivata da parti comuni condominiali. L’ausiliario del giudice, inoltre, illustrava la quantificazione del danno e descriveva gli interventi necessari per porvi rimedio.

Alla luce di tale perizia, i ricorrenti agivano in giudizio convenendo il condominio e domandando, appunto, il ristoro dei danni patiti, l’esecuzione degli interventi necessari al risanamento dei pregiudizi e il rimborso delle spese sostenute per il giudizio.

Si costituiva in giudizio il Condominio, contestando la propria legittimazione passiva, in ragione della presunta responsabilità dell’impresa edile per i danni, che veniva chiamata in causa, e, da ultimo, contestando il merito dei danni descritti dagli attori. A seguito dell’accoglimento della domanda di chiamata in causa dell’impresa edile in manleva, questa si costituiva in giudizio negando nel merito i danni e sostenendo l’assenza di legittimazione della domanda condominiale, in ragione del lungo tempo intercorso tra i lavori e la domanda in manleva, superiore a quanto previsto dalla legge.

La questione

Dato per appurato l’accertamento del danno, in ragione della perizia realizzata in sede di procedura ex art. 696-bis c.p.c., il processo verteva su una interessante questione di diritto.E’ responsabile per il danno l’impresa che ha effettuato i lavori o il condominio, che è proprietario/custode dei beni che hanno cagionato le infiltrazioni nella proprietà degli attori?

Le soluzioni giuridiche

Con la sentenza in commento, il Tribunale di Trani ribadisce un importante principio di diritto, mettendo ordine tra le differenti responsabilità per danni cagionati in àmbito immobiliare ed a causa di infiltrazioni d’acqua.

Infatti, il decidente ripercorre tutti i passaggi poc’anzi evocati e dà altresì atto della cessazione della materia del contendere sull’esecuzione dei lavori per porre rimedio alle infiltrazioni, dato che nelle more del giudizio il condominio aveva spontaneamente provveduto ad effettuare le necessarie opere.

Il processo, quindi, proseguiva unicamente per la determinazione della soccombenza, ai fini della attribuzione dell’onere di corresponsione delle spese di lite.

Il magistrato pugliese, quindi, valutava come nel caso in questione sussistesse astrattamente una responsabilità dell’impresa edile ai sensi dell’art. 1667 c.c.

Tale norma, in materia di appalto, afferma che «l'appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell'opera. La garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l'opera e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o erano riconoscibili, purché in questo caso, non siano stati in malafede taciuti dall'appaltatore.

Il committente deve, a pena di decadenza, denunziare all'appaltatore le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta. La denunzia non è necessaria se l'appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati.

L'azione contro l'appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell'opera. Il committente convenuto per il pagamento può sempre far valere la garanzia, purché le difformità o i vizi siano stati denunciati entro sessanta giorni dalla scoperta e prima che siano decorsi i due anni dalla consegna».

In materia di danni cagionati dal difetto di costruzione, poi, il successivo art. 1669 c.c. specifica che: «quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia».

Tali norme tutelano dai vizi derivanti dai lavori edili, in modo analogo, ma con presupposti e termini differenti. La prima norma, difatti, difende i committenti da vizi minori dell’opera, come la non conformità della stessa al contratto o altri vizi ancillari. Essa prevede che i vizi debbano essere denunciati entro 60 giorni dalla scoperta (termine di decadenza) e fatti valere in giudizio entro 2 anni dalla consegna dell’opera (termine di prescrizione).

L’art. 1669 c.c., invece, tutela dai vizi gravi e dalla rovina di immobili. I termini sono, comprensibilmente, più lunghi e prevedono la necessità di denuncia entro un anno dalla scoperta del vizio e azione entro un anno dalla denuncia.

I vizi sono tuttavia contestabili solo entro 10 anni dalla consegna dell’opera.

Nel caso in questione, poteva farsi applicazione delle succitate norme. I danni, infatti, pur presenti e dimostrati, erano riferibili ad opere realizzate più di dieci anni prima. Il giudice, quindi, rilevava la prescrizione della domanda verso l’impresa che aveva realizzato i lavori e riteneva riferibili i danni al solo condominio.

Nel caso in questione, quindi, il giudice riconosceva il condominio responsabile per i danni in ragione del fatto che questi provenivano da una parte comune, di proprietà e in custodia allo stabile.

Ai sensi dell’art. 2051 c.c., quindi, «ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito». Concludeva il giudice che «il Condominio risponde ex art. 2051 c.c. dei danni causati da cose comuni alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini ancorchè i danni siano imputabili a vizi edificatori dello stabile e comportino la responsabilità del costruttore-venditore ai sensi dell’art. 1669 c.c.». In ragione dell’intervenuta prescrizione della responsabilità dell’impresa, quindi, restava unicamente la citata responsabilità del condominio per le cose in custodia.

Nel caso in oggetto, poi, avendo il condominio nelle more provveduto alla riparazione dei danni, il giudice dava atto della circostanza e pronunciava la sentenza condannando il condominio alla sola refusione delle spese di lite.

Osservazioni

La sentenza appare corretta e condivisibile.

Il giudice opera una buona distinzione tra le varie fattispecie legali, evidenziando i termini di prescrizione e decadenza delle domande e le responsabilità. E’ interessante notare che il danneggiato risultava nella fattispecie tutelato sia verso l’impresa, che verso il condominio. L’impresa deve rispondere della correttezza delle opere svolte, ma vi sono stringenti limiti temporali per denunciare i vizi e per agire in giudizio.

Il condominio, invece, è stato chiamato a rispondere per una delle c.d. responsabilità oggettive o semi oggettive.

Tali responsabilità sono previste nel codice civile agli artt. 2047-2054 c.c. e identificano delle tutele per i danneggiati unicamente motivate dalla posizione oggettiva ricoperta dal danneggiante, anche in assenza di dolo nella causazione del danno. Tra queste figurano: la responsabilità per il fatto dell’incapace (art. 2047 c.c., danno cagionato da soggetto incapace sotto vigilanza altrui); la responsabilità dei genitori, tutori, precettori e maestri d’arte (art. 2048 c.c., danni provocati da minori o allievi sottoposti alla loro vigilanza); la responsabilità dei padroni e committenti (art. 2049 c.c., danni causati dai dipendenti nell’esercizio delle mansioni); la responsabilità per l’esercizio di attività pericolose (art. 2050 c.c., danni derivanti da attività intrinsecamente rischiose); la responsabilità per danno cagionato da cose in custodia (art. 2051 c.c., danni provocati da beni sottoposti alla custodia di un soggetto); la responsabilità per danno cagionato da animali (art. 2052 c.c., danni causati dall’animale del quale si è proprietari o utilizzatori); la responsabilità per rovina di edificio (art. 2053 c.c., danni derivanti dal crollo o dal difetto di manutenzione di un immobile); e la responsabilità per la circolazione dei veicoli (art. 2054 c.c., danni causati dalla circolazione di autoveicoli).

Nel novero sopra menzionato, vi è, appunto, la responsabilità per le cose in custodia di cui all’art. 2051 c.c. che punisce il soggetto il cui bene che ha in custodia compia dei danni ai terzi.

Si badi bene: si parla di rapporto di custodia, figura giuridica che può vedersi unitamente al ruolo di proprietario, ma può esserne anche disgiunta nei casi previsti dalla legge (ad esempio bene in locazione). Il giudice, quindi, ha bene agito identificando il danno, escludendo la responsabilità dell’impresa per avvenuta prescrizione e invece attribuendo la responsabilità del risarcimento al condominio.

E’ degno di nota specificare che la responsabilità ex art. 2051 c.c. per i danni causati alla proprietà individuale da infiltrazioni provenienti da un bene comune condominiale è retta dal criterio della solidarietà ai sensi dell'art. 2055 c.c. potendo, in tal guisa, richiedersi il risarcimento integrale nei confronti di un singolo condòmino e non necessariamente dell'intero condominio (così Cass. civ., sez. III, 11 ottobre 2024, n. 26521).

La sentenza si conclude giustamente con la condanna a sostenere le spese del giudizio unicamente perché il Condominio aveva, nelle more della causa, già provveduto spontaneamente al ripristino delle strutture altrimenti, certamente, la decisione finale avrebbe accolto sia la domanda degli attori di risarcimento del danno, che quella di rimborso delle spese di lite.

Riferimenti

Celeste, Danni da cose in custodia di proprietà comune e responsabilità solidale dei singoli condomini, in IUS-Condominioelocazione.it, 27 febbraio 2025;

Nicoletti, Infiltrazioni da cosa in custodia: ripartizione dell’onere della prova tra custode e danneggiato, in IUS-Condominioelocazione.it, 11 novembre 2024;

Valentino, Allagamento dovuto a colonna di scarico intasata: chi è responsabile?, in IUS-Condominio e locazione.it, 24 luglio 2025;

Villanova, La responsabilità per il danno cagionato da cose in custodia, in Resp. civ. e prev., fasc. 3, 1° marzo 2022.