Danno da lucro cessante per ridotta attività di affittacamere a causa di infiltrazioni piovane
01 Giugno 2026
Massima Il danno da lucro cessante per perdita di guadagno, da precluso o ridotto svolgimento di un'attività commerciale nell'immobile danneggiato, può essere liquidato in via equitativa purché esso sia provato, anche per presunzioni, ed a condizione che siano state tempestivamente allegate l'effettiva destinazione economica del bene e la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento perduta. Il caso La causa - giunta all’esame del giudice di ultima istanza - traeva le mosse da un’azione promossa da un condomino nei confronti del proprio Condominio, per sentir, in via principale, condannare quest’ultimo all’esecuzione dei lavori necessari all’eliminazione delle cause delle infiltrazioni di acqua piovana subite dai due appartamenti di proprietà attorea, ricollegabili alla cattiva manutenzione del manto di copertura del fabbricato, dei cornicioni, dei canali di gronda e dei pluviali, e, in via subordinata, al risarcimento dei danni per equivalente, oltre «ad equo indennizzo per il ridotto godimento dei due appartamenti in oggetto». L’adìto Tribunale aveva condannato il convenuto all’esecuzione delle opere indicate nella relazione dell’espletata CTU, rigettando la domanda di “equo indennizzo“. La Corte d’Appello aveva, invece, accolto il gravame spiegato dal suddetto condomino, condannando il Condominio anche al risarcimento di una determinata somma liquidata equitativamente in base ai prezzi degli affitti degli immobili ad uso residenziale e stagionale nell’àmbito del territorio ove si trovavano i beni per cui era causa, in particolare, valutando la limitata utilizzabilità degli appartamenti di proprietà attorea, destinati all’esercizio di attività di affittacamere, a causa delle denunciate infiltrazioni. Il Condominio soccombente proponeva, quindi, ricorso per cassazione. La questione Si trattava di verificare se la Corte territoriale avesse o meno errato nell’accogliere la domanda di «equo indennizzo per il ridotto godimento dei due appartamenti» di proprietà del condomino attore, in totale assenza - secondo il ricorrente - di specifiche allegazioni a sostegno della relativa pretesa. Le soluzioni giuridiche I giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto fondate le doglianze. Al riguardo, sin da remoti precedenti, si è affermato che il proprietario ha pieno diritto di usare e godere della cosa propria secondo la naturale destinazione della stessa, per cui qualsiasi intervento di un terzo diretto a limitare tale uso o godimento costituisce turbativa del diritto di proprietà sul bene e legittima il proprietario a chiedere - non solo la tutela in forma specifica, mediante cessazione di tale turbativa e ripristino della situazione antecedente al verificarsi dell'illecito, ma anche - il risarcimento dei danni. Si è arrivati spesso alla conclusione che il danno, in tale ipotesi, è in re ipsa, in quanto automatica conseguenza della limitazione del godimento e della diminuzione temporanea del valore della proprietà, senza neppure che vi sia necessità di una specifica attività probatoria, salva la concreta determinazione del danno stesso in sede di liquidazione, cui eventualmente procedere anche in via equitativa. In fattispecie analoga a quella per cui era causa, si era puntualizzato che la compressione o la limitazione del diritto di proprietà di un immobile, che siano causate dall'altrui fatto dannoso - nella specie, infiltrazione di acqua proveniente da terrazze di copertura dell'edificio condominiale - sono suscettibili di valutazione economica non soltanto se ne derivi la necessità di una spesa ripristinatoria (c.d. danno emergente) o di perdita dei frutti della cosa (c.d. lucro cessante), ma anche se la compressione e la limitazione del godimento siano sopportate dal titolare con suo personale disagio o sacrificio. Circa la sussistenza e quantificazione di tale danno, mentre resta a carico del proprietario il relativo onere probatorio, che può essere assolto con presunzioni semplici, il giudice può fare ricorso anche ai parametri del c.d. danno figurativo, trattandosi di casa di abitazione, come quello del valore locativo della parte dell'immobile del cui godimento il proprietario è stato privato (Cass. civ., sez. II, 17 dicembre 2019, n. 33439). Gli ermellini ricordano i noti, recenti ed autorevoli, interventi (Cass. civ., sez. un., 15 novembre 2022, n. 33645) sul tema specifico del risarcimento del danno da occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, in cui le Sezioni Unite hanno precisato che il proprietario è tenuto ad allegare la concreta possibilità di godimento andata perduta e lo specifico pregiudizio subìto, per cui, a fronte della puntuale contestazione del convenuto, è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza. Se, comunque, il danno da perdita subita di cui il proprietario chiede il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato (v. anche Cass. civ., sez. II, 2 dicembre 2024, n. 30791). Dunque, resta onere dell'attore l'allegazione - entro la maturazione delle preclusioni processuali assertive, che cristallizzano il thema decidendum - del fatto produttivo del danno-evento alla cosa di proprietà, che possa essere posto a base del ragionamento deduttivo da accertare in giudizio. L’allegazione del danno alla proprietà postula, quindi, che l’attore indichi nella domanda, o comunque entro il termine per precisare la stessa, quegli elementi di fatto noti che consentano di risalire, in via di presunzione, al fatto ignoto, e cioè alla lesione-conseguenza. L’allegazione che deve accompagnare la proposizione di una domanda risarcitoria non può essere limitata alla prospettazione della condotta, in tesi colpevole, della controparte, produttiva di danni nella sfera giuridica di chi agisce in giudizio, quanto l’esposizione deve necessariamente essere estesa alle lesioni prodotte da tale condotta, dovendo l’attore mettere il convenuto in condizione di conoscere quali pregiudizi vengono imputati al suo comportamento; e tanto prima ed a prescindere dalla loro esatta quantificazione e dall’assolvimento di ogni onere probatorio al riguardo (Cass. civ., sez. III, 18 gennaio 2012, n. 691). Tale allegazione esigibile dall’attore deve, pertanto, concernere fatti precisi e specifici del caso concreto, essere cioè circostanziata, non potendo risolversi in mere enunciazioni di carattere del tutto generico e astratto, eventuale ed ipotetico (v., tra le altre, Cass. civ., sez. III, 19 ottobre 2016, n. 21060; Cass. civ., sez. III, 13 maggio 2011, n. 10527) Nel caso in esame, la domanda proposta dal condomino attore risultava essere di condanna del convenuto «ad equo indennizzo per il ridotto godimento dei due appartamenti» e, pur evocando la nozione di “indennizzo” in senso proprio, una responsabilità patrimoniale per attività lecita, la domanda è stata intesa come rivolta a conseguire un risarcimento danni da responsabilità per fatto illecito: nella specie, si trattava dei danni cagionati ad una porzione di proprietà esclusiva dai condomini di un edificio, quali custodi dei beni e dei servizi comuni, perciò obbligati ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno ai sensi dell’art. 2051 c.c. Ad avviso dei magistrati del Palazzaccio, tuttavia, la suddetta domanda di condanna del convenuto “ad equo indennizzo” non poteva dirsi comprensiva del danno subìto per lo svolgimento negli immobili dell’attività di affittacamere, trattandosi di elemento di fatto non espressamente allegato nell’atto introduttivo o, comunque, entro il termine per la maturazione delle preclusioni assertive. Peraltro, a tale difetto di specifica allegazione della domanda risarcitoria dell’attore, non poteva ovviare integrativamente la condotta difensiva del convenuto - ove si ammetteva lo svolgimento dell’attività di affittacamere - valendo essa, al più, a delimitare l’onere probatorio e, comunque, in rapporto alle affermazioni espressamente presenti negli atti della controparte. Né potevano, poi, supplire alla mancata allegazione tempestiva dell’attività di affittacamere andata perduta per effetto della limitata utilizzabilità degli immobili danneggiati la CTU e le correlate indagini peritali in funzione “percipiente”, che dovevano vertere, comunque, su elementi già allegati dalla parte. La sentenza è stata, quindi, cassata con rinvio, anche se, considerati i difetti allegatori (peraltro, non emendabili) sopra evidenziati, l’esito del giudizio è alquanto scontato - in senso negativo - per parte attorea. Osservazioni La pronuncia in commento offre lo spunto per richiamare i principi recentemente espressi dal supremo organo di nomofilachia in tema di configurabilità del danno da occupazione illegittima di immobili (Cass. n. 33645/2022, cit.), in quanto utili alla risoluzione di numerose questioni che sorgono nella realtà condominiale, segnatamente riguardo ad infiltrazioni provenienti da parti comuni dell’edificio e verificatesi a discapito di unità immobiliari di proprietà esclusiva. In quell’occasione, si erano enunciati i seguenti principi di diritto:
La questione era stata rimessa alle Sezioni Unite con due ordinanze interlocutorie (la n. 1162/2022 e la n. 3946/2022), relative a fattispecie nelle quali la parte attrice aveva invocato il risarcimento del danno derivante dalla mancata disponibilità, rispettivamente, di un fabbricato acquisto ad un’asta e destinato ad essere ristrutturato e rivenduto, e di un’area adiacente ad un condominio, abusivamente adibita a parcheggio per i condomini e per turisti. Le due ordinanze sottoponevano all’attenzione delle Sezioni Unite sia il danno da lucro cessante - consistente nell’impossibilità di impiegare il bene secondo una destinazione produttiva, quale la vendita o la locazione - sia il danno emergente - integrato dalla perdita della possibilità del godimento diretto del bene da parte del relativo titolare - invocando un definitivo chiarimento circa la morfologia di tali voci, nonché il rispettivo modo di atteggiarsi delle stesse nella dimensione processuale, sotto il profilo degli oneri di allegazione e prova gravanti sulle parti. In primo luogo, le Sezioni Unite danno atto del contrasto tra le due diverse impostazioni in campo: la prima, imperniata sulla concezione normativa del danno, tendente a configurare un danno presunto legato alla natura normalmente fruttifera del bene occupato (suscettibile, peraltro, della prova contraria che il proprietario si è intenzionalmente disinteressato dell’immobile), mentre la seconda ispirata, invece, alla concezione c.d. causalistica, per cui il pregiudizio in discorso non può essere fatto coincidere con l’evento di danno rappresentato dalla mancata disponibilità del bene, postulando la prova (anche per presunzioni) di aver perso concrete occasioni di vendita o di locazione dello stesso. In secondo luogo, le stesse Sezioni Unite manifestano la propensione a perseguire un “punto di mediazione” tra le due teorie appena illustrate, il quale, peraltro, lasci intatta la distinzione tra tutela reale («orientata al futuro e mirante al ripristino dell’ordine formale violato mediante l’accertamento dello stato di diritto e la rimozione dello stato di fatto contrario al diritto soggettivo», comprendente anche la tutela indennitaria prevista da disposizioni quali l’art. 948, comma 1, ultima parte, c.c. e l’art. 938 c.c.) e tutela risarcitoria (costituente «misura riparatoria per la concreta lesione del bene della vita verificatasi in conseguenza della condotta abusiva dei terzi»). Al di fuori della tutela risarcitoria - puntualizzano le Sezioni Unite - si pone pure il paradigma dell’arricchimento senza causa (art. 2041 c.c.), nel quale l’assenza di giusta causa dello spostamento patrimoniale non riveste il carattere dell’antigiuridicità, mentre la diminuzione patrimoniale che qui si fa valere corrisponde ad un danno per la presenza di un fatto illecito. Coerente a tale impostazione di fondo è, secondo la sentenza in esame, la necessità - sulla scorta dell’insegnamento di Cass. civ., sez. un., 11 gennaio 2008, n. 576 e Cass. civ., sez. un., 11 novembre 2008, n. 26972 - di tener ferma la distinzione tra causalità materiale e causalità giuridica, entrambe necessarie per l’integrazione della fattispecie di responsabilità, quali «due diversi punti di vista in sede logico-analitica dell’unitario fenomeno del danno ingiusto». Su questo specifico punto, le Sezioni Unite aderiscono ad una concezione “sincretica” del danno ingiusto risarcibile ex art. 2043 c.c., secondo la quale la perdita subita e il mancato guadagno (art. 1223 c.c.) non sono un posterius rispetto al danno ingiusto, ma sono i criteri di determinazione di quest’ultimo, secondo la lettera dell’art. 2056 c.c., di modo che l’evento di danno è giuridicamente rilevante solo se produttivo del danno conseguenza quale concreto pregiudizio al bene della vita. Con precipuo riferimento alla violazione del diritto di proprietà - che ci interessa più da vicino - l’evento lesivo può attingere la cosa oggetto del diritto, oppure direttamente il contenuto del diritto stesso, ossia il diritto di godere e disporre di cui all’art. 832 c.c., inteso, quest’ultimo, quale «diritto di scegliere le possibili destinazioni del bene e di modificarne l’organizzazione produttiva»: in entrambi i casi, ai fini dell’attivazione della tutela risarcitoria, è necessario si configuri una perdita o un mancato guadagno che rappresentino conseguenza immediata e diretta dell’illecito, alla stregua dell’art. 1223 c.c. Nell’ipotesi in cui oggetto della lesione sia non la cosa, ma proprio il diritto di godere in modo pieno ed esclusivo della cosa stessa, accanto alla tutela restitutoria - cui fa capo l’obbligo di corresponsione dei frutti ex art. 1148 c.c. - può configurarsi un danno risarcibile rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione, cagionata dall’occupazione abusiva. In proposito, le Sezioni Unite affermano che il riferimento alla specifica circostanza di godimento perso stabilisce la discontinuità fra il fatto costitutivo dell’azione di rivendicazione e quello dell’azione risarcitoria, scongiurando l’esito - non già del danno punitivo, in radice escluso dall’indifferenza della quantificazione rispetto all’elemento della riprovevolezza della condotta del danneggiante, bensì - del danno irrefutabile che non ammette prova contraria. La perdita della possibilità di godimento - secondo il supremo organo di nomofilachia - integra un danno emergente anche nell’ipotesi in cui si alleghi che tale godimento sarebbe stato concesso a terzi contro un corrispettivo corrispondente ai frutti civili. In questo caso, il criterio di liquidazione equitativa utilizzabile è omogeneo, attestandosi sul valore locativo di mercato, che rappresenta, appunto, il controvalore convenzionalmente attribuito al godimento alla stregua della tipizzazione normativa del contratto di locazione (infatti, si legge: «il godimento ha un valore economico e esso, nell’àmbito di una valutazione equitativa del danno, può essere il medesimo sia se il godimento è diretto, sia se è indiretto mediante la percezione dei frutti civili per il godimento che altri abbia della cosa»). Si tratta, in concreto, del danno conseguente all’impossibilità di vendere l’immobile o locarlo ad un canone superiore a quello di mercato, il quale necessita di prova specifica, anche in via presuntiva. Dal punto di vista processuale, all’allegazione, da parte dell’attore, di una delle suddette voci di danno potrà contrapporsi la (specifica) contestazione del convenuto, la quale attiverà, in capo all’attore stesso, l’onere di provare il fatto costitutivo del risarcimento, se del caso mediante il ricorso alle presunzioni o alle nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza. Oggetto di prova sarà, a seconda dei casi, la perdita della possibilità di godimento (diretto o indiretto), oppure di alienazione o concessione in locazione del bene a canone maggiore di quello medio di mercato. Non potendo operare il meccanismo della non contestazione per i fatti ignoti al convenuto, la necessità di prova diretta da parte dell’attore - conclude la Suprema Corte nella sua massima composizione - sarà statisticamente più frequente nell’ipotesi in cui il pregiudizio invocato assuma le forme del mancato guadagno (ove la prova potrà atteggiarsi sulla falsariga di quella del maggior danno, di cui all’art. 1591 c.c.), mentre, qualora a venire in questione sia il danno emergente, si assisterà ad una maggiore frequenza dell’onere del convenuto di specifica contestazione della circostanza di pregiudizio allegata e ad una minore frequenza per l’attore dell’onere di provare la circostanza in discorso, data la tendenziale normalità del pregiudizio al godimento del proprietario a seguito dell’occupazione abusiva. 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