Esenzione IMU per abitazione principale: il concetto di “dimora abituale”
08 Giugno 2026
Massima In tema esenzione IMU per abitazione principale, quando il contribuente abbia stabilito la propria residenza anagrafica in un immobile e ne abbia fruito per anni come abitazione principale, l’ente impositore che intenda disconoscere l’agevolazione deve dimostrare l’intervento di fatti idonei a provare la perdita del requisito della “dimora abituale”. Tale requisito, definito dall’art. 43 c.c. e dall’art. 13 del d.l. 201/2011, non si esaurisce in un mero dato quantitativo di permanenza, ma richiede la valutazione congiunta di elementi oggettivi e soggettivi: la presenza effettiva, la stabilità delle relazioni personali, la continuità delle consuetudini di vita e l’intenzione di considerare l’immobile come centro della propria vita familiare e sociale. La Corte ribadisce inoltre che il concetto di “dimora abituale” non coincide con la mera presenza fisica prevalente, ma implica un giudizio complessivo sulla vita del soggetto, che può mantenere la propria abitazione principale anche se svolge la propria attività lavorativa in altro Comune, purché continui a far ritorno presso l’abitazione con regolarità e a considerarla come il centro dei propri affetti e delle proprie relazioni. Il dato temporale, pur rilevante, non è decisivo né autosufficiente. La Corte chiarisce che, una volta perfezionato il procedimento anagrafico e stabilita la residenza, opera una presunzione di permanenza della destinazione dell’immobile ad abitazione principale, superabile solo mediante prova contraria fornita dall’amministrazione. Non è dunque corretto invertire l’onere della prova pretendendo che sia il contribuente a dimostrare la sussistenza dei requisiti dell’esenzione, quando la pretesa impositiva si fonda sul disconoscimento di una situazione già consolidata. Il caso La vicenda trae origine da una serie di avvisi di accertamento IMU notificati ad un contribuente, residente dal 2011 in un immobile sito nel territorio comunale. L’amministrazione comunale contestava la spettanza dell’esenzione per abitazione principale relativamente alle annualità 2015–2019, ritenendo che il contribuente non avesse più la propria dimora abituale nell’immobile, nonostante il mantenimento della residenza anagrafica. Gli avvisi d’accertamento erano stati preceduti da un’istruttoria svolta dalla polizia municipale dalla quale emergevano alcuni aspetti degni di nota. Innanzitutto, veniva appurato che il contribuente aveva concesso l’immobile in questione ad uso gratuito ad un parente. In secondo luogo era stato accertato che il contribuente, per un periodo di tempo poco inferiore all’anno, aveva svolto la propria attività lavorativa ad oltre 100 km dal comune in cui risultava ubicato l’immobile per il quale si usufruiva dell’esenzione IMU. Tali elementi, secondo l’ente, dimostravano che il contribuente non dimorasse più abitualmente nell’immobile. Il contribuente impugnava gli avvisi d’accertamento davanti alla Commissione Tributaria Provinciale competente, sostenendo che, nonostante gli elementi posti alla base della contestazione, la propria dimora abituale fosse rimasta presso l’immobile in questione, il quale costituiva il centro della sua vita affettiva e sociale, e che il lavoro svolto in altro Comune non fosse sufficiente a escludere tale requisito. La CTP accoglieva il ricorso, ritenendo l’istruttoria comunale generica e non idonea a superare la presunzione derivante dalla residenza anagrafica. Il Comune proponeva appello alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado, la quale però confermava la decisione di primo grado, rilevando che gli elementi forniti dall’amministrazione erano insufficienti, contraddittori e fondati su un approccio eccessivamente aritmetico al concetto di dimora abituale. Il giudice di appello sottolineava che tale concetto è più ampio e articolato, dovendo considerare non solo il tempo trascorso dal contribuente nell’immobile esente IMU, ma anche le esigenze lavorative, affettive, sociali e personali del contribuente stesso. Il Comune, allora, ricorreva per Cassazione la quale ha deciso con ordinanza n. 7745 del 30 marzo 2026, rigettando il ricorso. La suprema corte, in particolare, ha richiamato il principio secondo cui la residenza anagrafica costituisce un indice presuntivo della dimora abituale, superabile solo mediante prova contraria fornita dall’ente impositore. La questione La questione centrale affrontata dalla Corte di Cassazione nell’ordinanza n. 7745/2026 riguarda la corretta individuazione dei criteri di accertamento relativi alla dimora abituale ai fini dell’esenzione IMU per l’abitazione principale. Com’è noto, l’art. 43 c.c – rubricato “Domicilio e residenza” – fornisce le definizioni di, appunto, “domicilio” e di “residenza”. Nello specifico, secondo il Codice civile: «Il domicilio di una persona è nel luogo in cui essa ha stabilito la sede principale dei suoi affari e interessi. La residenza è nel luogo in cui la persona ha la dimora abituale». In secondo luogo, si segnala che l’art. 1 comma 740 e 741 l. 160/2019, modificando l’art. 13 d.l. 201/2011, regolamenta la cd. esenzione IMU prima casa. Nello specifico, l’articolo suddetto recita: «Il presupposto dell'imposta è il possesso di immobili. Il possesso dell'abitazione principale o assimilata, come definita alle lettere b) e c) del comma 741, non costituisce presupposto dell'imposta, salvo che si tratti di un'unità abitativa classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9. 741. Ai fini dell'imposta valgono le seguenti definizioni e disposizioni: … b) per abitazione principale si intende l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale o in comuni diversi, le agevolazioni per l'abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile, scelto dai componenti del nucleo familiare. Per pertinenze dell'abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un'unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all'unità ad uso abitativo». Il nodo interpretativo riguarda, quindi, la qualificazione giuridica della residenza anagrafica e della dimora abituale per quanto attiene l’esenzione IMU “prima casa”. Come ricordato in precedenza, la definizione di “abitazione principale” data dalla normativa italiana implica la necessaria coesistenza di due elementi: uno formale (la residenza anagrafica) e uno sostanziale (la dimora abituale). La giurisprudenza ha più volte chiarito che la residenza anagrafica costituisce un indice presuntivo della dimora abituale, superabile solo mediante prova contraria. L’amministrazione finanziaria, nel caso di specie, dopo aver svolto delle opportune verifiche, aveva ritenuto che tale presunzione fosse superata sulla base di alcuni elementi specifici, quali: la concessione dell’immobile in uso gratuito al fratello del contribuente e lo svolgimento da parte del contribuente della propria attività lavorativa in un Comune distante oltre 100 km. Le soluzioni giuridiche Le soluzioni giuridiche emergenti dall’ordinanza n. 7745/2026 si articolano su più livelli e chiariscono in modo sistematico i principi applicabili in materia di esenzione IMU per abitazione principale. In primo luogo, la Corte ribadisce che, quando l’amministrazione contesta la spettanza di un’esenzione già riconosciuta e fruita dal contribuente per un lungo periodo, il fatto costitutivo della pretesa impositiva è rappresentato dalla perdita del requisito della dimora abituale. Ne consegue che l’onere della prova grava sull’ente impositore, il quale deve dimostrare, con elementi concreti e specifici, che l’immobile in questione non possieda più i requisiti per l’esenzione IMU “prima casa”. In secondo luogo, la Corte chiarisce che il concetto di dimora abituale non può essere ridotto a un mero dato quantitativo o temporale. L’interpretazione proposta dal Comune, fondata sulla distanza del luogo di lavoro e sul tempo trascorso fuori dal Comune di residenza, è ritenuta insufficiente. La Corte, richiamandosi a precedente giurisprudenza della stessa, ha ricordato che il concetto di “dimora abituale” si caratterizza per un duplice elemento: oggettivo e soggettivo. Dal punto di vista oggettivo, il contribuente deve avere una “permanenza effettiva”, stabile e significativa, seppur non necessariamente prevalente, nell’immobile in questione. Dal punto di vista soggettivo, invece, l’immobile deve rappresentare il centro della vita personale, familiare e sociale del contribuente. In terzo luogo, la Corte precisa che l’istruttoria avviata al fine di verificare l’esistenza dei requisiti per l’esenzione IMU debba essere necessariamente basata su elementi gravi, precisi e concordanti. La mera circostanza della concessione ad uso gratuito dell’immobile ad un famigliare o la distanza del luogo di lavoro, non sono elementi ritenuti sufficienti autonomamente per dimostrare la perdita della “qualifica” di dimora abituale. A parere della Cassazione, inoltre, il giudice di merito, nel valutare la legittimità dell’accertamento, quindi, deve verificare se l’ente abbia fornito elementi concreti, specifici e non meramente indiziari circa l’assenza della dimora abituale, non potendo fondare la pretesa su dati generici o su valutazioni aritmetiche del tempo trascorso fuori dal Comune di residenza. L’istruttoria amministrativa non può, dunque, concretizzarsi in un accertamento fondato su presunzioni semplici prive dei requisiti di gravità, precisione e concordanza. Osservazioni L’ordinanza n. 7745/2026 si inserisce in un filone giurisprudenziale ormai consolidato e contribuisce a delimitare il potere accertativo dei Comuni, evitando che la contestazione della dimora abituale si possa trasformare in un accertamento fondato su presunzioni deboli o su elementi meramente indiziari. Nello specifico, la Corte chiarisce alcuni punti fondamentali:
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