Una tettoia in legno, fissata al suolo, è sottoposta ai limiti previsti per luci e vedute anche per il riconoscimento dei danni

Massima

In caso di violazione delle distanze tra costruzioni o dalle vedute, il danno deve ritenersi in re ipsa, senza necessità di una specifica attività probatoria, in quanto essa determina un asservimento di fatto del fondo del vicino o la limitazione di una servitù a favore di questo. Il danno così verificatosi deve essere liquidato in via equitativa, avendo riguardo al pregiudizio concretamente cagionato all’attore e al vantaggio che ne ha tratto il convenuto.

Il caso

L’oggetto del giudizio definito dal Tribunale di Velletri concerne il contenzioso sorto tra due condomini ed avente ad oggetto la domanda di rimozione di una struttura in legno realizzata ad opera dei convenuti nel cortile del sottostante appartamento di loro proprietà. Parte attrice lamentava che l’opera (una tettoia in legno, successivamente sostituita da un telo in PVC) poggiava al muro dello stabile, era sorretta da quattro pilastri ancorati al pavimento del cortile con violazione degli artt. 873 e 907 c.c. ed alterazione del decoro architettonico.

Il convenuto, che si era costituito in causa, contestava il carattere di costruzione del manufatto con conseguente inapplicabilità delle norme invocate, trattandosi di struttura priva di pareti, facilmente smontabile e non comportane aumento di volumetria. L’intervento, inoltre, era stato realizzato nel rispetto dell’art. 1102 c.c. senza violazione delle norme riguardanti le distanze legali che, nello specifico, vedevano prevalere le disposizioni in materia di uso dei beni comuni.

Istruita la causa, il Tribunale ha accolto la domanda attrice, condannando i convenuti a rimuovere la struttura in legno ed a pagare, in solido, tanto il risarcimento del danno quanto le spese di lite.

La questione

Le problematiche affrontate dal Tribunale di Velletri sono sostanzialmente tre: indicare i parametri che definiscono un’opera costruzione; bilanciamento degli interessi delle parti contrapposte nel caso di violazione delle distanze legali e fonte del risarcimento del danno per la sua quantificazione.

Le soluzioni giuridiche

Confermate le caratteristiche della struttura - pilastri verticali in legno imbullonati sul piano cortile tramite una piastra di metallo, travi orizzontali in legno; binari di scorrimento di un tenda in materiale PVC e tenda scorrevole - sottostante alla proprietà di parte attrice e staccata dal prospetto dell’edificio, il giudicante ha preliminarmente richiamato il principio che afferma il diritto del proprietario di esercitare dalle proprie aperture la veduta  in appiombo fino alla base dell’edificio e di opporsi a qualsivoglia comportamento di altro condomino che, con una costruzione, pregiudichi il diritto stesso.

Nell’esercizio di tale prerogativa, l’art. 907 c.c., che sancisce quali siano le distanze regolamentari delle costruzioni dalle vedute, ha già previsto un bilanciamento delle esigenze dei due soggetti interessati, senza che possano assumere rilevanza le ulteriori necessità di contemperare il diritto alla proprietà e quello alla riservatezza del vicino (Cass. civ., sez. II, 6 giugno 2024, n. 15906).

Ciò premesso, il Tribunale ha ritenuto che la struttura, per consistenza e sistema di montaggio, dovesse essere considerata a tutti gli effetti una costruzione ai fini del rispetto delle distanze dalle vedute come indicate dall’art. 907 c.c. che, invece, non erano state rispettate risultando essere inferiori a quelle previste per legge.

Sussistevano, pertanto, gli elementi per condannare gli autori dell’abuso a rimuovere la struttura e per riconoscere il risarcimento del danno in favore degli attori a titolo delle limitazioni da questi patite per effetto dell’opera in questione. Risarcimento liquidato in forma ridotta in assenza di una prova fornita dagli attori in ordine all’entità del danno subìto.

Osservazioni

Secondo un percorso logico per arrivare ad affermare che un manufatto sia sottoposto al regime delle distanze legali previsto dall’art. 907 c.c., è necessario, prima, identificare il concetto di “costruzione” e, poi, accertare se una tettoia in legano, costituita da travi verticali ed orizzontali sulle quali scorrono (manualmente o meccanicamente) dei teli apribili, possa rientrare nell’accezione del termine.

La norma che introduce il concetto di costruzione è l’art. 873 c.c., che non la definisce ma ne determina la distanza minima di tre metri dal fondo confinante, superabile solo se previsto dai regolamenti locali. A darne una descrizione ci ha pensato la giurisprudenza, che ha individuato quali siano i tre elementi imprescindibili che danno vita ad una costruzione: solidità, stabilità ed immobilizzazione al suolo.

In particolare, è stato precisato che: la nozione di costruzione non si identifica necessariamente con quella di edificio (Cass. civ., sez. II, 2 ottobre 2018, n. 23856); la tecnica costruttiva adoperata non è rilevante per identificare un’opera come costruzione (Cass. civ., sez. II, 5 gennaio 2024, n. 345); il concetto di costruzione che si trae dall’art. 873 c.c. è uno solo (ovvero un’opera non completamente interrata e dotata dei tre requisiti richiamati) e non modificabile dai regolamenti locali che, norme secondarie, hanno solo la facoltà di stabilire distanze maggiori (Cass. civ., sez. II, 18 maggio 2025, n. 13257). Se, poi, si vuole risalire nel tempo troviamo anche affermato che costruzione deve intendersi l'opera edilizia che abbia apprezzabili caratteri di consistenza, cioè manufatti che, oltre a presentarsi con carattere di rilevanza volumetrica, emergano in modo sensibile al di sopra del livello del suolo (Cass. civ., sez. II, 8 settembre 1986, n. 5467).

Questi parametri si applicano anche al caso di nostro interesse costituito - come detto - da una tettoia in legno che presentava le caratteristiche qui evidenziate, rispetto alle quali dalla documentazione fotografica era risultato pacifico lo stato dei luoghi, confermato dal verbale della Polizia Locale e non oggetto di contestazione anche per quanto concerne le irregolari distanze delle travi dal prospetto dell’edificio.

A questo punto deve essere preso in considerazione l’art. 907 c.c., formulato a tutela delle vedute (tanto in verticale, quanto oblique) rispetto alle nuove fabbriche o costruzioni e che non può essere eluso a fronte di una pretesa preminenza del diritto alla riservatezza rispetto a quello della proprietà. In questo senso, infatti, la giurisprudenza ha dichiarato illecita la costruzione di una veranda da parte di un condomino per proteggersi dalla curiosità dei vicini quando comprometta il diritto del condomino dell'unità immobiliare soprastante di esercitare la veduta in appiombo, cioè il diritto di affacciarsi e guardare direttamente verso il basso, fino alla base dell’edificio, senza ostacoli che ne limitino la visuale (Cass. II, n. 10942/2025).

Se la costruzione - come nel caso concreto - insiste in uno spazio esclusivo (il cortile), il richiamo all’art. 1102 c.c. non è pertinente, trattandosi di norma destinata a regolare l’uso della cosa comune da parte dei condomini, mentre nello specifico parte attrice si era lamentata dell’uso che l’autore dell’abuso aveva fatto della sua parte esclusiva.

Parimenti è da escludere che l’illiceità della costruzione da un punto di vista civilistico possa essere sanata per il solo fatto che la stessa sia stata assentita dal Comune, trattandosi di questione che attiene al piano amministrativo di governo del territorio ed al corretto esercizio dell’attività edilizia.

Quanto alla questione inerente al riconoscimento del danno conseguente al mancato rispetto delle distanze legali che il Tribunale ha ritenuto, confortato da parte della giurisprudenza della Corte Suprema (v., ex multis, Cass. civ., sez. VI/II, 9 novembre 2020, n. 25082; Cass. civ., sez. II, 27 marzo 2008, n. 7972), sussistere in re ipsa, occorre tenere conto anche di un orientamento giurisprudenziale secondo il quale il danno alla proprietà consiste nella concreta possibilità, andata perduta, di esercizio del diritto di godere del bene in modo pieno ed esclusivo e che il danneggiato ha l'onere di allegare (sia pure facendo ricorso a nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza) e provare, anche per presunzioni (Cass. civ., sez. II, 18 aprile 2025, n. 10328: nella specie, si era confermata la sentenza di merito che aveva ritenuto irrilevante, ai fini della prova del danno derivante dall'aumento di ombra sull'edificio, la violazione delle distanze, in quanto il pregiudizio si realizzava solamente nelle prime ore del mattino e nelle ore precedenti il tramonto, e limitatamente al periodo ricadente tra ottobre e febbraio, quando il soleggiamento era più scarso).

Con riferimento a tale indirizzo giurisprudenziale, dalla redazione della sentenza in esame, non risulta che parte attrice abbia seguito tale principio, considerato che nella parte della motivazione è stato solo riportato che la tettoia oggetto del giudizio aveva violato le distanze legali e che, solo per questo, il danno asseritamente subito doveva essere risarcito. Per contro, corretto da parte del giudice la valutazione equitativa del danno come previsto dall’art. 1126 c.c. considerato che gli attori non lo avevano provato nel suo preciso ammontare.

Riferimenti

Frivoli, Installazione di manufatto in condominio, rispetto delle distanze e veduta in appiombo, in IUS-Condominioelocazione, 31 dicembre 2025;

Celeste, La riservatezza del vicino è recessiva a fronte del diritto di veduta in appiombo del condomino del piano superiore, in IUS-Condominioelocazione, 30 dicembre 2024;

Caldoro, Violazione delle distanze tra costruzioni: resilienza del danno in re ipsa?, in Foro it., 2023, fasc. 4, parte 1, 1066;

Frugoni, Il condomino può installare tettoie nel giardino di sua proprietà esclusiva che si appoggino al muro comune perimetrale?, in IUS-Condominioelocazione, 10 luglio 2023;

Stendardi, tettoie, pergolati, gazebo e simili, in Arch. loc. e cond., 2018, fasc. 5, 467;

Cassani, Danni da violazione delle norme sulle distanze tra costruzioni. Illecito permanente e illecito istantaneo a effetti permanenti, in Danno e resp., 2016, fasc. 1, 82.