Supercondominio: illegittimi i vincoli sulla nomina del rappresentante

La disciplina del supercondominio torna all’attenzione della Corte di Cassazione, che con la sentenza n. 14453 del 15 maggio 2026 interviene su un tema di particolare interesse pratico: i limiti alla nomina del rappresentante del singolo condominio nell’assemblea del complesso immobiliare. La Suprema Corte ha affermato un principio destinato a incidere sulla governance dei grandi complessi residenziali, stabilendo che l’assemblea del supercondominio non può introdurre, mediante delibera approvata a maggioranza, requisiti soggettivi ulteriori per la designazione del rappresentante previsto dall’art. 67 disp. att. c.c.

La vicenda nasce dall’impugnazione di una delibera con cui era stata inserita nel regolamento supercondominiale una clausola che limitava la scelta del rappresentante a determinate categorie di soggetti. In particolare, venivano esclusi dalla nomina gli estranei al condominio, i familiari di dipendenti del supercondominio e coloro che si trovavano in situazioni di conflitto d’interessi o coinvolti in contenziosi con l’ente di gestione.

Secondo i condomini ricorrenti, tali prescrizioni introducevano un’indebita compressione del diritto di scelta spettante alle assemblee dei singoli edifici. Una tesi accolta dapprima dal Tribunale e successivamente confermata dalla Cassazione.

Nel ricostruire la funzione del rappresentante del singolo condominio, i giudici di legittimità evidenziano come questa figura sia profondamente diversa da quella dell’amministratore. Il rappresentante, infatti, non esercita poteri gestori autonomi né svolge attività professionale assimilabile a quella dell’amministratore di condominio. Egli opera quale mero mandatario della collettività condominiale che lo ha designato, limitandosi a esprimere in assemblea la volontà previamente formata dai condomini rappresentati.

Proprio questa natura rappresentativa rende incompatibile qualsiasi limitazione soggettiva non prevista dalla legge. L’art. 67 disp. att. c.c., osserva la Corte, disciplina una forma di rappresentanza obbligatoria introdotta per esigenze di semplificazione nei supercondomini con oltre sessanta partecipanti. La stessa norma, inoltre, sancisce l’invalidità di limiti o condizioni al potere di rappresentanza, mentre l’art. 72 disp. att. c.c. ne conferma il carattere inderogabile.

Da ciò consegue che l’assemblea non può restringere la platea dei soggetti nominabili attraverso clausole regolamentari approvate a maggioranza. Una simile previsione si traduce infatti in una limitazione del potere di delega e di autodeterminazione dei condomini, in assenza di qualsiasi base normativa.

Con il rigetto del ricorso del supercondominio, la Cassazione annulla la delibera impugnata e ribadisce un principio destinato a fare da riferimento per tutte le realtà supercondominiali: la scelta del rappresentante resta libera, salvo i soli limiti espressamente previsti dal legislatore.