Il condomino danneggiato da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare deve contribuire, sia pure pro quota, alle spese per il risarcimento del danno subito

Massima

Il condomino che subisca un danno alla propria unità immobiliare, derivante dal sovrastante lastrico solare o terrazza a livello in uso o proprietà esclusivi, ha diritto al risarcimento, al quale, peraltro, è a sua volta tenuto a contribuire, in ragione dei due terzi ex art. 1126 c.c., considerata la preminente funzione di copertura svolta dal suddetto lastrico o terrazza a vantaggio del proprio immobile.

Il caso

La causa - giunta di recente all’esame del Supremo Collegio - originava da una domanda, proposta da un condomino nei confronti del Condominio e del proprietario del lastrico solare ad uso esclusivo dello stabile, chiedendone la condanna al risarcimento dei danni provocati da infiltrazioni di acqua meteorica che avevano interessato i locali di proprietà dell’attore, nonché al pagamento delle spese di ripristino e di consulenza sostenute nel procedimento di accertamento tecnico preventivo.

A fondamento della domanda, l’attore deduceva che il proprio immobile era situato al di sotto del terrazzo di proprietà del convenuto, che ne costituiva parziale copertura, nonché al di sotto di un pozzo luce delimitato dalle facciate verticali del Condominio, da cui provenivano le infiltrazioni.

Il Tribunale adìto accoglieva parzialmente la domanda, dichiarando la responsabilità del proprietario del lastrico solare per i danni lamentati, condannandolo all’esecuzione delle opere di ripristino indicate dal CTU, mentre veniva rigettata la domanda nei confronti del Condominio, ritenuto estraneo alla causazione del danno.

Avverso detta decisione, proponeva appello il soccombente, rilevando l’erroneità della pronuncia nella parte in cui, per un verso, aveva affermato la sua responsabilità esclusiva e, per altro verso, non aveva posto a carico dell’attore una quota delle spese di riparazione, ai sensi dell’art. 1126 c.c.

Il condomino, originariamente attore, chiedeva il rigetto del gravame e proponeva, a sua volta, appello incidentale, sostenendo che le infiltrazioni provenivano anche dalle parti comuni condominiali (facciate, pozzo luce e giunti tecnici) e chiedendo, pertanto, di estendere la condanna anche al Condominio.

La Corte d’Appello, in parziale accoglimento dell’appello principale, confermava la responsabilità dell’originario condomino convenuto, condannandolo all’esecuzione delle opere indicate dal CTU con esclusione di quelle relative alle facciate, ai giunti tecnici e al pozzo luce, e rigettava l’appello incidentale, confermando l’esclusione del Condominio.

Avverso tale pronuncia resa in sede di gravame, proponeva quindi ricorso per cassazione il condomino soccombente.

La questione

Si trattava di verificare se, nel caso di specie, il giudice avesse violato il disposto di cui all’art. 1126 c.c., segnatamente laddove aveva escluso l’applicabilità del criterio legale di ripartizione delle spese di riparazione del lastrico solare e delle porzioni di copertura, limitando la condanna al solo proprietario sovrastante, senza porre a carico del condomino utilizzatore dei locali sottostanti alcuna quota di contribuzione.

Le soluzioni giuridiche

I giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto fondato il ricorso di cui sopra.

Si premette che la questione concernente la ripartizione delle spese di manutenzione e riparazione del lastrico solare di uso esclusivo, nonché la correlata responsabilità per i danni da esso cagionati, è stata oggetto di ampio dibattito giurisprudenziale.

L’art. 1126 c.c. disciplina, infatti, la ripartizione delle spese di riparazione e ricostruzione dei lastrici solari di uso esclusivo, stabilendo un criterio inderogabile in assenza di diverso accordo contrattuale: in particolare, tale norma pone un terzo della spesa a carico del condomino che ha l’uso esclusivo del lastrico, mentre i restanti due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve da copertura.

Al riguardo, la giurisprudenza è unanime nel ribadire che, data la fondamentale funzione di copertura del fabbricato, l’obbligo di manutenzione grava su tutti i soggetti interessati secondo le proporzioni indicate dalla legge (v., tra le altre, Cass. civ., sez. II, 15 aprile 2010, n. 9084), restando fermo, però, che tale obbligo di contribuzione sussiste sempre che il danno o la necessità di intervento non derivino da un fatto imputabile esclusivamente al condomino che ha l’uso esclusivo (v., per tutte, Cass. civ., sez. II, 6 marzo 2012, n. 3465).

Elemento dirimente ai fini della decisione - secondo gli ermellini - è rappresentato dall’individuazione dei condomini tenuti a contribuire per la quota dei due terzi delle spese di manutenzione e riparazione del lastrico solare di uso esclusivo, in applicazione del criterio dettato dall’art. 1126 c.c.

La giurisprudenza di vertice ha consolidato il criterio della c.d. proiezione verticale, nel senso che l’obbligo di contribuire alle spese non grava su tutti i condomini del fabbricato, ma esclusivamente sui proprietari delle unità immobiliari comprese nella proiezione verticale del lastrico stesso, poiché solo a tali unità esso funge da copertura (Cass. civ., sez. II, 28 agosto 2020, n. 18045; Cass. civ., sez. II, 18 maggio 2017, n. 12578; Cass. civ., sez. II, 10 maggio 2017, n. 11484; Cass. civ., sez. II, 4 giugno 2001, n. 7472).

Sul punto, si è chiarito che sono tenuti a contribuire “i soli condomini che siano anche proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico ed alle quali esso funge da copertura, mentre restano esclusi gli altri condomini alle cui porzioni individuali il lastrico stesso non sia sovrapposto, indipendentemente dall’esistenza, nella colonna d’aria ad esso sottostante, di parti comuni” (così Cass. civ., sez. II, 10 maggio 2017, n. 11484); di conseguenza, sono esclusi dalla contribuzione i proprietari dei locali (siano essi appartamenti, negozi o autorimesse) che, pur facendo parte dello stesso condominio, non si trovano fisicamente sotto la porzione di lastrico oggetto di intervento (Cass. civ., sez. II, 28 agosto 2020, n. 18045; Cass. civ., sez. II, 4 giugno 2001, n. 7472).

Le Sezioni Unite, pur intervenendo sulla qualificazione della responsabilità per danni, hanno confermato che la fonte dell’obbligo di contribuzione alle spese risiede nella “titolarità del diritto reale” (Cass. civ., sez. un., 10 maggio 2016, n. 9449), conseguendone che il soggetto tenuto a partecipare alla spesa non è il mero utilizzatore o conduttore (inquilino) dell’unità immobiliare sottostante, bensì il suo proprietario.

In particolare, con tale decisione, il supremo organo di nomofilachia ha risolto il contrasto giurisprudenziale, inquadrando la responsabilità per danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare - non più come obbligazione propter rem, bensì - nell’àmbito della responsabilità extracontrattuale per danni da cose in custodia, ai sensi dell’art. 2051 c.c. (Cass. civ., sez. II, 3 ottobre 2023, n. 27846; Cass. civ., sez. II, 7 febbraio 2017, n. 3239; Cass. civ., sez. II, 22 marzo 2012, n. 4596).

In definitiva, si è stabilita una responsabilità concorrente: da un lato, quella del proprietario o usuario esclusivo, quale custode della superficie del lastrico e, dall’altro, quella del condominio, per l’omesso controllo sulla funzione strutturale di copertura.

Per la ripartizione dell’onere risarcitorio tra i responsabili, le Sezioni Unite hanno, poi, ritenuto di applicare, quale parametro di liquidazione, proprio il criterio previsto dall’art. 1126 c.c., ponendo, quindi, un terzo del danno a carico del proprietario/usuario esclusivo e due terzi a carico del condominio o, per esso, dei soli proprietari delle unità sottostanti alla copertura.

In pratica, a seguito dell’approdo nomofilattico sulla natura oggettiva della responsabilità per danni da cose in custodia (v., da ultimo, Cass. civ., sez. un., 30 giugno 2022, n. 20943), questa incombe al custode condominio in ragione della mera situazione di signoria di fatto sulla cosa da cui si è originato il danno.

Osservazioni

Orbene, si osserva che il criterio legale per la ripartizione delle spese di riparazione del lastrico solare, come sopra ricostruito, risulta identico a quello di ripartizione dei danni cagionati dalle cose comuni, e segnatamente ponendo i due terzi della spesa a carico dei proprietari delle unità immobiliari a cui il lastrico funge da copertura, secondo un rigoroso criterio di proiezione verticale.

Tuttavia, la Corte territoriale aveva errato nell’applicare tale criterio, perché avrebbe dovuto porre i due terzi della spesa a carico del proprietario (o dei proprietari, se più di uno) dei locali sottostanti (che della copertura dei lastrici o terrazzi beneficiano) e non escluderlo dalla contribuzione.  

Non rileva in contrario che un tale proprietario sia il danneggiato, salvo il caso - non sussistente, però nel caso di specie - in cui sia esclusiva la responsabilità, diversa o ulteriore rispetto a quella del custode e, quindi, per fatto doloso o colposo specifico ai sensi dell’art. 2043 c.c., del proprietario dell’immobile sovrastante, da intendersi, allora, idonea a recidere il nesso causale tra cosa custodita e danno.

Infatti, il condomino che subisca, nella propria unità immobiliare, un danno derivante dall’omessa manutenzione delle parti comuni di un edificio, ai sensi degli artt. 1123, 1124, 1125e 1126 c.c., assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio, senza tuttavia essere esonerato dall’obbligo - che trova la sua fonte nella comproprietà o nell’utilità di quelle e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile - di contribuire, a propria volta e pro quota, alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni, nonché alla rifusione dei danni cagionati (Cass. civ., sez. II, 24 giugno 2021, n. 18187).

Il suddetto principio deve trovare necessariamente applicazione, con gli opportuni adattamenti, anche alle ipotesi - come quella di specie - in cui a concorrere alle spese e ai danni di cose comuni siano, da un lato, il proprietario esclusivo del lastrico e, dall’altro, il proprietario o i proprietari esclusivi delle unità immobiliari che ne ricevono copertura (in pratica, trattandosi di posizioni, in capo al condomino danneggiato, di credito-debito, si dovrà procedere agli opportuni conguagli).

Sempre in merito alla ripartizione ex art. 1126 c.c., si è posto l’ulteriore, per certi versi analogo, problema dell’ammissibilità della c.d. doppia contribuzione: può accadere, infatti, che il condomino che ha l’uso esclusivo del lastrico solare sia, contemporaneamente, proprietario di una porzione di piano posta nella proiezione verticale della struttura di copertura.

La questione è stata risolta positivamente dalla giurisprudenza, nel senso di ritenere corretta una ripartizione delle spese che veda come soggetti obbligati, da una parte, tutti i titolari del diritto d’uso esclusivo e, dall’altra parte, tutti i titolari delle unità immobiliari “coperte”, senza che i due insiemi di soggetti siano reciprocamente influenzati dalla rispettiva composizione.

In effetti, il “titolo” dal quale scaturisce l’obbligo di partecipazione alle spese è del tutto distinto nell’un caso rispetto all’altro: invero, i soggetti tenuti alla compartecipazione alla quota-parte di un terzo delle spese lo sono perché titolari di tale diritto d’uso, mentre i soggetti tenuti alla compartecipazione alla quota-parte di due terzi delle spese lo sono perché proprietari di porzioni immobiliari sottoposte al lastrico (in buona sostanza, le due diverse situazioni giuridiche non si influenzano reciprocamente).

In tali termini, si è espresso il giudice di ultima istanza, ad avviso del quale il proprietario dell'appartamento su due livelli, che al piano superiore fruisca del calpestio sul lastrico solare e al piano inferiore goda della funzione di copertura, partecipa alla spesa di rifacimento del lastrico, ai sensi dell'art. 1126 c.c., per un terzo quale utente esclusivo del terrazzo e per due terzi in proporzione del valore millesimale dell'unità sita nella colonna sottostante al lastrico (Cass. Civ., sez. II, 23 gennaio 2014, n. 1451).

Nello stesso senso, si è chiarito che le spese di manutenzione e riparazione del lastrico solare di un edificio devono essere sopportate a norma dell’art. 1126 c.c., in ragione di un terzo dal condominio che ne abbia l’uso esclusivo, restando gli altri due terzi della spesa stessa a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti ai quali il lastrico o la terrazza serve di copertura, sicché il proprietario esclusivo del lastrico è tenuto alla doppia contribuzione, qualora sia proprietario anche di una delle unità immobiliari sottostanti, in proporzione al valore della medesima (Cass. civ., sez. II, 19 ottobre 1992, n. 11449).

Riferimenti

Mirabello, Il condomino danneggiato dall'omessa manutenzione delle parti comuni non è esonerato a contribuire alle spese per il risarcimento del danno, in Resp. civ. e prev., 2022, fasc. 3, 881;

Salciarini, Le spese nel condominio, a cura e Celeste e Salciarini, Torino, 2019, 183;

Amendolagine, Lastrico solare: responsabilità per il danno da infiltrazioni, in Giur. it., 2017, 779;

Balbusso, Lastrico solare e danni da infiltrazioni: nuove indicazioni giurisprudenziali, in Resp. civ. e prev., 2017, 887;

Tortorici, Danni derivanti da un lastrico solare o da una terrazza a livello, in Amministr. immobili, 2016, fasc. 203, 16;

Felcioloni, Responsabilità per danni da omessa manutenzione dei lastrici solari esclusivi, in Ventiquattrore avvocato, 2015, fasc. 3, 23;

Monegat, Infiltrazioni dal lastrico: come ripartire il risarcimento dei danni, in Immob. & proprietà, 2014, 531;

Santersiere, Infiltrazioni di acqua dal tetto/lastrico solare di condominio parziale: ripartizione delle spese occorse in base ai millesimi di proprietà esclusiva, in Arch. loc. e cond., 2012, 557;

Gaudino, I lastrici solari nel condominio e la responsabilità per i danni da infiltrazioni: intervengono le sezioni unite, in Resp. civ., 1997, 1101;

Vincenti, Sulla sopportazione dei danni conseguenti alla mancata manutenzione dei lastrici solari di uso esclusivo, in Giur. it., 1989, I, 1, 571.