La revoca giudiziale dell’amministratore inadempiente

Massima

L’amministratore del condominio, resosi inadempiente nel recuperare i crediti dai condomini morosi, nel non eseguire le delibere votate dall’assemblea e nel consentire l’utilizzo di lavoratori irregolari per svolgere attività all’interno del condominio, incorre in condotte contrarie ai doveri di diligenza richiesti al medesimo rappresentante dei condomini i quali si vedono esposti a gravi conseguenze per il suo operato, ragione per cui tutti i suddetti elementi portano ad accogliere il ricorso finalizzato alla revoca a fronte delle gravi inadempienze poste in essere nell’esercizio del mandato.

Il caso

La questione esaminata dal giudice di Mantova attiene ad un ricorso per la revoca dell’amministratore di condomino per effetto degli inadempimenti di cui si sarebbe reso responsabile nella gestione del condominio non avendo dato esecuzione alla delibera condominiale, nella quale era stato deciso di dare disdetta dal canone internet al quale era collegato l’impianto di videosorveglianza, unitamente a quella ulteriore in base alla quale, le pulizie del condominio erano state affidate con un rapporto irregolare ad un condomino retribuito al di fuori della stipula di un regolare contratto di lavoro con tutto quello che ne consegue per il caso nel quale egli abbia ad avere un infortunio nel corso della sua attività.

Inoltre, lo stesso amministratore non aveva provveduto a riscuotere i debiti dei condomini morosi, affermando che parte dei debiti fosse già prescritto allorquando egli assunse l’incarico e che i suoi metodi di recupero stragiudiziale fossero risultati più efficace piuttosto che adire il Tribunale per ottenere una serie di decreti ingiuntivi che sarebbero rimasti impagati.

La questione

La quaestio esaminata dal Tribunale riguarda il comportamento tenuto dall’amministratore se con riferimento all’omessa esecuzione del deliberato assembleare, all’assunzione di un lavoratore in nero ed al mancato recupero delle somme dai condomini morosi può ritenersi tale da configurare un grave inadempimento ai propri obblighi in misura sufficiente ed adeguata al fine di giustificare l’accoglimento della proposta istanza di revoca giudiziale.

Le soluzioni giuridiche

Il Tribunale di Mantova accoglie la domanda di revoca dell’amministratore di condominio, affermando che non spetta a quest’ultimo ergersi a giudice della delibera adottata dall’assemblea ma darvi esecuzione, ragione per cui, non ritiene corretto sul piano squisitamente civilistico il mantenimento del canone internet - sia pure in un’ottica di tutelare la sicurezza dei condomini e prevenire i crimini, per permettere alle telecamere di potere funzionare - sulla scorta della valutazione fatta dal medesimo rappresentante dei condomini secondo cui non avrebbe avuto alcun senso tenere le telecamere non in uso, a tale fine basandosi sul dato inconfutabile della difficile realtà del condominio in questione, che vede le parti comuni sempre più frequentate da persone sospette ed anche caratterizzata da episodi criminali (furti, assassinii, risse, suicidi) e di persone che dormono nel vano scale, o di ubriachi che danneggiano l’ascensore e le parti comuni.

In ordine all’ulteriore questione sottoposta all’esame del medesimo giudice quale motivo di revoca, il Tribunale afferma che a nulla rileva che l’amministratore abbia dedotto di avere stipulato un’assicurazione per conto del lavoratore poiché nessuna polizza copre gli infortuni che colpiscano quest’ultimo se non assunto in regola, ragione per cui tale situazione rappresenta un doppio danno per il condominio che, in caso di infortunio, si troverà ad avere pagato una polizza che non sarà operante e si troverà a dovere risarcire il danno subito dal medesimo lavoratore.

Il Tribunale afferma, altresì, che l’amministratore non può volontariamente decidere di non recuperare il credito vantato nei confronti del singolo condomino chiedendo a chi lo può fare di ripianare la posizione debitoria.

Osservazioni

Nel decreto in commento, l’istanza formulata per la revoca giudiziale dell’amministratore di condominio è stata condivisibilmente accolta sulla scorta del triplice rilievo che da un lato l’amministratore non ha dato esecuzione tempestiva al deliberato assembleare riguardante la cessazione del canone internet, e, dall’altro lato, non ha stipulato nella prevista forma legale il contratto di lavoro registrato per il condomino che svolge le pulizie, essendosi reso altresì inadempiente nell’attivarsi giudizialmente per il recupero delle somme dovute dai condomini morosi.

In ordine a quest’ultimo aspetto, si è affermato che, laddove risulti documentalmente provata l’omissione dell’attività di recupero crediti nei confronti dei condomini morosi, che ha aggravato l’esposizione debitoria e determinato la successiva instaurazione di contenziosi evitabili, con un conseguente danno economico per la collettività condominiale, tale condotta integra una palese violazione degli obblighi derivanti dal mandato fiduciario di cui all’art. 1710 c.c., ed in quanto tale, giustifica l’accoglimento della domanda risarcitoria, ancorché limitatamente alla sussistenza del diritto, con quantificazione del danno da effettuarsi, in difetto di prova specifica, in separato giudizio ovvero in sede esecutiva, ai sensi dell’art. 1226 c.c. (Trib. Nocera Inferiore 11 giugno 2025).

In senso conforme, si è infatti evidenziato che, se è vero che spetta a chi fa valere un diritto fornire la prova del fatto costitutivo non essendo sufficiente la mancata contestazione, è anche vero che un fatto può considerarsi pacifico laddove sia esplicitamente ammesso ovvero la difesa sia stata impostata su circostanze incompatibili con il suo disconoscimento e, con riferimento al comportamento extraprocessuale, non il mero silenzio, ma atti e fatti obiettivi di concludenza e serietà tali da assurgere ad indizi non equivoci idonei, in concorso con altri, a fondare il convincimento del giudice (Cass. III, n. 17371/2003).

Allo stesso modo, il decreto in commento, dopo avere precisato che sussiste inadempimento dell’amministratore che non si attivi per dare esecuzione al deliberato assembleare, non potendo sostituirsi all’assemblea nella valutazione degli effetti comunque derivanti dall’esecuzione, ribadisce il principio che sia un lavoro di pulizie, sia esso quale giardinaggio od altro genere di servizio richiesto ad un terzo, l’amministratore non può ingaggiare né terzi, né un privato per svolgere un’attività in nero perché questo comporterebbe una violazione dei suoi compiti e, pertanto, scatterebbe la possibilità di revoca immediata del rapporto per giusta causa.

In buona sostanza, la pronuncia in commento risulta condivisibile per ciascuno degli aspetti in essa considerati, imponendosi soltanto una precisazione sulla diversa questione concernente gli effetti derivanti dalla pronuncia giudiziale con la quale è stata disposta la revoca dell’amministratore di condominio.

Infatti, è bene chiarire che in tale ipotesi, è inammissibile il ricorso per cassazione, ai sensi dell'art. 111 Cost., avverso il decreto con il quale la Corte d’Appello provvede sul reclamo contro il decreto del Tribunale in tema di revoca dell'amministratore di condominio, previsto dagli artt. 1129 c.c. e 64 disp. att. c.c., trattandosi di provvedimento che non ha carattere decisorio, giacché non preclude la richiesta di tutela giurisdizionale piena, in un ordinario giudizio di cognizione, del diritto su cui il provvedimento incide.

Tale ricorso è, invece, ammissibile soltanto avverso la statuizione relativa alla condanna al pagamento delle spese del procedimento, concernendo posizioni giuridiche soggettive di debito e credito discendenti da un rapporto obbligatorio autonomo.

E’ parimenti del tutto conforme all’orientamento interpretativo di legittimità la condanna al pagamento delle spese di lite contenuta nella pronuncia del giudice mantovano, sulla base del principio enunciato da Cass. S.U. n. 20957/2004, secondo cui la conclusione del procedimento diretto alla revoca dell'amministratore di condominio soggiace anch’esso al regolamento delle spese ex art. 91 c.p.c.

In effetti, l'art. 91 c.p.c., secondo cui il giudice con la sentenza che chiude il processo davanti a sé, dispone la condanna alle spese giudiziali intende riferirsi a qualsiasi provvedimento che, nel risolvere le contrapposte pretese, definisce il procedimento, e ciò indipendentemente dalla natura e dal rito del procedimento medesimo.

Pertanto, la norma trova applicazione anche ai provvedimenti di natura camerale e non contenziosa, come quelli in materia di revoca dell'amministratore di condominio, sicché, mentre la decisione nel merito del ricorso di cui all'art. 1129, comma 11, c.c. non è ricorribile in cassazione, la consequenziale statuizione relativa alle spese, in quanto dotata dei caratteri della definitività e della decisorietà, è invece impugnabile ai sensi dell'art. 111 Cost.

Deve, dunque, ribadirsi che il procedimento di revoca dell'amministratore di condominio si svolge in camera di consiglio, si conclude con decreto reclamabile alla corte d’appello ex art. 64 disp. att. c.p.c. e si struttura, pertanto, come un giudizio camerale plurilaterale tipico, che culmina in un provvedimento privo di efficacia decisoria, siccome non incidente su situazioni sostanziali di diritti o status.

Ne consegue che il decreto con cui la Corte d'Appello provvede, su reclamo dell’interessato, in ordine alla domanda di revoca dell’amministratore di condominio, non avendo carattere decisorio e definitivo, non è, come detto, ricorribile per cassazione ai sensi dell'art. 111 Cost., mentre può essere revocato o modificato dalla stessa corte d’appello, per un preesistente vizio di legittimità o per un ripensamento sulle ragioni che indussero ad adottarlo, restando attribuita al tribunale, giudice di primo grado, la competenza a disporre la revisione del provvedimento emesso in sede di reclamo, sulla base di fatti sopravvenuti, ai sensi dell'art. 742 c.p.c., atteso che quest'ultima disposizione si riferisce, appunto, unicamente ai provvedimenti camerali privi dei caratteri di decisorietà e definitività.

Ovviamente, una volta revocato dal giudice, da quel momento, l’ex amministratore è privo di qualsiasi legittimazione nel compiere gli atti riferibili al condominio precedentemente rappresentato, ragione per cui di conseguenza, tutte le attività compiute dopo la revoca sono da considerarsi illecite, proprio perché effettuate senza il necessario potere di rappresentanza dei condomini (App. Torino 23 marzo 2026, n. 600).

Il provvedimento in commento è l’occasione per una chiosa finale sull’ampio thema della revoca in quanto anche dopo le modifiche introdotte dalla l. 11 dicembre 2012 n. 220, trova conferma la mancanza di attitudine al giudicato del provvedimento con cui il tribunale pone termine ante tempus al rapporto tra l’amministratore ed i condomini.

Non è determinante in senso contrario il disposto del comma 13 dell’art. 1129 c.c., in forza del quale in caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato.

Il divieto di nomina dell’amministratore revocato dal Tribunale - peraltro, esterno rispetto al rapporto processuale determinato dal procedimento camerale di revoca, il quale intercorre unicamente tra il condomino istante e l’amministratore, senza imporre e nemmeno consentire l’intervento dei restanti condomini - è temporaneo, e per tale ragione, non comprime definitivamente il diritto dello stesso di ricevere l’incarico, rilevando soltanto per la designazione assembleare immediatamente successiva al decreto di rimozione.

Il divieto di nomina posto dal riformato art. 1129, comma 13 c.c. funziona, in realtà, nei confronti dell’assemblea, precludendole di rendere inoperativa la revoca giudiziale con una delibera che riconfermi l’amministratore rimosso dal tribunale (Cass. II, n. 1569/2024).

Riferimenti

Bellante, La revoca giudiziale dell'amministratore del condominio, in Giust. civ., 2010, II, 167;

Scripelliti, La revoca giudiziale dell'amministratore condominiale inadempiente, in Corr. merito, 2012, 473;

Zuddas, Revoca giudiziale dell'amministratore di un condominio per gravi irregolarità nella gestione, in Riv. giur. sarda, 2016, I, 518;

Amendolagine, Revoca giudiziale dell'amministratore di condominio, in Giur. it., 2018, 2510;

Amendolagine, La revoca dell'amministratore di condominio. Profili sostanziali e processuali, in Corr. giur., 2018, 1432;

Scalettaris, Revoca dell’incarico all’amministratore del condominio e risarcimento danni, in Riv. giur. edil., 2021, II, 203;

Zicconi, 14 giugno 2022, La revoca assembleare e giudiziaria dell'amministratore di condominio, in Altalex.com.