L’eterno (ma forse risolto) dilemma: l’amministratore condominiale in regime di prorogatio è soggetto alla revoca giudiziale?
11 Giugno 2026
Massima La revoca giudiziale per gravi irregolarità di gestione ex art. 1129 c.c. si inscrive tra le domande di risoluzione del contratto di mandato per grave inadempimento ai sensi dell’art. 1453 c.c., domande che presuppongono, evidentemente, la sussistenza del rapporto di mandato che si intende risolvere, sicchè l’amministratore il quale, successivamente alla cessazione dell’incarico e prima della nomina del sostituto, commetta delle inadempienze nello svolgimento delle attività urgenti, non è soggetto alla revoca giudiziale di cui all’art. 1129, comma 11, c.c. Il caso Alcuni condomini convenivano in giudizio, con ricorso ex artt. 1129, comma 11, c.c., e 64 disp. att. c.c. il loro amministratore di condominio, al fine di chiedere la revoca dello stesso dall’incarico, in ragione di una pluralità di gravi irregolarità dallo stesso commesse nella gestione condominiale, nonché di provvedere alla conseguente nomina di un amministratore giudiziario con consegna immediata di tutta la documentazione condominiale. A fondamento del ricorso, i ricorrenti denunciavano:
Si costituiva in giudizio l’amministratore, il quale eccepiva preliminarmente l’improcedibilità della domanda per mancato esperimento della mediazione ed inammissibilità della stessa per aver indirizzato il ricorso verso un amministratore in regime di prorogatio imperii, chiedendo nel merito il rigetto del ricorso, vinte le spese di lite. La questione Il Tribunale di Foggia era stato chiamato a decidere circa la fondatezza di un ricorso, con il quale alcuni condomini chiedevano la revoca del proprio amministratore in quanto tacciato di una serie di gravi irregolarità, instando contestualmente per la nomina di un amministratore di fiducia del Tribunale con consegna della documentazione condominiale. Il magistrato foggiano, nel disaminare la questione, riteneva di scrutinare per prima la domanda volta ad ottenere la revoca giudiziale dell’amministratore, ritenendo che la stessa fosse inammissibile, in quanto il presupposto per emettere una pronuncia di revoca giudiziale dell’amministratore di condominio è la sussistenza di un rapporto di mandato ancora in essere. Si riteneva che l’amministratore, al momento della domanda, si trovava in regime di prorogatio imperii, risalente la nomina al 21 settembre 2023 e non essendo stato più rinominato nei due anni successivi. In assenza, quindi, della prova di un’ulteriore riconferma, il mandato del resistente doveva intendersi scaduto a far data dal settembre 2025, senza che l’organo assembleare abbia provveduto espressamente alla riconferma. In siffatto caso, la tutela dei ricorrenti poteva trovare residenza solo in una eventuale tutela risarcitoria da proporre nelle ordinarie forme contenziose. Per la nomina di un nuovo amministratore, pure richiesta dai condomini ricorrenti, il giudice rilevava il difetto dei presupposti necessari per la sua adozione. Le soluzioni giuridiche Il decidente ragionava nel senso che la circostanza per la quale la novella condominiale del 2012 abbia delimitato gli obblighi cui l’amministratore in prorogatio è tenuto - vale a dire il compimento di tutte quelle attività urgenti e funzionali ad evitare pregiudizi agli interessi comuni - faceva fortemente dubitare della permanenza in capo allo stesso, laddove in prorogatio, di ripartire le spese, incassare i contributi e finanche di mantenere il governo dei beni e servizi comuni, così come da recente insegnamento dei giudici di legittimità (Cass. civ., sez. II, 26 maggio 2025, n. 14039), secondo la quale l’azione di revoca giudiziale è ammissibile solo se l’amministratore è ancora formalmente in carica, mentre se l’incarico è già cessato la revoca è inammissibile per carenza di interesse, giusta l’art. 100 c.p.c. Il Tribunale provvedeva a rigettare anche la domanda relativa alla nomina di un amministratore giudiziario per carenza dei presupposti relativi alla preventiva mancata adozione del provvedimento assembleare di nomina dell’amministratore ed all’inutile convocazione dell’assemblea per deliberare sulla nomina stessa. Osservazioni Il procedimento di revoca è, invero, un giudizio di risoluzione anticipata del rapporto di mandato esistente tra tutti i condomini e l’amministratore, quindi il condomino che agisce per la risoluzione del mandato conferito all’amministratore, vigente il principio generale in materia di inadempimento di una obbligazione, deve provare la fonte, legale o negoziale, del suo diritto a pretendere dall’amministratore l’adempimento dell’obbligo gestorio, dimostrandone, pertanto, l’intervenuto inadempimento. Spetterà, poi, all’amministratore convenuto l’onere della prova circa l’avvenuto adempimento dei suoi obblighi inerenti la gestione. Il dilemma non è mai stato quello di capire quale fosse il rimedio processuale e sostanziale da adottare in materia di inadempimento contrattuale dell’amministratore, laddove questi non avesse adempiuto al suo obbligo di mandatario nei confronti del condominio mandante, in quanto a ciò è finalmente venuto incontro l’undicesimo comma dell’art. 1129 c.c. che ha chiaramente previsto, in sede di novella, l’istituto della revoca, ovverosia la possibilità di adire, anche da parte di un solo condomino, il Tribunale competente per territorio, al fine di far accertare l’inadempimento dell’amministratore, quanto piuttosto quello relativo alla possibilità di azionare la revoca nei confronti di un amministratore con mandato scaduto e, quindi, in regime di prorogatio imperii. Ebbene, la giurisprudenza di merito, già negli anni immediatamente successivi alla entrata in vigore della riforma del condominio, aveva bollato come inammissibile il ricorso per la revoca giudiziale ex art. 1129 c.c. rivolto nei confronti di un amministratore condominiale per il quale l’incarico era già scaduto, ritenendo che in siffatta ipotesi risultava violato il principio della sovranità dell’assemblea che ha il potere di decidere sulla revoca sottoponendo la stessa al voto, e quindi all’effettiva manifestazione di volontà di tutti gli altri condomini (Trib. Teramo 29 giugno 2016). Nel solco di tale decisione, anche quelle successive hanno confermato il principio per cui non si può revocare giudizialmente un amministratore non più in carica. Il mandato si estingue alla scadenza del termine, pertanto viene a mancare il presupposto in forza del quale può essere esercitata la domanda di revoca (Trib. Como 6 aprile 2022). Vi sono state, però, anche pronunce contrarie da parte dei giudici di merito che hanno ritenuto come, nel caso in cui la revoca giudiziale dell’amministratore in prorogatio non fosse ammessa, verrebbe meno la possibilità di qualsiasi controllo giudiziale sull’operato di questi a discapito delle minoranze dell’assemblea condominiale o di singoli condomini dissenzienti , la cui tutela dovrebbe essere il perno della disciplina legislativa inerente alla funzione assembleare (App. Bari 12 giugno 2019). Oppure vi è chi ha ritenuto incompatibile il ricorso alla revoca giudiziale dell’amministratore quando questi eserciti il mandato in regime di prorogatio imperii, salvo il caso in cui, nonostante fosse decaduto dalla carica, proseguisse regolarmente negli anni successivi a redigere i bilanci e ad operare indisturbato sul conto corrente condominiale (App. Firenze 21 aprile 2021). Come è facile intuire, il contrasto in giurisprudenza è stato ben evidente laddove, da una parte, l’orientamento è stato quello maggioritario di negare la possibilità di esperire la revoca dell’amministratore in mancanza di mandato; dall’altra, quella di consentirla, anche se il mandato fosse scaduto, per salvaguardare il basilare principio della tutela delle minoranze nel condominio ma soprattutto per evitare che la prorogatio imperii da provvisoria fosse fatta oggetto di abuso da parte dell’amministratore del condominio, così da renderla regola e non più un’eccezione. Sul punto, ha fatto chiarezza una recente pronuncia del Supremo Collegio (Cass. civ., sez. II, 26 maggio 2025, n. 14039), con la quale è stato stabilito che la revoca giudiziale dell’amministratore di condominio rappresenta un rimedio straordinario destinato ad intervenire nei casi in cui l’assemblea non sia in grado di tutelare l’interesse collettivo a fronte di gravi irregolarità gestionali. Tuttavia, il suo àmbito di applicazione è soggetto a precisi limiti temporali e funzionali, strettamente collegati alla permanenza in carica dell’amministratore. Tale sentenza ha chiarito in quali circostanze l’azione diventi inammissibile per carenza di interesse, rafforzando, così, l’dea di una gestione condominiale in cui la giurisdizione interviene solo in casi eccezionali e ben delimitati, salvaguardando il principio di autonomina dell’assemblea e scoraggiando il ricorso al contenzioso strumentale. Riferimenti Cirla - Monegat, Compravendita Condominio Locazione, Milano, 2017, 607. |
