Il condominio inesistente ex lege può esistere di fatto nei rapporti con i terzi?

Massima

Il condominio cessa di esistere (ex lege) non appena per qualsivoglia fatto traslativo, i piani e le porzioni di piano del fabbricato vengano ad appartenere ad un unico soggetto, a meno di una persistenza di fatto del condominio una volta che questo sia stato costituito. Infatti, ammettere che l’inesistenza giuridica del condominio possa influire anche sulla sua esistenza di fatto (e sulla sua effettiva operatività) vorrebbe dire ammettere la possibilità di un uso distorto dello stesso con conseguente sottrazione del condomino-unico proprietario alla responsabilità patrimoniale verso quei terzi che hanno contratto con il condominio, nonostante questo era (o sia divenuto) giuridicamente inesistente. Tanto basta a sostenere che un condominio esiste in fatto.

Il caso

Nel presente giudizio, sono state riunite due opposizioni ordinarie, una a precetto per il pagamento della somma di € 155.408,52, oltre interessi e spese, ed una al successivo pignoramento presso terzi, aventi il medesimo contenuto e formulate entrambe per l’accertamento dell’efficacia dell’intimazione di pagamento e del pignoramento, svolti sulla base del medesimo titolo ottenuto nei confronti di un condominio ma utilizzato dal creditore procedente per agire esecutivamente nei confronti di un soggetto diverso dal condominio e di cui si allega la qualità di condomino.

L’opponente premetteva di non essere condomina del condominio nei confronti del quale era stato emesso il titolo esecutivo posto a fondamento dell’intimazione di pagamento (decreto ingiuntivo), in quanto unica proprietaria del predetto immobile (dacché il condominio non poteva dirsi esistente) nonché l’inapplicabilità delle norme sul condominio.  

Ella chiedeva pertanto la sospensione dell’efficacia esecutiva del titolo e sua nullità, nulla essendo dovuto dall’opponente per il decreto ingiuntivo azionato.

Costituitasi in giudizio, parte convenuta opposta contestava l’opposizione avversaria instando per l’applicabilità dell’art. 1117-bis c.c. al caso di specie stante l’esistenza del condominio e, in subordine, la natura apparente dello stesso con il conseguente dovere (dell’apparente rappresentato) di far fronte agli obblighi assunti in suo nome; chiedeva quindi il rigetto dell’opposizione.

Espletata documentalmente l’attività istruttoria, essa veniva rinviata per le conclusioni previa integrazione del contraddittorio nei confronti dei terzi pignorati (della procedura esecutiva).

Solo una terza pignorata si costituiva in giudizio, premettendo di essere una la conduttrice di un immobile di proprietà della opponente e di avere accantonato la somma di € 20.000,00 per canoni di locazione chiedendo l’emissione di ogni provvedimento necessario e conseguenziale in ordine alla assegnazione e/o svincolo delle somme accantonate.

Il Tribunale rigettava le opposizioni formulate, condannando l’opponente al pagamento delle spese di lite oltre rimborso spese dell’opposto, compensando le spese di lite tra tutte le altre parti del giudizio.

La questione

Si tratta di verificare se, nella ipotesi della pronuncia in oggetto, nel caso in cui un condominio non abbia più i requisiti per la sua esistenza ex lege - ovvero quando la proprietà dell’edificio converga in un unico soggetto - ma di fatto continui ad operare all’esterno, possa essere ammessa la possibilità di un uso distorto dello stesso con conseguente sottrazione del condomino - unico proprietario alla responsabilità patrimoniale verso quei terzi che hanno contratto con il condominio delle obbligazioni.

Le soluzioni giuridiche

Pur nella complessità della vicenda che vede la riunione di due opposizioni e l’interazione di più parti processuali, il Tribunale di Palermo risolve la questione riportandosi ai principi di diritto e, in particolare prendendo, a riferimento la sentenza della Suprema Corte (Cass. civ., sez. III, 29 settembre 2017, n. 22856) nella quale viene previsto expressis verbis che l'obbligazione (contrattuale) del condominio grava pro parte sui singoli condomini, e non in solido per l'intero sugli stessi, e che il titolo formatosi contro il condominio è valido, ai fini dell'azione esecutiva, contro i singoli condomini previa notifica di detto titolo e dell’atto di precetto al singolo condomino.

Quindi, sempre a fondamento del giudicante panormita, non trova accoglimento la tesi dell’opponente secondo la quale ella, quale unica proprietaria dell’intero edificio, farebbe venir meno l’esistenza stessa del condominio contestando l’applicabilità - al caso di specie - della disciplina in tema di condominio.

Infatti il condominio avrebbe cessato di esistere (ex lege) dal 1992 (ovvero da quando la proprietaria del compendio immobiliare divenne unica), mentre la sua esistenza di fatto non sarebbe venuta meno in quanto la società nuova proprietaria avrebbe dovuto porre in essere tutta una serie di azioni e/o condotte - chiusura della fornitura idrica intestata al condominio e/o ottenere una voltura della stessa; chiudere il c/c intestato al condominio;  effettuare le opportune comunicazioni all’Agenzia delle Entrate per la cessazione del codice fiscale del Condominio - invero non verificatesi.

Il Tribunale conclude, pertanto, la disamina ritenendo che il condominio in oggetto (pur non esistendo più ex lege) viceversa esista in fatto avendo agito all’esterno configurando una responsabilità patrimoniale in capo al medesimo verso tutti quei terzi che, in ragione di una falsa rappresentazione giuridica, hanno contratto delle obbligazioni con il predetto immobile.

Tra l’altro, neppure in sede di opposizione a decreto ingiuntivo, quando il condominio si era costituito in giudizio con un legale e aveva, poi, impugnato per Cassazione la sentenza della Corte di Appello di Palermo che lo aveva visto soccombente, l’attuale opponente - già proprietaria unica dello stabile - nulla aveva dedotto e/o contestato.   

Pertanto, alla luce delle predette considerazioni, l’odierna opposta aveva fatto legittimo affidamento sulla esistenza del condominio e correttamente proposto una azione contrattuale di adempimento; ragione per cui il giudice adìto conclude per la applicabilità della disciplina in tema di obbligazioni condominiali e, conseguentemente, per la legittimazione passiva della opponente sulla base del titolo ottenuto nei confronti del condominio ingiunto.

Invece, quanto al merito della pretesa - ovvero sulla validità del contratto di fornitura - questo non può essere deciso non essendo questa la sede a ciò preposta (eventuali censure dovevano essere mosse nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo) mentre le eccezioni sollevate dal soggetto destinatario della intimazione portano il giudice del primo grado a pronunciarsi in favore della coincidenza tra la posizione della società unica proprietaria dello stabile e quella di condomina, con il conseguente riconoscimento del diritto del creditore procedente ad agire esecutivamente nei confronti della società intimata per l’importo precettato e pignorato.  

Osservazioni

La pronuncia in oggetto offre ancora una volta un’attenta indagine ma, questa volta, soffermandosi su concetti e questioni che muovono dai principi di diritto, come i presupposti per la valida costituzione ed esistenza in vita di un condominio, per approdare poi a considerazioni di carattere fattuale quando il predetto condominio, comunque, continui ad operare all’esterno anche quando difetti dei requisiti previsti dalla legge, creando un legittimo affidamento sulla sua esistenza e permanenza.

La questione nasce, giustappunto, da una condomina divenuta proprietaria unica dell’edificio condominiale che contesta l’utilizzabilità (rectius la validità ed efficacia) del titolo esecutivo formatosi nei confronti del condominio per promuovere l'esecuzione forzata contro la medesima, in quanto la propria qualità di unica proprietaria dell’intero edificio farebbe venir meno l’esistenza stessa del condominio, l’impiego delle norme di legge in materia di condominio e, conseguentemente, la legittimità dell’azione esecutiva promossa.

La questione risulta di rilievo per la necessità di tutelare tutti quei soggetti, esterni al condominio, che entrano in contatto con esso anche se giuridicamente inesistente - operando un legittimo affidamento sulla sua esistenza ed operatività in base ad elementi oggettivi e riconoscibili - quantomeno in tutte le occasioni in cui il condominio concorra, a mezzo del proprio amministratore, a determinare una falsa rappresentazione della realtà giuridica.

Nel caso di specie, il condominio viene considerato inesistente ex lege (cioè per forza di legge) essendo l’intero edificio, pur strutturalmente diviso in più unità immobiliari, appartenente ad un unico proprietario.

Per tale ragione, essendovi un unico proprietario, a detta della difesa di parte opponente non vi sarebbe la comproprietà sulle cose individuate dall'art. 1117 c.c. e, quindi, la sussistenza di un fabbricato condominiale sottoposto alle normative di legge in materia.

Ai fini della costituzione del condominio, inoltre, sarebbe del tutto irrilevante, ad esempio, la mera detenzione delle unità costituenti l’edificio da parte di soggetti conduttori, dovendo avere riguardo alla proprietà dell’edificio.

La condizione essenziale per la sussistenza di un condominio ai sensi degli artt. 1117 ss. c.c. sarebbe, quindi, la pluralità di proprietari.

Al contrario, invece, per dare applicazione alle norme dettate in materia di condominio negli edifici, circostanza necessaria e sufficiente è individuare nell’edificio almeno due unità immobiliari e che le stesse siano in proprietà di altrettante parti: si tratta del così detto condominio minimo, pacificamente soggetto alla disciplina di cui agli artt. 1117 ss. c.c. (v., ex multis, Cass. civ, sez. un., 31 gennaio 2006, n. 2046).

Tornando alla fattispecie in oggetto, il condominio, costituitosi come tale in precedenza secondo i requisiti previsti ex lege, era successivamente venuto meno essendone cessata la proprietà separata e, quindi, le singole unità e/o porzioni immobiliari costituenti l’intero edificio erano divenute di proprietà esclusiva di un unico soggetto.

Ciò nondimeno, benché non vi sia (più) un condominio ex lege costituito, quando esso ha continuato a manifestarsi come tale all’esterno per il tramite dell’amministratore (ad esempio, nei rapporti con i fornitori, le banche, i conduttori delle unità immobiliari che lo compongono e finanche con l’autorità giudiziaria, ecc.), contraendo per conto del condominio delle obbligazioni di fatto (ad esempio, pagamenti per manutenzioni, luci scale, pulizie, ecc.), le obbligazioni contratte sarebbero o meno da ritenersi valide e vincolare tutti i partecipanti la compagine condominiale?

Il quesito da porsi, a questo punto, è se il principio dell’apparenza del diritto sia legittimamente applicabile anche alla materia condominiale e se, nelle situazioni in cui il terzo che viene a contatto con l’amministratore di condominio che assume obbligazioni per conto di esso, il condominio risponda patrimonialmente delle predette obbligazioni.

La pronuncia oggi in esame non ha dubbi nell’affermare che la falsa rappresentazione della realtà giuridica tanto basta a sostenere che un condominio esiste in fatto e, nell’agire all’esterno di esso, abbia validamente contratto delle obbligazioni con soggetti terzi.

La configurazione dell’apparenza da parte di un soggetto terzo (esterno all’edificio) richiede necessariamente il concorso di due condizioni: uno stato di fatto formalmente rispondente a una realtà giuridica, normata o comunque ritenuta meritevole di tutela dall’ordinamento giuridico, e un incolpevole convincimento del terzo (quindi giustificato) che le due situazioni, di fatto e di diritto, coincidano.

Sulla base di siffatte considerazioni, è da ritenersi, pertanto, applicabile la disciplina normativa in tema di condominio e, anche in ragione del fatto che il nostro sistema normativo deve mirare all’immediata esecutività del titolo a tutela di interessi generali ritenuti prevalenti e meritevoli, la sussistenza della legittimazione passiva della unica proprietaria (condomina) sulla base del titolo esecutivo legittimamente ottenuto nei confronti dell’edificio (condominio).

Se, invece, si voglia considerare la figura del condomino apparente, le considerazioni si fanno più rigorose.

La legge riconduce tale principio a figure normate come quella dell’erede apparente (art. 534 c.c.) e quella del creditore apparente (art. 1189 c.c.) mentre la Suprema Corte ha escluso che l’istituto dell’apparenza del diritto abbia carattere generale, in quanto: «è insegnamento consolidato nella giurisprudenza di questa Corte che al di fuori dei casi particolari di tutela dell’affidamento da essa suscitato, previsti per legge, l’apparenza del diritto non integra un istituto di carattere generale con connotazioni definite e precise ma opera nell’ambito dei singoli istituti giuridici secondo il vario grado di tolleranza di questi in ordine alla prevalenza dello schema apparente su quello reale» (così Cass. civ., sez. lav., 21 giugno 2004, n. 11491).

Ciò detto, in questo preciso àmbito, la questione da affrontare è se il principio dell’apparenza possa o meno entrare a pieno titolo nella disciplina condominiale, anche se non espressamente sancito dalla normativa in materia, nei casi del c.d. condomino apparente, ovvero quando un soggetto si comporta come condomino pur non essendolo, ovvero non risultando dai pubblici registri immobiliari titolare dell’immobile sito nel condominio, e con il proprio comportamento reiterato ingenera nei terzi la certezza che sia effettivamente condomino.

Nonostante la giurisprudenza fosse sul punto divisa, la Suprema Corte, con la decisione delle Sezioni Unite (8 aprile 2002 n. 5035) ha deciso per la non applicabilità del principio dell’apparenza del diritto nella materia condominiale e, in particolare: «in caso di azione giudiziale dell’amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale - come il venditore il quale, pur dopo il trasferimento di proprietà non comunicato all’amministratore abbia continuato a comportarsi da proprietario - difettando, nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l’operatività del principio dell’apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell’affidamento del terzo in buona fede, ed essendo, d’altra parte, il collegamento della legittimazione passiva alla effettiva titolarità della proprietà funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della gestione condominiale».

Nello stesso senso: «in tema di convocazione dell’assemblea condominiale deve essere convocato solo il vero proprietario della porzione immobiliare e non anche colui che si sia comportato, nei rapporti con i terzi, come condomino senza esserlo, difettando nei rapporti tra il condominio (nella specie, l’amministratore) ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l’operatività del principio dell’apparenza del diritto, strumentale essenzialmente all’esigenza di tutela dei terzi in buona fede» (così Cass. civ., sez. II, 22 ottobre 2007, n. 22089).

Sorge, quindi, ancora una volta in capo all’amministratore il dovere di verificare l’effettivo legittimato passivo sui registri immobiliari tenuti presso la conservatoria attraverso la regolare tenuta dell’anagrafe condominiale dove l’amministratore deve conservare le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, non potendo più invocare l’apparenza della qualifica di condomino, incompatibile con il dovere giuridico del controllo periodico della titolarità dei diritti reali sull’immobile.

Riferimenti

Baldacci, SuIl principio dell’apparenza nel condominio: compatibilità e conseguenze, in Ventiquattrore Avvocato, 2012, fasc. 4, 29;

Izzo, Sull’apparenza del diritto nel condominio e l’onere di consultazione dei registri immobiliari, in Giust. civ., 2002, fasc. 7-8, 1836;

Verardi, Apparenza del diritto, affidamento e pubblicità nel condominio, in Immob & proprietà, 2018, 157.