Rovina di edificio: la responsabilità oggettiva del proprietario-committente e i presupposti della manleva interna

Massima

La responsabilità del proprietario del fondo confinante, per i danni arrecati ad altro edificio demolito, ha natura oggettiva ex art. 2053 c.c.; detta presunzione juris tantum non è superata dal mero affidamento delle opere in appalto a terzi o dalla nomina di un direttore dei lavori, salvo che il proprietario provi il fatto del terzo avente efficacia causale del tutto autonoma. Difatti, nell’ipotesi di accertamento esclusivo di responsabilità dell’appaltatore e del direttore dei lavori, questi sono solidalmente responsabili del risarcimento nei confronti della parte danneggiata.

Il caso

I proprietari delle unità immobiliari dell’edificio condominiale assumevano che i muri perimetrali e quelli costituenti la cassa scale dell'edificio, nonché i tramezzi ed i solai di tutte le unità immobiliari, presentavano lesioni di tale entità da rendere necessario l'intervento dei Vigili del Fuoco. A seguito dell’intervento di urgenza, le autorità competenti ordinavano l’interdizione all’uso delle abitazioni e l’esecuzione delle opere necessarie ad eliminare lo stato di pericolo. Successivamente, con il procedimento di accertamento tecnico preventivo ex art. 696 c.p.c., il nominato C.T.U. attribuiva le cause del dissesto per una parte, alla probabile rottura del condotto fognario interno al cortile di proprietà dei ricorrenti e, per la restante parte, alla demolizione del fabbricato di proprietà della resistente. Pertanto, sulla scorta delle risultanze dell’A.T.P., gli istanti (condomini), nel giudizio di merito chiedevano il risarcimento dei danni.

Costituendosi in giudizio, la società proprietaria del fondo confinante negava ogni responsabilità e, in subordine, chiedeva di essere manlevata dall’impresa edile e del direttore dei lavori.

Nel giudizio di primo grado, il Tribunale, stante l’avvenuta demolizione dell’intero condominio ed in assenza di documentazione giustificativa delle spese sostenute per tale intervento, in applicazione del criterio equitativo di cui all'art. 1226 c.c., liquidava il danno quale somma occorrente per le opere provvisionali e di sicurezza, del ripristino architettonico e del trasporto a discarica. Quindi, in parziale accoglimento della domanda attorea, condannava la convenuta al pagamento, in favore degli istanti, della complessiva somma di circa 40 mila euro.

Avverso il provvedimento, i condomini danneggiati proponevano appello lamentavano la liquidazione irrisoria e illegittima. La società proprietaria del fondo, invece, ribadiva che, a seguito della demolizione dell’edificio, il condominio si era estinto giuridicamente con conseguente difetto di legittimazione dell’amministratore; oltre a ciò, chiedeva la totale riforma della sentenza anche per il difetto di legittimazione nella posizione della società quale proprietaria del fondo; sicché, la domanda doveva svolgersi solo nei confronti dell’impresa/direttore dei lavori, unici responsabili.

La questione

La società proprietaria del fondo è responsabile dei danni da rovina di edificio, e ciò indipendentemente dall'esito del successivo accertamento in ordine all'effettiva imputabilità anche ai terzi chiamati in causa, ai quali le opere di demolizione erano state affidate in appalto (ditta appaltatrice e direttore dei lavori)?

Le soluzioni giuridiche

Preliminarmente, i giudici della Corte territoriale respingono le questioni riguardanti il difetto di legittimazione. Difatti, la società, nella sua qualità di proprietaria del fondo confinante con l'immobile degli attori, era stata regolarmente evocata in giudizio quale soggetto cui era riconducibile (art. 840 c.c.) la situazione dannosa dedotta in causa. Oltre ad essere legittimata passivamente a stare in giudizio, era responsabile dei danni causati agli originari ricorrenti, la cui domanda è stata ricondotta nell’alveo della responsabilità da rovina di edificio ex art. 2053 c.c.; sussisteva, pertanto, una presunzione "juris tantum" di responsabilità in capo al proprietario dell'immobile la cui rovina cagiona danni a terzi e, dunque, una responsabilità oggettiva che prescinde dall'accertamento della colpa, con la conseguenza che il proprietario non può liberarsi assumendo la sussistenza della colpa in capo ad un terzo, esecutore o progettista delle opere.

Invece, quanto al difetto di legittimazione in capo al condominio, nel caso di specie, la demolizione non era stata il frutto di una scelta libera e discrezionale dei condomini, bensì era stata imposta dalla concreta e imminente minaccia di crollo dell'edificio. La demolizione, pertanto, era stata ricondotta alla fattispecie del perimento per rovina, disciplinata dall'art. 1128 c.c., con la conseguenza che tale norma risultava in astratto applicabile alla vicenda in esame. Nondimeno, l'operatività dell'istituto — ed il conseguente scioglimento del condominio — postula che il perimento abbia interessato l'intero edificio ovvero una porzione pari ad almeno i tre quarti del suo valore. In particolare, le tabelle millesimali prodotte dagli appellati (Tabella A) evidenziavano che la soglia dei tre quarti del valore — pari a 750 millesimi — richiesta dall'art. 1128 c.c. quale condizione minima per la declaratoria di scioglimento del condominio non era stata raggiunta: la persistenza di oltre il 41% del valore dell'edificio escludeva ope legis l'automatica estinzione dell'ente di gestione condominiale e, di conseguenza, l'amministratore pro tempore, regolarmente incaricato e ratificato dall'assemblea, aveva conservato intatta la propria soggettività giuridica, la propria legittimazione processuale e la titolarità sostanziale ad agire per il risarcimento dei danni subiti dalle parti comuni del fabbricato.

Alla luce delle considerazioni esposte, in assenza del difetto di legittimazione delle parti e, soprattutto, in assenza della prova liberatoria richiesta dall’art. 2053 c.c. (restando indimostrata la reale ragione della demolizione dell’edificio), la società proprietaria del fondo, preliminarmente, è stata ritenuta direttamente responsabile dei danni arrecati agli originari attori/odierni appellanti; tuttavia, quanto alla questione interna legata alla manleva,  gli obblighi di diligenza professionale gravavano sull’appaltatore e sul direttore dei lavori, non essendo trasferibili alla committente in assenza di qualsivoglia sua ingerenza nell’esecuzione. Invero, come evidenziato dai giudici di merito:

• l’impresa appaltatrice, allorché operi in piena autonomia organizzativa e tecnica e senza ingerenza del committente nelle modalità esecutive, è responsabile in via esclusiva per danni cagionati nel corso dell'esecuzione di lavori edili affidati in appalto. La demolizione di un fabbricato in aderenza ad altro edificio preesistente è attività che altera irreversibilmente lo stato dei luoghi e che impone l’adozione di misure tecniche specifiche — puntellature, protezioni, sistemi di regimentazione delle acque meteoriche sull’area di risulta — volte ad evitare che i fabbricati contigui subiscano pregiudizio. L’omessa adozione di tali cautele, documentata dagli elaborati peritali acquisiti agli atti, configura una condotta gravemente colposa che integra inadempimento contrattuale verso la committente e fatto illecito verso i terzi danneggiati;
• l'ingegnere, nella sua qualità di direttore dei lavori e coordinatore per la sicurezza, è tenuto non soltanto a sorvegliare la corretta esecuzione delle opere di demolizione secondo le regole dell'arte, ma anche a verificare che l'area di risulta fosse messa in sicurezza mediante un efficace sistema di drenaggio delle acque meteoriche, tanto più necessario in considerazione della conformazione del terreno e della presenza del fabbricato contiguo. L'omissione di tale attività integra un inadempimento dei doveri propri di direzione dei lavori, che lo espone a responsabilità solidale con l'appaltatore. 

In conclusione, la Corte di appello, in riforma della sentenza gravata, ha accolto la domanda di manleva formulata e, pertanto, l’impresa appaltatrice e l'ingegnere direttore dei lavori sono stati condannati, in solido tra loro ex art. 2055 c.c., a manlevare e tenere indenne la committente proprietaria del fondo da ogni obbligazione risarcitoria. Quest’ultima, in accoglimento dell’appello degli originari attori, è stata rideterminata nella somma di circa 120 mila euro a titolo di risarcimento del danno emergente derivante dalla demolizione del fabbricato condominiale, oltre al rimborso delle spese.

Osservazioni  

La pronuncia in oggetto è interessante in quanto si presta ad alcune precisazioni generali in merito alle responsabilità derivanti dal contratto di appalto e, in particolare, di una vicenda che vede coinvolti l’impresa appaltatrice e il direttore dei lavori responsabili dei danni arrecati all’edificio confinante.

• La demolizione dell’edificio

L'art. 1128 c.c. disciplina le conseguenze del perimento totale o parziale dell'edificio in condominio, distinguendo tra la perdita integrale e quella che riguardi almeno i tre quarti del valore dell'immobile, ipotesi entrambe idonee a determinare lo scioglimento della compagine condominiale. Secondo la Suprema Corte, agli effetti dell'art. 1128 c.c., per perimento dell'edificio condominiale deve intendersi il materiale venir meno del bene, determinato da fatti o avvenimenti accidentali, cui sia rimasta estranea la volontà dei condomini: ne consegue che la disciplina contenuta nella norma suddetta non può trovare applicazione, di regola, nell'ipotesi di demolizione dell'edificio a scopo di ricostruzione, salvo il caso che le demolizioni si siano rese necessarie per evitare crolli conseguenti alla vetustà dello edificio, che avrebbero potuto cagionare danni a persone o cose. In tale ipotesi, infatti, il perimento dell'edificio si verifica a seguito di rovina per vetustà di entità tale da rendere necessaria la demolizione delle parti pericolanti e deve trovare disciplina nel citato art. 1128 c.c. (Cass. civ., sez. II, 28 giugno 1980, n. 4102). Inoltre, nel caso in cui l'edificio condominiale sia perito per meno di tre quarti del suo valore, la mancanza della delibera assembleare di ricostruzione delle parti comuni prevista dal secondo comma dell'art. 1128 c.c.  o, addirittura, l'esistenza di una delibera contraria – non impedisce ai singoli condomini di ricostruire le loro unità immobiliari parzialmente perite e, conseguentemente, le parti comuni necessarie al godimento di esse (Cass. civ., sez. II, 25 ottobre 1980, n. 5762).

• La rovina dell’edificio

A differenza della norma ex art. 1218 c.c., il Legislatore, con la norma ex art. 2053 c.c. si è occupato delle conseguenze risarcitorie della responsabilità da rovina di edificio, il cui carattere di specialità rispetto a quella ex art. 2051 c.c. deriva dall'essere posta a carico del proprietario o di altro titolare di diritto reale di godimento in base al criterio formale del titolo, non essendo sufficiente ad integrarla il mero potere d'uso della "res". Invero, il proprietario conserva la disponibilità giuridica e, dunque, la custodia, delle strutture murarie e degli impianti in esse inglobati (come la copertura del tetto) ed è responsabile in via esclusiva, ai sensi degli artt. 2051 e 2053 c.c., dei danni arrecati a terzi da dette strutture, anche laddove egli non utilizzi direttamente l'immobile (Trib. Forlì 24 marzo 2026, n. 280). Detto tipo di responsabilità è rinvenibile nei poteri-doveri di manutenzione periodica da cui è gravato il proprietario di beni, i quali debbono esser esercitati non solo nello interesse precipuo dello stesso dominus di conservare nel proprio patrimonio la res sottratta al degrado determinato dalla naturale vetustà, ma, anche, al fine di preservare i terzi dalle conseguenze pregiudizievoli che possano derivare alle cose oggetto dei loro diritti da processi di degenerazione e disgregazione (Trib. Taranto 16 aprile 2018, n. 1059). Trattasi di responsabilità con natura oggettiva che può essere esclusa solo dalla dimostrazione che i danni provocati dalla rovina non sono riconducibili a vizi di costruzione o a difetto di manutenzione, bensì ad un fatto dotato di efficacia causale autonoma, comprensivo del fatto del terzo o del danneggiato, ancorché non imprevedibile ed inevitabile (Cass. civ., sez. III, 27 luglio 2025, n. 21573; Cass. civ., sez. III, 11 dicembre 2023, n. 34401). La rinuncia abdicativa alla proprietà non esclude le responsabilità già sorte (Trib. Santa Maria Capua Vetere 2 dicembre 2025, n. 3870).

• Il contratto di appalto: il rapporto tra gli artt. 840 e 2053 c.c.

Deve operarsi una ricognizione dei rapporti tra gli artt. 840 e 2053 c.c. ove si tenga conto della diversa collocazione delle due norme e della loro differente funzione. Invero, secondo la S.C. deve escludersi l’applicabilità dell’art. 2053 c.c. – in favore di quella dell’art. 840 c.c. – in tutte le ipotesi in cui assuma rilievo causale nella determinazione dell’evento dannoso l’attuale esercizio da parte del proprietario delle facoltà che costituiscono manifestazione del diritto di proprietà nei rapporti di vicinato. Pertanto, mentre il criterio di imputazione ordinario di cui all’art. 840 c.c. trova applicazione durante l’attività di escavazione o di esecuzione dell’opera, la rovina della stessa dopo il suo completamento, o anche la rovina di singole parti strutturalmente e funzionalmente autonome, se già terminate, attribuisce ai terzi danneggiati l’azione di responsabilità ex art. 2053 c.c. (Cass. civ., sez. III, 2 febbraio 2024, n. 3092). Secondo il provvedimento in esame, in caso di rovina di opere costruite nel sottosuolo in esecuzione di lavori di escavazione oggetto di un contratto di appalto, il proprietario è responsabile: ai sensi dell'art. 840 c.c. e in via esclusiva o concorrente con l'appaltatore a seconda della sua ingerenza nei lavori medesimi con direttive più o meno vincolanti, quando, nell'esercizio delle sue facoltà di realizzare escavazioni od opere nel sottosuolo, produce un danno ai vicini; se, invece, non vi è alcun legame causale tra l'attuale esercizio delle facoltà dominicali e l'evento lesivo in quanto la rovina concerne un edificio o una costruzione preesistenti o successivi all'attività di escavazione ovvero alla realizzazione di opere nel sottosuolo, lo stesso proprietario è responsabile, ai sensi dell'art. 2053 c.c., costituendo il rilievo attribuito all'esercizio in atto delle facoltà proprietarie il discrimen tra i due diversi criteri di imputazione della responsabilità del proprietario.

• Il contratto di appalto: responsabilità solidale dell’impresa e del direttore dei lavori

L'attività dell'appaltatore, come quella del direttore dei lavori, pur essendo i contratti ai quali si ricollegano di diversa natura, possono concorrere tutte alla produzione del danno, con la conseguenza che entrambi i soggetti (indipendentemente dalla graduazione delle rispettive colpe nei rapporti interni) sono tenuti a risarcire integralmente i danneggiati (Trib. Santa Maria Capua Vetere 19 marzo 2024, n. 1166). In tale contesto, la solidale responsabilità dell'appaltatore con i tecnici coinvolti (direttore lavori, progettista, ecc.) è un principio consolidato, finalizzato a garantire il committente in caso di vizi, difetti o danni all'opera. L'unicità del fatto dannoso richiesta dall'art. 2055 c.c., ai fini della configurabilità della responsabilità solidale degli autori dell'illecito, va intesa in senso non assoluto ma relativo, in coerenza con la funzione propria di tale istituto di rafforzare la garanzia del danneggiato. Ne consegue che il giudice, ove il fatto illecito fonte di danno si articoli in una pluralità di azioni od omissioni poste in essere da più soggetti, è tenuto a verificare, dandone conto in motivazione, se, alla luce del criterio predetto, ricorra un unico fatto dannoso, ovvero non si tratti, anche in parte, di fatti autonomi e scindibili che abbiano, a loro volta, prodotto danni distinti, dei quali può essere chiamato a rispondere solo chi, con la sua azione od omissione, vi abbia concorso, in forza del principio secondo cui ognuno risponde del solo evento di danno rispetto al quale la propria condotta abbia operato come causa efficiente ponendosi quale suo antecedente causale necessario (Cass. civ., sez. VI, 28 gennaio 2021, n. 1842).

• Considerazioni conclusive

La particolarità del caso esaminato riguarda la demolizione dell'edificio danneggiato in corso di causa: il fabbricato di proprietà degli attori, originariamente lesionato, è stato integralmente abbattuto durante la pendenza del giudizio. Il Tribunale di primo grado aveva ritenuto che l’evento della demolizione del fabbricato, durante la pendenza del giudizio, azzerasse l'attualità del danno strutturale (liquidando solo le spese provvisionali ed equitative). La Corte d'Appello ha invece ribaltato questa visione, riconducendo la responsabilità della società proprietaria del fondo confinante nell'alveo dell'art. 2053 c.c. (rovina di edificio), interpretata estensivamente fino a ricomprendere i danni derivanti dalle attività di demolizione. Trattandosi di una responsabilità oggettiva (presunzione juris tantum), il proprietario risponde direttamente verso i vicini, senza poter eccepire semplicemente di aver affidato i lavori in appalto ad un terzo. A tal proposito, a parere di chi scrive, è proprio questo il punto “interessante”: riconosciuta la responsabilità primaria (oggettiva) del proprietario verso i terzi danneggiati, la Corte ha accolto la domanda di manleva interna proposta dalla società committente contro l'impresa esecutrice e il direttore dei lavori. Difatti, in assenza di ingerenza della committente, l'omessa adozione delle cautele tecniche — come il drenaggio e la regimentazione delle acque meteoriche sull'area di risulta dopo la demolizione — ricade interamente sulla colpa professionale dell'appaltatore e del direttore dei lavori (quest'ultimo responsabile in solido per omessa vigilanza attiva).

Riferimenti

CRUCITTI, Responsabilità del direttore dei lavori e del direttore di cantiere n IUS Responsabilitàcivile.it, 23 aprile 2025;

AGNINO, I diversi criteri di imputazione di responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia e da rovina di edifici in IUS Responsabilitàcivile.it, 25 gennaio 2024;

CELESTE, Scioglimento del condominio in IUS Condominioelocazione.it, 25 settembre 2017.