La competenza territoriale in caso di condominio-consumatore si identifica con il luogo ove si trova l'immobile
16 Giugno 2026
Massima In tema di competenza territoriale inderogabile ex art. 66-bis del Codice del consumo, il luogo di residenza o di domicilio del condominio-consumatore si identifica con quello ove si trova l'immobile, poiché ivi è ravvisabile, in concreto, il centro degli interessi di tutti i singoli condomini, mentre il domicilio dell'amministratore pro tempore assume rilievo solo per le notifiche e le comunicazioni degli atti processuali, stante la necessità di assicurarne la certa conoscibilità da parte del condominio in capo ad un unico soggetto che lo rappresenta. Il caso La causa - giunta all’esame del Supremo Collegio in sede di regolamento di competenza - originava dall’opposizione, proposta da un Condominio di un edificio sito in Tivoli, avverso il decreto ingiuntivo richiesto da una Società per il pagamento del corrispettivo per la fornitura di energia elettrica e concesso dal Tribunale di Tivoli. In sede di opposizione, quest’ultimo ufficio giudiziario riteneva, in via preliminare, infondata l’eccezione di incompetenza territoriale sollevata dall’opponente, il quale sosteneva che erroneamente era stato adìto il Tribunale di Tivoli, ove era collocato lo stabile condominiale, anziché il Tribunale di Roma, ove invece aveva domicilio l’amministratore pro-tempore dello stesso. Nello specifico, il giudice adìto affermava che la regola del domicilio dell’amministratore pro tempore era giustificata per le notifiche e le comunicazioni degli atti processuali, ma non poteva giustificarsi in ordine alla competenza che, viceversa, necessitava di criteri di individuazione certi e predeterminati, laddove Il riconoscimento di una competenza territoriale anche nel luogo ove l’amministratore aveva lo studio avrebbe condotto, viceversa, ad una scissione e moltiplicazione di competenza, talora delegata alle scelte logistiche dell’amministratore medesimo. Ritenuto, dunque, luogo di competenza funzionale quello ove insiste il condominio, il primo giudice disattendeva l’eccezione proposta in via preliminare e, nel merito, rigettava l’opposizione proposta dal Condominio. Avverso la pronuncia relativa alla statuizione sulla sola competenza, il Condominio proponeva, quindi, istanza di regolamento facoltativo di competenza ai sensi dell’art. 43 c.p.c. La questione Si trattava di verificare se, nel caso di specie, il Tribunale di Tivoli adìto avesse o meno violato l’art. 66-bis del d.lgs. n. 205/2006 (Codice del consumo) e l’art. 19, comma 2, c.p.c., individuando erroneamente la competenza territoriale con riferimento al luogo ove lo stabile insisteva (ossia Tivoli), e non, al contrario, con riferimento al luogo ove aveva domicilio/residenza l’amministratore condominiale (nella specie, Roma). Le soluzioni giuridiche I giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto l’istanza di regolamento infondata e, quindi, sussistente la competenza territoriale del Tribunale di Tivoli nel cui circondario si trovava lo stabile condominiale, per cui quest’ultimo ufficio giudiziario bene aveva fatto, innanzitutto, a dichiarare la propria competenza. In via preliminare, si osserva che, nella specie, la Società aveva inizialmente agito in giudizio per ottenere il pagamento del corrispettivo di forniture di gas in forza di un contratto di somministrazione concluso con il Condominio. Quindi, si rileva che, al contratto concluso con un professionista da un amministratore di condominio - ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti - si applica la disciplina di tutela del consumatore, agendo l'amministratore stesso come mandatario con rappresentanza dei singoli condomini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale (Cass. civ., sez. II, 23 maggio 2024, n. 14410; Cass. civ., sez. II, 22 maggio 2015, n. 10679). Premesso che non era sorta contestazione in merito alla qualità di consumatore del Condominio e della conseguente necessaria applicazione del disposto di cui all’art. 66-bis d.lgs. n. 205/2006, la questione riguardava esclusivamente l’individuazione dell’effettiva sede/domicilio dello stesso Condominio. Stando così le cose, sul presupposto che la competenza territoriale inderogabile di cui al citato art. 66-bis del Codice del consumo si determina in capo al giudice del luogo di residenza o di domicilio del consumatore, se ubicati nel territorio dello Stato, gli ermellini richiamano l’insegnamento giurisprudenziale, secondo cui il condominio è un “ente di gestione” sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli partecipanti e che all’amministratore è attribuita solo limitata facoltà di agire e resistere in giudizio nell'àmbito dei poteri conferitigli dalla legge e dall'assemblea (v., tra le altre, Cass. civ., sez. un, 18 aprile 2019, n. 10934). Pertanto, ai fini della competenza, ciò che àncora ad un foro la parte complessa “Condominio” non può che essere il luogo ove si concentrano gli interessi di tutti i partecipanti indistintamente, e non quello ove ha residenza o domicilio il suo rappresentante dotato di alcune facoltà specifiche; tale luogo non può che identificarsi con quello ove lo stabile si trova poiché ivi è ravvisabile in concreto il centro degli interessi di tutti i singoli condomini (Cass. civ., sez. II, 10 maggio 2025, n. 12416), e ove avvengono, tra l’altro, le forniture e l’erogazione di tutti servizi. I magistrati del Palazzaccio aggiungono che la rilevanza del domicilio dell’amministratore pro tempore - cui la parte ricorrente vorrebbe fosse dato rilievo - si giustifica, invece, solo per le notifiche e le comunicazioni degli atti processuali, stante in tal caso la necessità di assicurare la certa conoscibilità degli atti da parte del condominio in capo ad un unico soggetto che lo rappresenta. In quest’ordine di concetti, dunque, il Tribunale di Tivoli aveva correttamente tenuto distinti due problemi: quello della competenza secondo il foro del consumatore e quello del luogo di notificazione al Condominio quanto al foro del domicilio. Osservazioni Dunque, l’ordinanza in commento, per un verso, reitera la nebulosa definizione del condominio come «ente di gestione e, per altro verso, dà per assodata la formuletta tralaticia in forza della quale vi è un’equivalenza tout court tra la figura del consumatore e quella del condominio, nonostante il primo debba essere, secondo la legge, soltanto una “persona fisica” ed il secondo potrebbe essere articolato in proprietari di unità immobiliari componenti l’edificio che persone fisiche non lo siano affatto (nella maggioranza o, addirittura, in toto). In realtà, che la vexatissima quaestio circa alla natura giuridica del condominio non sia una problematica meramente teorica forse lo si tocca con mano proprio nel binomio “condominio-consumatore”, tante sono le ricadute pratiche conseguenti alla relativa soluzione (tra cui quella, sul versante processuale, di individuare correttamente la competenza territoriale del giudice adìto). Al riguardo, è opportuno delineare - sia pure con la dovuta sintesi - la cornice di riferimento normativo. In primo momento, la legge n. 52/1996, recependo in Italia la direttiva 1993/13/CEE, aveva aggiunto, al titolo II del libro IV del codice civile, il capo IV-bis, rubricato “dei contratti del consumatore”, con l’inserimento, nel tessuto dello stesso codice, di 5 articoli, dal 1469-bis al 1469-sexies, disciplinanti le clausole abusive nei contratti stipulati con i consumatori. Erano considerate “vessatorie” le clausole che, malgrado la buona fede, determinassero a carico del consumatore un “significativo squilibrio” dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto stipulato tra questi ed un professionista che, nell’àmbito della sua attività imprenditoriale o professionale, utilizzava il contratto avente ad oggetto la cessione di beni o la prestazione di servizi. Si stilava, poi, un elenco esemplificativo delle suddette clausole vessatorie, che, però, costituendo una presunzione “relativa”, ammetteva, in sede giudiziale, la possibilità di provare il contrario - e segnatamente il rilievo che assumesse lo svolgimento di una “trattativa individuale” (purché consapevole, seria ed effettiva) - mentre altre clausole, inserite nella black list, si ritenevano vietate «quantunque oggetto di trattativa». Si stabiliva, infine, che erano “inefficaci”, mentre il contratto in cui le stesse erano inserite continuava a mantenere la sua validità, e consentendo al singolo consumatore di invocare dal giudice competente l’inibitoria dell’uso di quelle clausole di cui venisse accertata l’abusività. Successivamente, al fine di dare attuazione alla direttiva CE in materia di consumatori e di armonizzare la nostra legislazione a quella dei Paesi membri, si è approvato il d.lgs. n. 206/2005, sicché i summenzionati 5 articoli dal 1469-bis al 1469-sexies sono confluiti, senza sostanziali modifiche, negli articoli, rispettivamente, dal 33 al 37 del c.d. Codice del consumo (salvo, oggi, configurare una «nullità di protezione», ossia sollevabile soltanto dalla parte debole, oltre che rilevabile d’ufficio). In buona sostanza, per applicare la tutela “antivessatoria”, occorrono due requisiti:
La qualifica del consumatore per quanto riguarda i “contratti condominiali” può venire in gioco in variegate fattispecie, a conferma, appunto, che non trattasi di questione meramente teorica. Si pensi ai contratti per la manutenzione dell’impianto di ascensore e di quello elettrico, alle forniture di servizi erogate dalle imprese di pulizia dello stabile e dei giardini, ai rapporti con le aziende municipalizzate eroganti luce e acqua, agli appalti per le opere di impermeabilizzazione del lastrico solare e di rifacimento della facciata, alle polizze delle compagnie assicuratrici concernenti la sicurezza del fabbricato, ai contratti con le banche presso cui è acceso il conto corrente condominiale, e quant’altro (nel caso di specie, la controversia prendeva le mosse da un procedimento monitorio ottenuto da una Società per il pagamento del corrispettivo di forniture di gas in forza di un contratto di somministrazione concluso con il Condominio). Le clausole vessatorie, in tali ipotesi, possono avere ad oggetto disposizioni contrattuali che escludono la responsabilità dell’appaltatore/fornitore, o limitano la facoltà di recesso della controparte, o impediscono la risoluzione del contratto, o stabiliscano interessi moratori eccessivi, oppure indicano un foro territoriale diverso da quello di residenza o di domicilio del (potenziale) consumatore, come nel caso che ci occupa, in cui la questione doveva essere risolta in prima battuta ai fini della competenza territoriale. Dunque, la questione è, semplicemente, la seguente, richiamando il dilemma di Amleto di shakespeariana memoria: il condominio è o non è consumatore? Semplificando al massimo, posto che il nostro ordinamento non ha riconosciuto al condominio la personalità giuridica - oggetto di dibattito nella legislatura, che aveva partorito la legge n. 220/2012 di riforma della relativa normativa, abbandonando, però, l’idea - se privilegiamo la qualifica di ente (collettivo), riguardo al soggetto contraente, ce ne allontaniamo, mentre ce ne avviciniamo se poniamo riferimento al destinatario finale del bene o del servizio oggetto del medesimo contratto. In realtà, il problema non è così semplice, atteso ci dovremmo arrivare in via interpretativa, sempre in difetto di una norma tranchant - che dica, a chiare note, “il condominio è un consumatore” - sicché, allo stato, l’unica norma a cui fare riferimento è l’art. 3, lett. a), del d.lgs. n. 206/2005 (c.d. Codice del consumo), che definisce consumatore, appunto, «la persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta». Tuttavia - come sopra, purtroppo, sottolineato - il refrain che si legge, soprattutto nelle decisioni della magistratura di vertice, è il seguente: «al contratto concluso con il professionista dall’amministratore del condominio, ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, si applicano, in presenza degli altri elementi previsti dalla legge, gli artt. 1469-bis ss. c.c., atteso che l’amministratore agisce quale mandatario con rappresentanza dei vari condomini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale» (sottolineatura, amara, dello scrivente…). Riferimenti Meccola, Clausola di deroga al foro del consumatore ed onere della prova della trattativa individuale, in www.juscivile.it, 2017, fasc. 5, 474; Barba, Considerazioni a margine di un'ordinanza in tema di foro del consumatore, in Nuova giur. civ. comm., 2016, 1164; Baciucco, Il condominio e la figura del consumatore, in Riv. giur. sarda, 2015, I, 334; Pistilli, L'inderogabilità del foro del consumatore e vessatorietà delle clausole difformi, in Contratti, 2013, 1168; Celeste, Regolamento contrattuale e tutela del consumatore-condomino, in Immob. & diritto, 2011, fasc. 10, 24; Tortorici, Il condominio-consumatore e i diversi rapporti contrattuali, in Immob. & diritto, 2008, fasc. 10, 6; Izzo, Per le liti condominiali è competente il giudice del luogo dove si trova l'immobile, in Corr. giur., 2006, 1682; Carrato, Il foro speciale di cui all'art. 23 c.p.c. si applica anche alle controversie tra condominio e condomino, in Rass. loc. e cond., 2006, 235 Mondini, In tema di notifica eseguita presso il domicilio dell'amministratore condominiale deceduto, in Nuova giur. civ. comm., 2005, I, 585; Dona - Savasta, Il condominio inteso come consumatore: nuovi scenari di tutela e difficoltà applicative, in Merito, 2005, fasc. 6, 20. |
