Posizione del terzo acquirente del bene garantito da ipoteca: evoluzione della giurisprudenza

Massima

Di seguito, alcuni stralci dei principi di diritto espressi nella pronuncia in commento.
In punto di rinnovazione della trascrizione del pignoramento: “la rinnovazione parziale della trascrizione del pignoramento, effettuata solo per alcuni dei beni originariamente pignorati, non determina l’estinzione dell’intera procedura, ma produce l’inefficacia del vincolo limitatamente ai soli cespiti omessi nella nota di rinnovazione, ferma restando la validità del processo esecutivo per i restanti beni”.
In punto di natura del termine ventennale ex art. 2880 c.c. e di interruzione di tale termine:
“Il termine ventennale di efficacia dell’ipoteca nei confronti del terzo acquirente, previsto dall’art. 2880 c.c., delinea una prescrizione del diritto reale di garanzia soggetta alle cause ordinarie di interruzione previste dagli artt. 2943 e 2944 c.c.”.
In merito agli atti idonei a interrompere il corso della prescrizione: “Integra un idoneo atto di riconoscimento dell’ipoteca ai sensi dell’art. 2944 c.c., avente efficacia interruttiva della già menzionata prescrizione, la nota integrativa al bilancio di una società di capitali che, in ottemperanza agli obblighi di pubblicità legale, menzioni, con specificità espressamente riscontrata dal giudice del merito con suo apprezzamento scevro da vizi logici e pertanto incensurabile in sede di legittimità, il debito garantito e il vincolo ipotecario gravante sui beni sociali, manifestando la consapevolezza dell’esistenza della garanzia reale sul cespite

Il caso

Davvero molto tecniche le questioni affrontate dalla Cassazione nella pronuncia in commento e, come tali, meritevoli di approfondimento.
Il caso esaminato dai giudici di legittimità traeva origine da una espropriazione immobiliare avviata, nel corso del 1982, da un istituto di credito nei confronti di una società in forza di un contratto un mutuo, mediante pignoramento di diversi beni immobili, alcuni dei quali erano stati, prima dell’inizio dell’esecuzione, trasferiti ad altra società.
L’istituto procedente dava seguito alla rinnovazione della trascrizione del pignoramento, in virtù delle novità normative apportate sul punto dal L. n. 69/09, ma ometteva di comprendere in tale rinnovazione alcuni dei beni originariamente pignorati (si trattava di beni, sui quali insisteva garanzia reale, che nel corso del 1982 erano stati trasferiti ad un terzo acquirente), sicché in relazione a tali beni veniva dall’istituto procedente avviata una nuova procedura esecutiva, introdotta nel 2011, che veniva riunita a quella preesistente.
A quel punto, il terzo proprietario interveniva nella procedura esecutiva, chiedendo che fosse dichiarata l’estinzione della procedura limitatamente ai beni che non avevano costituito oggetto di rinnovazione della trascrizione del pignoramento.
Tale istanza veniva disattesa dal giudice dell’esecuzione, con l’effetto che la terza acquirente dei beni proponeva opposizione agli atti esecutivi contro tale pronuncia, chiedendo preliminarmente la sospensione della procedura. Il giudice dell’esecuzione, a fronte di tale ricorso, respingeva l’istanza di sospensione, assegnando termine per l’introduzione del giudizio di merito. Tale giudizio, svolto dinanzi al Tribunale di Cagliari, si concludeva con pronuncia di primo grado di integrale rigetto delle domande di parte attrice.
Contro tale sentenza veniva proposto ricorso per Cassazione, articolando diversi motivi.
Con i primi tre motivi, tutti tra loro collegati, la ricorrente denunciava violazione di legge sul presupposto che dalla mancata integrale rinnovazione della trascrizione del pignoramento dovesse necessariamente derivare l’estinzione della procedura esecutiva. Peraltro, si osservava con il terzo motivo di ricorso, dalla evidenziata causa di estinzione atipica della procedura sarebbe anche derivata la sopravvenuta estinzione, per prescrizione, del credito vantato dall’istituto procedente. Con un ulteriore motivo di ricorso rilevava, poi, la erroneità della pronuncia impugnata, laddove non aveva tenuto conto della intervenuta prescrizione del diritto di ipoteca, con conseguente liberazione del terzo proprietario; infine, con un ultimo motivo, evidenziava la sicura illegittimità della pronuncia di primo grado nella parte in cui aveva ravvisato la sussistenza di un atto interruttivo del corso della prescrizione nel riconoscimento del debito evincibile dal bilancio della terza acquirente.

La questione

Come si accennava poc’anzi, le questioni esaminate sono molto tecniche, ma non per questo prive di interesse.
I temi sui quali può essere utile focalizzare la propria attenzione, allora, sono i seguenti: 1) natura, limiti ed effetti della rinnovazione della trascrizione del pignoramento; 2) la prescrizione dell’ipoteca relativamente alla posizione del terzo acquirente del bene.

Le soluzioni giuridiche

La sentenza n. 14250 del 2026 si sostanzia in un rigetto del ricorso proposto dalla terza acquirente dei beni, una volta esaminati tutti i motivi posti a base dello stesso.
La prima questione esaminata dalla Cassazione concerne gli effetti della non integrale rinnovazione della trascrizione del pignoramento da parte della creditrice procedente.
A riguardo, si afferma che “la rinnovazione della trascrizione del pignoramento, imposta dall’art. 58, comma 4, della l. n. 69 del 2009, può legittimamente essere effettuata anche solo in relazione ad alcuni dei beni originariamente pignorati, senza che ciò determini l’inefficacia o l’estinzione dell’intera procedura esecutiva”, precisando come una diversa soluzione - che pretendesse di far discendere da tale mancanza di coincidenza fra beni oggetto dell’originaria trascrizione del pignoramento e beni oggetto della rinnovazione dello stesso la caducazione della intera procedura esecutiva – si scontrerebbe, per un verso, con il dato normativo, il quale non lascia intendere che dalla rinnovazione solo parziale della trascrizione del pignoramento discenda l’integrale chiusura della procedura esecutiva e, per altro verso, con la particolare natura della espropriazione immobiliare in questione, rivolta, con un unico atto di pignoramento, nei confronti di una pluralità di beni, risolvendosi la stessa in una pluralità di vincoli suscettibili “di vicende differenziate in relazione ai singoli cespiti”.
Dalla affermazione che la solo parziale rinnovazione della trascrizione del pignoramento non ha effetti caducatori della intera procedura, discendono, ad avviso della Corte, due conseguenze: innanzi tutto, quella in base alla quale deve ritenersi legittima la notifica , successivamente allo spirare del termine per la rinnovazione della trascrizione del pignoramento, di un nuovo pignoramento che abbia ad oggetto i beni che non erano stati inclusi nella rinnovazione della trascrizione del pignoramento; in secondo luogo, l’infondatezza del rilievo di prescrizione del credito fatto valere dall’istituto procedente, atteso che una volta esclusa la sussistenza di una ipotesi di improcedibilità dell’esecuzione, resta intatto il carattere interruttivo permanente del pignoramento in corso (art. 2945 comma 2, c.c.).
Venendo all’esame degli ultimi due motivi di ricorso, concernenti la pretesa sopravvenuta prescrizione dell’ipoteca, la Cassazione li ritiene infondati.
La Corte, pur dando atto che, in considerazione della scissione operata dall’art. 2880 c.c. tra diritto di credito e garanzia reale, gli atti rivolti esclusivamente nei confronti del debitore originario non interrompono il termine ventennale nei confronti del terzo acquirente, osserva come tale disciplina vada coordinata con quella speciale, applicabile ratione temporis, dettata in tema di credito fondiario, giungendo alla conclusione che, alla luce della previsione contenuta nell’art. 20 del R.D. n. 646/1905, pur in mancanza di un atto esecutivo notificato al terzo acquirente del bene, possa comunque configurarsi una “aggressione esecutiva sul bene” idonea a manifestare la volontà del creditore di avvalersi della sequela e di interrompere il termine di prescrizione previsto dall’art. 2880 c.c.
Nessun dubbio, poi, afferma ancora la Cassazione, che un tale termine di prescrizione sia suscettibile di interruzione, dovendo necessariamente la stessa trovare applicazione allorché venga in rilievo l’istituto della prescrizione. Con l’effetto che il riconoscimento del diritto da parte del terzo acquirente, sia pur espresso unicamente in un atto quale la nota integrativa al bilancio di una società di capitali, può valere, avuto riguardo alle specifiche circostanze del caso concreto, quale causa di interruzione del corso della prescrizione di cui all’art. 2880 c.c.

Osservazioni

Varrebbe la pena soffermarsi su ogni singolo passaggio motivazionale della sentenza in commento o, quanto meno, su ciascuno dei principi di diritto dalla medesima enunciati.
Invece, attesa la natura di questo contributo, è possibile svolgere solo poche sintetiche annotazioni.
Utile, per cominciare, un riferimento alle disposizioni dettate in tema di efficacia della trascrizione del pignoramento.
Come accennato in precedenza, con l. n. 69/2009 venne introdotta, all’interno del Codice civile, la previsione di un termine di efficacia delle trascrizioni delle domande giudiziali, dei pignoramenti e dei sequestri conservativi.
Con specifico riguardo alla trascrizione del pignoramento, stando al combinato disposto degli articoli 2668-bis e 2668-ter c.c. può evincersi che la trascrizione dello stesso conservi il proprio effetto per venti anni dalla sua data.
Si tratta di un termine decadenziale, in relazione al quale non trovano applicazione gli istituti della interruzione e della sospensione. E si tratta, inoltre, di un termine dalla cui mancata osservanza derivano effetti esiziali per la procedura, configurandosi una ipotesi di improseguibilità della stessa (si veda, sul punto, la recente Cass. civ. 6 giugno 2025, n. 15143), rilevabile anche d’ufficio da parte del giudice dell’esecuzione (Cass. civ. 11 marzo 2016, n. 4751).
Il tema sul quale si sofferma la Cassazione nella sentenza in commento è quello di sviscerare gli effetti che abbia sulla procedura esecutiva nel suo complesso la rinnovazione della trascrizione del pignoramento unicamente con riferimento a parte dei beni che furono oggetto dell’originaria trascrizione del pignoramento.
A riguardo, pare condivisibile la conclusione alle quale giunge la Corte, quando afferma che allorché l’esecuzione venga intrapresa con un unico atto di pignoramento su diversi beni immobili, la stessa si “articola necessariamente in relazione ai singoli beni pignorati, ciascuno dei quali costituisce autonomo oggetto della garanzia patrimoniale ex art. 2740 c.c.” (si veda il punto 3.1 della motivazione della pronuncia in commento), con l’effetto che potrà configurarsi una ipotesi di improseguibilità parziale della procedura (con riferimento, cioè, a quei beni in relazione ai quali non sia stata rinnovata la trascrizione del pignoramento) e non anche una sua improcedibilità generalizzata.
Anche sul tema della prescrizione dell’ipoteca pare opportuno soffermarsi brevemente, trattandosi di questione che, oltre tutto, solo di rado viene sollevata in sede di opposizione esecutiva.
Come si evince dal testo dell’art. 2880 c.c. è soggetta a prescrizione ventennale l’ipoteca gravante sui beni del terzo acquirente.
Si tratta, si badi, della sola ipoteca gravante sui beni del terzo acquirente e non anche di quella che gravi sui beni del debitore o del terzo datore, la quale deve invece ritenersi imprescrittibile (sul punto, di veda C.M. BIANCA, Diritto Civile, Vol. 7, Milano, 2012, pag. 486).
Tale termine ventennale decorre dalla data di trascrizione del titolo di acquisto del bene.
Viene in rilievo un termine di prescrizione che non va confuso con quello relativo alla prescrizione del credito in relazione al quale è sorta la garanzia e neppure va confuso con il termine ventennale di efficacia dell’iscrizione ipotecaria (termine, quest’ultimo, previsto dall’art. 2847 c.c.: un termine di efficacia, questo, il cui superamento senza che si sia fatto luogo a rinnovazione della iscrizione, se ordinariamente non comporta effetti caducatori della procedura esecutiva, producendo i propri effetti soprattutto sul piano distributivo, può invece condurre alla chiusura anticipata dell’esecuzione allorché venga in rilievo una attività esecutiva nei confronti, ad esempio, del terzo datore di ipoteca).
Per espressa previsione dell’art. 2880 c.c., anche con riferimento a tale termine di prescrizione dell’ipoteca trovano applicazione le cause di sospensione e di interruzione.
Va da sé, poi, che non essendo il terzo acquirente personalmente obbligato, la prescrizione non viene interrotta mediante la sua costituzione in mora, ma piuttosto, almeno ordinariamente, mediante l’introduzione dell’azione esecutiva.
È proprio su quest’ultimo aspetto che si sofferma più estesamente la pronuncia in commento, allorché evidenzia che, in considerazione della disciplina applicabile, ratione temporis, al pignoramento in questione, un tale effetto interruttivo possa ritenersi integrato anche nel caso in cui il terzo acquirente non sia stato direttamente destinatario degli atti esecutivi, atteso che l’art. 20 del R.D. n. 646/1905, in materia di attività esecutiva finalizzata alla soddisfazione del credito fondiario, consentiva tale possibilità.
Sotto ulteriore profilo, poi, la Corte precisa come possa attribuirsi rilevanza, ai fini del riconoscimento dell’effetto interruttivo del corso della prescrizione, anche ad un atto di riconoscimento dell’esistenza della garanzia reale proveniente dal terzo acquirente, sempre che tale riconoscimento sia connotato dai requisiti della “consapevolezza e della inequivocità della esternazione, nonché della recettizietà dell’atto” (si veda la pronuncia in commento punto 3.4).
Una pronuncia, dunque, che contribuisce a fare chiarezza su questioni indubbiamente  complesse.