La sospensione del servizio di riscaldamento al condomino moroso
18 Giugno 2026
Massima Va accolta la richiesta del condominio di sospensione del servizio di riscaldamento al condomino moroso, laddove trattasi di un servizio suscettibile di godimento separato e la relativa morosità si protragga da oltre un semestre antecedente alla proposizione della domanda giudiziale. Il caso La questione esaminata dal giudice veneziano nasce dal ricorso proposto dal condominio ai sensi dell’art. 281-decies c.p.c., con il quale chiede al Tribunale autorizzarsi la sospensione della fornitura del servizio di riscaldamento relativamente all’immobile di proprietà di un condomino moroso mediante le opportune operazioni sugli impianti comuni da eseguirsi all’interno della proprietà esclusiva del medesimo, e di ordinarsi a quest’ultimo di non ostacolare la sospensione del suddetto servizio. La questione La quaestio esaminata dal Tribunale di Venezia riguarda l’applicazione dell’art. 63, comma 3, disp. att. c.c. il quale prevede espressamente che, in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore possa sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Le soluzioni giuridiche Il Tribunale di Venezia accoglie la domanda di autorizzazione giudiziale alla sospensione dell’erogazione del servizio di riscaldamento nei confronti della parte resistente, la quale, benché ritualmente evocata in giudizio, non si è costituita, attesa la persistenza della morosità di quest’ultima per importi consistenti, tanto da avere costretto l’amministrazione condominiale ad agire in executivis inizialmente con procedura di pignoramento mobiliare presso terzi e successivamente con l’iscrizione ipotecaria giudiziale sui beni dello stesso condomino. A tale fine, il Tribunale rileva che l’utenza gas è un servizio suscettibile di godimento separato e nella fattispecie concreta si evince che la resistente è morosa nel pagamento di oneri condominiali da oltre un semestre antecedente alla proposizione della domanda giudiziale. Osservazioni Nella sentenza in commento, lo snodo centrale della richiesta di sospensione del servizio di riscaldamento nei confronti del condomino moroso è il disposto di cui all’art. 63 disp. att. c.c., così come novellato dalla l. n. 220/2012, a seguito della quale, non sussiste più alcun riferimento alla clausola regolamentare che preveda tale facoltà in capo all'amministratore. L’art. 63, comma 3, disp. att. c.c. si riferisce genericamente ai servizi suscettibili di godimento separato, che possono essere interrotti per un singolo utente senza creare disagi agli altri condomini in regola con i pagamenti, ed il servizio centralizzato di riscaldamento rientra in questa categoria se l’impianto consente di chiudere la diramazione verso il singolo appartamento del condomino moroso. Un altro aspetto da chiarire è che la disposizione normativa di cui trattasi si riferisce al mancato pagamento dei contributi, senza specificare quali, ragione per cui non sembra necessaria una stretta correlazione tra il debito maturato nei confronti del condominio ed il servizio di cui si chiede la sospensione (Trib. Brescia 21 maggio 2014). I presupposti per l'applicazione dell’art. 63, comma 3, disp. att. c.c. sono la morosità del condomino e la persistenza della stessa per un semestre. In particolare, dai documenti prodotti da parte ricorrente, si evince la morosità e la sua persistenza per un tempo notevolmente superiore a quello di un semestre che la norma richiede per la sua applicazione. La sussistenza della morosità si deduce nel caso di specie, dal decreto ingiuntivo richiesto ed ottenuto dal condominio, nonché dall’approvazione del bilancio consuntivo e dai successivi procedimenti azionati per il recupero del credito (pignoramento ed iscrizione di ipoteca) da cui si evince la volontà di agire nei confronti del condomino a causa della perdurante morosità. Ciò premesso - come già precisato e rilevato dallo stesso Tribunale nella sentenza in commento - l’art. 63, comma 3, disp. att. c.c. non stabilisce un criterio di correlazione tra il servizio di cui si chiede l’autorizzazione alla sospensione e la natura dei servizi per i quali il condominio risulti moroso. La regola, infatti, istituisce una forma di autotutela del condominio funzionale al recupero degli oneri nel suo complesso, senza invocare un rapporto sinallagmatico fra la prestazione inadempiuta e quella sospesa, richiamando altro precedente giurisprudenziale (Trib. Brescia 21 maggio 2014). A riguardo, da tempo dottrina e giurisprudenza si sono interrogati sulla necessità o meno di distinguere - a fronte dell'interesse meramente economico del Condominio - fra servizi essenziali e non essenziali in funzione della preminente tutela del diritto alla salute, costituzionalmente tutelato. Proprio con riferimento al servizio di riscaldamento ed a quello dell’acqua si sono così confrontati due orientamenti uno negativo alla sospensiva in parola per i diritti primari costituzionalizzati (Trib. Brescia 29 settembre 2014; Trib. Milano 24 ottobre 2013) ed uno invece favorevole alla sua concessione (Trib. Roma 27 giugno 2014; Trib. Alessandria 17 luglio 2015; Trib. Brescia 17 febbraio 2014), tutti valorizzanti l'aspetto assimilativo della fattispecie al rapporto diretto fra l’Ente erogatore e l’utente. In ordine a tale questione per quanto riguarda il servizio dell’acqua, con il d.P.C.M. 29 agosto 2016 - recante Disposizioni in materia di contenimento della morosità nel servizio idrico integrato - si è comunque stabilito che ai soggetti indigenti, seppure morosi, va comunque garantita una fornitura di 50 litri al giorno pro capite. Aggiungasi che sotto altro profilo, per i servizi comuni principali sopra indicati l'istituto qui in discussione va in ogni caso riguardato come extrema ratio e che tale situazione secondo parte della giurisprudenza di merito non sembra ravvisabile allorché - come nella specie - il Condominio abbia attivato, con il pignoramento, una procedura esecutiva immobiliare nei confronti del condomino moroso, con due conseguenti effetti:
In buona sostanza, con il provvedimento che si annota di contrario avviso il giudice veneziano che autorizza la sospensione del servizio di riscaldamento nei confronti del condomino moroso da oltre un semestre nel pagamento degli oneri condominiali dopo avere sposato la tesi giurisprudenziale secondo cui non può desumersi dall’art. 32 Cost. un generale dovere solidaristico nei confronti dell’intera collettività dei condomini, in quanto così facendo si giungerebbe alla conclusione irragionevole di fare gravare sui singoli condomini in regola con i pagamenti la morosità di quello inadempiente, ponendoli, in virtù di un principio di solidarietà coattiva, di fronte al rischio di subire essi stessi l’interruzione del servizio essenziale in parola. Non a caso, il legislatore, nell’attribuire la facoltà di sospensione all’amministratore, non ha operato alcuna distinzione tra servizi essenziali e non essenziali. Stante quanto premesso, deve allora ritenersi che nessuna interpretazione costituzionalmente orientata possa spingersi fino al punto di introdurre tale distinzione, anche perché altrimenti l’art. 63 disp. att. c.c. vedrebbe irragionevolmente limitato il proprio àmbito di operatività a casi del tutto marginali, essendo considerabili essenziali non solo il servizio idrico, ma anche quello di erogazione dell’energia elettrica e del gas. Detto altrimenti, sostenere che il diritto di usufruire nella propria abitazione dei servizi essenziali prevarrebbe in ogni caso sui diritti patrimoniali del condominio tramite il quale quei servizi sono erogati tanto da essere inclusi nelle quote di condominio e, dunque, della collettività dei condomini rappresentati dall’ente di gestione ed essi stessi suscettibili di essere esposti, collettivamente considerati, al rischio dell’insolvenza derivante dall’accumularsi della mora del singolo, da un lato introdurrebbe nella disposizione una previsione alla stessa estranea e, per altro verso, non considererebbe la ratio sottesa all’intervento di cui all’art. 63, comma 3, disp. att. c.c. L’intenzione perseguita dal legislatore della riforma del Condominio era, infatti, quella di evitare che il Condominio, quale ente di gestione della collettività dei condomini facenti parti del medesimo edificio, si faccia carico ad oltranza e, quindi, oltre il limite di legge dei sei mesi della morosità del singolo, circostanza che verrebbe ad esporre lo stesso Condominio al rischio di iniziative recuperatorie ed esecutive da parte dei propri fornitori. La ratio dell’art. 63 disp. att. c.c., dunque, è proprio quella di attribuire all’amministratore di condominio uno strumento di tutela, che sia idoneo ad interrompere un’erogazione di servizi la cui spesa, a fortiori, potrebbe finire per gravare sui condomini virtuosi, giusto il disposto del comma 2 del medesimo art. 63 disp. att. c.c. Diversamente opinando, legittimare la protrazione del comportamento inadempiente del condomino significherebbe arrivare alla conseguenza per cui o il condominio continua a sostenere i costi dell’unità immobiliare del condomino moroso o, viceversa, dovrebbe sopportare a sua volta il distacco delle forniture da parte dell’ente erogatore. In tale contesto, si produrrebbe una conseguenza paradossale, giacché, in nome del diritto alla salute di colui che resta inadempiente, finirebbe per essere leso il medesimo diritto di coloro che, viceversa, adempiono diligentemente le obbligazioni proprie e, altresì, altrui, i quali - in ragione di tale obbligo di solidarietà coattiva e del maggior impegno finanziario che esso comporta - potrebbero dovere subire a loro volta l’interruzione del servizio somministrato. Inoltre, deve rilevarsi che la situazione patrimoniale del condomino, anche ove non florida, non potrebbe costituire una sorta di elemento esimente della responsabilità civile che deriva dall’inadempimento della delibera condominiale di riparto delle spese appostate a bilancio ed approvate dall’assemblea. Invero, non può non considerarsi che, nel caso in cui l’esposizione debitoria nei confronti del condomino resistente si trascina con l’accumulo di una somma a debito, se non risulta che lo stesso abbia tentato di proporre un piano di rientro ciò evidenzia il fatto di non potere ridurre la propria condizione di morosità anche attraverso la prospettazione di una concreta offerta di riduzione. Tali elementi inducono, dunque, a ritenere ragionevolmente concreto il rischio che il Condominio possa finire per trovarsi in difficoltà con i propri fornitori, ovvero nella condizione di non potere garantire ai condomini, in particolare a quelli che pagano regolarmente gli oneri e che sono chiamati a farsi carico del debito altrui, i necessari servizi comuni. L’accumulo dell’esposizione debitoria induce vieppiù a ritenere che tale debito possa crescere ancora in futuro e divenire sempre più gravoso per il Condominio (Trib. Perugia 20 dicembre 2021). In tale senso, si è infatti espresso un consolidato orientamento di merito che ritiene consentita la sospensione dei servizi al condomino che non abbia provveduto al pagamento delle relative quote di sua pertinenza per oltre un semestre, senza che rilevi la natura del bene oggetto del servizio, constatando che tale interpretazione è conforme al dettato letterale dell'art. 63 disp. att. c.c., non potendosi trarre dalla previsione dell'art. 32 Cost. - come si è già detto - un generale ed indiscriminato obbligo di solidarietà a carico degli altri condomini che agiscono nell'àmbito di un rapporto strettamente privatistico e che altrimenti finirebbero per essere obbligati a gravarsi delle quote del moroso per non subire a loro volta l'interruzione del servizio da parte del gestore. In tale ottica, è quindi condivisibile tale soluzione adottata dal giudice veneziano con la precisazione però che il potere di agire in autotutela dell'amministratore deve comunque essere bilanciato con la tutela dei diritti fondamentali costituzionalmente garantiti e, in particolare, il diritto alla salute ex art. 32 Cost. in modo che l'inibitoria non determini una lesione definitiva dei diritti fondamentali del condomino moroso (Trib. Ferrara 7 maggio 2025). Del resto, è incontrovertibile come l'applicazione dell’art. 63 disp. att. c.c. comporti il necessario contemperamento di diritti contrapposti e di diversa natura, ovvero, da un lato, quello economico del condominio, per il maggior esborso derivante dai mancanti pagamenti del condomino inadempiente e, dall'altro, quello del diritto alla salute, costituzionalmente tutelato, alla incolumità ed integrità per il condomino moroso che viene privato della erogazione in di lui favore di servizi comuni. Proprio nella difficoltà di contemperare equamente le contrapposte esigenze, in assenza di un orientamento giurisprudenziale consolidato ed uniforme, sussiste la necessaria cautela dell’amministratore nel richiedere la preventiva autorizzazione al Tribunale per la sospensione dei servizi essenziali al condomino moroso (Trib. Reggio Emilia 17 ottobre 2024). Riferimenti Tarantino, Consentita la sospensione del teleriscaldamento nell’appartamento del condomino moroso, in IUS.it, 18 dicembre 2024; Nicoletti, Distacco del condomino moroso dai servizi comuni: un vero e proprio potere/dovere dell'amministratore, in Condominioweb.com, 28 luglio 2025; Bordolli, La sospensione del riscaldamento per condomini morosi è legittima se esistono alternative per il riscaldamento domestico, in Condominioweb.com, 13 maggio 2025; Frivoli, Quando è possibile la sospensione della fruizione dei servizi comuni nei confronti di un condomino moroso?, in Condominioweb.com, 22 dicembre 2021. |
