Se il convivente more uxorio lascia l’immobile locato è recesso o cessione del contratto?

Massima

In caso di cessione del contratto, il cessionario, ai sensi dell’art. 1406 c.c., subentra nelle posizioni attive e passive del rapporto, mentre il cedente ne è liberato, con la conseguenza che unico legittimato attivo ad agire per la restituzione della cauzione alla scadenza rimane il conduttore cessionario e divenuto titolare, per l’intero, del rapporto negoziale.

Il caso

Il Tribunale di Massa è chiamato a decidere, in sede di opposizione a decreto ingiuntivo emesso su istanza del conduttore che ha lasciato l’appartamento preso in locazione con la propria ex compagna, circa il diritto di uno dei co-conduttori alla restituzione della cauzione versata in occasione della stipula del contratto di locazione.

Il conduttore aveva, infatti, lasciato l’appartamento nel quale viveva more uxorio con la compagna, qualche mese prima della richiesta monitoria, con scrittura privata cui avevano aderito sia la proprietaria sia la co-conduttrice e nella quale non era né stato previsto un preavviso per il rilascio dell’immobile, né stato disciplinato il destino dei canoni che sarebbero stati dovuti nel termine di preavviso.

La questione

Il giudice designato ha, quindi, in primo luogo dovuto inquadrare giuridicamente la fattispecie, che la parte conduttrice riteneva fosse da qualificare come recesso dal contratto di locazione con conseguente diritto alla restituzione della quota parte della cauzione a suo tempo versata, mentre la parte locataria riteneva costituisse cessione parziale del contratto, con conseguente esclusione di tale diritto.

Configurata la fattispecie come cessione parziale del contratto e non come esercizio del diritto di recesso, alla luce del tenore della scrittura privata sottoscritta dalle parti in occasione dell’uscita del conduttore attore in via monitoria, il giudice toscano ha deciso, conseguentemente, in merito all’esclusione del diritto del conduttore uscente, verso la proprietà, alla restituzione della cauzione versata in sede di sottoscrizione del contratto di locazione.

Veniva poi in rilievo, nei rapporti interni tra conduttori, il preteso diritto da parte del conduttore che ha lasciato l’appartamento alla restituzione della quota parte di quanto versato a suo tempo a titolo di cauzione in forza del contratto di locazione da parte del conduttore rimasto nell’immobile.

Il giudice si è trovato, dunque, a verificare, positivamente, se la fattispecie concreta realizzasse un’ipotesi di obbligazione naturale, verificando che nel caso di specie i due conduttori sottoscrittori del contratto di locazione erano conviventi more uxorio e che pertanto tutto quanto corrisposto in costanza di tale convivenza, essendo necessario per la stessa esistenza della coppia, era da ritenere un adempimento di un obbligo morale, come tale irripetibile. Anche la domanda restitutoria della cauzione formulata dal conduttore uscente verso la co-conduttrice è stata quindi rigettata.

Le soluzioni giuridiche

Il giudice ha ritenuto fondata l’opposizione proposta da parte attrice, proprietaria dell’appartamento concesso in locazione, con conseguente revoca del decreto ingiuntivo emesso.

In primo luogo, il giudice ha ritenuto di fondamentale importanza e dirimente per la questione la qualificazione giuridica dell’atto negoziale consistente nella scrittura privata sottoscritta dal conduttore uscente con la proprietà e l’altro co-conduttore.

A tal riguardo, ha precisato che i conduttori di un contratto di locazione risultano entrambi titolari delle posizioni attive e passive che derivano dal contratto, in via solidale sotto il profilo passivo, e con la conseguenza di essere ciascuno titolare del diritto autonomo di esercizio del recesso nei termini contrattualmente previsti. In proposito il giudice richiama un risalente sentenza della Corte di Cassazione (n. 1011/1978) e una più recente sentenza di merito (Trib. Milano 18 settembre 2007, n. 10233) secondo le quali la presenza di più conduttori in un contratto di locazione non esclude che ciascuno di loro sia tenuto per la medesima prestazione (il pagamento del canone) con distinta ed autonoma obbligazione, con la conseguenza che i conduttori - coobbligati in solido ai sensi degli artt. 1292 e 1294 c.c. - sono titolari di tante singole obbligazioni quante parti sono, obbligazioni connesse tra loro e aventi ciascuna per oggetto l’identica prestazione.

Tuttavia, secondo il giudice del Tribunale di Massa, nel caso di specie non si trattava dell’esercizio del diritto di recesso che spetta in via autonoma a ciascun conduttore, in quanto nella scrittura privata stipulata non era previsto un preavviso e il rilascio era avvenuto alla data della scrittura senza corresponsione dei canoni che sarebbero stati dovuti nel termine di preavviso, bensì di una cessione parziale del contratto.

A tale qualificazione giuridica dello scioglimento del vincolo contrattuale quanto al conduttore uscente, seguiva ovviamente la conseguenza del subentro da parte del cessionario ai sensi dell’art. 1406 c.c. nelle posizioni attive e passive del rapporto, con conseguente liberazione del cedente da ogni obbligazione futura e legittimazione attiva ad agire per la restituzione della cauzione alla scadenza del contratto in capo esclusivamente al conduttore cessionario, oramai unico titolare per l’intero del rapporto negoziale.

Concluso quindi per la non legittimazione attiva del conduttore che ha lasciato l’appartamento a chiedere la restituzione della cauzione, non avendo esercitato il proprio diritto autonomo di recesso con preavviso ma avendo invero ceduto il contratto di locazione all’altro conduttore, al giudice toscano non è rimasto che valutare, in forza delle domande delle parti, i rapporti di dare-avere interni tra i conduttori.

Per tale via, infatti, il conduttore che aveva lasciato l’appartamento ha cercato, in via subordinata, di ottenere la restituzione della sua quota, pari al 50%, della cauzione da parte della ex compagna co-conduttrice.

Anche tale domanda è stata rigettata dal giudice.

Egli ha, infatti, ritenuto che le spese quotidiane dei conviventi, come tali anche quelle relative alla locazione della casa familiare in quanto necessarie per la esistenza della coppia coniugale, sono da ritenere adempimenti di obbligazioni naturali e, se proporzionate alle condizioni economiche delle parti, sono irripetibili alla fine della convivenza. Si tratta, infatti, di spese e versamenti di denaro effettuati nell’ambito di un rapporto affettivo e come tutte le forme di collaborazione e assistenza morale e materiale sono da ritenere adempimenti di obbligazione naturali ex art. 2034 c.c., che non possono quindi essere oggetto di ripetizione al termine della convivenza.

Osservazioni

Il tema centrale della questione decisa dal Tribunale di Massa riguarda la natura delle obbligazioni cui sono tenuti più conduttori verso il proprietario locatore dell’immobile.

Si tratta, infatti, di una obbligazione solidale.

Come noto, tre sono gli elementi costitutivi di un’obbligazione soggettivamente complessa e, in particolare, di un’obbligazione solidale: 1) una pluralità di debitori o di creditori, uniti da un vincolo; 2) un’unica prestazione ravvisabile all’origine che si estrinseca poi, in fase di attuazione del rapporto, in tante prestazioni quanti sono i creditori o i debitori; 3) una fonte unitaria per tutti i soggetti del rapporto, la medesima causa obligandi.

Applicando tali elementi ad un contratto di locazione tra un locatore e più conduttori, si può agevolmente ravvisare un caso di obbligazione solidale dal lato passivo, in quanto i conduttori sono plurimi debitori uniti dallo stesso vincolo contrattuale ovvero il contratto di locazione, le cui prestazioni (ad esempio il pagamento della cauzione, il pagamento dei canoni di locazione, ecc.) sono uniche in quanto il creditore può esigerne l’intero da ciascuno di loro e in quanto ciascuno di loro può essere tenuto al pagamento dell’intero verso il creditore, ma che poi in fase di attuazione sono suddivise in più prestazioni, una per ciascuno di loro pro quota, pur trovando la loro fonte nel medesimo contratto di locazione.

L’applicazione della nozione delle obbligazioni solidali al caso della locazione è espressamente affermata dalla giurisprudenza richiamata dal Tribunale di Massa, ovvero dalla Corte di Cassazione (con sentenza n. 1011 del 27 febbraio 1978) e dal Tribunale di Milano (con sentenza n. 10233 del 18 settembre 2007), sopra riportati.

Nello stesso senso, se pur in caso di pluralità di locatori (fattispecie speculare rispetto a quella del caso di specie), si è espressa più di recente la Corte di Cassazione, con sentenza del 6 marzo 2023, n. 6596, nella quale ha affermato che, «quando in un contratto di locazione la parte locatrice è costituita da più locatori, dal lato passivo ciascuno di essi è tenuto nei confronti del conduttore alla medesima prestazione, mentre dal lato attivo può agire nei riguardi del locatario per l'adempimento delle sue obbligazioni, trovando applicazione la disciplina della solidarietà ex art. 1292 c.c., la quale, tuttavia, non determina la nascita di un rapporto unico ed inscindibile e non dà luogo, perciò, a litisconsorzio necessario tra i diversi obbligati o creditori» (nello stesso senso, v. anche Cass. civ., sez. III, 5 luglio 2019, n. 18069; Cass. civ., sez. III, 28 febbraio 2017, n. 5014; Cass. civ., sez. III, 22 giugno 2009, n. 14530).

Pacifico, pertanto, che le obbligazioni di più conduttori in un contratto di locazione sono obbligazioni solidali e che conseguentemente ciascuno dei conduttori da un lato è coobbligato a ciascuna prestazione dovuta al locatore ai sensi del contratto dall’altro è titolare in via autonoma di ciascun diritto che compete alla parte conduttrice, con la conseguenza che ciascun conduttore è titolare di un diritto autonomo di recesso dal contratto di locazione che può quindi esercitare in via indipendente rispetto all’altro conduttore. Con la conseguenza che, se il suo scioglimento dal vincolo contrattuale consistesse nell’effettivo esercizio del diritto di recesso, dovrebbe essergli riconosciuto il diritto alla restituzione della sua quota parte di cauzione.

Nel caso concreto, tuttavia, lo scioglimento del vincolo contrattuale da parte di uno dei due conduttori non è stato qualificato come recesso, ma come cessione del contratto e come tale senza nessun diritto alla restituzione della cauzione da parte del locatario.

Si premette, a tale proposito, che, con la cessione del contratto al contraente originario, si sostituisce un nuovo contraente al quale viene trasferita l’intera posizione che la parte ha nel contratto, ossia la complessiva titolarità dei crediti e dei debiti che fanno capo al contraente. È di fatto un negozio trilaterale che richiede il consenso del contraente ceduto ai sensi dell’art. 1406 c.c.: si tratta di fatto di un contratto plurilaterale da stipularsi tra cedente, ceduto e cessionario. L’effetto è di liberare il cedente dai suoi obblighi e di trasferire tutte le sue obbligazioni, tutte le sue posizioni attive e passive, al cessionario.

Se questo è l’effetto della cessione, a differenza del recesso, applicato al caso della cessione parziale del contratto di locazione, esso comporta che, così come tutte le posizioni attive e passive, anche il diritto alla restituzione della cauzione al termine del contratto di locazione viene trasferito al cessionario.

Il cessionario diviene infatti l’unico titolare per l’intero del rapporto negoziale con la conseguenza di essere l’unico legittimato al diritto alla restituzione della cauzione, ovviamente alla fine della locazione.

Nel caso di specie, il giudice ha ritenuto che lo scioglimento del vincolo contrattuale si fosse realizzato mediante cessione parziale del contratto e non attraverso un recesso unilaterale.

Cosa ha portato il giudice a tale conclusione? La constatazione che nel caso del recesso unilaterale deve essere rispettato il preavviso contrattuale e deve essere corrisposto il canone di locazione per il periodo del preavviso, circostanza non avvenuta e non pattuita nella scrittura privata sottoscritta dalle parti.

In essa, infatti, non vi era alcun cenno al termine di preavviso e al pagamento dei canoni di locazione da corrispondere per il mancato preavviso, anzi la data dello scioglimento coincideva con quella della scrittura privata alla quale aveva partecipato, come parte, anche il locatore oltre all’altro conduttore, evidentemente ai fini della raccolta del suo consenso ai sensi dell’art. 1406 c.c.

D’altronde, è proprio questo che distingue il recesso unilaterale dalla cessione parziale del contratto di locazione: nel primo è previsto un preavviso e non serve il consenso del proprietario proprio in quanto è stato dato all’origine con la determinazione di un termine di preavviso, nel secondo invece occorre un espresso consenso alla cessione da parte del contraente ceduto che si trova un nuovo contraente oppure, come nel caso di specie, ormai soltanto il coobbligato.

Ne sono pacifiche, poi, le conseguenze: mentre con il recesso il vincolo contrattuale si scioglie e scaturiscono gli obblighi conseguenti di restituzione della cauzione ecc., con la cessione del contratto il rapporto contrattuale continua con nuovi soggetti che subentrano nelle stesse posizioni attive e passive dei precedenti cessionari, nulla viene sciolto, nessun diritto alla restituzione della cauzione sorge proprio in quanto il contratto di locazione non termina, ma prosegue.

Il principio è pacifico ed affermato anche dalla giurisprudenza di legittimità, se pur in ambito di locazione commerciale: il Tribunale di Massa richiama a tale riguardo la sentenza n. 13833 del 9 giugno 2010 della Corte di Cassazione, la quale ha statuito che «la vendita dell'immobile locato determina, ai sensi degli art. 1599 e 1602 c.c., la surrogazione, nel rapporto di locazione, del terzo acquirente, che subentra nei diritti e nelle obbligazioni del venditore-locatore» (conforme Cass. civ., sez. III, 14 gennaio 2005, n. 674).

Quanto poi ai rapporti interni tra i precedenti conduttori, conviventi more uxorio, il Tribunale di Massa si pronuncia a riguardo ritenendo che le spese quotidiane dei conviventi sono di fatto un adempimento di un obbligo morale e sociale, sono infatti spese necessarie per l’esistenza stessa della coppia, come tali esse sono da qualificare come obbligazioni naturali.

Si accenna soltanto, non essendo questa la sede per una disamina degli obblighi tra coniugi o conviventi more uxorio e sulla loro natura, che ovviamente le obbligazioni naturali sono ontologicamente irripetibili: non si può chiedere la restituzione di quanto pagato in adempimento ad un obbligo morale o sociale, proprio in tanto in quanto di obbligo morale si tratta.

Conclude quindi il Tribunale di Massa per l’infondatezza anche della domanda del conduttore finalizzata a recuperare la sua quota parte di cauzione per tale via, ovvero nei rapporti interni tra coobbligati.

Riferimenti

Breccia - Bargelli - Navarretta, Le obbligazioni, Torino, 2025;

De Nova, La cessione del contratto, in Trattato di diritto privato diretto da Rescigno, II, Torino, 2018, 679;

Celeste, Pluralità di locatori e profilo attivo del rapporto tra (disciplina della) solidarietà e (inesistenza del) litisconsorzio necessario, in IUS-Condominio e Locazione, 15 giugno 2023;

Tomeo, Cessione del contratto, la solidarietà fra cessionario e cedente, in Immob. & diritto, 2007, fasc. 4, 79;

Coscetti, La cessione del contratto di locazione di immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo: rapporti tra locatore ceduto e conduttore cedente, solidarietà ed obbligazioni derivanti dalla cessione, in Riv. giur. edil., 2010, I, 1762.