La consultazione del registro dell’anagrafe condominiale tra diritto del singolo e obblighi, anche personali, dell’amministratore

Massima

Il titolare dei dati contenuti nel registro dell’anagrafe condominiale non è l’amministratore personalmente, ma è il Condominio o i singoli condomini sia singolarmente che collettivamente. L’amministratore, pertanto, è il soggetto obbligato alla tenuta ed aggiornamento del registro dell’anagrafe condominiale solo ed esclusivamente in ragione della sua posizione di mandatario dell’ente di gestione. Trattasi, infatti, di un mandato con rappresentanza, che non fa sorgere in capo al mandatario alcuna titolarità sul registro. L’amministratore di condominio, pertanto, può essere chiamato in giudizio soltanto in qualità di rappresentante pro tempore del condominio e non direttamente quale soggetto, sia esso persona fisica o giuridica, obbligato alla tenuta del registro.

Il caso

L’oggetto del contenzioso, definito con il rigetto della domanda, consisteva nella richiesta di una condomina di condannare lo studio di amministrazione, in persona del suo legale rappresentante pro-tempore, a consegnare o rendere disponibile la copia integrale del registro dell’anagrafe condominiale, aggiornato e completo, contenente tutti i dati previsti dall’art. 1130 c.c., con l’ulteriore condanna al pagamento, per ogni giorno di ritardo, di una somma determinata in via equitativa.

Il Tribunale, nella contumacia del convenuto, ha rigettato la domanda per carenza di legittimazione passiva, in proprio, dell’amministratore del condominio, compensando le spese di lite

La questione

La problematica che emerge dalla sentenza in esame è semplice, ovvero se un amministratore può essere chiamato in giudizio personalmente per non aver consentito ad un condomino di consultare il registro dell’anagrafe condominiale

Le soluzioni giuridiche

Il principio qui estrapolato dal provvedimento giudiziario si basa sulla considerazione che l’obbligo dell’amministratore di comunicare, contestualmente alla sua nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, il locale dove si trovano i registri condominiali indicati nei nn. 6) e 7) dell’art. 1130 c.c. per consentire al condomino di prendere visione gratuita e di ottenere (a proprie spese) la copia firmata dall’amministratore, a spese del richiedente, è un adempimento sorto in virtù del conferimento dell’incarico al mandatario, esercitato nell’interesse del mandante, unico titolare preposto alla gestione del registro dell’anagrafe condominiale. Da ciò consegue la legittimazione processuale passiva dell’amministratore nella veste di rappresentante del condominio.

Quest’ultimo, invece, è parte diretta del giudizio solo nel caso in cui abbia contravvenuto agli obblighi concernenti la tenuta dei registri condominiali, come previsto dall’art. 1129, comma 12, n. 7), c.c., che annovera tale violazione tra le cause che possono portare alla sua revoca giudiziaria.

Osservazioni

L’introduzione del registro dell’anagrafe condominiale risale alla riforma del condominio del 2012, con la quale il legislatore ha concepito uno strumento utile, a condomini e terzi, per garantire ordine, trasparenza, facile individuazione dei soggetti legittimati a partecipare all’assemblea, conoscenza diretta non solo dei partecipanti al condominio ma anche di tutti coloro che, a vario titolo, occupano l’immobile e da ultimo certezza dei soggetti obbligati verso il condominio per il pagamento degli oneri comuni. Quest’ultimo aspetto ha contribuito definitivamente a risolvere l’annoso problema della convocazione del condomino apparente, che è stato oggetto di numerose decisioni della giurisprudenza in merito, affermando il diritto alla partecipazione all’assemblea del solo proprietario (v., ultima in ordine di tempo, Cass. civ., sez. II, 24 aprile 2023, n. 10824).

Il contenuto del registro è esposto nell’art. 1130 c.c. e consiste nella raccolta di dati specifici, quali le generalità dei singoli proprietari e dei titolari dei diritti reali e personali di godimento; il codice fiscale e la residenza o domicilio dei medesimi soggetti; i dati catastali di ciascuna unità immobiliare oltre a qualsivoglia dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni. La consultazione è aperta agli aventi diritto cui corrisponde l’obbligo dell’amministratore del suo costante adeguamento, che non si attenua nel caso in cui il condomino non comunichi al medesimo le notizie necessarie per procedere alla redazione/aggiornamento del registro stesso. Un obbligo che si consuma nel termine di trenta giorni dalla richiesta dell’amministratore ove sia stata omessa la comunicazione delle notizie da parte del diretto interessato, abilitando il medesimo a provvedere di persona con costi a carico dei responsabili.

Il registro è considerato, a pieno titolo, un documento di condominio, rispetto al quale i condomini hanno diritto di accedere presso lo studio dell’amministratore per prenderne visione gratuitamente. Si tratta di una prerogativa che, a volte, è stata interpretata anche in modo restrittivo in quanto conseguenza del senso dato all’espressione “ogni interessato”, che determinerebbe l’esclusione di un diritto incondizionato ed illimitato all’esame della raccolta dati. Ergo, sarebbe necessario un interesse concreto nella presa visione del registro, mentre l’amministratore dovrebbe operare un bilanciamento tra il diritto di tutela alla privacy dei condomini e l’esigenza di informazione di tutti gli altri su argomenti di interesse comune.

Come conseguenza di tale rilievo l’amministratore, titolare dell’obbligo di mostrare ai richiedenti la documentazione, contabile (artt. 1129, comma 9, e 1130-bis c.c.) e, nella specie, di raccolta dati oltre agli atti di interesse condominiale (artt. 1129, comma 2, e 1130, comma 1, nn. 6 e 7, c.c.) dovrebbe valutare la sussistenza delle ragioni dei richiedenti se l’interesse in questione sussiste o meno. Ma, come emerso negli anni, questo non è.

Un problema che si potrebbe porre nella consultazione del registro potrebbe determinare una violazione del diritto alla privacy, ma questa eventualità è stata esclusa dalla giurisprudenza (Trib. Milano 24 aprile 2025, n. 3445) secondo la quale all’interno del condominio il diritto alla tutela della privacy non costituisce un ostacolo alla consultazione. Questo deriverebbe dal Regolamento UE 2016/679 (art. 28, comma 3), applicabile anche al condominio, che ha individuato nell’Ente il titolare del trattamento dei dati e nell’amministratore, nominato dall’assemblea e che agisce, nella veste di rappresentante, per conto del condominio, il responsabile del trattamento.

Secondo questo schema, i condomini, singolarmente e collettivamente, assumono sia la veste di “interessati”, considerato che l’amministratore tratta i loro dati con il fine di gestire lo stabile, sia di titolari dei dati dal momento che il condominio (notoriamente ente privo di personalità giuridica) è la somma dei suoi partecipanti. Da ciò consegue - ad avviso del giudicante - che l’amministratore non può vietare l’accesso al registro dell’anagrafe condominiale ad un condomino che ne ha pieno diritto (Trib. Palermo 14 giugno 2021, n. 2514) e, nel contempo, non può neppure invocare la necessità di una specificità del motivo della richiesta. Sul punto, infatti, la giurisprudenza ha affermato che l’unico ostacolo all’adempimento di tale obbligo potrebbe consistere in un rallentamento od ostacolo all’attività amministrativa. Intralcio che del resto vale per tutta la documentazione depositata presso l’amministratore (Cass. civ., sez. II, 28 luglio 2020, n. 15996; Cass. civ., sez. II, 21 settembre 2011, n. 19210).

Tornando, infine, alla sentenza in esame e più specificatamente al principio dalla stessa enucleato va detto che la soluzione adottata dal Tribunale è pienamente conforme allo spirito della legge ed alle norme che hanno per oggetto l’ottemperanza degli obblighi in capo all’amministratore quanto alla cura e tenuta del registro dell’anagrafe condominiale e non solo di questo.

Per effetto della riforma del condominio, l’amministratore è stato definitivamente assimilato al mandatario e, come tale, agisce a nome e per conto dell’ente che gli ha conferito l’incarico ed il compito di cui l’amministratore è titolare è costituito da una serie di attribuzioni/doveri che trovano spazio in tutte o quasi le norme che costituiscono la sezione del codice civile inerente al condominio.

Ora se è vero, come in effetti è, che gli obblighi in capo all’amministratore hanno come radice il mandato che l’assemblea gli ha conferito, appare più che evidente che qualsivoglia azione dallo stesso compiuta in tale ambito non possa che essere collocata nel rapporto di rappresentanza tra il condominio e colui che, in un determinato periodo di tempo (pro-tempore) attende alla sua gestione. In buona sostanza, quindi, se il condomino ha diritto di prendere visione del registro, il condominio in persona del suo amministratore ha il dovere di metterlo a disposizione. Da ciò consegue che, in sede giudiziale, la legittimazione passiva spetta all’amministratore ma nella sola veste di mandatario del condominio, con ciò escludendosi una sua responsabilità personale, che si rifletta in una sua diretta legittimazione passiva a contraddire nel relativo giudizio incardinato dal richiedente.

Diverso - come evidenziato dal Tribunale - sarebbe il caso in cui lo stesso amministratore non procedesse alla compilazione del fascicolo, oppure omettesse di aggiornarlo malgrado le variazioni dei dati inerenti ai condomini che gli venissero comunicate. In tale ipotesi, infatti, il responsabile, violando il disposto dell’art. 1130, comma 1, nn. 6) e 7), c.c. commetterebbe una irregolarità la cui gravità potrebbe essere motivo di revoca giudiziale del medesimo.

Riferimenti

Bordolli, Anagrafe condominiale: accesso anche senza essere eredi, in Condominioweb.com, 17 marzo 2026;

Tarantino, Integrazione dell’anagrafe condominiale: l'utilizzo dell’intelligenza artificiale nella soluzione di casi pratici, in IUS-Condominioelocazione.it, 5 settembre 2025;

Cremonese, Comunicazione delle generalità dei condomini morosi al terzo creditore: obbligo dell’amministratore di condominio? in IUS-Condominioelocazione.it, 5 giugno 2024;

Salciarini, Spigolature sul c.d. registro dell'anagrafe condominiale, in Arch. loc. e cond., 2023, fasc. 3, 282.