La prorogatio dell’amministratore del piccolo condominio

Preliminarmente, giova ricordare che la nascita di un condominio si determini automaticamente, senza che sia a tal fine necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscano su un suolo comune, ovvero quando l'unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani, o porzioni di piano, in proprietà esclusiva, realizzando così l'oggettiva condizione del frazionamento. Allo stesso modo di qualsiasi altro condominio, anche il condominio cd. "minimo" si costituisce in via automatica e senza necessità di una delibera assembleare o di atto formale, qualora nell'edificio vi siano almeno due condomini, ovvero due proprietari o due unità immobiliari.

Pertanto, come sottolineato in giurisprudenza, la disciplina del condominio minimo deve ritenersi applicabile anche al piccolo condominio, ovvero a quell'edificio composto da un numero non superiore a otto condòmini, soglia oltre la quale diviene obbligatorio nominare un amministratore. Ai sensi dell'art. 1129 c.c., infatti, quando i condomini siano nove o più, diviene indispensabile la nomina di un amministratore, che dovrà essere effettuata dall'assemblea o, qualora questa non vi provveda, dall'Autorità Giudiziaria. Sotto tale soglia (otto proprietari o meno), dunque, la nomina dell'amministratore non è obbligatoria, ma solo facoltativa. Una peculiarità propria del condominio minimo è quindi quella della non obbligatorietà della nomina di un amministratore: si tratta di una scelta facoltativa, rimessa ai singoli proprietari. Per quanto riguarda le altre regole anche al condominio minimo si applicano le norme del codice civile che valgono per quello ordinario (App. Torino 7 aprile 2026, n. 753; Trib. Vibo Valentia 26 agosto 2025, n. 679).

Premesso ciò, in relazione al quesito in esame, applicandosi l’art. 1129 c.c., anche nel piccolo condominio, sussiste l’ipotesi della prorogatio dell’amministratore.