Trasformazione del proprio immobile da abitazione a garage: quando è possibile in condominio?

Massima

Le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà, purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell'atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio che, seppure non inserito materialmente, deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto.

Il caso

Nel presente giudizio, sono state riunite due distinte cause civili ordinarie.

Nel primo giudizio, con atto di citazione, un Condominio conveniva in giudizio due condomini per illegittimità della trasformazione dell’immobile di loro proprietà facente parte del compendio immobiliare in deposito-garage, stante la previsione del regolamento condominiale di destinazione delle unità abitative ad uso esclusivo di abitazione, oltre a dedurre la lesione del decoro architettonico del fabbricato, instando per il ripristino dello stato dei luoghi e il risarcimento dei danni.

Costituitisi in giudizio, i condomini convenuti eccepivano l’improcedibilità della domanda nonché la nullità della stessa e la legittimità del cambio di destinazione d’uso del locale, come da concessione edilizia nonché l’infondatezza della domanda di riduzione in pristino per lesione del decoro architettonico (tenuto conto delle modifiche già realizzate da altri condomini); in via riconvenzionale, deducevano la nullità della delibera del 6 febbraio 2001 relativa all’apposizione di strisce a terra destinate a parcheggio che inibivano l’ingresso alla loro proprietà e di modifica delle tabelle millesimali oltre alla richiesta di risarcimento dei danni patiti.

Con provvedimento successivo emesso nel giudizio, veniva riunita la seconda causa promossa dai due condomini contro il Condominio e l’amministratrice in proprio, avente ad oggetto una opposizione a delibera condominiale del 28 febbraio 2017, in cui i predetti chiedevano la revisione delle tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale (per inattualità delle stesse), risarcimento danni, nullità e/o annullabilità del punto 4) dell’o.d.g., ove di decideva la ridisegnatura delle strisce delimitanti i parcheggi auto innanzi al garage dei medesimi.

Costituitisi in giudizio, sia l’amministratore che il Condominio deducevano l’inammissibilità / il rigetto delle domande avversarie perché nulle e/o infondate.

Il Tribunale, relativamente al primo giudizio, dichiarata la procedibilità della domanda (in quanto esperito il tentativo obbligatorio di mediazione) e disattesa l’eccezione di nullità (per indeterminatezza del petitum) rigettava le domande principali avanzate dal Condominio e le domande riconvenzionali proposte da e nel medesimo giudizio; rigettava le domande avanzate nel secondo giudizio; compensava integralmente le spese di lite fra le parti del primo giudizio; condannava gli attori al pagamento, in favore del Condominio e dell’amministratore, delle spese di lite nel secondo giudizio.

La questione

Si tratta di verificare più questioni riferibili ad entrambi i giudizi riuniti e, precisamente, come possono essere opponibili i limiti imposti alla proprietà privata dal regolamento condominiale, se approvati in sede di acquisto dell’immobile o se contenuti nel regolamento che sia stato trascritto; quale maggioranza assembleare può  procedere alla approvazione delle tabelle millesimali, al pari della loro revisione e, in tale ultima evenienza, quale sia prova idonea degli interventi effettuati in condominio tali da rendere non più attuali le tabelle originarie; se e con quali maggioranze possa essere assunta una delibera assembleare di destinazione del cortile condominiale a parcheggio di autovetture dei singoli condomini e se possa così comportare la modifica delle disposizioni del regolamento di condominio, di natura non contrattuale, relative all'utilizzazione ed ai modi di fruizione delle parti comuni.

Le soluzioni giuridiche

Pur nella complessità della vicenda che vede la riunione di due separati giudizi civili, il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere dipana numerose questioni sia processuali che di diritto riuscendo a risolvere senza particolari dubbi le controversie oggi attenzionate.

Andiamo con ordine soffermandoci in particolare sulle seconde, a onor del vero, maggiormente interessanti.

Esaminando il merito del primo giudizio, ovvero la domanda avanzata dal Condominio di illegittimità della trasformazione dell’immobile in deposito-garage da parte di due condomini abitanti il condominio in ragione della violazione del regolamento condominiale (destinazione delle unità immobiliari ad uso esclusivo abitativo), essa non trova accoglimento.

Il giudice di primo grado precisa che, per essere opponibili e, quindi, vincolare i condomini, i limiti alla proprietà privata che possono essere imposti dal regolamento devono essere o richiamati e approvati al momento di acquisto dell’immobile o essere contenuti in un regolamento condominiale che sia stato trascritto; invece nell’atto di compravendita non risulta richiamato il regolamento condominiale né dagli atti di causa emerge la trascrizione di una clausola limitativa ad hoc né in ogni caso che i condomini fossero a conoscenza di tale divieto; concludendo, quindi, per l’inopponibilità ai condomini convenuti delle limitazioni di cui al regolamento richiamato.

Quanto alla dedotta doglianza sulla supposta lesione del decoro architettonico dell’immobile cagionato dalla trasformazione in deposito-garage della proprietà privata dei condomini, oltre a rilevarne la formulazione in via del tutto generica, non risulterebbe dai rilievi fotografici in atti alcun impatto negativo sulla armonia e fisionomia del compendio immobiliare.

Esaminando le domande riconvenzionali sempre afferenti al primo giudizio formulate, invece, dai condomini convenuti, con riferimento a quella di revisione delle tabelle millesimali per l’avvenuta trasformazione dei luoghi per effetto delle opere realizzate negli anni da diversi condomini e, in ogni caso, la loro erroneità, il Tribunale ne sottolinea l’assoluta genericità in quanto non vi sarebbe allegazione in atti né degli interventi effettuati, né delle modifiche lamentate sulla proprietà privata e/o su altri immobili, in ogni caso tale da giustificare la revisione delle tabelle originarie; parimenti risulterebbe carente l’onere della prova sulla diversa (e corretta a detta dei convenuti) distribuzione dei millesimi, né su quali siano gli errori e/o vizi delle tabelle in uso.

Nondimeno, dalla lettura del verbale di un’assemblea dove veniva affrontato proprio all’ordine del giorno il rifacimento delle tabelle millesimali richieste dai condomini, non veniva assunta alcuna deliberazione in merito (decisione presa all’unanimità, ove partecipava anche un delegato dei convenuti).

Infine, quanto al merito del secondo giudizio, poi riunito, il Tribunale si pronuncia nel rigettare nuovamente la domanda.

In parte la disamina verteva sulla revisione delle tabelle millesimali (questione già affrontata), proseguiva poi nel respingere le dedotte violazioni imputate alla amministratrice di condominio (prive di riscontro probatorio), passando all’esame della domanda di nullità del verbale assembleare del 6 febbraio 2001 nella parte in cui, prevedendo la creazione di tre posti auto riservati innanzi alla loro proprietà, di fatto impediva un utilizzo e un godimento del cortile comune, oltre che l’accesso alla rispettiva proprietà.

Il giudice campano riconosce la legittimità della delibera assembleare di destinazione del cortile a parcheggio di autovetture in quanto approvata con la maggioranza degli intervenuti, e almeno un terzo del valore dell’edificio, non essendo richiesta l'unanimità dei consensi, e risultando peraltro distinte chiaramente le zone destinate a parcheggio e le zone di manovra e di accesso ai garages.

Le domande avanzate dalle parti in causa nei due giudizi riuniti vanno disattese e risultano assorbite le ulteriori domande ed eccezioni sollevate dalle parti.

In ordine alle spese di lite, con riferimento al primo giudizio, si ravvisano giustificati motivi per operare una compensazione integrale alla luce della soccombenza reciproca, mentre con riferimento al secondo giudizio, seguono invece la soccombenza degli attori.

Osservazioni

La pronuncia in oggetto offre diversi argomenti su cui riflettere ma, dovendo operare una scelta in termini contenutistici e di interesse, si propende per avviare una indagine sulla trasformazione dell’immobile in condominio, nel caso di specie da unità abitativa a deposito-garage.

Il cambio di destinazione d’uso di un immobile situato all’interno di un condominio è sicuramente un’ operazione complessa e soggetta a determinate norme e vincoli.

La destinazione d’uso indica le modalità di utilizzo e le finalità di un’unità immobiliare e il cambio di destinazione d’uso consente di modificare l’impiego originario del bene.

Tralasciando in questo contesto le formalità e le prescrizioni in materia urbanistica, è opportuno soffermarsi con più slancio sui regolamenti interni del condominio quale punto di partenza per le considerazioni che seguiranno e, nondimeno, per introdurre proprio l’operazione ermeneutica che ha offerto il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere nella pronuncia in oggetto.

Com’è noto, il regolamento condominiale può essere di due tipi: contrattuale (o convenzionale) e assembleare.

Il regolamento contrattuale solitamente è predisposto dall’originario proprietario di tutto lo stabile (di solito si tratta del costruttore) e viene espressamente richiamato all’interno degli atti di acquisto delle singole unità immobiliari al momento della vendita delle singole unità immobiliari e ciascun acquirente (futuro condomino) vi deve aderire attraverso la sottoscrizione dell’atto di compravendita.

In questa circostanza, il regolamento viene così allegato all’atto di compravendita oppure richiamato all’interno di esso e, in ogni caso, accettato dall’acquirente in sede di compravendita.

Il regolamento convenzionale è, invece, quello che viene assunto da tutti i condomini, all’unanimità, in assemblea e sottoscritto da essi.

Nel caso di specie, trattasi di regolamento di condominio contrattuale che prevede che le unità abitative facenti parte del complesso condominiale siano destinate esclusivamente ad un uso abitativo (o eventualmente agli usi espressamente indicati) e, in ogni caso, ad uso non diverso da quello a cui erano destinate al momento dell’acquisto.

Secondo un primo filone interpretativo, dal momento che il regolamento contrattuale può contenere delle clausole che limitano la proprietà esclusiva, è necessario che l’acquirente lo abbia accettato per iscritto in forma inequivocabile tale da vincolare tutti i condomini e anche i successivi acquirenti purché esso sia stato trascritto (v., ex multis, Cass. civ., sez. II, 18 gennaio 2026, n. 21024; Trib. Catania 18 marzo 2022, n. 1333).

Pertanto, solo la trascrizione del regolamento vincolerebbe tutti i successivi acquirenti con riferimento sia alle clausole che disciplinano l'uso o il godimento dei servizi o delle parti comuni, sia alle clausole che limitano i poteri e le facoltà dei singoli condomini incidenti sulle loro proprietà esclusive, venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca (v. anche Cass. civ., sez. II, 13 giugno 2013, n. 14898 e Cass. civ., sez. II, 15 aprile 1999, n. 3749).

Secondo altra corrente giurisprudenziale, il regolamento contrattuale vincola i successivi proprietari, purché sia stato richiamato nell’atto di acquisto, senza che sia necessaria la trascrizione, in quanto deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto (Cass. civ., sez. II, 28 settembre 2016, n. 19212; Cass. civ., sez. II, 3 novembre 2016, n. 22310).

In linea con queste ultime pronunce della Suprema Corte, si possono riassumere i seguenti principi di diritto, poi richiamati anche dalla più recente giurisprudenza di legittimità e in linea anche con la sentenza oggi in commento del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere: «le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti, di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione nell'atto di acquisto, si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che - seppure non inserito materialmente - deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto […]. La trascrizione, salvo i casi in cui le sono attribuite particolari funzioni soltanto notiziali oppure costitutive, è destinata normalmente a risolvere i conflitti tra diritti reciprocamente incompatibili, facendo prevalere quello il cui atto di acquisto è stato inserito prioritariamente nel registro immobiliare. Presupposto indefettibile dell'operatività dell'istituto è quindi la concorrenza di situazioni giuridiche soggettive che risultino in concreto inconciliabili, alla stregua dei titoli da cui rispettivamente derivano. Una tale situazione di conflitto non si verifica però quando una proprietà viene espressamente acquistata come limitata da altrui diritti, per i quali una precedente trascrizione non è quindi indispensabile, in quanto il bene non è stato trasferito come libero, né l'acquirente può pretendere che lo diventi a posteriori, per il meccanismo della inopponibilità» (così Cass. civ., sez. II, 3 luglio 2003, n. 10523).

E ancora: «la mancata trascrizione nei registri immobiliari della clausola del regolamento che imponga limitazioni all'utilizzo delle unità di proprietà esclusiva, site nell'edificio condominiale, rende inopponibile il vincolo ai terzi acquirenti, a meno che lo stesso sia espressamente richiamato nel relativo atto di acquisto o che quest'ultimo abbia dichiarato, anche successivamente, di esserne a conoscenza» (così Trib. Milano 8 febbraio 2019, n. 2345).

Nel caso di specie, il Tribunale ha ritenuto, giustappunto, che i condomini che avevano mutato la destinazione d’uso del proprio immobile (da immobile adibito ad abitazione a deposito-garage) non erano vincolati alla clausola contenuta nel regolamento contrattuale di condominio che vietava il cambio di destinazione d’uso, sia perché nell’atto di compravendita originario non risultava richiamato il regolamento condominiale né tantomeno la specifica clausola limitativa, sia perché dalla documentazione in atti non emergeva la trascrizione della predetta clausola limitativa né che i condomini fossero a conoscenza del divieto di cambio d’uso della abitazione.

Infine, quanto al regolamento assembleare, esso viene adottato dall’assemblea condominiale con un numero di voti che rappresenta la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Una volta adottato, il regolamento assembleare è equiparabile ad una delibera ordinaria e perciò vincola alla sua osservanza tutti i condomini; differisce, invece, nel contenuto da quello contrattuale, in quanto non può incidere sui diritti dei singoli condomini, sulle parti comuni e sulle parti di proprietà esclusiva, non potendo - riportandoci al caso di specie - prevedere divieti di destinazione ovvero vantaggi a favore di alcuni condomini e a scapito di altri; tale regolamento non è soggetto a trascrizione ma deve essere allegato al registro dei verbali.

Infine, in ultima analisi - per quanto concerne le questioni relative al primo giudizio poi riunito - il Tribunale opera una riflessione sulla doglianza mossa dal Condominio relativa alla lesione del decoro architettonico del fabbricato per effetto della trasformazione della destinazione d’uso dell’immobile operata dai due condomini

Premettendo che siffatta censura veniva mossa in via del tutto generica né era supportata da alcun rilievo fotografico tale da dare compiuta prova dell’impatto negativo sulla armonia e fisionomia del compendio immobiliare, si evidenzia che il cambio di destinazione d'uso in condominio, pur lecito o comunque non opponibile, non deve ledere il decoro architettonico.

Lasciando alla giurisprudenza la definizione di decoro architettonico che: «per decoro architettonico deve intendersi l'estetica del fabbricato risultante dall'insieme delle linee e delle strutture che lo connotano intrinsecamente, imprimendogli una determinata armonica fisionomia ed una specifica identità»,  sia d’evidenza che la valutazione sulla sua sussistenza - o meno - va operata non attraverso il rilievo di una sola criticità evidente ictu oculi bensì «è da coordinare con una considerazione sistemica che, nel valutare l'impatto sul decoro architettonico di un'opera modificativa, adotta un criterio flessibile, di maggiore o minore rigore, in vista delle caratteristiche dell'edificio di volta in volta sottoposto a giudizio, ove devono essere reciprocamente temperati i rilievi attribuiti all'unitarietà di linee e di stile originaria, alle menomazioni apportate da precedenti modifiche altrui e all'alterazione prodotta dall'attuale opera modificativa» (così Cass. civ., sez. II, 12 giugno 2023, n. 16518).

Riferimenti

Corona, I regolamenti di condominio, Torino, 2004;

De Tilla, Il regolamento di condominio e il diritto dei condomini di parcheggiare l’auto, in Riv. giur. edil., 2009, I, fasc. 3, 712;

Ginesi, Limiti posti dal regolamento contrattuale alle proprietà individuali: natura, opponibilità e rilevabilità in giudizio, in Immob. & proprietà, 2018, fasc. 5;

Masullo, Trascrivibilità ed opponibilità del regolamento di condominio, in Amministr. immobili, 2015, fasc. 197, 15.