La successione dell’affittuario d’azienda nella locazione
02 Luglio 2026
Massima Va accolta la richiesta di convalida dell’intimato sfratto per morosità nei confronti dell’originario conduttore del contratto di locazione laddove non emerga la cessione di quest’ultimo rapporto negoziale unitamente all’intervenuta stipula del contratto di affitto d’azienda. Il caso La questione esaminata dal giudice tranese nasce dall’intimazione di sfratto per morosità promossa da X con la contestuale citazione per la convalida e richiesta di decreto ingiuntivo nei confronti dell’impresa individuale Y per il mancato pagamento dei canoni scaduti e per i canoni a scadere fino al rilascio dell’immobile. La questione La quaestio esaminata dal Tribunale di Trani riguarda la fattispecie in cui, a fronte dell’intimato sfratto per morosità, il conduttore si oppone alla convalida allegando che, avendo stipulato un contratto di affitto di azienda, si era realizzato il conseguente subentro dell’affittuario nel contratto di locazione. Ciò premesso, ad avvenuto subentro dell’affittuario nel contratto di locazione già in essere, la proprietà addiveniva alla stipula di un nuovo contratto di locazione che veniva sottoscritto senza che l’originario conduttore avesse né la disponibilità dei beni aziendali, né la disponibilità dell’immobile in cui era esercitata l’attività, per tale ragione, deducendo la nullità del contratto di locazione per mancanza di causa e dell’oggetto, nonché la nullità parziale dello stesso in riferimento alla clausola con cui era determinato l’importo del canone in aumento rispetto a quello stabilito nel precedente contratto, in contrasto con la norma imperativa di cui all’art. 79 della l. n. 392/1978. L’originario conduttore rilevava, altresì, che nelle more era intervenuta tra le attuali parti del rapporto locatizio la sottoscrizione di un atto di transazione, con cui si era avuta la sua liberazione da ogni obbligazione, trattandosi di transazione novativa, perché modificava concretamente i rapporti soggettivi tra debitori e creditori, garantita da effetti cambiari. Le soluzioni giuridiche Il Tribunale di Trani accoglie nei confronti dell’originario conduttore la domanda di convalida e quella contestuale di emissione del decreto ingiuntivo per i canoni scaduti ed a scadere, ritenendo infondate le contestazioni dell’intimato, rilevando che per effetto del contratto di affitto d’azienda l’affittuario subentra in tutti i contratti stipulati dal locatore per l’esercizio del complesso aziendale in oggetto, ai sensi dell’art. 2558 c.c., che non abbiano carattere personale, in particolare, nei contratti di somministrazione di energia elettrica, acqua, gas e telefonia - in ordine ai quali il subentrante si obbliga a richiedere tempestivamente la voltura a proprio nome - nonché nel contratto in essere con il gestore di giochi esistenti presso l’azienda, con l’impegno reciproco a non stipulare contratti con altri gestori di giochi se non concordato fra le parti stesse. Resta fermo quanto disposto dal sopra richiamato art. 2558 c.c. Secondo il giudice tranese, è detta disposizione contrattuale ad escludere la successione dell’affittuario nel contratto di locazione già in essere, atteso che a dispetto di quanto allegato dall’intimato non può ritenersi nel caso di specie che vi sia stata cessione del contratto di locazione a favore dell’affittuario dell’azienda, in presenza di una espressa esclusione della stessa cessione nel contratto di affitto di azienda, cosicché neppure alcun rilievo significante, da un punto di vista giuridico, può darsi alla circostanza che il canone di locazione era versato di fatto alla proprietà dal medesimo affittuario. Osservazioni Nella sentenza in commento, il Tribunale rigetta le contestazioni sollevate dalla parte intimata per effetto del contenuto del contratto di affitto di azienda in cui risultano espressamente esclusi dalla cessione i contratti di natura personale, tra i quali va incluso il contratto di locazione dell’immobile in cui era esercitata l’attività. A tale fine, il giudicante richiama il contenuto dell’art. 1594 c.c., in base al quale, il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore, perché trattasi di un contratto personale, intuitu personae dal lato passivo. A riguardo, osserva che la ratio della disciplina della cessione del contratto dal lato passivo è quella di consentire al locatore di potersi opporre alla cessione o alla sublocazione, in quanto, essendo la locazione un contratto a prestazioni corrispettive, assume rilievo determinante la figura del conduttore ed è per questo che è richiesto il consenso del locatore alla cessione della locazione e/o alla sublocazione (Cass. civ., sez. III, 13 luglio 2018, n. 18536.). Secondo il ragionamento del giudice tranese, in tale ottica depone finanche l’art. 36 della l. n. 392/1978, nel prevedere - in deroga agli artt. 1594 e 1406 c.c. - che, se il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda, debba darsene comunicazione al locatore che per gravi motivi potrà opporsi, ragione per cui non è previsto un consenso preventivo, ma è possibile un’opposizione successiva per gravi motivi, proprio in ragione del carattere personale del rapporto. A norma dell’art. 36 della richiamata l. n. 392/1978, l’obbligo essenziale affinché la sublocazione o la cessione del contratto di locazione commerciale siano consentite è che il conduttore ne dia comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Trattasi di comunicazione a forma libera che può ritenersi assolta anche a mezzo di raccomandata con ricevuta di ritorno o posta elettronica certificata, al fine di consentire al locatore di proporre entro trenta giorni dalla comunicazione, l’eventuale opposizione per gravi motivi (Cass. civ., sez. III, 7 marzo 1991, n. 2386, ribadisce che i gravi motivi riguardano principalmente l’affidabilità e la posizione economica del nuovo conduttore), anch’essa a forma libera (Cass. civ., sez. III, 25 novembre 1993, n. 11685, ha chiarito che la comunicazione deve contenere tutti i dati necessari per consentire al locatore di identificare il soggetto cui viene ceduta o affittata l’azienda del conduttore e deve essere corredata delle altre notizie utili a consentire al locatore se manifestare un’eventuale opposizione). Inoltre, Cass. civ., sez. I, 27 febbraio 2004, n. 3973, ha ribadito che, in caso di cessione o affitto di azienda simulato, il locatore può risolvere il contratto per grave inadempimento del conduttore. Ciò premesso, appare evidente che, la mera conoscenza informale non si considera comunicazione, al fine di rendere opponibile la cessione al locatore, salvo il caso in cui quest’ultimo abbia già accettato in un momento anteriore - ad esempio con un’apposita clausola contrattuale - possibili cessioni del contratto di locazione. In questo caso il conduttore-cedente può informare il locatore dell’avvenuta cessione per effetto della quale, quest’ultimo se abbia comunque accettato la cessione anche per facta concludentia, come ad esempio la richiesta di pagamento del canone effettuata al nuovo conduttore ovvero ricevuta da quest’ultimo (Cass. civ., sez. III, 20 febbraio 2014, n. 4067). Ciò significa che, contrariamente a quanto previsto ex lege dall’art. 36 della l. n. 392/1978, il cessionario dell’originario rapporto di locazione non poteva, quindi, ritenersi estraneo a quest’ultimo in assenza di un’opposizione, postuma, della proprietà-locatrice alla cessione del rapporto negoziale - una volta preso atto anche informalmente per effetto dei pagamenti ricevuti dal medesimo cessionario dell’esistenza dell’intervenuta cessione del rapporto locatizio - la quale, peraltro, andava comunque accompagnata dalla sussistenza dei gravi motivi indicati dalla norma sopra considerata, come specificati dalla richiamata giurisprudenza di legittimità. Tale situazione appare rilevante anche per quanto attiene al beneficium ordinis tra il cedente ed il cessionario, divenuto successivamente conduttore dell’immobile, alla luce di quanto stabilito da Cass. civ., sez. VI, 12 novembre 2015, n. 23111, nel disporre che il locatore può rivolgersi al conduttore-cedente per il soddisfacimento delle obbligazioni inerenti il contratto di locazione ceduto soltanto dopo che si sia consumato l’inadempimento del nuovo conduttore. In buona sostanza, le conclusioni cui è pervenuto il giudice tranese non sembrano condivisibili, sia alla luce del dettato normativo ed alla correlata ratio desumibile dall’art. 36 l. n. 392/1978 sia perché non si è considerata l’effettiva portata del nuovo contratto di locazione che non avrebbe potuto invalidare quello precedente avente ad oggetto il medesimo immobile. Ciò a maggiore ragione ove si consideri che, nella fattispecie qui scrutinata con la pronuncia in commento resa dal Tribunale di Trani emerge chiaramente che, da un lato, a seguito della stipula del contratto di affitto di azienda il conduttore-cedente stipulava con la proprietà un nuovo contratto di locazione in cui il primo comunicava alla parte locatrice che ne prendeva atto, che in precedenza con contratto di affitto di azienda regolarmente registrato era stata affittata l’azienda oggetto del presente contratto di locazione, e, dall’altro lato, che le parti abbiano regolato ex novo integralmente i loro reciproci diritti e obblighi, dando vita ad un rapporto locativo totalmente nuovo, al contempo estinguendo quello precedente. Il Tribunale, al fine di superare quanto testualmente enunciato nell’art. 36 l. n. 392/1978, ha ritenuto che nella fattispecie scrutinata debba discorrersi di un rapporto derivato e distinto rispetto alla cessione del contratto di locazione. Erroneamente il giudice adìto ha ritenuto di potere configurare nella fattispecie - sulla scorta dell’art. 36 della l. n. 392/1978 - quanto al terzo successore, due distinte figure negoziali, corrispondenti a due distinti contratti, di sublocazione di immobile e di cessione del contratto di locazione. Ciò in quanto, contrariamente all’intenzione delle parti contraenti, non si evince da nessuna parte che il conduttore abbia inteso concludere con un terzo un contratto di locazione dell’immobile a lui locato, dipendente dal contratto e dal conseguente rapporto di locazione tra il locatore originario ed il conduttore ed in quanto tale, condizionato alle vicende di quest’ultimo rapporto, che continua a permanere alle medesime originarie condizioni. Vero è che, in una fattispecie come quella scrutinata dal Tribunale di Trani, il locatore ceduto ha tre possibilità. La prima è quella di accettare la cessione del contratto, liberando contestualmente il conduttore cedente. In questo caso le parti del contratto diventano da un lato il locatore-ceduto e dall’altro lato il conduttore-cessionario. La seconda ipotesi riguarda invece quella in cui il locatore accetta la cessione del rapporto senza liberare il conduttore cedente, che in tale modo, diventa il garante dell’adempimento del cessionario ai sensi dell’art. 36, comma 1, della l. n. 392/1978. In tale ultimo caso, il locatore può, però, agire solo in via sussidiaria nei confronti del conduttore originario, in quanto tra il conduttore-cedente ed il cessionario divenuto successivo conduttore dell'immobile esiste un vincolo di responsabilità sussidiaria il quale consente al locatore-ceduto di rivolgersi al conduttore-cedente, con l'esperimento delle azioni giudiziali per il soddisfacimento delle obbligazioni derivanti dal suddetto contratto di locazione soltanto dopo che è stato accertato l'inadempimento del nuovo conduttore (Cass. civ., sez. III, 2 luglio 2010, n. 15700). La terza ed ultima eventualità è quella in cui il locatore-ceduto si oppone alla cessione del contratto entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione, indicando espressamente i gravi motivi in forza dei quali agisce, dai quali sono esclusi quelli che attengono alle esigenze ed alla situazione del locatore (Cass. civ., sez. III, 7 marzo 1991, n. 2386). Infatti, la Cassazione ha già avuto modo di affermare con riferimento alla cessione del contratto di locazione che, permane, sul piano processuale, per tutte le azioni attinenti alla prosecuzione od all’estinzione del rapporto locatizio, la legittimazione passiva dell'originario conduttore, qualora il cedente non sia stato liberato dal locatore ceduto (Cass. III, n. 23320/2024). A ciò aggiungasi che, nella fattispecie scrutinata, andava altresì verificato se fosse stata configurabile una speculare responsabilità solidale del cessionario di ramo d’azienda per i canoni locativi non pagati dal cedente per periodi antecedenti alla cessione. In materia di locazione, in caso di plurime cessioni - senza il consenso del locatore - del contratto di locazione insieme all’azienda, tra i cedenti intermedi viene a configurarsi, in presenza dell’inadempimento del cessionario, un vincolo di corresponsabilità nei confronti del locatore, a prescindere dal numero delle cessioni ed indipendentemente dal loro rapporto diretto di garanzia con il singolo cessionario. Ne discende che tra il cedente ed il cessionario divenuto successivo A ciò aggiungasi che in base alla disciplina dettata in via generale per la cessione del contratto, ai sensi degli artt. 1406 e ss. c.c. il presupposto della cessione è che il complesso delle situazioni giuridiche che ne forma oggetto rimanga immutato, poiché il contenuto sostanziale della contrattazione è rappresentato dalla sostituzione di uno dei soggetti del rapporto con un terzo, che subentra per intero nella titolarità dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto. Secondo la giurisprudenza di legittimità, tale condizione ricorre anche nel caso in cui una delle In estrema sintesi, il conduttore cessionario, il quale è succeduto nella complessiva posizione che il cedente - conduttore originario - ha assunto nel rapporto originario del contratto di locazione in corso, senza mutazione alcuna, è responsabile nei confronti del locatore ceduto delle obbligazioni a carico del conduttore-cedente e da questi non adempiute. Del resto, non va sottaciuto che nella fattispecie in esame è lo stesso giudice di prime cure ad avere ritenuto di escludere qualsivoglia ipotesi di novazione del rapporto laddove fondata sulla base della sola modifica della scadenza o del canone della locazione precedentemente convenuto tra le parti originarie del medesimo rapporto. Riferimenti Celeste, Cessione del contratto di locazione e legittimazione processuale passiva dell’originario conduttore, in Ius-Condominioelocazione.it, 7 novembre 2024; Landolfi, Cessione del contratto di locazione immobiliare ad uso non abitativo e tutela del locatore ceduto, in Rivista.camminodiritto.it, 8 febbraio 2016; Goione, Cessione d’azienda e successione nel contratto di locazione ad uso non abitativo, in Contratti, 2015, 331; Di Giovanni, Affitto di azienda e locazione di immobile, in Contratti, 2011, 471; Masala, Cessione del contratto di locazione di un immobile adibito ad uso non abitativo e consenso del locatore, in Riv. giur. sarda, 2004, I, 172; De Rentiis, Quali sono i contratti stipulati per l’esercizio dell’azienda che non hanno carattere personale?, in Giur. it., 2003, 1617; De Tilla, Sui rapporti tra locatore originario, conduttore e subconduttore, in Arch. loc. e cond., 2003, 202. |
