Infiltrazioni da lastrico “esclusivo”: ridefinito il criterio di riparto delle spese

La Corte di cassazione torna a pronunciarsi sul riparto delle spese conseguenti alle infiltrazioni provenienti da un lastrico solare di proprietà esclusiva, fornendo un'importante precisazione interpretativa destinata a incidere sulla gestione delle controversie condominiali, soprattutto nei cosiddetti condomini minimi. Con l'ordinanza n. 10534 del 21 aprile 2026, la Seconda Sezione civile afferma infatti che il criterio speciale previsto dall'art. 1126 c.c. non può essere applicato quando il lastrico o la terrazza a livello assolve la funzione di copertura di una sola unità immobiliare.

La vicenda trae origine dalla richiesta di risarcimento dei danni provocati da infiltrazioni provenienti da una terrazza a livello di proprietà esclusiva, che avevano interessato l'appartamento sottostante. I giudici di merito avevano ritenuto applicabile l'art. 1126 c.c., ripartendo gli oneri tra il proprietario del lastrico e gli altri condomini, escludendo tuttavia una responsabilità esclusiva del primo.

La Suprema Corte censura tale impostazione, osservando come il criterio derogatorio dettato dall'art. 1126 c.c. trovi giustificazione soltanto quando il lastrico svolga una funzione di copertura a beneficio di più porzioni dell'edificio. La norma, infatti, costituisce un'eccezione ai criteri generali di riparto e presuppone che l'utilità della copertura sia comune a una pluralità di condomini.

Diversamente, quando il lastrico protegge esclusivamente una singola unità immobiliare, viene meno il presupposto funzionale che giustifica l'applicazione della disciplina speciale. In tale situazione, secondo i giudici di legittimità, il riparto deve essere effettuato ai sensi dell'art. 1125 c.c., disposizione che disciplina le spese relative alle strutture poste tra due proprietà sovrapposte e che rappresenta, in questa fattispecie, la corretta applicazione del criterio generale di proporzionalità sancito dall'art. 1123 c.c.

La Cassazione evidenzia che un'applicazione indiscriminata dell'art. 1126 c.c. determinerebbe un risultato irragionevole, imponendo al proprietario dell'unità sottostante di concorrere in misura rilevante alle spese relative a un bene la cui funzione di copertura è limitata esclusivamente al suo immobile, mentre gli altri condomini non ne ricavano alcuna utilità.

L'ordinanza valorizza così il criterio dell'utilitas concreta, privilegiando la funzione effettivamente svolta dal bene rispetto a un'applicazione meramente formale delle disposizioni codicistiche. Resta fermo, precisa la Corte, che sul piano della responsabilità per i danni da infiltrazione continua a trovare applicazione il principio della possibile responsabilità concorrente del proprietario del lastrico, quale custode ex art. 2051 c.c., e del condominio, ove ne ricorrano i presupposti.

Accogliendo il motivo relativo alla violazione di legge, la Cassazione ha quindi cassato la sentenza impugnata con rinvio, respingendo invece le ulteriori censure concernenti il risarcimento del danno e il vizio di omessa pronuncia, giudicate inammissibili o infondate. La decisione fornisce un criterio interpretativo destinato a orientare la prassi applicativa nelle controversie relative alle infiltrazioni da lastrici solari di uso o proprietà esclusiva.