L’assenza di tabelle millesimali influisce sulla validità delle delibere condominiali?

Massima

L'assenza delle tabelle millesimali non influisce sulla validità delle delibere se, ai fini della decisione, viene individuato un valore da attribuire alle unità immobiliari in rapporto al valore dell'edificio. La delibera potrà essere invece oggetto di annullamento, qualora il condomino impugnante provi che il valore proporzionale dei condomini presenti, rispetto all'intero edificio, era inferiore alle maggioranze richieste dall'art. 1136 c.c.

Il caso

La società attrice, proprietaria di un appartamento posto al primo piano di un edificio condominiale, conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Siracusa il Condominio, in persona del suo amministratore pro tempore, oltre che due condomini dello stabile.

Impugnava la deliberazione assembleare assunta nel 2018 con la quale i condomini avevano approvato la nomina dell’amministratore del condominio, la richiesta di attribuzione del codice fiscale al condominio e la ripartizione delle spese condominiali ordinarie, deducendone la nullità e/o annullabilità per mancata convocazione di oltre la metà della compagine condominiale, l’invalidità per mancanza dei quorum richiesti dalla legge e la nullità per violazione dei criteri legali di ripartizione delle spese comuni.

Rappresentava, altresì, che il Condominio era costituito da sei unità immobiliari ma la convocazione dell’assemblea non era stata comunicata ai proprietari di tre unità immobiliari; che l’assemblea non aveva raggiunto il quorum costitutivo e deliberativo prescritto dalla legge in quanto, sebbene non esistevano le tabelle millesimali doveva farsi riferimento al criterio delle superfici e gli immobili delle controparti rappresentavano superfici inferiori alla quota di 1/3 prescritta dalla legge; che la nomina dell’amministratore non aveva rispettato la maggioranza richiesta dall’art. 1136, comma 2, c.c. poiché non era stata approvata con un numero di voti che rappresentasse la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio; che la ripartizione delle spese comuni era avvenuta in parti uguali, in violazione del principio di proporzionalità di cui all’art. 1123 c.c.; che sussistevano, infine, i presupposti per la sospensione della delibera impugnata.

Si costituivano in giudizio le controparti, contestando il merito delle avverse pretese e chiedendo il rigetto dell’istanza di sospensione, tenuto conto dell’insussistenza del periculum in mora e del fumus boni iuris, nonchè delle domande della società attrice.

I condomini convenuti eccepivano, preliminarmente, il difetto di legittimazione passiva per essere la titolarità del rapporto in capo al Condominio. In particolare, sostenevano che si fosse in presenza di un condominio parziale, nel quale gli unici interessati alla concreta erogazione dei servizi riguardanti il corretto funzionamento dell’ascensore, dell’illuminazione e della pulizia della scala erano i proprietari dei tre immobili della porzione di fabbricato divenuta Condominio e che, quindi, la ripartizione delle spese comuni doveva essere avvenire tra i suddetti tre proprietari.

Il Tribunale rigettava la richiesta di sospensiva per carenza dei presupposti.

Il condomino proponeva domanda riconvenzionale, nella qualità di amministratore ovvero alternativamente - nel caso di difetto di legittimazione attiva dell’amministratore - in proprio, congiuntamente all’altro condomino convenuto, chiedendo la condanna della società attrice al risarcimento dei danni non patrimoniali subiti a seguito dell’appropriazione indebita di energia elettrica del Condominio da parte del legale rappresentante della società attrice.

Nel corso del giudizio veniva esperita una Consulenza tecnica d’ufficio per accertare se si fosse in presenza di un condominio parziale, costituito da tre unità immobiliari, ovvero se il corpo di fabbrica costituente la Scala A configurasse un autonomo condominio da considerare nella sua interezza e non solo nella quota parte relativa agli appartamenti dei convenuti.

Il CTU concludeva la propria relazione affermando di essere in presenza di un condominio parziale, costituito dalle 3 unità immobiliari posti al primo e al secondo piano (appartamenti e uffici), dai locali deposito sotterranei e dai locali commerciali al piano terra. L’altro edificio costituiva un separato corpo di fabbrica.

La questione

Premesso che all’interno del Condominio non sono presenti tabelle millesimali, ai fini della validità delle delibere deve essere individuato un valore da attribuire alle unità immobiliari in rapporto al valore dell’edificio. Si tratta di verificare se sono stati rispettati, nel caso di specie, i quorum costitutivo, per la valida costituzione dell’assemblea di condominio, e deliberativo, per la validità della delibera.

Le soluzioni giuridiche

Il Tribunale di Siracusa ha dichiarato preliminarmente il difetto di legittimazione passiva dei condomini convenuti, in quanto l’unico esclusivo legittimato passivo in ordine alla domanda del condomino volta all’accertamento dell’invalidità della delibera assembleare è da ritenersi l’amministratore del condominio. Inoltre, ha accolto la domanda di parte attrice e, per l’effetto, ha annullato la delibera assembleare impugnata.

Osservazioni

È utile, preliminarmente, ricordare che l’assemblea costituisce l’organo fondamentale del Condominio, al di fuori del quale non può essere presa alcuna decisione rilevante per la vita in comune. I suoi compiti, le funzioni e i quorum richiesti ai fini di una valida costituzione, così come di una valida deliberazione, sono descritti negli artt. 1135, 1136 e 1137 c.c. (come modificati a seguito della riforma del condominio operata con la l. 11 dicembre 2012, n. 220) e negli artt. 66 e 67 disp. att. c.c.

Sono previste due tipologie di assemblea: ordinaria e straordinaria. Quella ordinaria va convocata almeno una volta l’anno per assumere le deliberazioni indicate dall’art. 1135 c.c., mentre quella in via straordinaria può essere convocata dall’amministratore quando lo ritenga necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio. Se decorrono inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.

In seguito all’entrata in vigore della l. n. 220/2012, di riforma della disciplina condominiale, ai sensi dell’attuale art. 66, comma 3, disp. att. c.c., l’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata (PEC), fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile, ai sensi dell’art. 1137 c.c., su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

Anteriormente alla legge del 2012, il comma 6 dell’art. 1136 c.c. prevedeva testualmente che “l’assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione”. In seguito alla riforma, l’art. 1136, comma 6, e l’art. 66, comma 3, disp. att. c.c. utilizzano la diversa e più ampia nozione di “aventi diritto”, che sostituisce il precedente riferimento ai soli “condomini”. Pertanto, attualmente, ogni persona avente diritto ha la possibilità di partecipare all’assemblea condominiale direttamente o mediante un delegato.

Qualora il condomino - nei cui confronti la comunicazione di convocazione per l’assemblea condominiale sarebbe stata omessa - sia stato presente all’assemblea, anche se, tramite un proprio delegato, deve presumersi che lo stesso abbia avuto notizia della convocazione, sicché la sua partecipazione all’assemblea è idonea a sanare l’eventuale irregolarità della convocazione stessa.

La giurisprudenza afferma che le invalidità relative alla convocazione dell’assemblea possono essere fatte valere solo dai condomini direttamente interessati. Il vizio di omessa convocazione del condomino può essere, dunque, fatto valere soltanto dal condomino non convocato e non anche dai condomini presenti all’assemblea o assenti ma ritualmente convocati (Trib. Cagliari 12 febbraio 2016, n. 452; Trib. Salerno 22 giugno 2009; Cass. civ., sez. II, 23 marzo 2001, n. 4270).

La prova che tutti i condomini siano stati tempestivamente avvisati incombe sul Condominio (Cass. civ., sez. VI/II, 24 ottobre 2014, n. 22685; Cass. civ., sez. II, 4 marzo 2011, n. 5254; Cass. civ., sez. II, 13 novembre 2009, n. 24132).

Il giudice siciliano, a tal proposito, ribadisce un principio già affermato dalla Suprema Corte (Cass. civ., sez. un., 7 marzo 2005, n. 4806; Cass. civ., sez. II, 1° agosto 2006, n. 17486; Cass. civ., sez. II, 13 maggio 2014, n. 10338), ossia che la delibera assembleare adottata in difetto di convocazione di alcuni dei condomini è annullabile e non nulla e, dunque, trattandosi di annullabilità, la legittimazione ad impugnare spetta al solo condomino pretermesso e non anche agli altri partecipanti al Condominio. Il difetto di convocazione è infatti un vizio procedimentale che afferisce unicamente alla sfera di interesse dei condomini non convocati. Pertanto, è applicabile l’art. 1441 c.c., secondo il quale l’annullamento può essere domandato solo dalla parte nel cui interesse esso è stabilito dalla legge. Ne consegue che il condomino convocato non è legittimato ad impugnare la delibera per la omessa convocazione di altri condomini.

Il Tribunale, dunque, giunge a rigettare la domanda attorea per difetto di legittimazione attiva, rilevabile d’ufficio dal giudice, sostenendo, in definitiva, che se un condomino si rende conto che un altro condomino non è stato convocato per partecipare all’assemblea di condominio, non ha interesse ad agire né legittimazione attiva per far valere in giudizio la causa d’invalidità della delibera.

Inoltre, parte attrice ha sostenuto che la delibera assembleare impugnata era stata presa in violazione dell’art. 1136 c.c., il quale - distinguendo le maggioranze necessarie nella prima e nella seconda convocazione assembleare - stabilisce che l’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita (quorum costitutivo) con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i 2/3 del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al Condominio. Nell’ipotesi in cui l’assemblea in prima convocazione non possa deliberare per mancanza di numero legale, in seconda convocazione delibererà in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno 1/3 del valore dell’intero edificio e 1/3 dei partecipanti al condominio. Per quanto riguarda, invece, il quorum necessario per deliberare validamente (quorum deliberativo), in prima convocazione è richiesto un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. In seconda convocazione, invece, la deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell’edificio.

Nel caso in esame, occorre verificare il rispetto dei suddetti quorum e, poiché non sono presenti tabelle millesimali all’interno del Condominio, ai fini della validità delle delibere è necessario individuare un valore da attribuire alle unità immobiliari in rapporto al valore dell’edificio.

Giova, innanzitutto, ricordare che, ai sensi dell’art. 68 disp. att. c.c., il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. La norma non stabilisce le modalità di determinazione dei millesimi, limitandosi soltanto a prevedere che essi devono essere espressione del valore di ogni piano o porzione di piano, escludendo l’incidenza di determinati fattori.

Di recente la giurisprudenza (Cass. civ., sez. II, 19 ottobre 2023, n. 29074) ha ribadito l’orientamento che distingue tre tipologie di tabelle millesimali.

Le tabelle convenzionali c.d. pure sono caratterizzate dall’accordo con il quale i condomini, nell’esercizio della loro autonomia, dichiarano espressamente di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto dagli artt. 1118 c.c. e 68 disp. att. c.c., dando vita alla diversa convenzione di cui all’art. 1123, comma 1, ultima parte, c.c. In tal caso, la dichiarazione di accettazione ha valore negoziale e, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo, impedisce di ottenerne la revisione ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c.

Diverse dalle tabelle convenzionali pure sono le tabelle convenzionali c.d. dichiarative. Con l’approvazione di tali tabelle i condomini intendono non tanto modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita condominiale, quanto determinare quantitativamente tale portata, giungendo all’approvazione delle operazioni di calcolo documentate dalla tabella medesima. In tal caso, la semplice dichiarazione di approvazione non riveste natura negoziale, e pertanto l’errore che, in base art. 69 disp. att. c.c., giustifica la revisione delle tabelle millesimali, non coincide con l’errore vizio del consenso, di cui agli artt. 1428 ss. c.c., ma piuttosto nell’obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale ad esse attribuito.

Infine, le tabelle possono avere anche origine assembleare ed essere così adottate dall’organo collegiale del Condominio con la maggioranza qualificata richiesta. Queste sono pacificamente soggette al procedimento di revisione di cui all’art. 69 disp. att. c.c.

Si distingue poi, ulteriormente, nella pratica condominiale tra tabelle generali o “di proprietà” e tabelle “di gestione”. Le prime hanno la funzione di accertare in misura proporzionale il valore della proprietà di ogni condomino, mentre le seconde hanno la finalità di ripartire le spese relative a beni destinati a servire i condomini in misura diversa o soltanto una parte dell’intero fabbricato, con riguardo alle quali vengono in rilievo altresì l’uso o l’utilità delle cose o degli impianti considerati, le quali attengono, ad esempio, alle scale e agli ascensori, all’impianto di riscaldamento, al portierato (Cass. civ., sez. II, 23 novembre 2023, n. 32569).

Ciò premesso, deve poi osservarsi che la Suprema Corte ha affermato un principio di diritto per cui l'assenza delle tabelle millesimali non influisce sulla validità delle delibere se, ai fini della decisione, viene individuato un valore da attribuire alle unità immobiliari in rapporto al valore dell'edificio. La delibera potrà essere invece oggetto di annullamento, qualora il condomino impugnante provi che il valore proporzionale dei condomini presenti, rispetto all'intero edificio, era inferiore alle maggioranze richieste dall'art. 1136 c.c. L'atto di approvazione delle tabelle millesimali non ha natura negoziale, ma rivela un valore puramente dichiarativo, servendo soltanto ad esprimere in termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore, secondo i criteri di calcolo stabiliti dalla legge o da un'eventuale convenzione . Pertanto, il criterio di identificazione delle quote di partecipazione al Condominio, derivando dal rapporto tra il valore dell'intero edificio e quello relativo alla proprietà del singolo, esiste, dunque, prima ed indipendentemente dalla formazione della tabella dei millesimi - la cui esistenza non costituisce perciò requisito di validità delle delibere assembleari - e consente sempre di valutare anche a posteriori in giudizio se le maggioranze richieste per la validità della costituzione dell'assemblea e delle relative deliberazioni siano state raggiunte, in quanto la tabella agevola, ma non condiziona lo svolgimento dell'assemblea e, in genere, la gestione del Condominio (Cass. civ., sez. VI/II, 2 febbraio 2023, n. 3295; Cass. civ., sez. VI/II, 9 agosto 2011, n. 17115; Cass. civ., sez. II, 17 febbraio 2005, n. 3264).

Nel caso de quo, sulla base della documentazione allegata dalla parte attrice (in particolare visure catastali, planimetrie catastali) il giudice siracusano giunge ad affermare che alla deliberazione assembleare del 2018 sono intervenuti soltanto i due condomini, proprietari di immobili per un valore, in termini di mq, inferiore alla quota di un terzo prevista per legge. Pertanto, deve conseguirne l’annullamento della delibera assembleare per mancato rispetto sia del quorum costitutivo che di quello deliberativo.

Riferimenti

Mascia, Assemblea di condominio: costituzione, funzionamento, attribuzioni e impugnazione delle delibere, in Immob. & proprietà, 2019, fasc. 1, 7;

Folli, L’assenza delle tabelle non influisce sulla validità delle delibere, in Consulenza.it, 1° maggio 2023;

Pironti, La mancanza delle tabelle millesimali non inficia le delibere condominiali, in Ntplusdiritto.Ilsole24ore.com, 8 luglio 2024;

Amendolagine, Le tabelle millesimali in condominio: problematiche sostanziali e processuali, in Contratti, 2025, 3, 301;

Amendolagine, Approvazione e revisione delle tabelle millesimali, in Giur. it., 2025, fasc. 3, 697.