La rimozione dei ponteggi abbandonati può giustificare l’intervento d’urgenza

Massima

In tema di appalti in condominio, l’abbandono dei ponteggi da parte dell’appaltatore può essere rimosso, con richiesta da parte del condominio-committente di emissione di provvedimento cautelare, ex art. 700 c.p.c. sussistendone i presupposti di legge, depositando il ricorso innanzi al Tribunale competente.

Il caso

Il Condominio-ricorrente depositava ricorso d’urgenza ex art. 700 c.p.c., innanzi al Tribunale competente deducendo di aver stipulato da diversi anni un contratto di appalto con la società resistente per l'esecuzione i lavori di manutenzione straordinaria delle facciate dell'edificio condominiale e rappresentando l’inadempimento della appaltatrice, non avendo la medesima rispettato i termini di conclusione dei lavori e avendoli sospesi immotivatamente, abbandonando il cantiere e lasciando i ponteggi montati sulle facciate dell'edificio, unitamente ad attrezzature e materiale vari. Il ricorrente lamentava il pregiudizio discendente dalla presenza dei ponteggi posti sulle facciate dell’edificio condominiale, abbandonati da oltre due anni, esposti agli agenti atmosferici e privi di manutenzione, con pericolo di crolli, distacchi di materiale e cedimenti strutturali, nonché di accesso non autorizzato agli appartamenti.

Il Tribunale adito già con decreto inaudita altera parte ordinava l’immediata rimozione, a cura e spese della resistente, di tutti i ponteggi, le attrezzature e i materiali di sua proprietà insistenti sull’area condominiale, nonché la fissazione della data udienza per la comparizione delle parti. A tale udienza, parte resistente non si costituiva e veniva dichiarata la contumacia.

Il Tribunale barese accoglieva la domanda cautelare ritenendola fondata e confermava l’emanato decreto emesso inaudita altera parte, con condanna del resistente-contumace a rifondere le competenze legali.

La questione

Si trattava di verificare se fossero presenti, nella fattispecie posta al vaglio del Tribunale competente, i presupposti per l’emissione del provvedimento cautelare ex art. 700 c.p.c.

L’attenta valutazione della documentazione prodotta dalle parti aveva consentito al giudicante di accogliere la richiesta formulata dal Condominio-ricorrente con emissione dell’iniziale decreto inaudita altera parte e confermato con successiva ordinanza, con condanna alle spese processuali in capo alla società appaltatrice contumace.

Le soluzioni giuridiche

In linea di principio, è stata ritenuta corretta l'ordinanza cautelare ex art. 700 c.p.c., emessa dal Tribunale barese poichè sussistenti i presupposti del fumus boni iuris ed il periculum in mora.

Nel giudizio, l’oggetto della domanda cautelare era la rimozione dei ponteggi posti sulle facciate dell’edificio condominiale, abbandonati da diversi anni con pericolo di crolli, distacchi di materiale e cedimenti strutturali per lavori di manutenzione straordinaria.

In primo luogo, il giudice, dalla disamina della documentazione prodotta dal ricorrente, ex actis, rilevava l’inadempimento dell’impresa appaltatrice non solo agli obblighi convenzionalmente previsti in sede di prima stipulazione del contratto, ma anche quelli discendenti dall’atto di transazione successivo, sospendendo senza motivo per ben due volte i lavori, abbandonando il cantiere e lasciandovi ponteggi, materiale di risulta e attrezzature varie.

Condividendo in toto il provvedimento del magistrato, il quale rilevava la sussistenza del fumus boni iuris, per tutte le circostanze dedotte e prodotte dal ricorrente dell’inadempimento della resistente-contumace, nonché il configurarsi del periculum in mora riveniente dal grave e oggettivo rischio per l’incolumità sia dei condomini che di terzi, discendente dalla presenza di ponteggi abbandonati, pericolanti e degradati, nonché dall’abbandono in tutta l’area di cantiere di attrezzatura e oggettistica da lavoro, foriera di ostacoli al transito, al libero godimento delle aree comuni, nonché potenzialmente fonte di responsabilità per danni da cose in custodia a carico dello stesso condominio (Cass. civ., sez. II, 26 settembre 2022, n. 27989; Cass. civ., sez. II, 18 settembre 2015, n. 18317; Trib. Rimini 18 novembre 2025; Trib. Palermo 13 novembre 2025; Trib. Brindisi 13 agosto 2025; Trib. Venezia 4 giugno 2025).

Veniva, altresì, evidenziata la persistenza dello stato generale di abbandono in cui versava l’edificio, che comprimeva fortemente il libero e pieno godimento del diritto di proprietà dei condomini tanto materiale, quanto giuridico-dispositivo.

Perciò, veniva confermato l’iniziale decreto cautelare emesso inaudita altera parte dal magistrato.

Osservazioni

La pronuncia in disamina richiede alcuni approfondimenti riguardante proprio alcuni aspetti la sicurezza in condominio. In altri termini, la permanenza di ponteggi abbandonati dall'impresa appaltatrice dopo l'interruzione o il mancato completamento dei lavori rappresenta una questione di rilievo per il condominio, sia sotto il profilo della sicurezza che sotto quello della tutela del decoro e della funzionalità degli spazi comuni.

La situazione può aggravarsi quando la presenza delle strutture temporanee ostacola l'uso delle parti comuni, esponendo a rischi di danni a persone e cose e comporta potenziali responsabilità civili e amministrative per il condominio. L'ordinanza cautelare adottata offre un esempio chiaro dell'applicazione dei principi generali in materia cautelare (art. 700 c.p.c.) al contesto condominiale: quando sussistano sia il fumus boni iuris (verosimiglianza del diritto) sia il periculum in mora (pericolo nel ritardo), il giudice può autorizzare misure urgenti, ivi compresa la rimozione e lo smaltimento di ponteggi abbandonati dall'appaltatore. Il condominio può agire tempestivamente per tutelare la sicurezza collettiva e preservare le parti comuni anche mediante iniziative giudiziarie d'urgenza volte alla rimozione delle strutture lasciate dall'appaltatore inadempiente.

Per completezza, il Tribunale adìto avrebbe potuto anche emettere, oltre un provvedimento d’urgenza che ordina un “fare” (come la rimozione dei ponteggi), anche fissare una somma di denaro dovuta dall’obbligato per ogni violazione o inosservanza successiva, ovvero per ogni ritardo nell’esecuzione del provvedimento. Questo strumento, previsto dall’art. 614-bis c.p.c. (c.d. astreinte o misure di coercizione indiretta), sarebbe servito a incentivare l’adempimento spontaneo dell’ordine del giudice (Trib. Prato 2 maggio 2025).

Però, tale richiesta di condanna non è stata formulata dal Condominio-istante, perciò tale strumento non è stato adottato dal Tribunale pugliese. Per completezza, per i ponteggi condominiali non rimossi dalla ditta appaltatrice, sul piano della responsabilità, possono distinguersi in due ambiti: 1) il diritto al risarcimento anche per danni morali in caso di protratta permanenza dei ponteggi, soprattutto se causa di disagio psicologico o turbamento nella fruizione dell’abitazione; 2) la responsabilità oggettiva per custodia (art. 2051 c.c.), in quanto l’impresa è responsabile dei danni derivanti dalla presenza dei ponteggi, anche se affidati in subappalto, essendo tenuta alla vigilanza sull’opera.

Infine, nel denegato caso di persistente inadempimento della ditta appaltatrice alla rimozione dei ponteggi abbandonati, il ricorrente può presentare ricorso al medesimo giudice che ha emesso l’ordinanza cautelare, ai sensi dell’art. 669-duodecies c.p.c., affinchè lo stesso determini le modalità di attuazione dell’ordine di rimozione e, nello specifico, l’ufficiale giudiziario incaricato di sovraintendere alle operazioni, nel caso di inerzia della resistente, procedere alla rimozione dei ponteggi abbandonati, ove gli stessi dovranno essere ricoverati e l’imputazione delle spese sono a carico della parte obbligata.

Riferimenti

Frivoli - Tarantino, Tutela della salute in condominio, Milano, 2021, 6;

Frivoli - Tarantino, Beni comuni nel condominio e diritti dei condomini, Milano, 2016, 74;

Borriello, Impresa inadempiente e ponteggi: cosa può fare il condominio?, in Condominoweb.com, 21 maggio 2025.