Limitata efficacia di giudicato dell’ordinanza di convalida di licenza per finita locazione

Massima

L'ordinanza di convalida di licenza per finita locazione ha efficacia di giudicato limitatamente all'accertamento della scadenza del contratto e alla legittimità del rilascio, ma non si estende ai diritti di credito sorti dal rapporto locatizio, con la conseguenza che non preclude la successiva proposizione, da parte del conduttore, della domanda di ripetizione, ex art. 79 della l. n. 392/1978, delle somme pagate in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla legge, trattandosi di azione distinta e fondata su presupposti diversi.

Il caso

La fattispecie sostanziale sottesa alla vicenda giudiziaria approdata davanti al giudice di ultima istanza registrava la locazione, da parte di Tizio, il 27 gennaio 2006 di una porzione del proprio fabbricato ad uso artigianale a Caio al canone mensile di € 2.000,00.

In data 12 luglio 2007, l’azienda era stata ceduta a Sempronio, il quale, a sua volta, in data 15 gennaio 2008 l’aveva ceduta a Mevio, il quale era subentrato nel contratto di locazione.

Il locatore, in epoca anteriore al giudizio di merito poi instaurato, aveva introdotto, nei confronti del primo conduttore, un giudizio di convalida di licenza di finita locazione in relazione al medesimo rapporto di locazione sorto tra Tizio e Caio, disciplinato dal contratto intervenuto tra le suddette parti il 27 gennaio 2006 e avente ad oggetto la porzione dell’immobile ad uso commerciale di cui sopra.

In tale giudizio, Caio era rimasto contumace e il procedimento si era concluso con la convalida della licenza per finita locazione, che sarebbe venuta a naturale scadenza il 10 gennaio 2018.

Successivamente, Caio conveniva in giudizio Tizio per sentirlo condannare al pagamento, in suo favore, della somma di € 287.559,00, a titolo di restituzione dei canoni pagati in nero durante la durata dell’intero rapporto di locazione, nonché a titolo di restituzione della rivalutazione ISTAT del canone non dovuta, perché applicata al 100% in luogo del 75% spettante per legge.

Il locatore si costituiva in giudizio e, in via preliminare, eccepiva l’inammissibilità della domanda di ripetizione per violazione del principio processuale in base al quale il giudicato copre il dedotto ed il deducibile; nel merito, contestava la circostanza di aver ricevuto somme ulteriori a quelle contrattualmente pattuite, affermando la legittimità della rivalutazione praticata sul canone; in via riconvenzionale, chiedeva il pagamento della somma di € 53.600,00 a titolo di penale per il ritardato rilascio dell’immobile (avvenuto il 18 settembre 2018), nonché il pagamento della somma di € 18.910,00 per il ristoro degli ulteriori danni patiti in conseguenza della necessità del ripristino dell’immobile.

Il Tribunale adìto, da un lato, respingeva la domanda del conduttore Caio di condanna di Tizio al pagamento della somma di € 287.559,00: secondo il giudice di primo grado, la pronuncia di convalida avrebbe valore di giudicato non solo rispetto alle questioni di fatto e giuridiche espressamente dedotte in tale procedimento, ma anche riguardo a tutte quelle questioni che, sebbene non espressamente dedotte, costituivano dei precedenti logici essenziali e necessari della pronuncia emessa e, tra queste, rientrava la pretesa creditoria, avanzata in quel giudizio da Caio, di ripetizione di presunti canoni pagati in contanti, al di fuori della regolamentazione del rapporto risultante dal contratto scritto; lo stesso Tribunale riteneva, inoltre, legittima la previsione contrattuale della rivalutazione del canone in base al 100% degli indici ISTAT, in quanto frutto della libera contrattazione delle parti; considerava, poi, superflue e irrilevanti le altre prove articolate dalla ricorrente e, dunque, non provati i pagamenti di somme di denaro maggiori rispetto a quelle risultanti dal contratto scritto.

Lo stesso primo giudice, dall’altro lato, accoglieva le domande riconvenzionali del locatore relative alla penale per ritardato rilascio (€ 53.600,00) e al rimborso costi di ripristino (€ 18.910,00), condannando il conduttore al pagamento di € 72.510,00, oltre accessori e spese legali; al riguardo, il giudice indicava in 536 i giorni intercorrenti tra il 31 gennaio 2018, data di scadenza del contratto, come da licenza convalidata, e il 18 settembre 2018, giorno di avvenuto rilascio dell’immobile, e quindi riteneva fondata la domanda di Tizio di condanna di Caio al pagamento della penale per il ritardo nel rilascio dell’immobile prevista nel contratto in € 100,00 per ogni giorno di ritardo, non ravvisando alcuna rinuncia alla stessa da parte del locatore nella corrispondenza intercorsa tra i difensori delle parti e non ritenendo di doverla ridurre ex art. 1384 c.c.

Avverso la sentenza di primo grado, interponeva appello il conduttore, che concludeva chiedendo l’integrale riforma della sentenza gravata e, in ossequio anche all’arresto espresso da Sezioni Unite n. 23601/2017, la ripetizione di quanto corrisposto in nero a titolo di canoni, durante il rapporto di locazione, al locatore.

Quest’ultimo si costituiva nel giudizio di appello, contestando la fondatezza dell’impugnazione e reiterando comunque l’eccezione di prescrizione quinquennale sollevata in primo grado.

La Corte d'Appello, in parziale accoglimento dell’appello del conduttore ed in parziale riforma della decisione di primo grado: a) riteneva non sussistente il giudicato implicito; b) condannava il locatore a restituire la somma complessiva di € 280.359,00 (oltre interessi), ritenendo provato il patto occulto per il pagamento in nero e l'aggiornamento ultralegale del canone; c) riteneva infondata l’eccezione di prescrizione, sia perché l’azione di ripetizione di indebito pagamento era soggetta al termine ordinario di prescrizione decennale, sia alla luce dell’art. 79, comma 2, della l. n. 392/1978 nel testo previgente alla modifica del 2014 (ora comma 3 del medesimo articolo); d) stabiliva che Caio dovesse pagare a Tizio la penale per ritardato rilascio, ridotta d'ufficio ex art. 1384 c.c. a € 11.531,00 (calcolata su 231 giorni a € 50,00/giorno, dimezzando l'importo contrattuale di € 100/giorno).

Avverso la sentenza della Corte territoriale, il locatore proponeva ricorso per cassazione.

La questione

Si trattava di verificare se, nel caso di specie, fossero stati violati gli artt. 2909 c.c. e 324 c.p.c., sostenendo il ricorrente che il giudice distrettuale aveva erroneamente ritenuto che la convalida di licenza per finita locazione non precludesse la successiva domanda di ripetizione dei canoni in eccesso, sull’assunto per cui il giudicato copriva sia il dedotto che il deducibile, nel senso che si estende non soltanto alle ragioni giuridiche fatte espressamente valere, ma anche a tutte quelle altre che, seppure non specificamente dedotte, costituivano premesse necessarie della pretesa e dell'accertamento relativo, ponendosi come precedenti logici essenziali e indefettibili della decisione.

Le soluzioni

I giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto infondata la lagnanza del locatore.

Invero, si osserva che la convalida di licenza per finita locazione, pronunciata ai sensi degli artt. 657 ss. c.p.c., ha efficacia di giudicato limitatamente all’accertamento della scadenza del contratto e alla legittimità del rilascio, non estendendosi a diritti di credito sorti dal rapporto locatizio e fatti valere dopo la sua cessazione.

La giurisprudenza di legittimità è, infatti, costante nel ritenere che il giudicato copre il dedotto e il deducibile solo in quanto costituiscano antecedenti logici indispensabili alla pronuncia, mentre le pretese restitutorie per somme corrisposte in violazione di norme imperative (art. 79 della l. n. 392/1978) attengono a diritti autonomi che, di per sé, non interferiscono con l’accertamento della scadenza.

Ne consegue, nel caso di specie, che il conduttore Caio non era onerato di proporre la domanda di ripetizione nel giudizio di convalida promosso da Tizio, trattandosi, appunto, di azione distinta e fondata su presupposti diversi, sicché non ricorreva alcuna violazione del principio di economia processuale, né tantomeno abuso del processo.

Osservazioni

La pronuncia in commento si pone in linea con i precedenti giurisprudenziali dello stesso Supremo Collegio, i quali hanno avuto modo di perimetrare l’efficacia di giudicato correlata all’ordinanza di convalida di licenza per finita locazione.

Già in precedenza (Cass. civ., sez. III, 5 ottobre 2018, n. 24534), si era statuito che il giudicato formatosi sull'accertamento della futura data di scadenza di un contratto di locazione lascia inalterato il potere delle parti di provocare la cessazione degli effetti del contratto, prima della scadenza, al verificarsi di altri presupposti, trattandosi di un diritto diverso da quello accertato, riconosciuto dal contratto o dalla legge senza alcuna incompatibilità con la scadenza accertata; al contrario, se il conduttore, che sia stato convenuto in giudizio per la convalida della licenza per finita locazione, intenda esercitare il proprio diritto di impedire il verificarsi della scadenza naturale del contratto, è tenuto a farlo in quel processo, trattandosi di un fatto impeditivo del diritto fatto valere dal locatore, restando altrimenti precluso dal giudicato l'accertamento di una data di scadenza diversa da quella accertata (nella specie, si era confermata la decisione della Corte d'Appello la quale, a fronte di una sentenza, passata in giudicato, con cui la data di scadenza di un contratto di locazione era stata fissata al 31 dicembre 2018, aveva negato che il conduttore potesse far valere l'ulteriore rinnovazione del contratto, con nuova scadenza al 31 dicembre 2024, nell'àmbito del successivo giudizio intentato dal locatore per la convalida dell'intimazione per finita locazione).

In altra occasione (Cass. civ., sez. III, 11 gennaio 2017, n. 411), si è puntualizzato che, nel successivo giudizio per la restituzione della maggiorazione indebitamente percepita rispetto all'equo canone, mentre ha efficacia di cosa giudicata l'ordinanza di convalida per finita locazione quanto alla determinazione dell'uso abitativo, dell'assoggettabilità alla l. n. 392/1978 e alla data d'inizio del rapporto locatizio, nessun rilievo assumono le risultanze del procedimento di convalida di sfratto per morosità, se estinto con sanatoria a seguito di pagamento dei canoni scaduti, aggiungendo che l’ordinanza di convalida di licenza o di sfratto per finita locazione, preclusa l’opposizione tardiva, acquista efficacia di cosa giudicata sostanziale non solo sull’esistenza della locazione, sulla qualità di locatore dell’intimante e di conduttore dell’intimato, sull’intervento di una causa di cessazione o risoluzione del rapporto, ma anche sulla sua qualificazione, se la scadenza del medesimo, richiesta e accordata dal giudice, è strettamente collegata alla tipologia del contratto.

A proposito dell’ordinanza di convalida dello sfratto per morosità, gli ermellini (Cass. civ., sez. III, 11 luglio 2017, n. 17049) hanno avuto modo di puntualizzare che l’efficacia di cosa giudicata sostanziale cade su ogni questione in merito alla risoluzione del contratto ed al possesso di fatto della cosa locata, ma non preclude, nell'autonomia dei rispettivi e correlativi diritti, né al locatore di instaurare separato giudizio per il pagamento dei canoni, né al conduttore di chiedere in giudizio l’accertamento dell’obbligo del pagamento e di eccepire e contrastare, nell’indagine sui rapporti di dare e di avere in relazione ai canoni, la misura di questi, tranne il caso in cui allo sfratto per morosità si sia accompagnata contestualmente l’ingiunzione di pagamento per i canoni, risultando, in tale ipotesi, coperti dal giudicato anche i fatti impeditivi/estintivi del relativo obbligo (nella specie, correggendo sul punto la motivazione della sentenza di merito, si era escluso che vi fosse alcuna preclusione, derivante dal passaggio in giudicato dell’ordinanza di convalida di sfratto per morosità, riguardo all’esame dell’anteriore domanda di accertamento degli inadempimenti del locatore, né che potesse ritenersi assorbita l’eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., dedotta dal conduttore anteriormente all’intimazione della convalida, ancorché non riproposta nel successivo giudizio di sfratto per morosità).

In effetti, l'ordinanza di convalida di sfratto è un provvedimento di tutela giurisdizionale irrevocabile che ha valore di cosa giudicata sostanziale per la risoluzione del rapporto di locazione e per la condanna al rilascio del bene immobile (v., per tutte, Cass. civ., sez. III, 24 maggio 2013, n. 12994).

Pertanto, tale provvedimento non può assolutamente precludere la pronuncia, in un successivo e distinto giudizio, della sentenza di risoluzione del medesimo contratto per l’inadempimento anteriormente verificatosi, la cui domanda ha contenuto e presupposti diversi, e tale ultima pronuncia, sebbene di carattere costitutivo, avendo efficacia retroattiva al momento dell'inadempimento, prevale rispetto alle altre cause di risoluzione del medesimo rapporto contrattuale per la priorità nel tempo dell'operatività dei suoi effetti (Cass. civ., sez. III, 17 luglio 2008, n. 19695).

Invero, l’ordinanza di convalida di sfratto per morosità, una volta preclusa l'opposizione ex art. 668 c.p.c., acquista efficacia di cosa giudicata in senso sostanziale sulla pregressa esistenza della locazione, sulla qualità di locatore dell'intimante e di conduttore dell'intimato, sull'intervento di una causa di risoluzione del contratto di locazione, ma, di regola, non sulla qualificazione del rapporto locatizio (Cass. civ., sez. III, 4 febbraio 2005, n. 2280).

Riferimenti

Amendolagine, Commento all’art. 663 c.p.c., in Codice delle locazioni diretto da Celeste, Milano, 2020, 978;

Masoni, Convalida di sfratto e mutamento della domanda, in Immobili & diritto, 2008, fasc. 2, 79;

Izzo, Convalida di sfratto e mutamento di rito: domanda riconvenzionale e domande nuove, in Giust. civ., 2006, I, 332;

Di Marzio, Il procedimento per convalida di licenza e sfratto, Milano, 1998;

Scalettaris, L'ordinanza di convalida di sfratto per morosità ed i limiti del relativo giudicato, in Giust. civ., 1991, I, 2213.