Il particolare rapporto che riunisce, in un solo soggetto, avvocato e amministratore di condominio
16 Luglio 2026
Massima L’amministratore di un condominio che sia anche abilitato all’esercizio della professione forense può agire (o resistere) direttamente in giudizio per l’esercizio delle facoltà conferitegli direttamente dalla legge nell’esplicazione delle attribuzioni inerenti alla sua qualità. Per quanto concerne il mandato che serve per rappresentare il condominio in giudizio, occorre inoltre distinguere gli affari di ordinaria amministrazione che gli competono per legge, in relazione ai quali l’amministratore-avvocato potrà agire autonomamente, anche senza procura conferitagli dall’assemblea, dalle questioni di straordinaria amministrazione, in relazione alle quali l’amministratore che è anche avvocato dovrà essere incaricato dall’assemblea con espressa delibera di conferimento dell’incarico. Il caso La controversia definita dalla sentenza del Tribunale di Taranto prende le mosse da un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, notificato alla parte ingiunta con il pedissequo atto di precetto ed emesso dal Giudice di Pace in favore di una ditta, riconosciuta creditrice di un condominio per lavori di manutenzione straordinaria eseguiti sull’immobile. Il credito iniziale vantato dall’appaltatore si era ridotto in seguito a più versamenti effettuati da parte del creditore successivamente alla formazione del titolo, con la conseguenza che l’inadempimento effettivo da parte del condominio constava di una esigua somma residua, degli interessi di cui all’art. 1284 c.c. oltre che delle spese e competenze liquidate nel procedimento monitorio. Persistendo la morosità la ditta si era rivolta all’amministratore del condominio per ottenere la consegna dei “nominativi facenti parte del condominio completi di dati anagrafici ed indirizzi, nonché dei rispettivi millesimi di proprietà in relazione al debito in questione”. Non ottenute le informazioni richieste, essenziali per agire esecutivamente nei confronti del soggetto/i morosi, la creditrice si era rivolta al Tribunale chiedendo la condanna del condominio a fornire tali dati oltre al pagamento di una penale a titolo di risarcimento per ogni giorno di ritardo successivo a quello decorrente dalla data di notificazione del provvedimento giurisdizionale. La difesa del condominio consisteva nel rilevare il difetto dei presupposti della domanda e l’inesistenza del credito, fondato su di un titolo inesistente ed inutilizzabile in quanto revocato per incompetenza territoriale del giudice che lo aveva emesso. In ogni caso la ditta ricorrente, che in sede di prima udienza di comparizione aveva riconosciuto che il condominio aveva integralmente saldato il proprio debito, proseguiva il giudizio per ottenere la condanna della controparte al pagamento delle spese di lite in virtù del principio della soccombenza virtuale. A lato di tali questioni strettamente di merito, che il Tribunale ha valutato sussistere per adottare una decisione di riconoscimento della fondatezza della domanda azionata dalla ditta appaltatrice (condanna della controparte al pagamento delle spese di lite per effetto della c.d. soccombenza virtuale), la controversia ha presentato un parallelo carattere processuale, emerso nel corso del giudizio, e sollevato dal legale del condominio, il quale aveva rivestito contestualmente la carica di amministratore. La nomina di un nuovo amministratore - come in effetti era avvenuto - avrebbe impedito al primo di proseguire il giudizio nella veste di difensore dell’ente rendendo necessaria, quindi, la nomina di un nuovo legale dotato di delega specifica tramite la convocazione di un’assemblea straordinaria. La questione è stata risolta dal Tribunale con la pronuncia del principio qui evidenziato. La questione Il Tribunale di Taranto, adeguandosi ad un unico e specifico precedente giurisprudenziale in argomento, ha affrontato e deciso la questione che riguarda i margini di autonomia riservati all’amministratore che sia anche legale del condominio nell’ambito del giudizio nel quale svolga il ruolo di difensore dell’ente da lui amministrato. Le soluzioni giuridiche Quanto alla statuizione di cessazione della materia del contendere per accertata fondatezza della domanda (nel corso del giudizio, infatti, era intervenuto il pagamento integrale di quanto di spettanza della ditta incaricata dei lavori), la decisione di condannare il condominio al pagamento delle spese processuali era conseguenziale al suo comportamento nella fase processuale, con il rispetto da parte del giudicante del doveroso esame del merito della vicenda, come corollario per accertare la soccombenza virtuale al fine della regolamentazione delle spese. Per quanto concerne, poi, il rapporto tra l’amministratore del condominio che aveva rivestito anche la posizione di difensore del medesimo ente, il Tribunale ha concluso che la differenza tra affari di ordinaria e straordinaria amministrazione produce effetti anche sul potere dell’amministratore-avvocato di svolgere la seconda funzione: in via autonoma nel primo caso, solo previo incarico assembleare nel secondo. A questo si aggiunga che nella fattispecie la procura non viene meno per il solo fatto che l’avvocato, che rappresenta il condominio, non ne sia più amministratore perché l’incarico prosegue fino al momento in cui il legale sia stato sostituito oppure abbia rinunciato al mandato in maniera formale essendo pienamente applicabile al caso l’art. 86 c.p.c. Osservazioni La sentenza del Tribunale di Taranto riporta l’attenzione sulla questione che interessa la legittimità di un incarico legale affidato all’amministratore che, dotato di tutte le prerogative, si venga a trovare nella posizione di rappresentare in sede giudiziaria il condominio che egli stesso gestisce. Il principio estrapolato dalla decisione di merito non lascia spazio a dubbi di sorta: l’avvocato può amministrare il condominio e, viceversa, l’amministratore può, se abilitato alla professione forense, ricoprire il ruolo di difensore del condominio. Inoltre, non sussistono ragioni ostative all’applicazione dell’art. 86 c.p.c. ad una fattispecie particolare come quella di cui ci stiamo occupando. Prima di fare qualche osservazione sulla questione posta al centro della controversia, giova rilevare che la professione di avvocato è incompatibile con alcune attività individuate dalla disciplina dell'ordinamento della professione forense (art. 18 l. n. 247/2012) quali le attività di lavoro autonomo svolte in modo continuativo e professionale (salvo espresse deroghe); le attività di impresa commerciale esercitata in nome proprio o in nome o per conto altrui; la posizione di socio illimitatamente responsabile o di amministratore di società di persone, aventi quale finalità l'esercizio di impresa commerciale in qualunque forma costituite ed, infine, l'attività di lavoro subordinato anche se svolta con orario di lavoro limitato. Limitazioni che hanno aperto la strada ad interrogativi sul fatto se l'avvocato possa assumere l’incarico di amministratore del condominio, visto che questi è un lavoratore autonomo che svolge, o può svolgere, l'attività in modo continuativo e professionale. I dubbi sarebbero stati sciolti per effetto del parere interpretativo del CNF (20 febbraio 2013) secondo il quale l'attività di amministratore di condominio altro non è che l’esercizio di un mandato con rappresentanza conferito da persone fisiche, in nome e per conto delle quali egli agisce e l’esecuzione di mandati, consistenti nel compimento di attività giuridica per conto ed (eventualmente) in nome altrui, è esattamente uno dei possibili modi di svolgimento dell'attività professionale forense. Ne deriva la circostanza che ove essa si svolga con continuità non aggiunge né toglie nulla alla sua legittimità di fondo quale espressione, appunto, di esercizio della professione. Ed a questo proposito è stato ancora evidenziato che neppure la legge di riforma del condominio ha innovato la figura dell'amministratore, perché se ne ha ampliato sotto certi profili poteri, doveri e responsabilità, non ha trasformato l'attività gestionale in una professione vera e propria o, quanto meno, regolamentata, come confermato dal fatto che per il rappresentante del condominio non è stato istituito né un albo, né uno specifico registro degli amministratori di condominio. Né l’inquadramento in una sorta di professione potrebbe mai derivare dal fatto che l’amministratore di condominio è tenuto, per legge, a seguire corsi di formazione e di aggiornamento (art. 71-bis disp. att. c.c.). La piena compatibilità tra le due funzioni (malgrado alcuni pareri contrari), tuttavia, non può portare ad ignorare la sussistenza di un conflitto di interessi allorché l’amministratore/legale, che rappresenti e contestualmente difenda il condominio, potrebbe essere parte e patrocinatore in un giudizio nel quale il contraddittore potrebbe essere un condomino. Appare evidente che, in concreto, non tutto sembra così chiaro quando si faccia riferimento ad una specifica norma introdotta con la riforma del 2012, ovvero l’art. 1129, comma 12, n. 6), c.c., secondo il quale costituisce grave irregolarità nel comportamento dell’amministratore, che può determinare la sua revoca giudiziaria, aver omesso, in caso di azione di recupero forzoso dei crediti condominiali, di “curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva”. Ora, se consideriamo che la procedura deve essere affidata al patrocinio di un legale e nel caso di specie l’avvocato è lo stesso amministratore è quanto meno singolare che in un unico soggetto si cumulino due figure: il controllore ed il controllato. Sgombrato parzialmente il campo da alcuni dubbi e dato per certo che l’amministratore del condominio che sia anche un avvocato sarebbe assimilabile al legale che in un giudizio intenda esercitare personalmente il patrocinio, la sentenza in esame ha posto in rilievo la distinzione tra affari di ordinaria e straordinaria amministrazione che determina o meno l’autonomia del soggetto ad agire od a costituirsi nel contenzioso giudiziario. Si tratta di un ulteriore sviluppo naturale del principio generale posto alla base della rappresentanza processuale dell’amministratore, che è disciplinata dal combinato disposto degli artt. 1130 e 1131 c.c. in forza del quale l’amministratore può agire in via autonoma, ovvero senza mandato dell’assemblea, solo per le questioni che non travalicano i limiti delle sue attribuzioni. Non dimenticando, tuttavia, che la procura affidata all’avvocato continua ad essere efficace anche se lo stesso non sia più amministratore e che l’avvocato - anche nel nostro caso - resta soggetto alle regole di lealtà e probità che sono tipiche della sua funzione. Obblighi che, se vogliamo, sono ancora più stringenti in ragione del particolarissimo legame che ha con sé stesso nella veste di amministratore che deve curare gli interessi della comunità condominiale. Riferimenti Machina Grifeo, Amministratore di condominio e avvocato, quando basta l’iscrizione a Cassa forense, in Sole24Ore-Norme&Tributi Plus, 22 aprile 2026; Dolce, Avvocato e amministratore ma non per l’ad di una società, in Sole24Ore-Norme&Tributi Plus, 12 novembre 2019; Perelli, Avvocati-amministratori di condominio: perchè è sbagliato il parere del CNF del 20 febbraio 2013, in Diritto.it, 5 marzo 2013; Tamburro, Un avvocato può assumere l'incarico di amministratore di condominio? in Arch. loc. e cond., 2012, fasc. 4, 365. |
