Il regime delle spese di manutenzione e conservazione di un bene pertinenziale accessorio ad un edificio

Massima

La sussistenza di un bene pertinenziale accessorio ad un edificio - in mancanza di espressa menzione dello stesso negli atti pubblici di acquisto o di esplicita volontà contraria di esclusione e nel caso di esistenza di servitù di passaggio - comporta l’applicazione delle norme sul condominio in materia di spese di conservazione e manutenzione anche nel caso di condominio minimo. Esso, infatti, si instaura sul fondamento della relazione di accessorietà della cosa rispetto alle proprietà esclusive del fabbricato, con la conseguenza che la decisione di eseguire lavori di ristrutturazione debba essere assunta nel rispetto della maggioranza di cui all’art. 1136 c.c., a meno che costituisca intervento in urgenza da parte di un comunista ex art. 1134 c.c.

Il caso

Davanti al Tribunale di Termini Imerese, la proprietaria di una porzione esclusiva di un edificio composto da tre unità immobiliari adiva gli altri due proprietari esclusivi per vedersi rimborsare la loro quota parte delle spese di messa in sicurezza e ristrutturazione di un pozzo torre in quanto pertinenza dell’intero stabile, da essa anticipate.

Si costituiva uno solo dei proprietari evocati, chiedendo il rigetto della domanda ovvero in subordine la rideterminazione del dovuto secondo le norme sul condominio, tenendo conto del diverso uso della cosa comune e della destinazione da parte dei condividenti.

La questione

Si trattava, preliminarmente, di affrontare la questione se la torre pozzo per cui sostenute le spese di straordinaria manutenzione da parte di un comunista fosse in effetti “bene pertinenziale” ex art. 817 c.p.c. delle tre unità immobiliari dello stabile.

Si trattava, invero, di un manufatto preesistente agli atti di acquisto delle proprietà esclusive risalenti agli anni ’20 e comunque costruito come bene accessorio all’edificio con la finalità di apportare allo stesso la fornitura di acqua. Successivamente, anche quando il pozzo si era prosciugato, era rimasto materialmente annesso alle tre proprietà, senza che nei singoli atti di acquisto fosse stata espressa la volontà di escludere la pertinenza.

Nello specifico la torre pozzo - come descritta dalla espletata CTU - è una costruzione di epoca remota posta in adiacenza all’edificio cui appartengono le abitazioni delle parti, con sviluppo prevalentemente verticale con altezza complessiva di 11,35 mt rispetto al sottostante giardino. All’interno si trova un pozzo ormai in disuso, occupante la parte più esterna della costruzione ossia quella più distante rispetto alle abitazioni private, si compone di tre elevazioni fuori terra: alla prima elevazione ad un’altezza di circa 4,80 mt è presente un pianerottolo di sbarco e disimpegno del tratto di scala che dal giardino di uno dei proprietari contenuti consente di accedere all’edificio residenziale sito al civico 47 viceversa; alla seconda elevazione ad un’altezza di circa 7,80 mt è presente un vano a forma rettangolare dal quale possibile accedere a quello che in passato rappresentava il punto primo di prelievo del pozzo; alla terza elevazione ad un’ altezza di 10,55 mt è presente il terrazzo scoperto ad uso esclusivo dell’abitazione della parte attrice ed in passato costituiva il secondo punto di prelievo del pozzo.

La conformazione descritta dal consulente era conforme agli atti pubblici degli anni ‘20, ed evidenziava dunque la funzione pertinenza della torre pozzo rispetto allo stabile, non solo per consentire di attingere l’acqua ma anche per il proprietario sottostante per raggiungere il giardino attualmente di parte convenuta.

Anche una volta venuto meno il funzionamento come pozzo, gli ambienti presenti al secondo livello sono stati utilizzati come locale di sgombero come da oggetti rinvenuti dal perito in loco, risultando la dotazione delle chiavi la porta di accesso nella disponibilità dei convenuti, così come il terzo livello risulta utilizzato soltanto dalla parte attrice.

Ne risultava come l’antica costruzione fosse stata e risultasse anche allo stato attuale una pertinenza dell’edificio e dunque delle tre unità immobiliari esistenti, in virtù del collegamento materiale e della funzionalità al servizio delle abitazioni seppure per diversi usi.

Le soluzioni giuridiche

Ad avviso del Tribunale decidente, la qualità di pertinenza del manufatto doveva riconoscersi anche in mancanza di espressa menzione nei singoli atti di acquisto delle tre proprietà esclusive ed anche laddove vi fosse stata su di esso una servitù di passaggio in favore di uno dei proprietari - come da esso dedotto - in virtù del dettato espresso di cui all’art. 818 c.c. secondo cui “gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto”.

In sostanza, la relazione pertinenza tra due cose determina automaticamente l’estensione alla pertinenza degli effetti degli atti e dei rapporti giuridici aventi ad oggetto la cosa principale, salvo che il rapporto di strumentalità sia cessato prima dell’atto concernente la cosa principale ovvero risulti espressamente la volontà del proprietario di escludere la pertinenza. Dunque, gli accessori devono ritenersi compresi nel trasferimento del bene immobile anche se non indicati nell’atto di compravendita, ed anche laddove il proprietario della cosa principale indichi l’esistenza di un diritto di servitù di passaggio sul bene comune, potendo nel caso tale servitù trovare giustificazione nell’intenzione di assicurare un vantaggio eccedente il diritto di comproprietà ex art. 1102 c.c. (Cass. sez., sez. II, 22 aprile 2022, n. 12866).

Il giudice dunque - una volta accertata la natura pertinenziale della torre pozzo - riteneva come le spese di manutenzione e conservazione dovessero essere regolate secondo le norme sul condominio, non potendosi escludere la disciplina relativa per la circostanza che si trattasse di uno stabile con poche unità.

Sul punto, richiamava la sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite del 31 gennaio 2006, n. 2046, la quale aveva evidenziato come al riconoscimento della relazione di accessorietà di un bene anche nel caso di condominio composto da due soli condomini non ostava il rischio di non raggiungersi in caso di dissenso una maggioranza ex art. 1136 c.c. con riferimento alle spese manutentive, potendosi nel caso ricorrere all’autorità giudiziaria ex artt. 1105 e 1139 c.c. ovvero procedersi in urgenza ai sensi dell’art. 1134 c.c., con diritto al rimborso delle spese sostenute.

Il Tribunale riteneva al riguardo - con riferimento alle modalità deliberative di procedere nel caso specifico da parte dell’attrice alla messa in sicurezza della torre - come la decisione fosse stata assunta unanimemente da tutti i proprietari: deponeva in tal senso la Comunicazione di Lavori sottoscritta da tutti ed il nulla osta rilasciato dalla Soprintendenza ai richiedenti condomini. Ed in ogni caso evidenziava come - laddove mancante il preventivo assenso di tutti - l’urgenza e indifferibilità dell’opera di risanamento evidenziata dal consulente legittimava l’attrice al rimborso delle spese sostenute ex art. 1134 c.c.

Al proposito, infatti, il CTU aveva evidenziato la necessità di intervenire come da documentazione fotografica in atti e atteso il riscontrato il rischio di ulteriori crolli per l’aggravamento delle condizioni di staticità della torre, al fine di prevenire ulteriori crolli a protezione della pubblica e privata incolumità.

Concludeva, pertanto, riconoscendo il diritto dell’attrice di vedersi rimborsare pro quota le spese sostenute per la ristrutturazione della torre pozzo nella misura di un terzo ciascuno, rimborso nello specifico negato concretamente solo per la carente prova dell’esborso effettivamente sostenuto dalla richiedente, la quale aveva omesso di produrre le ricevute dei pagamenti depositando solo le fatture non quietanzate emesse dalle ditte incaricate dei lavori.

Osservazioni

La pronuncia in commento affronta il tema delle modalità di assunzione della qualità di bene pertinenziale rispetto ad edificio composto da proprietà particolari, al suo trasferimento con dette unità ed alla conseguente disciplina applicabile nel caso di esigenze manutentive straordinarie e di partecipazione alle spese da parte dei singoli condomini.

Secondo la definizione normativa di cui all’art. 818 c.c., intanto, un bene può definirsi pertinenziale in quanto destinato in modo durevole al servizio o ad ornamento di altra cosa “principale”, creandosi dunque tra le due res un vincolo accessorio pur non sussistendo sempre un collegamento ovvero una contiguità materiale tra le due res.

Il garage ad esempio - tipica pertinenza- potrebbe essere sia materialmente insistente sotto le fondamenta dell’edificio che discostato da esso ovvero esterno.

In entrambi i casi invero la Corte di Cassazione, sezione II civile, con sentenza n. 3991 del 15 febbraio 2017, ha sottolineato come l’unione tra due beni, quello principale e quello pertinenziale, non è realizzato solo da un collegamento strutturale - come nel caso esaminato della torre pozzo - ma anche da una valenza di natura economica e funzionale, che contribuisce ad accrescere il valore dell’abitazione.

E’, dunque, necessario unicamente l’obiettivo carattere strumentale di un bene rispetto all’altro, duraturo e non occasionale, e la volontà del proprietario del bene ovvero l’originario costruttore di asservire l’uno all’altro.

Il vincolo pertinenziale cessa poi quando viene meno la destinazione funzionale tra i due beni e quando l’avente diritto, con atto volontario, dispone separatamente della pertinenza.

Analogamente nel caso delle “pertinenze urbane” ovvero quei beni mobili posti ad ornamento di edifici, per i quali è necessaria la presenza del requisito oggettivo della idoneità a svolgere la funzione di servizio rispetto ad altro bene ed il requisito soggettivo della effettiva volontà dell’avente diritto di destinare durevolmente il bene accessorio ad ornamento del bene principale (Cass. sez., sez. VI, 14 maggio 2017, n. 12731).

Occorre, infine, distinguere le parti comuni di un edificio ex art. 1117 c.c. (ad esempio, le fondamenta, il tetto, le facciate, i cortili) - le quali non sono distinte ed autonome rispetto alle porzioni di proprietà individuali bensì parti indivisibili della struttura e non offrono alcuna utilità autonoma - dalle pertinenze che mantengono invece una loro identità e non sono solitamente indispensabili e separabili dal resto.

Invero, talvolta il discrimen tra la qualità di bene pertinenziale ovvero condominiale è piuttosto rimesso all’interpretazione ermeneutica del giudicante: si pensi alla necessità riscontrata di ricorrere all’accertamento delle caratteristiche strutturali e funzionali di un sottotetto. Quando esso è oggettivamente destinato all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune può ritenersi pertinenza condominiale comune; all’opposto allorchè assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano e non abbia le dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentire l’utilizzazione come vano autonomo, va considerato pertinenza esclusiva di tale appartamento (Cass. civ., sez. II, 21 maggio 2020, n. 9383; Cass. civ., sez. II, 26 febbraio 2026, n. 4410).

Ciò premesso la sentenza del Tribunale di Termini Imerese all’esame - al fine di confermare l’obbligo contributivo dei proprietari esclusivi alla manutenzione straordinaria della pertinenza torre pozzo - ha ritenuto che essa fosse funzionale alle singole abitazioni ancorchè non menzionata nei singoli atti di trasferimento, e dunque ha ribadito la regola di circolazione degli accessori unitamente alla res principale, se non espressamente esclusa.

Tale soluzione ha trovato ulteriore conforto in un recente arresto della Corte di Cassazione (Cass. civ., sez. II, 9 marzo 2026 n 5240), la quale, affrontando il tema della spettanza di diritto su area scoperta adibita a parcheggio di uno stabile anche a favore di quei proprietari esclusivi nella cui compravendita di abitazione era stata esclusa espressamente detta pertinenza dai venditori, ha specificato come “non esiste un diritto pertinenziale, poiché la pertinenza segue il destino della cosa principale. Dunque, se viene trasferita la piena proprietà della cosa principale con essa si trasferisce, in assenza di contraria pattuizione, anche la piena proprietà della pertinenza ovvero comproprietà se trattasi di un bene compreso in un condominio. E se viene costituito un diritto di usufrutto sulla cosa principale con l’atto costitutivo in assenza di contraria pattuizione, si costituisce un corrispondente diritto anche sulla pertinenza”.

Il regime giuridico della pertinenza, pertanto, accede e corrisponde a quello della cosa principale, salvo che nel titolo o nella legge sia previsto diversamente: sono questi i casi in cui la pertinenza viene esclusa dalla vendita o dal diverso negozio giuridico, incidente sulla cosa principale, o in cui la legge prevede un regime giuridico differente sulla pertinenza rispetto al diritto costituito sulla cosa principale.

Invero, nel richiamato arresto della Suprema Corte si è riconosciuto in favore di coloro che agivano in rivendica dell’area esterna ai fini di parcheggio non un diritto di proprietà o comproprietà sulla pertinenza, bensì un diritto reale d’uso: diritto che - seppure non richiesto nel petitum - doveva ritenersi domanda contenuta in quella di riconoscimento della proprietà in base ad un’interpretazione della clausola del contratto di compravendita intercorso tra alienante le proprietà principali. Nello specifico secondo il Collegio la configurazione del vincolo pertinenziale - concretizzato appunto nel diritto reale d’uso - non discendeva dalla volontà negoziale delle parti bensì da una norma imperativa di legge: in particolare l’originario costruttore dell’edificio- il quale poi aveva venduto alcune unità riservando ad altre la pertinenza determinando l’azione giudiziaria degli esclusi acquirenti di cui sopra- intanto aveva ottenuto la concessione edilizia in quanto aveva garantito secondo la normativa pubblicistica vigente che l’intero edificio fosse dotato di un parcheggio adeguato.

Né poteva ostare a tale soluzione la circostanza fattuale che il parcheggio di fatto mai era stato realizzato, essendo l’area oggetto di causa rimasta allo stato di mero scoperto: infatti la destinazione pubblicistica di un’area a parcheggio non presuppone l’effettiva realizzazione dello stesso -come invece necessario laddove compresa tra le opere di urbanizzazione nell’ambito di una lottizzazione- ma si risolve in una imposizione in una area non edificata di un vincolo di destinazione.

Ne deriva come, stante la integrazione del contratto di compravendita con disposizione normativa nel senso di considerarsi alienante non solo la proprietà esclusiva ovvero la unità abitativa ma anche il diritto d’uso sull’area parcheggio- spetterebbe al venditore una integrazione sul prezzo pattuito e corrisposto solo per il cespite principale (Cass. civ., sez. II, 24 dicembre 2024, n. 34394): in particolare, la sostituzione automatica della clausola che riservi al venditore la proprietà esclusiva dell’area destinata a parcheggio con la norma imperativa che sancisce il proporzionale trasferimento del diritto d’uso a favore dell’acquirente della unità comprese nello stabile attribuisce al venditore il diritto al corrispettivo di tale diritto d’uso che in difetto di pattuizione tra le parto va determinato in base al valore di mercato avuto riguardo al momento della stipula.

Diversamente laddove l’alienante - contrariamente al titolo concessorio - non abbia realizzato la promessa area scoperta o detta area sia stata adibita ad un uso incompatibile con la sua destinazione come nel caso in cui lo spazio, pur previsto nel progetto autorizzato, non sia stato riservato a parcheggio in corso di costruzione e sia stato invece utilizzato per realizzarvi manufatti od opere di altra natura, non può farsi ricorso alla tutela ripristinatoria di un rapporto giuridico mai sorto ma eventualmente a quella risarcitoria atteso che il contratto di trasferimento delle unità immobiliari non ha avuto ad oggetto alcuna porzione dello stesso ed il riconoscimento giudiziale del diritto reale d’uso degli spazi destinati a parcheggi può avere ad oggetto soltanto le aree che siano destinate allo scopo di cui si tratta nei provvedimenti abilitativi all’edificazione (Cass. civ., sez. II, 25 maggio 2017, n 13210).

In conclusione, una volta determinato il rapporto di pertinenzialità tra due beni ed il corretto regime di circolazione, l’obbligo manutentivo ordinario e straordinario pro quota incombe sui proprietari della cosa principale o delle unità abitative cui la pertinenza accede.

Riferimenti

Scoditti, Spazio per parcheggio e giusta causa dell’attribuzione, in Foro it., 2020;

Scoditti, Osservazioni su consolidati orientamenti della cassazione in tema di spazi per parcheggio, in Foro it., 2020;

Nasini, Trasferimento e opponibilità dei diritti di uso esclusivo, in Arch. loc. e cond., 2022, fasc. 6;

Saltarelli, Casi clinici di condominio, Arch. loc. e cond., 2024, fasc. 2;

Matassa, La piena proprietà degli spazi di parcheggio non è autonomamente alienabile, in Foro it., 2020.