Locazioni brevi lecite se il regolamento condominiale non le vieta

Le clausole del regolamento condominiale che vietano l'esercizio di attività di bed and breakfast, affittacamere o strutture alberghiere non impediscono automaticamente la destinazione dell'immobile a locazione turistica breve. Lo afferma la Corte d'appello di Milano con la sentenza n. 514 del 26 febbraio 2026, ribadendo che le limitazioni al diritto di proprietà devono essere interpretate in modo rigoroso e non possono essere estese per analogia a fattispecie non espressamente contemplate.

La vicenda trae origine dall'azione promossa da un condominio nei confronti del proprietario di un appartamento, accusato di svolgere un'attività incompatibile con il regolamento condominiale. Secondo il condominio, l'utilizzo dell'immobile mediante affitti brevi costituiva, nella sostanza, un'attività assimilabile a un bed and breakfast, con conseguenti disagi per gli altri condomini.

Il proprietario ha contestato tale ricostruzione, sostenendo di limitarsi alla semplice locazione dell'intero immobile, senza offrire servizi tipici delle strutture ricettive, quali colazione, pulizie durante il soggiorno, cambio della biancheria o altri servizi accessori. Ha inoltre evidenziato di aver regolarmente comunicato l'attività agli enti competenti e che il condominio non aveva fornito alcuna prova dell'effettivo esercizio di un'attività ricettiva.

I giudici hanno condiviso questa impostazione, richiamando il principio secondo cui le clausole regolamentari che incidono sulle facoltà del proprietario costituiscono limitazioni eccezionali e, proprio per questo, devono essere interpretate in senso strettamente letterale. Il divieto riferito ad affittacamere, pensioni, locande o alberghi non può quindi essere automaticamente esteso alle locazioni turistiche di breve durata, quando il rapporto si esaurisce nella mera concessione del godimento dell'immobile.

La Corte affronta anche il tema dell'efficacia delle clausole regolamentari. Pur precisando che tali previsioni, se richiamate nell'atto di acquisto, sono opponibili ai condomini anche senza trascrizione, evidenzia come ciò non autorizzi interpretazioni estensive delle limitazioni previste dal regolamento.

Particolare rilievo assume inoltre il profilo probatorio. L'onere di dimostrare che il proprietario svolga un'attività vietata incombe sul condominio, che deve fornire elementi concreti circa la presenza di un'organizzazione imprenditoriale o dell'erogazione di servizi propri dell'attività alberghiera. Nel caso di specie, nessuna documentazione, testimonianza o accertamento oggettivo è stata prodotta per dimostrare tali circostanze, né sono stati provati i lamentati pregiudizi alla sicurezza, al decoro o alla tranquillità dello stabile.

La Corte esclude, infine, che la ripetizione nel tempo delle locazioni brevi sia sufficiente a mutare la natura dell'attività o a trasformare l'uso abitativo dell'immobile in attività imprenditoriale. In assenza di servizi accessori e di una specifica previsione regolamentare, la locazione turistica continua a rientrare nello schema civilistico del contratto di locazione.

Ne consegue che, per vietare le locazioni turistiche non è sufficiente un generico richiamo alle attività alberghiere o para-alberghiere. Occorre una clausola regolamentare chiara e inequivoca, mentre grava sul condominio l'onere di dimostrare l'effettiva violazione del divieto.