Riparto delle spese per la riparazione di impianti comuni destinati a servire solo una parte dell’edificio in mancanza di tabelle millesimali ad hoc

Massima

La ripartizione delle spese per la conservazione e riparazione di parti comuni destinate a servire solo una parte dei condomini deve avvenire secondo i millesimi di proprietà, in applicazione dell'art. 1123, comma 2, c.c., non ostandovi la mancanza di tabelle millesimali specifiche, nel qual caso deve procedersi al calcolo del rapporto di valore fra le singole proprietà ed il complesso delle unità immobiliari che traggono utilità dalle opere in base ai coefficienti indicati nelle tabelle medesime, senza che, dalla mera approvazione assembleare dei lavori, possa trarsi l'adozione di un regime di ripartizione diverso da quello previsto dalla legge.

Il caso

Nella fattispecie sottoposta all’esame del Supremo Collegio, un condomino aveva impugnato la delibera del 7 giugno 2012, ritenendola lesiva dei propri diritti per l’erronea contabilizzazione di alcune voci del rendiconto consuntivo 2011.

Più precisamente, l’attore aveva contestato l’attribuzione di un addebito di € 283,00, quale saldo dei lavori effettuati per la sostituzione di una conduttura di scarico delle acque nere di una porzione dell’immobile, essendo la spesa stata suddivisa in parti uguali tra i condomini interessati anziché per millesimi di proprietà; ancora aveva contestato - in relazione alla ripartizione dei costi per il rifacimento di parti comuni dell’edificio che il Condominio si era impegnato a eseguire in base ad una precedenza sentenza - la non corretta contabilizzazione della somma di € 2.676,73.

Il Tribunale adìto aveva respinto la domanda, ritenendo corretta la ripartizione in misura uguale tra gli utenti degli importi delle spese di rifacimento della colonna di scarico; inoltre, veniva considerata tardiva la domanda dell’attore di essere assolto dalle spese di rifacimento della suddetta colonna, in quanto l’appartamento dell’attore non era stato interessato dai lavori.

La sentenza era stata impugnata dal condomino, ma la Corte d’Appello aveva rigettato il gravame.

Il soccombente proponeva, quindi, ricorso per cassazione.

La questione

Si trattava di verificare se si fosse violato l’art. 1123 c.c., e segnatamente i criteri che disciplinano la suddivisione delle spese tra i condomini aventi per oggetto il ripristino di impianti a servizio di una parte di essi, atteso che la Corte territoriale aveva rilevato che, mancando nel condominio le tabelle parziarie, l’unico criterio giuridicamente corretto per ripartire una spesa tra un numero limitato di condomini risiederebbe nella ripartizione in parti uguali tra i medesimi.

Le soluzioni giuridiche

I giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto fondate le doglianze del condomino ricorrente.

Invero, come precisato in relazione ad una fattispecie sovrapponibile a quella oggetto di causa - ripartizione delle spese relative a una conduttura di scarico interessante gli appartamenti della verticale di un edificio in condominio - a norma dell'art 1123 c.c., le spese necessarie per la conservazione e riparazione delle parti comuni di un edificio in condomino vanno ripartite fra i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Il fatto che le tabelle millesimali degli edifici in condominio esprimano il valore dei singoli appartamenti, ragguagliandolo a quello dell'intero stabile, non impedisce che esse possano essere utilizzate, ai fini della ripartizione delle spese condominiali, anche nell'ipotesi in cui tali spese debbano essere suddivise, ai sensi dell'art. 1123, comma 2, c.c., fra i soli condomini che abbiano tratto utilità dalle opere eseguite.

In tal caso, infatti, il rapporto di valore fra i singoli appartamenti ed il complesso delle unità immobiliari appartenenti ai condomini che hanno tratto utilità da tali opere ben può essere stabilito in base ai coefficienti millesimali indicati nelle tabelle, previa l'esecuzione delle operazioni aritmetiche occorrenti per calcolare il nuovo rapporto di proporzione (v., in tali termini, Cass. civ., sez. II, 30 maggio 1966, n. 1435; cui adde Cass. civ., sez. II, 18 dicembre 1995, n. 12894).

L’argomento addotto dalla Corte d’Appello a fondamento della divisione in parti uguali, secondo cui, in assenza di tabelle condominiali parziali, non sarebbe possibile ripartire le spese riferendo i millesimi generali al condominio parziale, costituito dagli utilizzatori della colonna di scarico - secondo gli ermellini - non è quindi condivisibile.

Neppure condivisibile è apparso l’argomento a fortiori addotto dalla stessa Corte d’Appello, ossia l’approvazione, nell’assemblea che si era tenuta il 30 aprile 2009, da parte dei cinque condomini utenti della colonna nera interessata della delibera di sostituzione dell’intera “colonna di scarico delle acque nere, lasciandola nella posizione attuale, per un costo di € 11.000”.

A prescindere dall’opinabilità dell’affermazione della Corte territoriale in relazione al fatto che solo i cinque condomini deliberanti sarebbero stati tenuti a pagare il costo della sostituzione - punto non oggetto di contestazione - dalla delibera di approvazione dell’esecuzione del lavoro non può essere ricavata l’approvazione di un criterio di ripartizione dei costi diverso da quello stabilito dal comma 1 dell’art. 1123 c.c. (v., per tutte, Cass. civ., sez. II, 16 gennaio 2020, n. 791).

Osservazioni

La ratio decidendi dell’ordinanza in commento è condivisibile, nel senso che il semplice fatto della mancanza di tabelle millesimali ad hoc non giustifica affatto l’applicazione del criterio paritario nella suddivisione delle spese per riparare un impianto (nella specie, idrico) che serve solo una parte dell’edificio condominiale, salvo rilevare che siamo in presenza della fattispecie di cui al comma 3 dell’art. 1123 c.c., ossia “impianti destinati a servire una parte dell’intro fabbricato”, piuttosto che quella richiamata del comma 2, ossia “cose destinate a servire i condomini in misura diversa” e, quindi, in un caso di scuola di c.d. condominio parziale.

Una rilevante conseguenza del filone interpretativo secondo il quale se il bene comune (cosa/servizio/impianto), per oggettive caratteristiche strutturali o funzionali, serve in modo esclusivo all’uso ed al godimento - non di tutti i partecipanti, ma - di una parte dell’immobile che formi oggetto di un autonomo diritto di proprietà, viene meno il presupposto della presunzione, è che le spese di manutenzione e di conservazione delle cose che servono solo una parte del fabbricato, costituendo appunto un condominio “parziale”, debbano essere sostenute solo dai proprietari delle unità immobiliari di questa parte, e non dagli altri proprietari di porzioni distinte dell’edificio, secondo il principio generale del comma 3 dell’art. 1123 c.c.

In questo caso, se sussiste un’unica tabella millesimale, che esprime il rapporto di valore tra le singole unità immobiliari e l’intero fabbricato - e, quindi, non un’apposita tabella per la parte coinvolta - occorrerà rapportarla soltanto ai condomini interessati utilizzando i predetti coefficienti millesimali con una rettifica aritmetica necessaria per stabilire il nuovo rapporto di proporzione (come stabilito, appunto, dall’ordinanza in epigrafe).

Pertanto, la disposizione, da cui risulta che le cose/servizi/impianti di uso comune dell'edificio non appartengono necessariamente a tutti i partecipanti, si rinviene nell'art. 1123, comma 3, c.c. - invariato nel testo anche a seguito della Riforma del 2013 - secondo il quale “qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione, sono a carico del gruppo dei condomini che ne trae utilità”.

L'obbligazione di concorrere nelle spese per la conservazione grava, quindi, soltanto sui condomini, ai quali appartiene la proprietà comune; così, non si recepisce il criterio, che si assume valido in generale per la ripartizione delle spese per le parti comuni, per cui i contributi si suddividono tra i condomini in ragione dell'utilità ma, se così fosse, il precetto sarebbe del tutto superfluo, perché ripeterebbe quello dettato dal capoverso precedente configurando un duplicato ultroneo; in altri termini, posto che l'art. 1123, comma 2, c.c. ripartisce il concorso nelle spese per le parti comuni, destinate a servire le unità immobiliari in misura diversa, in proporzione all'uso che ciascuno può farne, dal contributo implicitamente esonera coloro i quali, per ragioni oggettive afferenti alla struttura o alla destinazione, non utilizzano le parti, che non sono necessarie per l'esistenza o per l'uso, oppure non sono destinate all'uso o al servizio delle loro unità immobiliari.

In realtà, l'art. 1123 c.c., nei distinti capoversi, contempla ipotesi differenti: mentre al comma 2 regola solo ed esclusivamente la ripartizione delle spese per l'uso, al comma 3 disciplina la suddivisione delle spese per la conservazione; la ragione della previsione espressa è che le cose/servizi/impianti, essendo collegati materialmente e per la destinazione soltanto con alcune unità immobiliari, appartengono in comune solamente ai proprietari di queste.

La disposizione de qua contempla, dunque, l'ipotesi del condominio parziale: l'obbligazione di contribuire alle spese per la conservazione posta a carico soltanto di alcuni dei partecipanti si riconduce al principio generale, che presiede alla suddivisione delle spese per la conservazione, secondo cui i condomini sono obbligati sempre in proporzione con le quote ed indipendentemente dalla misura dell'uso; perciò, l'obbligazione di contribuire alle spese per la conservazione grava soltanto su taluni condomini come conseguenza della delimitazione dell’appartenenza.

Un’applicazione corretta dei suddetti principi si è avuta in un arresto della magistratura di vertice, secondo il quale, in tema di oneri condominiali, la funzione ed il fondamento delle spese occorrenti per la conservazione dell’immobile si distinguono dalle esigenze che presiedono alle spese per il godimento dello stesso, come è dato evincere, in via di principio generale, dal disposto dell’art. 1104 c.c. - dettato in tema di comunione - e, sub specie dei rapporti di condominio, dalla norma di cui all’art. 1123 stesso codice, a mente della quale i contributi per la conservazione del bene sono dovuti in ragione dell’appartenenza e si dividono in proporzione alle quote (indipendentemente dal vantaggio soggettivo espresso dalla destinazione delle parti comuni a servire in misura diversa i singoli piani o porzioni di piano), mentre le spese d’uso (che traggono origine dal godimento soggettivo e personale) si suddividono in proporzione alla concreta misura di esso, indipendentemente dalla misura proporzionale dell’appartenenza (e possono conseguentemente mutare, del tutto legittimamente, in modo affatto autonomo rispetto al valore della quota); ne consegue, con particolare riguardo alla norma di cui all’art. 1123, comma 3, c.c., che il criterio di ripartizione di spese ivi disciplinato - a differenza di quanto previsto, in linea generale, nel precedente comma 2 del medesimo articolo - deve ritenersi applicabile alle ipotesi di condominio c.d. parziale - risultando, in caso contrario, la norma in parola un’inutile ripetizione di quella che la precede - così che, qualora le cose/servizi/impianti comuni siano destinati a servire una parte soltanto del fabbricato, l’art. 1123, comma 3, c.c., nell’àmbito della più vasta compartecipazione, identifica precipuamente i soggetti obbligati a concorrere alle spese di conservazione, individuandoli nei condomini cui il condominio è attribuito per legge ai sensi dell’art. 1117 c.c., salva diversa attribuzione per titolo (così Cass. civ., sez. II, 19 giugno 2000, n. 8292).

Riferimenti

Tarantino, Criteri di riparto per le spese di manutenzione del tetto di copertura di una sola parte dell'edificio, in Ius-Condominioelocazione.it, 18 febbraio 2021;

Valentino, Il riparto delle spese nel condominio parziale, in Ius-Condominioelocazione.it, 18 marzo 2020;

Scalettaris, L'impianto di riscaldamento quale oggetto del condominio parziale, in Giur. it., 2016, 1347;

Attademo, Pluralità di scale e condominio parziale, in Giur. it., 2015, 2076;

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Santersiere, Infiltrazioni di acqua dal tetto/lastrico solare di condominio parziale e ripartizione delle spese occorse in base ai millesimi di proprietà esclusiva, in Arch. loc. e cond., 2012, 557;

Petrolati, Sul condominio parziale ovvero sull’elasticità soggettiva del condominio, in Arch. loc. e cond., 1995, 535;

De Tilla, Sul condominio c.d. parziale e sulla ripartizione delle spese comuni, in Giur. merito, 1992, 540.

Salis, Riparto delle spese di manutenzione nel condominio parziale, in Riv. giur. edil., 1966, I, 998.