La tardiva concessione del finanziamento non giustifica la remissione in termini dell’aggiudicatario per il versamento del saldo

Massima

Il termine per il versamento del saldo prezzo è perentorio e, come tale, insuscettibile di proroga, ma l'aggiudicatario può chiedere la rimessione in termini ai sensi dell'art. 153 c.p.c. se la decadenza è dipesa da una causa non imputabile, che non è integrata dalla mancata o tardiva concessione di un finanziamento per l'acquisto in executivis; ciò in quanto questa circostanza attinente esclusivamente alla sfera personale dell'aggiudicatario, unico soggetto responsabile del tempestivo adempimento della relativa obbligazione.

Il caso

Nell’ambito di una vendita forzata immobiliare il bene staggito, all’esito di una gara cui partecipavano cinque offerenti, veniva aggiudicato alla P.A. s.n.c.

In data 4 maggio 2022 a ridosso della scadenza del termine (fissato al 13 maggio 2022) per il versamento del saldo prezzo, l’aggiudicataria depositava istanza di proroga al 30 giugno 2022, non avendo la banca ancora concesso il finanziamento.

Così, a causa della condotta dell’istituto di credito, l’aggiudicataria si vedeva costretta a chiedere, prima della sua scadenza, «una proroga del termine di giorni 120 dalla data di aggiudicazione per il versamento del prezzo di euro 96.000,00 ponendo come nuova scadenza per il pagamento dell’intero prezzo la data del 30.06.22»; a tale istanza si allegava una dichiarazione resa dalla banca in data 19 aprile 2022 che riconosceva il ritardo nella consegna della perizia a causa della fitta agenda dei tecnici e delle festività.

Il g.e., con provvedimento del 4 maggio 2022, concedeva la proroga e differiva al successivo 30 giugno il termine per il versamento del saldo, disponendo altresì la maggiorazione degli interessi legali maturati dalla scadenza originaria alla data del versamento finale; ciò alla luce delle ragioni addotte, della peculiare situazione economica dell’epoca e dei tempi necessari per un nuovo incanto.

Con ricorso del 23 maggio 2022, il debitore proponeva opposizione ex art. 617 c.p.c. al predetto provvedimento, stante la improrogabilità del termine di cui all’art. 587 c.p.c.

Instaurato il contraddittorio, il g.e., anche alla luce dell’avvenuto versamento del prezzo, rigettava l’istanza di sospensione del decreto di proroga, ritenendo comunque sussistenti i presupposti per la rimessione ex art. 153 c.p.c.

Ed infatti, nell’ordinanza del 29 giugno 2022 si legge che: «il ritardo non imputabile alla società aggiudicataria in ordine all’ottenimento del finanziamento necessario per saldare il prezzo di vendita risulta dimostrato dal documento allegato sub 3 alla istanza di proroga depositata il 4-5-2022, rilevandosi che già nel mese di aprile e, quindi, ben prima della scadenza del termine per il saldo (…) la stessa si era attivata presso l’istituto bancario sicché, in ogni caso, sussistevano i presupposti di cui all’art. 153 II co. c.p.c. e, conseguentemente, per la concessione della disposta proroga».

In data 8 agosto 2022 il g.e. emetteva il decreto di trasferimento dell’immobile a favore dell’aggiudicataria.

Avverso il suddetto provvedimento l’esecutato proponeva tempestiva opposizione ex art. 617, comma 2, c.p.c., per le medesime ragioni già contenute nella prima opposizione.

Con ordinanza del 10 ottobre 2022, il g.e. rigettava l’istanza di sospensione del decreto di trasferimento e compensava le spese della fase endoesecutiva.

Anche il Tribunale di Mantova, in composizione collegiale, con provvedimento del 4 novembre 2022, respingeva il reclamo, qualificando la richiesta dell’aggiudicataria come istanza di rimessione in termini e addossando alla banca (e non all’acquirente) l’imputabilità del ritardo.

Il giudizio di merito, in cui sono state riunite entrambe le cause, si concludeva con la sentenza n. 353 depositata il 16 maggio 2023. Il Tribunale di Mantova rigettava le opposizioni, confermava l’ordinanza del g.e. del 4 maggio 2022 ed il decreto di trasferimento dell’8 agosto 2022.

Avverso tale decisione l’esecutato proponeva ricorso per cassazione; resisteva il creditore mentre l’aggiudicataria non svolgeva alcuna attività difensiva.

Il ricorrente depositava memoria ex art. 380-bis.1, comma 1, c.p.c.

All’esito della camera di consiglio del 9 gennaio 2026, il Collegio si riservava il deposito dell’ordinanza nei successivi sessanta giorni, ex art. 380-bis.1, comma 2, c.p.c.

Le questioni

Due sono le questioni rilevanti per la decisione del caso sottoposto all’attenzione del Supremo Collegio.

La prima attiene più propriamente alle condizioni dell’azione e quindi all’interesse dell’esecutato a far valere con l’opposizione ex art. 617 c.p.c. il mancato rispetto del termine per il versamento prezzo, posto che tale interesse era stato negato dall’ordinanza del 29 giugno 2022 «essendo avvenuta la vendita ad un prezzo ben superiore a quello di stima e ciò a seguito di una gara fra più offerenti».

La seconda questione attiene alla legittimità dell’istanza di proroga (poi riqualificata come rimessione in termini) concessa all’aggiudicatario per il saldo del prezzo di aggiudicazione.

Le soluzioni giuridiche

Quanto alla prima questione, la soluzione fornita dalla Suprema Corte è nel senso che sussiste anche in capo all’esecutato l’interesse ad avvalersi del rimedio ex art. 617 c.p.c. per censurare i vizi del sub-procedimento di vendita, senza necessità di allegare e dimostrare la sussistenza di un concreto pregiudizio derivante all’opponente dalla violazione delle regole processuali.

Quanto alla seconda questione, il Collegio ribadisce, in linea con il pregresso orientamento di legittimità, che il termine per il versamento del prezzo è assolutamente perentorio, insuscettibile di proroga, non soggetto a sospensione nel periodo feriale e che, in caso di decadenza incolpevole, il g.e. può, al più, disporre una rimessione in termini, sempre che ne sussistano i presupposti.

Per queste ragioni la Suprema Corte cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, annulla l’ordinanza del 4 maggio 2022 e il successivo decreto di trasferimento del 8 agosto 2022 entrambi emessi dal g.e. del Tribunale di Mantova; al contempo condanna il creditore e l’aggiudicatario, in solido, a rifondere al debitore, oltre al rimborso forfettario delle spese generali pari al 15% e ad accessori di legge, le spese del grado di merito, nonché quelle del giudizio di legittimità.

Osservazioni

La decisione che si annota ci pare corretta e costituisce l’occasione per mettere meglio a punto sia la questione dell’interesse del debitore ad impugnare il decreto di trasferimento per violazione del termine per il versamento del saldo prezzo; sia quella della natura di tale termine e dei conseguenti rimedi in caso di violazione dello stesso.

Quanto alla prima problematica, la Corte condivisibilmente afferma che sussiste l’interesse del debitore ad opporre ex art. 617 c.p.c. i vizi del sub-procedimento di vendita, indipendentemente dall’allegazione e dimostrazione di un concreto pregiudizio derivante dalla violazione delle regole processuali. Segnatamente, tale interesse prescinde dalla dimostrazione della possibilità che da un nuovo esperimento di vendita si ricavi un prezzo più elevato, ovvero, dalla allegazione e prova di altro particolare e specifico pregiudizio. Ciò in quanto gli adempimenti, le modalità, i termini e le condizioni del subprocedimento di vendita presidiano le esigenze di certezza, legittimità, trasparenza, correttezza ed efficienza precipue del sistema dell’espropriazione forzata.

In definitiva, la Corte conferma che l’interesse a denunciare il mancato rispetto del principio dell’immutabilità e di tutte le condizioni della vendita - a tutela dell’uguaglianza, della parità di condizioni e dell’affidamento di tutti i potenziali partecipanti alla gara – va riconosciuto espressamente anche in capo all’esecutato (ex multis Cass. 09 maggio 2022, n. 14542; Cass. 08 giugno 2022, n. 18421; Cass, 06 dicembre 2022, n. 35867). Ma v’è di più. Nonostante l’inammissibilità del motivo di ricorso sul punto, il Collegio si ritiene comunque investito della questione perché l’interesse ad agire - rappresentando una condizione dell’azione – può essere sempre vagliato ex officio fino al momento della decisione.

Discorso più articolato meritano, invece, i rimedi conseguenti alla violazione del termine per il versamento del saldo prezzo da parte dell’aggiudicatario.

Cominciamo col dire che lo stesso g.e., richiamando la giurisprudenza di legittimità, ha affermato che il termine per il versamento del residuo prezzo è assolutamente perentorio e, quindi, insuscettibile di proroga, non soggetto a sospensione nel periodo feriale, riconoscendo che, in caso di decadenza incolpevole, il g.e. può, al più, disporre una rimessione in termini.

Ciononostante, il giudice ha arbitrariamente riqualificato la richiesta di proroga di un termine perentorio (e, dunque, improrogabile) come istanza di rimessione in termini e, al contempo, ha violato l’art. 153, comma 2, c.p.c. L’evidenza della violazione di tale norma si coglie agevolmente ove si rilevi che il ritardo dell’istituto di credito, nella concessione del finanziamento non rientra certo nel novero di quegli eventi cd. inimputabili, intendendosi per tali quelli che costituiscono un impedimento assoluto e oggettivo e non un mero ritardo o difficoltà (sul punto cfr. Cass. 08 giugno 2022, n. 18421, per cui la ricerca della provvista non incide in alcun modo sullo svolgimento della procedura e sulla relativa scansione temporale).

Riassumendo, dalla tardiva concessione del finanziamento (funzionale al versamento del saldo prezzo) non deriva alcun effetto sul regolare svolgimento della procedura, trattandosi di un evento che attiene esclusivamente alla sfera personale dell’aggiudicatario e, nella specie, di fatto proprio o di inadempimento dei soggetti dallo stesso incaricati.

Da un punto di vista pratico – applicativo, la ormai acclarata inammissibilità delle istanze di proroga del termine per il versamento del saldo, legate ai ritardi ed alle tempistiche delle banche nella erogazione del mutuo, impongono all’offerente di attivarsi con un certo anticipo, fermo restando i profili di responsabilità precontrattuale dell’istituto di credito.

Resta ancora da dire che la pronuncia in commento si allinea alle altre decisioni della Corte Suprema che confermano la natura perentoria del termine e della necessaria parità delle condizioni di partecipazione alla gara tra tutti gli offerenti, tra cui si segnala anche Cass. 30 aprile 2025, n. 11376, per cui una prassi contraria alla legge o che implica la disapplicazione di norme primarie è inidonea, a prescindere dal suo livello di radicamento, a determinare un legittimo affidamento negli utenti del servizio giustizia. Così, in applicazione del suddetto principio, la Corte ha escluso la configurabilità di un legittimo affidamento dell'aggiudicatario, dichiarato decaduto per tardivo versamento del saldo prezzo, sulla prassi locale, secondo cui la pronuncia dell'aggiudicazione da parte del professionista delegato - dies a quo del termine per il predetto versamento - era soggetta a "convalida" del giudice dell'esecuzione.

Riferimenti essenziali

Oltre alla giurisprudenza richiamata nel testo, cfr. P. Farina, L’espropriazione immobiliare in P. Farina, R. Metafora, S. Ziino, Manuale dell’esecuzione forzata, Milano 2025, 210 ss.; Id., Il termine per il versamento del saldo prezzo è soggetto a sospensione feriale?, in questo Portale, del 26 luglio 2022.