Bocche di lupo private: nulla la delibera condominiale

L'assemblea condominiale non può deliberare interventi di manutenzione su beni appartenenti in via esclusiva a un singolo condomino. Se lo fa, la delibera è affetta da nullità, perché adottata su una materia estranea alle competenze dell'organo assembleare. È questo il principio ribadito dalla Cassazione con l'ordinanza n. 10978 del 24 aprile 2026, che affronta anche il tema della corretta rappresentazione della situazione patrimoniale nel rendiconto condominiale.

La vicenda trae origine dall'impugnazione proposta da un condomino contro alcune deliberazioni assembleari. Tra le censure figuravano l'approvazione di lavori di rifacimento delle cosiddette "bocche di lupo" e il rendiconto condominiale, ritenuto incompleto e privo di un'adeguata rappresentazione delle poste contabili.

Il Tribunale aveva accolto il ricorso, decisione sostanzialmente confermata dalla Corte d'appello. Il condominio ha quindi proposto ricorso per cassazione, senza tuttavia ottenere un diverso esito.

Gli Ermellini hanno innanzitutto confermato che le bocche di lupo, quando sono funzionalmente destinate a garantire aria e luce a una sola unità immobiliare interrata, costituiscono pertinenze di proprietà esclusiva. Si tratta, infatti, di manufatti che assolvono esclusivamente alle esigenze del singolo immobile e che, pertanto, non possono essere ricondotti alle parti comuni dell'edificio.

Di conseguenza, le relative spese di manutenzione, sia ordinaria sia straordinaria, gravano esclusivamente sul proprietario dell'unità servita. Né assume rilievo il fatto che l'assemblea avesse deciso di esonerare il condomino dal pagamento delle spese. Il vizio della delibera, infatti, non riguarda il criterio di riparto, ma la radicale incompetenza dell'assemblea a disporre lavori su beni estranei alla gestione condominiale. Deliberando tali interventi, il condominio assume infatti decisioni e responsabilità relative a un bene appartenente a un privato, eccedendo i limiti delle proprie attribuzioni.

L'ordinanza richiama inoltre il consolidato orientamento della giurisprudenza secondo cui sono nulle, e non semplicemente annullabili, le deliberazioni aventi un oggetto estraneo alla competenza assembleare o incidenti sui diritti di proprietà esclusiva dei condomini. La nullità, pertanto, può essere fatta valere senza essere soggetta al termine decadenziale previsto dall'art. 1137 c.c.

La Corte si sofferma infine sul rendiconto condominiale, ribadendo che esso deve rappresentare in modo completo e veritiero la situazione economico-patrimoniale del condominio. L'omessa indicazione dei crediti vantati dai singoli condomini compromette la trasparenza e l'intellegibilità della contabilità, determinando l'invalidità della delibera di approvazione del bilancio.