Infiltrazioni: risarcimento solidale a condominio, proprietario e inquilino

Quando il danno da infiltrazioni è il risultato del concorso di più cause imputabili a soggetti diversi, il danneggiato può pretendere l'intero risarcimento da ciascuno di essi. È questo il principio ribadito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 11585 del 28 aprile 2026, che offre un'importante precisazione sul rapporto tra responsabilità solidale ex art. 2055 c.c. e criteri di ripartizione delle spese previsti dall'art. 1126 c.c.

La vicenda trae origine da due episodi di infiltrazioni verificatisi nel 2005 e nel 2006 in un appartamento di Terracina, in seguito a intense precipitazioni. Gli accertamenti tecnici avevano individuato una duplice causa del danno: da un lato, l'ostruzione del sistema di smaltimento delle acque; dall'altro, la carente manutenzione del terrazzo a livello dell'appartamento sovrastante.

Il proprietario dell'immobile danneggiato aveva quindi convenuto in giudizio il condominio, il proprietario dell'appartamento superiore e il relativo conduttore, chiedendo il risarcimento dei danni, quantificati in oltre 30.000 euro.

Il Tribunale di Latina aveva inizialmente riconosciuto la responsabilità esclusiva del condominio. La Corte d'Appello di Roma ha però riformato integralmente la decisione, ravvisando un concorso di responsabilità tra tutti i convenuti e condannandoli in solido al risarcimento.

La pronuncia è stata impugnata in Cassazione, con contestazioni sia sulla ricostruzione dei fatti sia sulla distribuzione delle responsabilità. La Suprema Corte ha tuttavia rigettato il ricorso, confermando che, in presenza di autonome condotte causalmente concorrenti nella produzione del medesimo danno, trova applicazione il regime della solidarietà disciplinato dall'art. 2055 c.c.

Secondo i giudici di legittimità, nei confronti del danneggiato non assumono alcun rilievo le quote di responsabilità che, nei rapporti interni, possono gravare sul condominio, sul proprietario o sul conduttore. Il creditore del risarcimento ha infatti diritto di ottenere l'intera somma da ciascuno dei corresponsabili, lasciando a questi ultimi l'eventuale regolazione dei rispettivi rapporti mediante l'azione di regresso.

La Cassazione precisa, inoltre, che i criteri di riparto fissati dall'art. 1126 c.c. – che attribuiscono le spese tra condominio e titolare dell'uso esclusivo del lastrico o della terrazza – operano esclusivamente nei rapporti interni tra i soggetti obbligati e non possono essere opposti al danneggiato per limitare l'entità del risarcimento dovuto.