L’assemblea può revocare la scelta processuale dell’amministratore

La Cassazione torna a delineare il delicato equilibrio tra i poteri dell’amministratore e quelli dell’assemblea condominiale, affermando un principio di particolare rilievo pratico: l’amministratore può promuovere autonomamente le azioni conservative previste dagli artt. 1130 e 1131 c.c., ma non può perseverare o iniziare un giudizio quando l’assemblea abbia manifestato una volontà contraria. Lo stabilisce la Seconda Sezione civile con la sentenza n. 12742 del 5 maggio 2026.

La vicenda trae origine da una controversia relativa a una veranda con tettoia realizzata sulla terrazza di copertura dell'edificio, bene condominiale attribuito in uso esclusivo a una condomina. Il Tribunale aveva riconosciuto la proprietà condominiale della terrazza, ordinando la demolizione del manufatto in quanto contrario al regolamento contrattuale, che vietava qualsiasi sopraelevazione, oltre che alle norme sulle distanze. In appello veniva esclusa la legittimazione del condominio ad agire per l'accertamento della proprietà, ma restava confermata la condanna alla demolizione.

Dinanzi alla Cassazione, la condomina contestava, tra l'altro, il potere dell'amministratore di promuovere l'azione senza una preventiva autorizzazione assembleare. Sul punto, la Suprema Corte conferma un orientamento consolidato: l'amministratore è legittimato ad agire autonomamente quando l'iniziativa giudiziaria sia finalizzata alla conservazione delle parti comuni e alla tutela dei diritti del condominio. La richiesta di rimozione di un'opera abusivamente realizzata su una terrazza condominiale rientra infatti tra gli atti conservativi che l'amministratore può esercitare senza un preventivo mandato assembleare.

Diversa è però la questione affrontata nei motivi successivi del ricorso. La ricorrente sosteneva che l'assemblea avesse deliberato, a maggioranza, di non promuovere l'azione giudiziaria. Secondo la Cassazione, tale circostanza assume carattere decisivo e impone una diversa valutazione.

La Corte ribadisce infatti che l'assemblea conserva una competenza generale sull'amministrazione delle cose comuni e, proprio per questo, può in qualsiasi momento sostituirsi all'amministratore nelle scelte gestionali. Tale potere comprende anche la facoltà di decidere di non instaurare una controversia, di rinunciare a un giudizio già avviato oppure di definire la lite mediante transazione, purché si tratti di diritti disponibili del condominio.

Ne consegue che l'amministratore, pur dotato di un'autonoma legittimazione processuale per gli atti conservativi, rimane comunque vincolato alla volontà espressa dall'assemblea. Egli non può perseguire un interesse processuale autonomo né promuovere o proseguire una causa quando i condomini abbiano deliberato in senso opposto. Diversamente si finirebbe per attribuire all'amministratore un potere sostitutivo rispetto all'organo deliberativo, incompatibile con la disciplina codicistica.

La Suprema Corte respinge, invece, le censure relative alla qualificazione dell'opera come sopraelevazione. I giudici precisano che l'eventuale conformità urbanistica dell'intervento non è sufficiente a renderlo legittimo quando il regolamento condominiale contrattuale vieti espressamente le sopraelevazioni. Le limitazioni convenzionali, infatti, operano su un piano distinto rispetto alla normativa edilizia e restano pienamente efficaci nei rapporti tra i condomini.

Accolti il secondo e il terzo motivo di ricorso, la Cassazione ha cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d'appello, chiamata a verificare gli effetti della deliberazione assembleare che avrebbe escluso la volontà del condominio di promuovere la controversia. La pronuncia ribadisce così la centralità dell'assemblea quale organo sovrano nelle decisioni che incidono sulla gestione dei diritti disponibili del condominio, riaffermando i limiti dell'autonomia processuale dell'amministratore.