Tabelle millesimali: niente revisione senza valida approvazione

La revisione delle tabelle millesimali disciplinata dall'art. 69 disp. att. c.c. può essere disposta soltanto se esistono tabelle validamente approvate. È questo il principio ribadito dalla Seconda Sezione civile della Corte di cassazione con la sentenza n. 13855 del 12 maggio 2026, che offre un'importante ricostruzione del regime giuridico delle tabelle millesimali e chiarisce i limiti entro cui l'assemblea può modificarle.

La controversia nasce dall'impugnazione di una delibera con cui un condominio aveva approvato a maggioranza la revisione dei valori millesimali a seguito della suddivisione di due appartamenti in più unità immobiliari. La Corte d'appello di Milano aveva annullato la deliberazione, ritenendo insussistenti le condizioni previste dall'art. 69, comma 1, n. 2, disp. att. c.c., ossia l'alterazione superiore a un quinto del valore proporzionale dell'unità immobiliare conseguente a mutate condizioni dell'edificio. Di conseguenza, aveva affermato la necessità dell'unanimità.

La Cassazione affronta però una questione ancora più preliminare: l'effettiva esistenza di tabelle millesimali validamente costituite. Il condominio sosteneva infatti che i valori utilizzati fossero stati elaborati molti decenni prima dal Genio Civile e successivamente applicati nella gestione condominiale senza una formale approvazione assembleare. La condomina, invece, richiamava documenti storici e l'utilizzo consolidato delle tabelle quale prova della loro validità.

Secondo i giudici di legittimità, il presupposto indispensabile per applicare l'art. 69 disp. att. c.c.  proprio la presenza di una tabella millesimale validamente formata. Tale requisito ricorre esclusivamente quando la tabella sia stata approvata con deliberazione assembleare adottata secondo le maggioranze previste dall'art. 1136 c.c. oppure derivi da una convenzione unanime tra tutti i condomini.

La Corte richiama l'orientamento delle Sezioni Unite (sent. n. 18477/2010), ribadendo che l'approvazione o la revisione delle tabelle millesimali non costituisce un negozio giuridico, ma una dichiarazione di scienza avente funzione ricognitiva. Per questo motivo, quando le tabelle applicano i criteri legali di cui all'art. 68 disp. att. c.c., è sufficiente la maggioranza qualificata prevista dall'art. 1136, comma 2, c.c., salvo che si sia in presenza di una diversa convenzione negoziale che modifichi i criteri di ripartizione.

La sentenza distingue quindi il diverso regime delle tabelle fondate su criteri legali e di quelle basate su criteri convenzionali. Entrambe possono sempre essere modificate con il consenso unanime dei condomini. Solo le prime, tuttavia, possono essere rettificate a maggioranza nelle ipotesi tassativamente previste dall'art. 69 disp. att. c.c., vale a dire in caso di errore originario oppure di sopravvenute modifiche dell'edificio che determinino una variazione superiore a un quinto del valore proporzionale di almeno un'unità immobiliare.

Di particolare rilievo è anche l'esclusione della formazione delle tabelle per facta concludentia. La Cassazione evidenzia che il semplice utilizzo, anche ultraventennale, di determinati valori millesimali non può sostituire l'atto genetico richiesto dalla legge. Non esiste, quindi, un'approvazione tacita delle tabelle: la loro validità presuppone sempre una deliberazione assembleare formalmente adottata o una convenzione unanime.