Bonus edilizi e verifica dell’aggiornamento catastale
23 Luglio 2026
Massima Va rigettata la richiesta di condanna dell’amministratore di condominio e dell’impresa appaltatrice per la perdita dell’agevolazione consistente nella fruizione dei bonus edilizi conseguente all’omesso allineamento catastale, per effetto della tardiva voltura dell’intestazione della proprietà del bene immobile interessato dai lavori oggetto del contratto di appalto. Il caso La questione esaminata dal Tribunale di Pescara nasce dal ricorso ex art. 281-decies c.p.c. con il quale i proprietari pro-indiviso di un’unità abitativa compresa nel fabbricato condominiale, proponevano due domande tra esse alternative nei confronti del condominio e dell’appaltatore, finalizzate ad accertare l’esistenza dei requisiti in capo ai medesimi istanti a conseguire il sisma bonus in modo da accertare se il mancato ottenimento rappresenti la conseguenza di inadempienze oppure di una gestione negligente, intempestiva ed imperita della procedura da parte del condominio e/o dell’impresa appaltatrice, ovvero, se tale diritto non sussista per mancanza in radice dei relativi requisiti. La questione La quaestio esaminata dal Tribunale di Pescara riguarda l’esistenza in capo ai proprietari di una unità abitativa in condominio del loro diritto ad accedere ai benefici previsti dagli artt. 119 e 121 del c.d. Decreto Rilancio di cui al d.l. n. 34/2020, convertito in l. n. 77/2020, vale a dire il diritto di pagare la loro quota di spettanza del corrispettivo dei lavori di ristrutturazione e consolidamento statico dell’edificio condominiale mediante la cessione del credito fiscale o lo sconto in fattura. Le soluzioni giuridiche Il Tribunale di Pescara rigetta la domanda degli attori, con la quale quest’ultimi avevano contestato che nel piano di riparto a consuntivo approvato dall’assemblea straordinaria del condominio la quota di corrispettivo di tali lavori di pertinenza della loro unità abitativa sia stata posta integralmente a loro carico, e non “a zero” come per gli altri condomini, che invece avevano usufruito dello “sconto in fattura” previsto dall’art. 121 del Decreto Rilancio. A riguardo, il Tribunale rimarca che già prima di presentare all’Agenzia delle Entrate la pratica di cessione del credito, nella nota resa al Condominio dal legale rappresentante dell’impresa appaltatrice, risultava che quest’ultimo aveva effettuato una visura catastale dalla quale emergeva che l’unità immobiliare in parola risultava ancora intestata al de cuius al quale, gli odierni istanti erano subentrati in qualità di eredi. In tale ottica, osserva il Tribunale che non assume alcuna valenza quanto affermato dai medesimi ricorrenti in ordine al fatto che, pur nella conoscenza di tale circostanza il legale rappresentante dell’impresa appaltatrice non si fosse doverosamente mosso a comunicare ad alcuno, tanto meno ai committenti, ed in particolare, né al condominio, né ai ricorrenti, che era necessario volturare l’iscrizione catastale per avere la possibilità di accedere ai suddetti benefici fiscali. A tale fine - chiosa il Tribunale adìto - l’assunto che la parte ricorrente registra a sostegno della propria pretesa non risulta percorribile né muovendo dal contratto di appalto, né dall’incarico affidato al consulente fiscale dell’Impresa appaltatrice, né tantomeno dal rapporto del condominio nei confronti del condomino di appartenenza, né, infine, dalla valorizzazione dell’immobile di proprietà. Osservazioni Nella sentenza in commento, il Tribunale perviene al rigetto della domanda attorea fondando la propria decisione sulla piana ragione che il differente trattamento riservato agli altri condomini rispetto ai ricorrenti è da iscrivere esclusivamente a carico di quest’ultimi. E’ bene precisare che la fattispecie attiene ad un’immobile che gli attori avevano ereditato e che, il bonus edilizio di cui si discute è successivo rispetto al decesso del precedente intestatario del cespite immobiliare. Infatti, la dichiarazione presentata dagli odierni istanti per l’autorizzazione alla cessione del proprio credito d’imposta alla società appaltatrice in pagamento riportava un titolo di proprietà non corrispondente a quello risultante dalla visura catastale, dal momento che il soggetto intestatario dell’immobile in questione era deceduto, ed al momento della presentazione delle dichiarazioni di cessione del credito la dichiarazione di successione non era stata ancora presentata dagli eredi, che non risultavano quindi iscritti nei pubblici registri immobiliari come i legittimi proprietari dell’immobile, con le intuibili ed ovvie conseguenze in danno ai medesimi. Il giudice adìto osserva, altresì, che le ragioni insite alla mancata presentazione della dichiarazione di successione costituisce un’omissione di natura sostanziale, ed in quanto tale, non emendabile né da parte dell’amministratore di condominio né da parte dell’appaltatore, né del fiscalista dell’impresa, giacchè risiede esclusivamente in capo agli aventi diritto nello scegliere se onerarsi o meno della presentazione della dichiarazione di successione, quali unici legittimati a farsi carico di tale incombente. Pertanto, nel caso di specie, nella ovvia constatazione che il condominio rivesta una propria soggettività giuridica, seppure limitata e non qualificabile in termini di vera e propria personalità giuridica, ma utile a consentirgli di divenire titolare di rapporti giuridici distinti rispetto a quelli riferibili ai singoli condomini, non è dato comprendere quali responsabilità od obblighi informativi siano imputabili all’amministratore od all’impresa ovvero al suo fiscalista, atteso che la presentazione della dichiarazione di successione e la voltura catastale sono attività rimesse alla discrezionalità della parte che vuole eventualmente beneficiare o non sottostare ai relativi oneri. In caso di decesso del proprietario di un bene immobile, gli eredi devono provvedere a volturare l’immobile a loro nome. La voltura catastale può essere presentata entro 30 giorni dalla morte del proprietario, se si vuole evitare il pagamento di sanzioni o in qualsiasi momento successivo al decesso, ma con il pagamento di interessi e sanzioni all’Agenzia delle Entrate. La voltura catastale - attraverso la quale si realizza il c.d. allineamento catastale riguardante l’intestazione dei beni immobili - è quindi l’atto con cui un soggetto interessato dichiara l’intervenuto mutamento nella titolarità del diritto di proprietà riguardante un determinato bene immobile. Essi, infatti, hanno provveduto alla successione trascrivendola tardivamente, dopo la fine dei lavori ed addirittura dopo la delibera assembleare di approvazione del bilancio consuntivo, ciò che a ben vedere, ha comportato che, in difetto di una valida cessione di credito all’impresa appaltatrice - poiché i cedenti non risultavano proprietari dell’unità immobiliare che aveva la possibilità di beneficiare del credito fiscale di ristrutturazione, contrariamente a quanto dagli stessi dichiarato - gli eredi del precedente intestatario del cespite in parola, essendo divenuti medio tempore ufficialmente proprietari, in tale veste devono rispondere della quota di corrispettivo imputabile alla stessa unità immobiliare pagando l’obbligazione su di essi gravante in danaro, dunque, senza potersi avvalere né della cessione del credito fiscale né dello sconto in fattura. In sintesi, il Tribunale in maniera del tutto condivisibile rileva che nella fattispecie scrutinata risultava pacifico che l’accesso alla detrazione fiscale era sato impedito non dalla negligenza od imperizia dell’Amministratore di condominio ma dal fatto proprio ascrivibile alla persona degli stessi attori. In effetti, quanto ai doveri dell’amministratore in merito all’accesso alle detrazioni fiscali, non può revocarsi in dubbio che sia compito del medesimo, in ossequio al dovere di diligenza, effettuare i pagamenti in modalità tale da permettere la fruizione delle agevolazioni fiscali ai singoli condomini secondo la disciplina di cui al d.m. n. 41/1998 per i lavori eseguiti sulle parti comuni del fabbricato, fermo restando però che oltre tale adempimento, la mancata fruizione dell’agevolazione fiscale da parte del singolo condomino, comporta la responsabilità dell’amministratore soltanto se è dimostrato che il relativo danno non si sarebbe verificato nel caso di corretto adempimento della prestazione (Cass. civ., sez. III, 26 settembre 2017, n. 22343; Cass. civ., sez. III, 14 maggio 2013, n. 11548). In buona sostanza, nella fattispecie non potevano addebitarsi all’amministratore di condominio omissioni relative ad attività il cui compimento rientrava nella esclusiva disponibilità degli attori, posto che quest’ultimi non sono stati ammessi a godere del bonus fiscale in forza di situazioni soggettive potenzialmente sconosciute all’amministratore ed all’impresa appaltatrice dei lavori ovvero al consulente fiscale di quest’ultima. La Legge di Bilancio 2024 prevede, ai commi 86 e 87 dell’art. 1, che l’Agenzia delle Entrate verifichi, in relazione alle unità immobiliari oggetto degli interventi agevolati dal superbonus, l’avvenuta presentazione delle dichiarazioni di variazione dello stato dei beni, anche ai fini di eventuali effetti sulle rendite dell’immobile presenti in atti del catasto dei fabbricati. In particolare, per i lavori appaltati con il superbonus, occorre la variazione catastale Riferimenti Amendolagine, Superbonus e responsabilità contrattuale, in Contratti, 2024, 315; Quadrato, Riflessioni sulla responsabilità del professionista tecnico, in Riv. dir. privato, 2023, 241; Scalettaris, Le modalità operative in tema di superbonus: le assemblee condominiali, in Arch. loc. e cond., 2021, 132; Bosso, Le responsabilità nella procedura del superbonus del 110% e del sismabonus, in Arch. loc. e cond., 2021, 138. |
