La legittimazione passiva nell'azione di accertamento del divieto, previsto nel regolamento condominiale, di adibire l'immobile a determinate destinazioni

Massima

L'azione diretta all'accertamento del divieto, previsto nel regolamento condominiale, di adibire l'immobile a determinate destinazioni ha natura di confessoria servitutis ed implica la legittimazione passiva di colui che, oltre a contestare l'esistenza del diritto, abbia un rapporto attuale con il fondo servente (proprietario, comproprietario, titolare di un diritto reale sul fondo o possessore suo nomine), in quanto il giudicato che ne deriva - contenente, anche implicitamente, l'ordine di astenersi da qualsiasi turbativa nei confronti del titolare della servitù o di rimessione in pristino - può essere fatto valere solamente nei confronti di tale soggetto, mentre gli autori materiali della lesione del diritto, tra cui il conduttore nei cui confronti si richieda la cessazione della destinazione abusiva, possono essere, invece, evocati in giudizio solamente se la loro condotta sia concorrente con quella del suddetto soggetto o, comunque, presupponga la contestazione della servitù.

Il caso

La causa - giunta, di recente, all’esame del giudice di ultima istanza - originava da una domanda, promossa da un Condominio, nei confronti di Tizio e Caio, affinchè si accertasse che l’attività esercitata dai convenuti nei loro appartamenti (rispettivamente, due di proprietà del primo e nove detenuti dal secondo a titolo di leasing) costituiva attività di bed & breakfast, come tale non consentita dal regolamento condominiale, e che l’utilizzo degli ascensori per il trasporto delle lenzuola e degli asciugamani era vietato dal suddetto regolamento, per l’effetto, ordinando agli stessi convenuti di cessare ogni attività di tipo turistico-alberghiero e l’utilizzo degli ascensori e fissando, ai sensi dell’art. 614-bis c.p.c., una somma di danaro per ogni violazione o inosservanza successive o per ogni ritardo nell’esecuzione del provvedimento.

Il Tribunale adìto accoglieva le domande attoree, ritenendo, tra l’altro, che l’attività di affitti brevi ad uso turistico esercitata dai convenuti ledesse il decoro e la tranquillità del condominio, e fissava in € 200,00 la somma per ogni giorno di ritardo nell’esecuzione della decisione concernente l’esercizio di tale attività e in € 50,00 la somma per ogni giorno di ritardo nell’esecuzione della decisione avente ad oggetto l’utilizzo dell’ascensore.

In particolare, il Tribunale, pur escludendo che l’attività svolta dai convenuti costituisse una di quelle specifiche (alberghiera o di pensione o di affittacamere) vietate dal regolamento condominiale e che la stessa potesse essere classificata come di bed & breakfast, riteneva che la stessa, sulla scorta delle testimonianze raccolte, ledesse, però, il decoro e la tranquillità condominiale e che la permanenza di persone nell’atrio condominiale ed il deposito di grossi sacchi contenenti lenzuola e biancheria sui pianerottoli integrassero la violazione dell’art. 3, lett. c), prima parte, dello regolamento, mentre l’utilizzo degli ascensori per il traporto delle lenzuola e della biancheria fosse in contrasto con la seconda parte dell’art. 3, lett. c).

La Corte d’Appello rigettava il gravame interposto dagli originari convenuti, affermando - per quanto qui ancora rileva - che la previsione, contenuta nel regolamento condominiale, comportante limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, doveva essere ricondotta nella categoria delle servitù atipiche, con la conseguenza che, ai fini dell’opponibilità della stessa ai terzi acquirenti, occorreva trascrivere il relativo peso nei registri immobiliari, laddove, nel caso di specie, le limitazioni alla destinazione delle proprietà esclusive previste nel regolamento non risultavano oggetto di apposita nota di trascrizione, né negli atti di acquisto aventi ad oggetto le unità immobiliari facenti capo agli originari convenuti era stato operato uno specifico riferimento ai suddetti limiti alla destinazione ad albergo, pensione e camere d’affitto.

Ciò nonostante, dalle testimonianze raccolte, era emerso che l’attività di affitti brevi ad uso turistico, esercitata dai convenuti, era foriera di pericolo di danno per lo stabile e per le persone che vi abitavano ed era lesiva del decoro dello stabile, così come l’utilizzo del servizio di ascensore per il trasporto delle lenzuola e degli asciugamani utilizzati dagli ospiti era in palese contrasto con il regolamento contrattuale.

Avverso tale sentenza, i soccombenti in entrambi i gradi di merito proponevano quindi ricorso per cassazione.

La questione

Si trattava di verificare se, nel caso di specie, si fosse verificata la nullità delle sentenze di merito e dei relativi procedimenti, a seguito della mancata partecipazione al giudizio di litisconsorti necessari, vale a dire di Sempronio e Mevio, quali proprietari degli appartamenti concessi in locazione finanziaria a Caio.

Le soluzioni giuridiche

I giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto il ricorso fondato.

Invero, l’azione diretta a curare l’osservanza del regolamento ed a far riconoscere in giudizio l’esistenza della servitù che limiti la facoltà del proprietario della singola unità di adibire il suo immobile a determinate destinazioni, si configura come actio confessoria servitutis, e perciò vede quale legittimato dal lato passivo, in primo luogo, colui che, oltre a contestare l’esistenza della servitù, abbia un rapporto attuale con il fondo servente - proprietario, comproprietario, titolare di un diritto reale sul fondo o possessore suo nomine - potendo solo nei confronti di tali soggetti essere fatto valere il giudicato di accertamento, contenente, anche implicitamente, l’ordine di astenersi da qualsiasi turbativa nei confronti del titolare della servitù o di rimessione in pristino, mentre gli autori materiali della lesione del diritto di servitù possono essere eventualmente chiamati in giudizio quali destinatari dell’azione ex art. 1079 c.c. ove la loro condotta si sia posta a titolo di concorso con quella di uno dei predetti soggetti o, comunque, abbia implicato la contestazione della servitù (v., tra le altre, Cass. civ., sez. II, 9 giugno 2025, n. 15341).

In quest’ottica, gli ermellini (Cass. civ., sez. II, 30 maggio 2023, n. 15222) hanno stabilito che il condominio che faccia valere, nei confronti del proprietario-locatore, la violazione del divieto contenuto nel regolamento condominiale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva a determinati usi e richieda la cessazione della destinazione abusiva al conduttore, deduce l'esistenza di servitù gravanti sulla cosa locata che ledono il diritto di godimento del bene, implicando ciò l'applicabilità dell'art. 1586 c.c. con riguardo al rapporto locativo, di talché, ove il conduttore convenuto in giudizio dal condominio si opponga alla pretesa di quest'ultimo, dimostra la persistenza del suo interesse a rimanere nella lite, agli effetti del comma 2 del citato art. 1586 c.c., al fine dell'inopponibilità del divieto.

Del resto, in tema di condominio degli edifici e nell'ipotesi di violazione del divieto contenuto nel regolamento condominiale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva a determinati usi, il condominio può richiedere la cessazione della destinazione abusiva sia al conduttore che al proprietario.

Nell'ipotesi di richiesta nei confronti del conduttore, il proprietario è tenuto a partecipare, quale litisconsorte necessario, nel relativo giudizio in cui si controverta in ordine all'esistenza ed alla validità del regolamento, in quanto le suddette limitazioni costituiscono oneri reali o servitù reciproche che, in quanto tali, afferiscono immediatamente al bene (Cass. civ., sez. II, 8 marzo 2006, n. 4920).

Come è stato affermato in più occasioni (v., per tutte, Cass. civ., sez. II, 13 dicembre 2001, n. 15756), nel caso di violazione del divieto contenuto in un regolamento condominiale contrattuale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva dell'edificio condominiale a determinati usi - nella specie, divieto di esercitare attività ricettivo-turistica - il condominio può richiedere anche nei diretti confronti del conduttore del locale di proprietà esclusiva la cessazione della destinazione abusiva, con la conseguente esistenza di una situazione di litisconsorzio necessario con il proprietario del suddetto locale che sia stato con esso convenuto in giudizio, riguardando la validità della clausola del regolamento tanto il proprietario quanto il conduttore.

Tale situazione, con la conseguente necessità di integrazione del contraddittorio, non si verifica solo nell'ipotesi - diversa da quella in esame - in cui convenuto in giudizio è soltanto il proprietario del locale e non anche il conduttore dello stesso, nei confronti del quale non vi è stata pertanto richiesta di cessazione immediata dell'uso cui è attualmente adibito il negozio (Cass. civ., sez. II, 29 ottobre 2003, n. 16240).

In quest’ottica, sul versante delle conseguenze processuali, si è evidenziato (Cass. civ., sez. II, 21 marzo 1994, n. 2683) che il giudice di appello, il quale accerti la nullità di notifica della citazione introduttiva del giudizio nei confronti del primo di detti soggetti, deve rimettere l'intera causa al giudice di primo grado ai sensi dell'art. 354 c.p.c., restando esclusa la possibilità di decisione separate nei confronti, rispettivamente, del proprietario e del conduttore, in ordine alla legittimità dell'uso dell'unità immobiliare, attesa anche l'opportunità di evitare giudicati contraddittori.

Ad avviso dei magistrati del Palazzaccio, non doveva condividersi la tesi del Condominio, a tenore della quale, avendo Caio stipulato i contratti di leasing con Sempronio nel 2007 per la durata di 15 anni, già al momento della notifica dell’atto di appello (avvenuta in data 16 gennaio 2020) aveva corrisposto più del 90% dei canoni di locazione, diventando proprietaria degli immobili concessile in locazione, atteso che non poteva fondarsi l’esonero dall’onere di assicurare il litisconsorzio necessario su circostanze ipotetiche; del resto, nel contratto di leasing, l'utilizzatore non diviene proprietario per il mero effetto della scadenza del contratto, ma a causa dell'esercizio del diritto di opzione e del pagamento del relativo prezzo (aspetti, questi ultimi, non dedotti nel caso di specie).

In argomento, le Sezioni Unite (Cass. civ., sez. un., 29 agosto 2025, n. 24172), dirimendo un contrasto insorto in seno alle sezioni semplici, hanno chiarito che, in tema di giudicato implicito, la parte che ha interesse a far valere un vizio processuale rilevabile d'ufficio - in base alla norma del processo o desumibile dallo scopo di interesse pubblico, indisponibile alle parti - sul quale il giudice di primo grado abbia omesso di pronunciare espressamente, decidendo la controversia nel merito, è onerata di proporre, nel grado successivo, impugnazione sul punto, la cui omissione determina la formazione del giudicato interno sulla questione processuale, in applicazione del principio di conversione del vizio in motivo di gravame ex art. 161, comma 1, c.p.c., rimanendo precluso il potere di rilevare per la prima volta tale vizio ex officio; a tale regola, però, si sottraggono i vizi processuali rilevabili, in base ad espressa previsione legale, in ogni stato e grado del processo e quelli relativi a questioni “fondanti” (la cui omessa rilevazione si risolverebbe in una pronuncia inutiliter data), nonché le ipotesi in cui il giudice abbia esternato la propria decisione come fondata su una “ragione più liquida”, inidonea a ravvisare una decisione implicita sulla questione processuale implicata.

Com’è noto, il litisconsorzio necessario, la cui violazione è rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del processo, ricorre, oltre che per motivi processuali e nei casi espressamente previsti dalla legge, quando la situazione sostanziale plurisoggettiva dedotta in giudizio debba essere decisa in maniera unitaria nei confronti di tutti coloro che ne siano partecipi, onde non privare la pronuncia dell'utilità connessa con l'esperimento dell'azione proposta (v., fra le tante, Cass. civ., sez. III, 13 febbraio 2020, n. 3692).

Nel caso di specie, dagli atti risultava che Tizio e Caio utilizzassero gli appartamenti, nei quali esercitavano l’attività di affitto a breve per scopi turistici, sulla base di una locazione finanziaria, e che tali appartamenti, cinque dei quali situati al primo piano del fabbricato e quattro al quinto piano, appartenevano, rispettivamente, a Sempronio e Mevio, per cui la sentenza impugnata è stata cassata, con conseguente rinvio della causa al Tribunale, , ai sensi del comma 3 dell’art. 383 c.p.c., affinché disponesse l’integrazione del contraddittorio nei confronti dei litisconsorti necessari pretermessi (ossia Sempronio e Mevio).

Osservazioni

E’ curioso notare che la “estraneità” del conduttore rispetto al condominio riguardo alla riscossione degli oneri condominiali e alle convocazioni all’assemblea affievolisce (fino a quasi scomparire) per quanto concerne l’osservanza, da parte dello stesso conduttore, del regolamento condominiale: in altri termini, se il rapporto tra l’inquilino ed il condominio viene, di regola, “mediato” dal locatore con riferimento al pagamento degli oneri condominiali ed all’avviso di convocazione all’assemblea, il medesimo rapporto diventa “diretto” relativamente al rispetto delle clausole regolamentari.

Invero, costituisce oramai ius receptum, per un verso, che la locazione a terzi di un’unità immobiliare compresa in un edificio in condominio pone il conduttore, quanto al godimento delle cose/impianti/servizi comuni, in una “posizione non diversa” da quella del proprietario in nome del quale egli detiene (v., tra le altre, Cass. civ., sez. II, 3 febbraio 1998, n. 1046; Cass. civ., sez. II, 3 maggio 1997, n. 3874; Cass. civ., sez. II, 24 ottobre 1986, n. 6229), sicché il conduttore può, al pari del suo dante causa, liberamente godere ed eventualmente modificare le parti comuni dell'edificio, purché in funzione del godimento o del miglior godimento dell'unità immobiliare oggetto primario della locazione (limite c.d. interno) e purché non risulti alterata la destinazione delle suddette parti, né pregiudicato il pari suo uso da parte degli altri condomini (limite c.d. esterno).

Per altro verso, lo stesso conduttore, il quale subentra nel godimento dell’immobile nelle stesse posizioni del locatore, è soggetto alle stesse limitazioni e, in particolare, è tenuto all’osservanza del regolamento condominiale, non escludendo che il conduttore di un immobile sito nel fabbricato condominiale possa obbligarsi nei confronti del condominio, mediante accordo con lo stesso, a rispettare un regolamento di condominio non impegnativo per il condomino-locatore (Cass. civ., sez. II, 20 giugno 2012, n. 10185).

Quindi, ammesso che una disposizione regolamentare sia stata regolarmente formata ed abbia acquistato i caratteri dell’opponibilità nei confronti del condomino, deve ritenersi legittima l’azione che il condominio svolga “direttamente” nei confronti del conduttore di un locale di proprietà esclusiva del medesimo condomino, per la repressione di comportamenti o di atti compiuti, sulla cosa principale o su quelle comuni, oltre i limiti, stabiliti dalle predette clausole regolamentari, entro i quali avrebbe dovuto essere esercitato il godimento ad opera del condomino-locatore.

Nell'azione diretta all'osservanza del regolamento condominiale, ed in particolare nel caso di violazione di clausole in esso contenute che stabiliscano il divieto di destinare i singoli locali a determinati usi, la giurisprudenza ha ripetutamente affermato che tale domanda può essere proposta (anche) nei confronti del conduttore, nel senso che il condominio è legittimato a chiedere “direttamente” all'inquilino - previo accertamento dell’illegittimità del suo operato - la cessazione dell'uso illegittimo e l'osservanza in forma specifica delle limitazioni, salvo sempre il risarcimento dei danni; il presupposto su cui si basa tale rilievo è quello per cui “il conduttore non può trovarsi, rispetto al condominio, in posizione diversa rispetto al condomino suo locatore, in nome del quale egli detiene” (v., ex multis, Cass. civ., sez. II, 27 gennaio 1997, n. 825; Cass. civ., sez. II, 6 aprile 1991, n. 3600; cui adde, da ultimo, Cass. 4 febbraio 2025, n. 2770).

Sul versante processuale, si è chiarito (Cass. civ., sez. II, 8 marzo 2006, n. 4920, citata nella decisione in commento) che, nella suddetta ipotesi di domanda nei confronti del conduttore, il proprietario è tenuto a partecipare, quale “litisconsorte necessario”, nel relativo giudizio in cui si controverta in ordine all'esistenza ed alla validità del regolamento, in quanto le suddette limitazioni costituiscono oneri reali o servitù reciproche che, in quanto tali, afferiscono immediatamente al bene; tale situazione non si verifica, invece, nell'ipotesi in cui convenuto in giudizio sia soltanto il proprietario del locale, e non anche il conduttore dello stesso, nei confronti del quale non vi sia stata, pertanto, richiesta di cessazione immediata dell'uso cui è adibito l’immobile condotto in locazione (v., altresì, Cass. civ., sez. II, 29 ottobre 2003, n. 16240).

Se esperita anche nei diretti confronti del conduttore del locale di proprietà esclusiva la domanda volta alla cessazione della destinazione abusiva, sussiste una situazione di litisconsorzio necessario con il proprietario del suddetto locale, che sia stato con esso convenuto in giudizio, riguardando la validità della clausola del regolamento tanto il proprietario quanto il conduttore, per cui, qualora il giudice di appello accerti la nullità di notifica della citazione introduttiva del giudizio nei confronti del primo dei suddetti soggetti, deve rimettere l'intera causa al giudice di primo grado ai sensi dell'art. 354 c.p.c. - come, appunto, nella fattispecie processuale qui esaminata - restando esclusa la possibilità di decisioni separate nei confronti, rispettivamente, del proprietario e del conduttore, in ordine alla legittimità dell'uso dell'unità immobiliare, attesa anche l'opportunità di evitare giudicati contraddittori (Cass. civ., sez. II, 21 marzo 1994, n. 2683).

Ovviamente, ciò non esclude una sorta di culpa in eligendo e in vigilando da parte del proprietario-locatore, nel senso che il condomino, il quale abbia locato la propria unità abitativa ad un terzo, deve rispondere nei confronti degli altri condomini delle ripetute violazioni al regolamento condominiale consumate dal proprio conduttore qualora non dimostri di avere adottato, in relazione alle circostanze, le misure idonee, alla stregua del criterio generale di diligenza posto dall'art. 1176 c.c., a far cessare gli abusi, ponendo in essere iniziative che possono arrivare fino alla richiesta di anticipata cessazione del rapporto di locazione (Cass. civ., sez. II, 17 ottobre 1995, n. 10837).

In altri termini, il condomino, siccome principale destinatario delle norme regolamentari, si pone nei confronti della collettività condominiale non solo come responsabile delle dirette violazioni di quelle norme da parte sua, ma anche come responsabile delle violazioni delle stesse norme da parte del conduttore del suo bene, essendo tenuto non solo ad imporre contrattualmente al conduttore il rispetto degli obblighi e dei divieti previsti dal regolamento, bensì anche a prevenirne le violazioni ed a sanzionarle anche mediante la cessazione del rapporto (v., altresì, Cass. civ., sez. II, 29 agosto 1997, n. 8239).

Pertanto, malgrado il contratto di locazione comporti il trasferimento al conduttore dell'uso e del godimento sia della singola unità immobiliare sia dei servizi accessori e delle parti comuni dello edificio, una siffatta detenzione non esclude i poteri di controllo, di vigilanza e, in genere, di custodia spettanti al proprietario-locatore, il quale conserva un effettivo potere fisico sull’entità immobiliare locata, ancorché in un àmbito in parte diverso da quello in cui si esplica il potere di custodia del conduttore, con conseguente obbligo di vigilanza sullo stato di conservazione delle strutture edilizie e sull'efficienza degli impianti, gravando sul condomino le responsabilità per danni subiti da terzi - nel novero dei quali vanno ricompresi anche i conduttori di appartamenti siti nell'edificio - a seguito di omissioni addebitabili all'amministratore o di inerzia da parte dell'assemblea nell'adottare gli opportuni provvedimenti atti ad eliminare una situazione di pericolo (Cass. civ., sez. II, 5 dicembre 1981, n. 6467; cui adde Cass. civ., sez. II, 17 luglio 1973, n. 2093; in materia di immissioni rumorose, v., da ultimo, Cass. civ., sez. II, 3 marzo 2025, n. 5637).

Riferimenti

Scarpa, Regolamento del condominio ed obblighi per il conduttore, in Immob. & proprietà, 2012, 658;

Scarpulla, Il conduttore ed il regolamento condominiale: responsabilità ed azioni a tutela del condominio, in Immob. & proprietà, 2011, 7;

Celeste, Se il conduttore viola il regolamento il locatore è litisconsorte necessario, in Immob. & diritto, 2007, fasc. 3, 46;

Scarpa, Cessazione di destinazione abusiva: la richiesta a conduttore e locatore, in Immob. & diritto, 2006, fasc. 8, 41;

De Tilla, Divieti condominiali e posizione del conduttore, in Arch. loc. e cond., 2002, 420;

Celeste, Conduttore e regolamento condominiale, in Arch. loc. e cond., 1999, 41;

Parmeggiani, Legittimazione passiva della società di leasing e dell'utilizzatore del bene in caso di presunta violazione del regolamento di condominio da parte dell'utilizzatore, in Arch. loc. e cond., 1992, 826;

De Tilla, La legittimazione attiva dell'amministratore di condominio per l'osservanza del regolamento e la validità ed opponibilità delle clausole che limitano l'uso delle parti di proprietà esclusiva, in Giust. civ., 1989, I, 1370.