Il foro speciale del condominio non si applica nelle liti tra condomini e amministratore riguardanti l'adempimento degli obblighi correlati all'incarico

Massima

L'art. 23 c.p.c., che prevede per le cause tra condomini il foro speciale ed esclusivo del giudice del luogo in cui si trova l'immobile condominiale, si applica a tutte le liti tra singoli condomini attinenti ai rapporti giuridici derivanti dalla proprietà delle parti comuni dell'edificio o dall'uso e godimento delle stesse, incluse quelle relative al risarcimento dei danni arrecati alla proprietà individuale, ma non trova applicazione nelle liti tra condomini e amministratore attinenti all'adempimento degli obblighi assunti con il conferimento dell'incarico a quest'ultimo, poiché, in tal caso, ciascuna delle parti (condomini e amministratore uscente) agisce per la tutela di un proprio interesse personale.

Il caso

La causa - giunta, di recente, all’esame del Supremo Collegio - originava da una domanda, proposta davanti al Tribunale di Tivoli, da un Condominio nei confronti di una Società che aveva svolto l’incarico di amministratrice del Condominio, onde ottenere l’accertamento e la condanna della stessa alla consegna di varia documentazione, quali bilanci, versamenti, corrispondenza intercorsa con i fornitori, relazione contabile, nonché al risarcimento dei danni patiti dall’attore

Costituitasi in giudizio, la Società convenuta aveva eccepito, preliminarmente, l’incompetenza del giudice adìto, essendo quella incardinata una causa condominiale ai sensi dell’art. 71-quater disp. att. c.c. ed essendo, perciò, competente, ai sensi dell’art. 23 c.p.c., il Tribunale di Roma, stante l’ubicazione presso la Capitale del Condominio attore.

Il Tribunale di Tivoli adìto riteneva di dover ammettere la CTU chiesta nell’atto introduttivo.

Avverso la suddetta ordinanza, la Società proponeva ricorso per regolamento di competenza ai sensi dell’art. 42 c.p.c.

La questione

Si trattava di verificare, innanzitutto, se fosse ammissibile quest’ultimo mezzo di impugnazione nei confronti della suddetta ordinanza istruttoria, sostenendo la ricorrente che tale ordinanza avesse contenuto decisorio ai sensi dell’art. 42 c.p.c., atteso che la stessa era stata emessa successivamente alla rimessione della causa al Collegio per la decisione ex art. 279 c.p.c. senza svolgimento di attività istruttoria e con concessione dei termini ai sensi dell’art. 190 c.p.c. e che la decisione, in essa contenuta, di nominare un CTU implicasse il rigetto dell’eccezione di incompetenza formulata dalla parte convenuta.

In secondo luogo - per quel che ci interessa più da vicino - si trattava di individuare quale fosse il foro territorialmente competente per la causa de qua, sostenendo la ricorrente che trattavasi di “controversia condominiale”, avendo il Condominio agito per la violazione dell’art. 1130-bis c.c. in tema di rendiconto condominiale; in particolare, si contestava la competenza del Tribunale di Tivoli per essere competente il Tribunale di Roma, avendo il Condominio sede in Roma, sia in quanto, nelle cause tra condomini e, in generale, in quelle insorte in àmbito condominiale trovava applicazione la disposizione di cui all’art. 23 c.p.c. - che individuava come criterio quello del luogo ove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi - sia in quanto, nelle cause afferenti a rapporti obbligatori, come nella specie tra il Condominio e la Società, ossia, rispettivamente tra consumatore - agendo l’amministratore come mandatario con rappresentanza dei singoli condomini da considerarsi consumatori - ed impresa commerciale, trovava applicazione il foro del consumatore ex art. 33 del d.lgs. n. 206/2005 e, quindi, il luogo in cui aveva sede il Condominio (ossia, Roma).

Le soluzioni giuridiche

I giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto, in primo luogo, ammissibile il regolamento per competenza.

Invero, quest’ultimo è finalizzato a determinare quale sia il giudice competente a decidere una determinata causa di merito, sicché, sia esso necessario o facoltativo, presuppone che una questione di competenza sia stata - anche solo implicitamente - definita con un provvedimento avente natura di sentenza, ipotizzandosi o sostenendosi la competenza di un giudice ordinario diverso da quello adìto (Cass. civ., sez. II, 7 ottobre 2020, n. 21530; Cass. civ., sez. VI/III, 7 giugno 2017, n. 14223; Cass. civ., sez. III, 21 luglio 2006, n. 16752).

Come chiarito dal massimo organo di nomofilachia (Cass. civ., sez. un., 29 settembre 2014, n. 20449), anche dopo l'innovazione introdotta dalla novella di cui alla legge 18 giugno 2009, n. 69, in relazione alla forma della decisione sulla competenza - da adottarsi, ora, con ordinanza anziché con sentenza - il provvedimento del giudice adìto (nella specie, monocratico), il quale, nel disattendere la corrispondente eccezione, affermi la propria competenza e disponga la prosecuzione del giudizio innanzi a sé, è insuscettibile di impugnazione con il regolamento ex art. 42 c.p.c., ove non preceduto dalla rimessione della causa in decisione e dal previo invito alle parti a precisare le rispettive integrali conclusioni anche di merito, salvo che quel giudice, così procedendo e statuendo, lo abbia fatto conclamando, in termini di assoluta ed oggettiva inequivocità, l'idoneità della propria determinazione a risolvere definitivamente, davanti a sé, la suddetta questione (v. anche Cass. civ., sez. II, 26 giugno 2025, n. 17032; Cass. civ., sez. VI/I, 3 febbraio 2020, n. 2338).

Nella specie, il giudice adìto, previa fissazione di apposita udienza, aveva invitato le parti a precisare le conclusioni, assegnando i termini ai sensi dell’art. 190 c.p.c., per poi emettere l’ordinanza - impugnata con il regolamento di cui sopra - con la quale aveva disposto la nomina di un CTU, così sostanzialmente decidendo implicitamente per la propria competenza, conseguendone l’impugnabilità del suddetto provvedimento.

Nel merito, gli stessi giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto il ricorso infondato.

Al riguardo, si evidenzia - come chiarito, anche recentemente, da Cass. civ., sez. II, 14 giugno 2023, n. 17000 - che, per giurisprudenza costante, in tema di individuazione della competenza, il giudice deve fondare la propria decisione sulla base della prospettazione della domanda (v., altresì, Cass. civ., sez. VI/III, 6 dicembre 2017, n. 29266; Cass. civ., sez. VI/III, 22 ottobre 2015, n. 21547; Cass. civ., sez. VI/I, 26 marzo 2014, n. 7182; Cass. civ., sez. IV, 17/5/2007, n. 11415).

Tale criterio, dettato espressamente dall'art. 10 c.p.c. per la competenza per valore, costituisce espressione di un principio generale, applicabile, come tale, a tutte le questioni di competenza, per cui non rilevano le eventuali contestazioni del convenuto che attengono al merito dei fatti dedotti dall'attore a fondamento della propria domanda, costituendo eccezione il solo caso in cui il giudice ravvisi un'ipotesi di abuso processuale, ossia rilevi prima facie che i fatti sono stati rappresentati dalla parte attrice in via pretestuosa e strumentale al solo fine di sottrarre la cognizione della causa al giudice competente, predeterminato per legge.

Orbene, la domanda proposta nel giudizio di merito dal Condominio aveva ad oggetto la condanna della ex amministratrice alla restituzione della documentazione contabile dalla stessa detenuta, sicché è a questa che occorreva far riferimento per individuare il giudice territorialmente competente.

In proposito - ad avviso degli ermellini - non era condivisibile la pretesa della Società di attribuire la competenza sulla base dei criteri specificamente dettati per le cause tra condomini dall’art. 23 c.p.c., sul presupposto che la questione prospettata fosse di carattere condominiale.

Sul punto, le Sezioni Unite (Cass. civ., sez. un., 18 settembre 2006, n. 20076) hanno chiarito che il foro speciale previsto dalla citata disposizione - che assume carattere prevalente rispetto al foro generale e costituisce foro esclusivo, insuscettibile di deroga in favore di fori alternativi rimessi alla scelta dell'attore in base a diversi criteri territoriali di collegamento - si applica sia quando entrambe le parti (attore e convenuto) rivestono la qualità di condomini in relazione ai “beni comuni” o alla “maggior parte di essi” ubicati nel luogo ove va incardinato il giudizio, sia quando la controversia insorge tra l'amministratore del condominio e il singolo condomino in ordine all'attività di gestione della cosa comune e, in particolare, alla riscossione dei contributi dovuti da ciascun condomino in ragione della sua partecipazione alla comunione (v. anche Cass. civ., sez. II, 5 novembre 2004 n. 2172; Cass. civ., sez. II, 20 agosto 2002 n. 12274; Cass. civ., sez. VI/I, 1° marzo 1994 n. 2026; Cass. civ., sez. II, 16 agosto 1993 n. 8734; Cass. civ., sez. II, 24 agosto 1992 n. 9828).

Ciò in quanto, l'attività dell'amministratore del condominio, volgendosi in due diverse direzioni, id est nei confronti dei terzi per conto dell'intero gruppo dei condomini e nei riguardi dei singoli partecipanti alla comunione, va in essa ravvisata una diversità di posizioni giuridiche riconducibili, rispettivamente, ai rapporti esterni ed a quelli interni alla sfera condominiale, nei quali ultimi, rappresentando l'amministratore in tale attività gli altri condomini in ragione di un mandato con rappresentanza, caratterizzato da tratti distintivi in ordine alle modalità di costituzione del rapporto ed al contenuto “sociale” della gestione, la controversia proposta è in definitiva una lite tra condomini.

Né, infine, può dirsi applicabile - conclude il giudice di ultima istanza - il c.d. foro del consumatore, come pure chiesto dalla Società, atteso che la questione è stata sollevata da colui che certamente non è consumatore e che, come più volte affermato, il foro del consumatore, previsto dall'art. 63 del Codice del consumo (d.lgs. 6 settembre 2005, n. 206), è derogabile da parte del consumatore, anche unilateralmente, con l'introduzione della domanda innanzi al giudice territorialmente competente, ai sensi degli artt. 18, 19e 20 c.p.c., oppure in forza di una clausola contrattuale, in quanto la competenza prevista dal Codice del consumo è inderogabile unicamente ad opera del professionista, attesa la funzione della disposizione, volta alla tutela del consumatore medesimo, al quale, quindi, non può essere precluso di scegliere uno dei fori alternativi, se egli lo ritenga, nel caso concreto, più rispondente ai propri interessi (Cass. civ., sez. VI/III, 8 febbraio 2012, n. 1875; Cass. civ., sez. VI/III, 3 aprile 2013, n. 8167).

Orbene, se è vero che, in materia di competenza territoriale, la previsione per le cause condominiali del foro speciale esclusivo del luogo in cui hanno sede le cose comuni, stabilita nell'art. 23 c.p.c. esime la parte eccipiente dall'onere di contestazione di tutti i fori alternativamente concorrenti ex art. 19 c.p.c. (v., tra le società, Cass. civ., sez. VI/III, 15 maggio 2019, n. 13049), così come pure per il foro del consumatore, è anche vero che tale principio non opera quando - come nella specie - trovino applicazione i criteri generali di cui agli artt. 18, 19, 20 c.p.c., rispetto ai quali grava sul convenuto che eccepisca l'incompetenza del giudice adìto (trattandosi di eccezioni in senso proprio), l'onere di contestare specificamente l'applicabilità di ciascuno dei suddetti criteri e di fornire la prova delle circostanze di fatto dedotte a sostegno di tale contestazione, sicché, dovendo, in mancanza, rigettarsi l'eccezione, resta, per l'effetto, definitivamente fissato il collegamento indicato dall'attore, con correlata competenza del giudice adìto (v., in questi termini, Cass. civ., sez. II, 15 febbraio 2023, n. 6020; Cass. civ., sez. VI/III, 30 luglio 2021, n. 21989; Cass. civ., sez. VI/II, 3 luglio 2018, n. 17311).

Non avendo, pertanto, la Società ricorrente assolto al predetto onere - conclude la Cassazione - la censura è inammissibile, con la conseguenza che la competenza resta radicata davanti al Tribunale di Tivoli.

Osservazioni

L’ordinanza in commento appare condivisibile.

Invero, nella specie, la lite era sorta tra i condomini, collettivamente considerati, e l’ex amministratore, che era stato revocato, e riguardava l’adempimento degli obblighi assunti da quest’ultimo in forza del precedente conferimento dell’incarico, sia riguardo ai compensi dovuti a titolo di retribuzione, sia per quel che concerne il rendiconto ed alla riconsegna dei documenti contabili.

In tal caso, è vero che non si controverteva di rapporti giuridici attinenti al diritto reale di proprietà e all'uso delle cose comuni, ma è altrettanto vero che era in discussione la regolamentazione dei rapporti tra l’amministratore uscente e il Condominio rappresentato dall’amministratore entrante, dovendosi sottolineare che “ciascuno di essi agiva per la tutela di un proprio interesse personale - rispettivamente, l’amministratore, quanto alla retribuzione, e il Condominio, rappresentato dal proprio amministratore pro tempore, quanto alla restituzione della documentazione contabile - non rappresentando ciascuno che sé stesso sia pure in correlazione con i diritti nascenti dal precedente rapporto di mandato ormai concluso”.

Lla questione in esame traeva origine, infatti, dall’obbligo, gravante sull’amministratore al termine dell’incarico, di dare conto della gestione e di restituire tutte le somme e i documenti che deteneva per conto del condominio, in applicazione delle disposizioni sul mandato e, in particolare, dell’art. 1713 c.c., essendo quello dell’amministratore un ufficio di diritto privato, assimilabile al mandato con rappresentanza, il cui statuto era regolato dai poteri e dagli obblighi esplicitamente dettati negli artt. 1129, 1130 e 1131 c.c. e, in via residuale, nelle norme sul mandato (Cass. civ., sez. II, 19 marzo 2021, n. 7874; Cass. civ., sez. VI/II, 17 agosto 2017, n. 20137; Cass. civ., sez. II, 18 aprile 2014, n. 9082; Cass. civ., sez. VI/I, 27 giugno 2011, n. 14197; Cass. civ., sez. VI/I, 16 agosto 2000, n. 10815; Cass. civ., sez. II, 12 febbraio 1997, n. 1286; Cass. civ., sez. II, 14 dicembre 1993, n. 12304).

In buona sostanza, non basta rilevare che qualunque lite possa insorgere nell'àmbito condominiale per ragioni afferenti al condominio, siccome derivante dalla proprietà delle parti comuni dell'edificio o dall'uso e godimento delle stesse, incluse quelle relative al risarcimento dei danni arrecati alla proprietà individuale, si ravvisi una controversia “tra condomini”, anche quando veda contrapposto un singolo partecipante a tutti gli altri, ciascuno dei quali è singolarmente rappresentato dall'amministratore (v. anche Cass. civ., sez. III, 19 maggio 2011, n. 11008; Cass. civ., sez. VI/II, 12 gennaio 2015, n. 180), la cui cognizione ratione loci spetta esclusivamente e senza alternative, in forza del citato art. 23 c.p.c., al giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi.

Pertanto, l’azione de qua non poteva rientrare nella “materia condominiale”, trovando fondamento nel rapporto contrattuale intercorso tra il Condominio e l’amministratore uscente, e doveva considerarsi esulante dall’àmbito applicativo dell’art. 23 c.p.c., restando soggetta ai criteri generali di cui agli artt. 18, 19, 20 c.p.c.

Per completezza, al fine di negare l’applicabilità della disciplina consumeristica - in disparte la discutibilità del requisito soggettivo, perché il contratto doveva essere riferibile alle due parti, definibili come “consumatore” e come “professionista”, da individuarsi nella persona fisica o giuridica, pubblica o privata, il quale, nel quadro della propria attività imprenditoriale et similia, utilizza il contratto concluso con il suddetto consumatore - di certo difettava il requisito oggettivo, perché il contratto non sembrava riconducibile nell’alveo dei negozi aventi ad oggetto “la cessione dei beni o la prestazione dei servizi”.

Riferimenti

Cirla, Il concetto di causa condominiale ed il giudice competente a decidere, in Immob. & proprietà, 2013, 357;

Landresi, Individuazione del giudice territorialmente competente per le liti c.d. condominiali, in Il giudice di pace, 2008, fasc. 1, 19;

Celeste, Per le controversie condominiali vige il foro speciale esclusivo, in Immob. & diritto, 2007, fasc. 10, 29;

Capriati, Nelle liti condomini-amministratori, l'art. 23 c.p.c. si applica anche per i casi di mala gestio, in Dir. & giust., 2006, fasc. 36, 12;

Izzo, Per le liti condominiali è competente il giudice del luogo dove si trova l'immobile, in Corr. giur., 2006, 1682;

Carrato, Il foro speciale di cui all'art. 23 c.p.c. si applica anche alle controversie tra condominio e condomino, in Rass. loc. e cond., 2006, 235;

Scarpa, L'immedesimazione tra condominio e magistrato condomino quali parti in causa ai fini dell'art. 30-bis c.p.c., ovvero il “legittimo sospetto” del magistrato in condominio, in Rass. loc. e cond., 2003, 27;

Saltarelli, Decreto ingiuntivo richiesto da amministratore di condominio e competenza territoriale, in Arch. loc. e cond., 1988, 616.