Le conseguenze della mancata nomina del rappresentante dell’edificio del supercondominio

Con la l. n. 220/2012, è stato introdotto l’art. 67 disp. att. c.c., il quale prevede al terzo comma che nei casi di cui all’art. 1117-bis c.c., quando i partecipanti sono complessivamente più di 60, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’art.1136, comma 5, c.c., il proprio rappresentante. Dunque, se il numero dei partecipanti è maggiore di 60, si applicano regole diverse a seconda dell’oggetto dell’assemblea: nel caso di assemblea vertente su materie di ordinaria amministrazione il singolo edificio deve nominare un rappresentante comune, solo a quest’ultimo viene notificato l’avviso di convocazione e solo costui può partecipare all’assemblea; invece, se l’assemblea verte su materie di straordinaria amministrazione, si applicano le regole ordinarie di convocazione.

Premesso ciò, in relazione al quesito esposto, occorre considerare/valutare i ragionamenti della giurisprudenza di merito e di legittimità.

Secondo i giudici di merito, il rappresentante del singolo condominio nell'assemblea del supercondominio è dotato di una rappresentanza in senso tecnico, come indicato dall'art. 67, comma 4, disp. att. c.c., il potere di rappresentanza si differenzia tra amministratore e rappresentante: mentre l'amministratore ha una rappresentanza unitaria del (sub)condominio, il rappresentante è portatore del voto di ciascun singolo condomino. È da notare, inoltre, che tale voto deve essere "univoco" per esigenze di semplificazione (Trib. Torino 23 dicembre 2020, n. 4736). Quindi, a differenza dell'amministratore di condominio, il quale rappresenta "unitariamente e collettivamente" la generalità dei condòmini, il rappresentante può partecipare all'assemblea del supercondominio, senza apposizione di limiti al suo potere " e che "qualora non venga utilizzato lo strumento di semplificazione ai sensi dell'art. 67, comma 3, disp. att. c.c. per lo svolgimento dell'assemblea supercondominiale e la sua convocazione, deve ritenersi applicabile la regola generale della necessaria convocazione di tutti condomini, non rilevando l'inadempimento del singolo condominio sostanziatosi nella mancata elezione del rappresentante (Trib. Torino 29 luglio 2022, n. 3427).

Secondo la giurisprudenza di legittimità, invece, la delibera adottata dall’assemblea del supercondominio in assenza della nomina del rappresentante di uno dei condominii che lo compongono è annullabile. Il tema della inderogabilità ex art. 67, terzo comma, disp. att. c.c. della nomina di tale rappresentante trova la sua sanzione (in caso di difetto di nomina assembleare) nel ricorso all’autorità giudiziaria per la nomina. Il difetto di tale procedimento sanzionatorio non può far sì che si trasformi la natura del vizio correlativo della delibera dell’assemblea del supercondominio (convertendo cioè l’annullabilità in nullità). Infatti, l’inosservanza dell’art. 67, terzo comma, disp. att. c.c. si colloca in un momento anteriore rispetto alla deliberazione assembleare e non determina né una mancanza originaria degli elementi costitutivi, né un’impossibilità materiale o giuridica dell’oggetto, né un’illiceità della delibera (Cass. civ., sez. II, 18 luglio 2025, n. 20052).

Alla luce dei citati orientamenti, si aggiunge anche che qualora la maggioranza per la nomina del rappresentante non si formi o che l'assemblea non riesca a trovare soggetto disposto a svolgere detto ruolo, i rappresentanti di altri condominii facenti parte del supercondominio, possono inviare all'amministratore del condominio privo di rappresentante la diffida. Invero, secondo i giudici “Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine” (Trib. Como 5 aprile 2022, n. 6: nella specie, il giudice ha ritenuto valido il ricorso ex art. 1105 c.c.).