Terrazza a livello in uso esclusivo: la manutenzione della parte aggettante è a carico del proprietario
06 Agosto 2026
Massima In tema di condominio negli edifici, la ripartizione delle spese relative alla manutenzione della terrazza deve essere effettuata ai sensi dell’art. 1126 c.c. limitatamente alla porzione della stessa avente funzione di copertura delle unità immobiliari sottostanti; diversamente, gli oneri relativi alla parte aggettante, quale mero prolungamento dell’appartamento, restano interamente a carico del proprietario dell’unità immobiliare interessata. Il caso La vicenda sottoposta all’esame della Corte di Cassazione trae origine dall’impugnazione di una delibera assembleare, con ricorso ex art. 702-bis c.p.c., con cui il Condominio aveva approvato il riparto delle spese relative ad interventi di manutenzione straordinaria di una terrazza a livello, di uso e proprietà esclusivo della ricorrente. L’assemblea condominiale aveva distinto la porzione di terrazza (avente la funzione di copertura dell’edificio) tra i muri perimetrali, da quella meramente aggettante con funzioni di balcone e applicava le spese in carico della sola ricorrente, la quale, invece, riteneva che queste dovessero essere suddivise secondo criterio di ripartizione delle spese e secondo le proporzioni previsto dall’art. 1126 c.c. Si costituiva il Condominio, resistendo alla domanda. Il Tribunale rigettava il ricorso, ritenendo che le spese relative alla parte aggettante del lastrico fosse di proprietà esclusiva dell’appartamento dal quale protendeva, mentre per l’altra parte di copertura le spese erano state correttamente ripartite ex art. 1126 c.c. Avverso l’ordinanza del Tribunale, la condomina proponeva appello. La Corte d’Appello rigettava l’appello proposto, dove veniva dedotta la nullità della deliberazione assembleare avente ad oggetto l’esecuzione dei lavori su una parte di proprietà esclusiva di un singolo condomino e l’omessa pronuncia del Tribunale subordinata alla domanda della ricorrente. Più nel dettaglio, la Corte d’Appello ha richiamato la distinzione operata dalla giurisprudenza di legittimità riguardante la parte aggettante ad uso esclusivo e la parte di copertura dell’edificio ed ha rilevato che solo il 40% della terrazza svolgesse la funzione di copertura, mentre il restante 60% presentava carattere esclusivamente aggettante, con uso ed utilità a favore della ricorrente. Da tale accertamento è dipesa l’applicazione dell’art. 1126 c.c. limitatamente alla porzione avente la funzione di copertura, confermando l’imputazione delle spese concernenti la parte aggettante alla condomina proprietaria (ricorrente). La ricorrente condomina, dunque, proponeva ricorso per cassazione per due motivi: 1) violazione degli artt. 1135 e 1126 c.c., nella parte in cui la delibera assembleare aveva derogato al criterio di riparto previsto dall’art. 1126 c.c. per le spese relative alla porzione aggettante della terrazza; 2) violazione dell’art. 1126 c.c., assumendo che l’assemblea avesse illegittimamente deliberato anche in ordine ai lavori riguardo la parte aggettante del terrazzo, eccedendo i propri poteri. La questione Qual è il criterio di ripartizione delle spese di manutenzione relative alla porzione meramente aggettante di una terrazza a livello in proprietà o uso esclusivo e quali sono i limiti della competenza deliberativa dell’assemblea condominiale in ordine ai relativi interventi? Le soluzioni giuridiche La Suprema Corte ha ritenuto entrambi i motivi infondati. Con riferimento al primo motivo, la Cassazione ha richiamato un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato, secondo cui occorre distinguere la parte della terrazza a livello avente la funzione di copertura da quella meramente aggettante; «in base al disposto degli artt. 1130 e 1131 c.c., l'amministratore del condominio è legittimato ad agire in giudizio per l'esecuzione di una deliberazione assembleare o per resistere all'impugnazione della delibera stessa da parte del condomino senza necessità di una specifica autorizzazione assembleare, trattandosi di una controversia che rientra nelle sue normali attribuzioni, con la conseguenza che in tali casi egli neppure deve premunirsi di alcuna autorizzazione dell'assemblea per proporre le impugnazioni nel caso di soccombenza del condominio» (così Cass. civ., sez. II, 16 febbraio 2017, n. 4183). Nella fattispecie in esame, rilevante è stato anche il richiamo ad altra pronuncia (Cass. civ., sez. II, 2 febbraio, 2016, n. 1990), la quale ha chiarito che, «in tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un ‘prolungamento’ della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi ivi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole». In continuità con tali indirizzi, gli ermellini hanno anche ribadito l’obbligo dei proprietari delle unità immobiliari sottostanti di concorrere alle spese ai sensi dell’art. 1126 c.c., giacchè ciò trova fondamento nell’utilitas che il lastrico o la terrazza assicurano agli immobili coperti. Ebbene, i giudici di Piazza Cavour, nell’àmbito di tale orientamento, hanno anche precisato che, indipendentemente dal regime di uso o proprietà esclusivi, le decisioni circa la necessità di procedere alla riparazione degli elementi oggetto del caso in esame, spettano all’assemblea. A quest’ultima è riservata una valutazione discrezionale di merito che esula dal controllo di mera legittimità rimesso al giudice attraverso il mezzo dell’impugnazione ex art. 1137 c.c. Come chiarito, poi, dagli stessi giudici (Cass. civ., sez. VI/II, 18 novembre 2021, n. 35216), si qualifica la terrazza a livello quale superficie destinata alla copertura dell’edificio (anche ai fini dell’applicazione dell’art. 1126 c.c.) e, al contempo, strutturalmente e funzionalmente collegata all’appartamento cui accede, del quale rappresenta una proiezione verso l’esterno. Quanto al godimento esclusivo di detto appartamento, la Corte, nell’ordinanza richiamata, ha precisato che restano a carico esclusivo del proprietario le spese relative ai balconi aggettanti, in quanto privi di funzione portante o di copertura. Nello stesso modo, si è anche posta altra autorevole pronuncia (Cass. civ., sez. II, 17 luglio 2007, n. 15913), secondo cui i balconi aggettanti costituiscono un mero prolungamento dell’appartamento del quale protendono e «non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi non può applicarsi il disposto dell’art. 1126 c.c.». Relativamente al secondo motivo, dall’esame della delibera condominiale, è emerso che l’assemblea si fosse limitata ad approvare il prospetto predisposto dal perito, il quale aveva ripartito le spese di rifacimento del terrazzo attribuendo il 40% alla porzione avente la funzione di copertura, secondo l’art. 1126 c.c., ed il 60%, relativo alla parte aggettante, a carico esclusivo della condomina. Inoltre, la Corte, nell’ordinanza in esame, ha evidenziato come la stessa delibera desse atto dell’assenza di una decisione circa l’affidamento dell’incarico per l’esecuzione dei lavori. Alla luce di tali elementi, i magistrati del Palazzaccio hanno qualificato la delibera assembleare come meramente ricognitiva dei principi giuridici che regolano il riparto delle spese di rifacimento della terrazza a livello e, pertanto, non risulta questa affetta dai vizi di legittimità denunciati dalla ricorrente. Osservazioni L’ordinanza in commento si colloca nel solco di un orientamento ormai consolidato in materia di terrazze a livello, lastrici solari, ripartizione delle spese per la loro manutenzione ed i poteri deliberativi dell’assemblea condominiale. L’aspetto di maggiore interesse non risiede nell’affermazione del principio secondo cui la porzione meramente aggettante della terrazza a livello rimane estranea all’applicativo dell’art. 1126 c.c., trattandosi comunque di un approdo consolidato negli anni dalla giurisprudenza di legittimità, ma nell’aver ricondotto tale conclusione ad un criterio meramente funzionale, basato sull’utilitas che il bene è idoneo ad assicurare ai condomini. La Suprema Corte ha ribadito che la disciplina prevista dall’art. 1126 c.c. trova la propria giustificazione nella funzione di copertura esercitata dal lastrico o dalla terrazza a livello e, conseguentemente, nell’utilità che tale funzione arreca alle unità immobiliari sottostanti. Il criterio di imputazione delle spese non viene, dunque, ancorato alla titolarità del bene o al regime di proprietà esclusiva, bensì alla concreta funzione svolta dalla porzione interessata dagli interventi manutentivi. La conseguenza è che la parte aggettante, non svolgendo alcuna funzione di copertura dell’edificio, rimane sottratta al meccanismo di riparto delle spese previsto dall’art. 1126 c.c., con la conseguenza che le relative spese gravano integralmente sul proprietario dell’unità immobiliare cui essa accede. Ebbene, sotto questo profilo, la decisione è coerente con il costante orientamento giurisprudenziale che valorizza la distinzione tra la porzione di copertura e la porzione aggettante della terrazza a livello evitando che l’applicazione dell’art. 1126 c.c. venga esteso oltre il proprio àmbito funzionale e preservando la coerenza del criterio di ripartizione con la ratio che la disposizione detta. A ben vedere, risulta anche interessante il passaggio motivazionale che la pronuncia in commento ha dedicato ai poteri dell’assemblea condominiale. In particolare, la ricorrente, nell’ordinanza de qua, si evince che prospettava la natura esclusiva della parte aggettante e come questa impedisse all’assemblea di deliberare interventi manutentivi riguardanti tale porzione. Orbene, superata tale impostazione, la Corte ha chiarito come la competenza assembleare non dipenda dal regime proprietario del bene, bensì dalla circostanza che gli interventi riguardino gli elementi strutturali e funzionali alla copertura dell’edificio. Non meno significativo è anche il rilievo attribuito dalla stessa Corte al contenuto concreto della deliberazione impugnata dalla condomina, in quanto l’assemblea si è limitata a recepire il prospetto predisposto dal perito, distinguendo la quota di spesa riferibile alla parte con funzione di copertura da quella relativa alla parte avente funzione aggettante, senza assumere ulteriori determinazioni sull’affidamento dei lavori. In conclusione, la Corte ha confermato che il discrimine, ai fini dell’applicazione codicistica, non è rappresentato dal regime proprietario del bene, ma dalla funzione concretamente svolta dalla porzione di terrazza interessata dagli interventi di manutenzione. Riferimenti Cusano, Il nuovo condominio, Napoli, 2015; Celeste, Le parti comuni ed esclusive, Milano, 2015; Conti, I balconi in condominio. Ripartizione spese, casi pratici e riferimenti giurisprudenziali, Libricondominio, 2021; Dolce, L'assemblea di condominio. Convocazione, verbali, delibere e impugnazione, Libricondominio, 2021; Bordolli, Guida alla ripartizione delle spese condominiali, Rimini, 2025. |
