Rimozione di barriere architettoniche: è legittima la richiesta del condomino disabile di installare un ascensore per raggiungere l’abitazione

Massima

In tema di condominio, l'installazione di un ascensore, realizzata su aree comuni, rientra fra le opere volte ad eliminare le barriere architettoniche ed a rimuovere, così, un grave ostacolo alla fruizione di un primario bene della vita, quale quello dell'abitazione, da parte di persone che versano in condizioni di minorazione fisica.

Il caso

Gli attori - l’originaria proprietaria e l’acquirente e donataria di un immobile sito in un Condominio - adivano in giudizio quest’ultimo al fine di far dichiarare nulle/annullabili due delibere assembleari adottate nel 2022 e 2023 dallo stesso, con condanna del convenuto al pagamento delle spese di giudizio. In particolare, sostenevano che ci sarebbe una diversa destinazione della cosa comune, rappresentata dall’occupazione della base della piattaforma elevatrice (ascensore). Pertanto, la delibera avrebbe dovuto essere adottata con le maggioranze di cui all’art. 1117-ter c.c.

Si costituiva in giudizio il Condominio, in persona del suo legale rappresentante pro tempore, contestando quanto dedotto dalla parte attrice, e chiedendo il rigetto delle domande formulate dalla stessa, ritenendo del tutto legittima la richiesta dei condomini di installare, per motivi di salute, una piattaforma elevatrice (ascensore) per raggiungere i propri appartamenti con conseguente abbattimento delle barriere architettoniche. Gli attori lamentavano che, nel verbale dell’adunanza del 2022, non vi era stata alcuna deliberazione in merito alla citata richiesta di installazione.

La questione

Si tratta di accertare se la realizzazione di un ascensore in un condominio, al fine di conseguire il superamento delle barriere architettoniche o comunque di agevolare l'accesso alle proprie abitazioni a persone portatori di handicap o aventi comunque disagi fisici e difficoltà motorie, possa incidere e in che misura sui diritti spettanti al singolo condomino.

Le soluzioni giuridiche

Il Tribunale di Napoli ha rigettato la domanda di parte attrice, condannandola al pagamento delle spese del giudizio in favore del Condominio. Ha, infatti, ritenuto non sia stata fornita la prova che l’installazione di un ascensore in un condominio sia pregiudizievole per la fruizione degli spazi comuni e comporti l’inutilizzabilità della cosa comune secondo la sua normale fruibilità.

Osservazioni

La definizione più ampia di barriera architettonica è fornita dal legislatore nell’art. 1, comma 2, del d.P.R. 24 luglio 1996, n. 503, che riprende quanto già espresso nell’art. 2, lett. a), del d.m.14 giugno 1989, n.236. Si intendono per barriere architettoniche:

• a) gli ostacoli fisici che sono fonte di disagio per la mobilità di chiunque ed in particolare di coloro che, per qualsiasi causa, hanno una capacità motoria ridotta o impedita in forma permanente o temporanea;
• b) gli ostacoli che limitano o impediscono a chiunque la comoda e sicura utilizzazione di spazi, attrezzature o componenti;
• c) la mancanza di accorgimenti e segnalazioni che permettono l’orientamento e la riconoscibilità dei luoghi e delle fonti di pericolo per chiunque e in particolare per i non vedenti, per gli ipovedenti e per i sordi.

In materia di eliminazione di barriere architettoniche, la l. 9 gennaio 1989 n. 13 (“Disposizioni per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati”) costituisce espressione di un principio di solidarietà sociale e persegue finalità di carattere pubblicistico volte a favorire, nell'interesse generale, l'accessibilità agli edifici. In base al principio di solidarietà condominiale, la coesistenza di più unità immobiliari in un unico fabbricato implica di per sé il contemperamento di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all'eliminazione delle barriere architettoniche, oggetto di un diritto fondamentale, che prescinde dall'effettiva utilizzazione da parte di costoro degli edifici interessati e che prevale sui divieti del regolamento condominiale (Cass. civ., sez. II, 28 marzo 2017, n. 7938).

Il concetto di disabilità va interpretato in senso ampio, anche alla luce della nuova dimensione che ha assunto il diritto alla salute, non più intesa come semplice assenza di malattia, ma come stato di completo benessere fisico e psichico (v., ex multis, Cass. civ., sez. I, 16 ottobre 2007, n. 21748), sì da doversi ritenere che la normativa concernente il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche di cui alla l. n. 13/1989, art. 2, debba ritenersi applicabile anche alle persone che, in condizione dell'età avanzata, pur non essendo portatori di handicap, abbiano comunque disagi fisici e difficoltà motorie.

La giurisprudenza ha infatti affermato che le norme sull’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati, contenute nella l. n. 13/1989, sono applicabili anche a favore delle persone ultrasessantacinquenni che hanno difficoltà persistenti a svolgere i compiti e le funzioni proprie della loro età (Trib. Napoli, 14 marzo 1994; Trib. Vicenza, 1° luglio 2021, n. 1370), così come alle persone anziane che pur non essendo affetti da menomazioni motorie, si trovino comunque in minorate condizioni fisiche (Pret. Roma 15 maggio 1996; TA.R. Sicilia - Catania 18 febbraio 2022, n. 520).

Il legislatore, con espresso riguardo alle barriere architettoniche, con il comma 3 dell’art. 10 del d.l. 16 luglio 2020, n. 76 (c.d. Decreto Semplificazioni) - recante “Misure urgenti per la semplificazione e l’innovazione digitale” e convertito dalla l. 11 settembre 2020, n. 120 - ha introdotto alcune modifiche all’art. 2 della l. n. 13/1989. Ha contemplato la possibilità per ciascun partecipante alla comunione o al condominio di realizzare a proprie spese opere di rimozione delle suddette barriere, anche servendosi della cosa comune, nel rispetto dei limiti di cui all’art. 1102 c.c. Si finisce, in sostanza, per recepire, in un testo normativo quello che la giurisprudenza afferma da alcuni anni, ossia la possibilità per ogni condomino di installare autonomamente un ascensore ovvero un montascale ovvero un altro dispositivo atto al superamento delle barriere architettoniche sulle parti comuni, con un’iniziativa individuale (Cass. civ., sez. II, 16 maggio 2014, n. 10852; Trib. Roma 9 giugno 2020, n. 8322).

Pertanto, se il condomino disabile o con difficoltà di deambulazione intenda operare l’abbattimento di barriere architettoniche presenti nel proprio condominio potrà procedervi in piena autonomia, utilizzando in maniera esclusiva l’eventuale nuovo manufatto e sostenendone integralmente il costo.

Inoltre, si dispone che, all’art. 2, comma 1, della l. n. 13/1989, siano aggiunti i seguenti periodi: «le innovazioni di cui al presente comma non sono considerate in alcun caso di carattere voluttuario ai sensi dell’articolo 1121, primo comma, del codice civile. Per la loro realizzazione resta fermo unicamente il divieto di innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, di cui al quarto comma dell’art. 1120 del codice civile».

Ai sensi degli artt. 1120 e 1102 c.c., ogni condomino può servirsi della cosa comune ed apportare le modificazioni necessarie per il miglior godimento, a condizione che ponga il costo delle modificazioni a proprio carico e che la modificazione che si intende realizzare non alteri la destinazione della cosa comune e non impedisca agli altri condomini di farne uguale uso secondo il loro diritto.

Nè può pensarsi che la l. n. 13/1998, preposta a favorire le opere che eliminano le barriere architettoniche negli edifici privati, abbia previsto delle deroghe rispetto alla normativa richiamata.

Anteriormente all’entrata in vigore della l. 11 dicembre 2012, n. 220, di riforma alla disciplina del condominio negli edifici, il codice civile prevedeva, in via generale, che le delibere condominiali relative alla realizzazione di innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni dovevano essere approvate con un numero di voti che rappresentasse la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio (artt. 1120, comma 1 e 1136, comma 5, c.c.), mentre l’art. 78 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo unico dell’edilizia) - riprendendo quanto sancito dall’art. 2 della l. n. 13/1989 - stabiliva, al comma 1, che le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati già esistenti, dirette ad eliminare le barriere architettoniche, nonché la realizzazione di percorsi attrezzati e l’installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei non vedenti all’interno degli edifici privati, dovevano essere approvate dall’assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dall’art. 1136, commi 2 e 3, c.c. Nello specifico, in prima convocazione, le deliberazioni erano valide se approvate con un numero di voti che rappresentasse la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio, mentre, in seconda convocazione, se approvate dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti rappresentante almeno un terzo del valore dell’edificio.

Il legislatore della riforma, con l’art. 27 della l. n. 220/2012, ha provveduto a novellare l’art. 2, comma 1, l. n. 13/1989. Attualmente, le suddette deliberazioni devono essere approvate dall’assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dal comma 2 dell’art. 1120 c.c. (come novellato dal legislatore della riforma), che, al suo interno, contiene un richiamo all’art. 1136, comma 2, c.c. («sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio»).

Non può essere consentita quell'opera che rende talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino. Allorché l'installazione di un ascensore su area comune sia funzionale allo scopo di eliminare delle barriere architettoniche o comunque di agevolare l'accesso alle proprie abitazioni, specie se poste ai piani alti, evitando di affrontare le scale, occorre tenere conto del principio di solidarietà condominiale, che implica il contemperamento di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all'eliminazione delle barriere architettoniche o comunque delle persone che hanno difficoltà ad affrontare le rampe (Cass. civ., sez. II, 14 giugno 2022, n. 19087).

L'installazione di un ascensore, volto ad eliminare le barriere architettoniche, realizzata su parte di aree comuni, deve considerarsi indispensabile ai fini dell'accessibilità dell'edificio e della reale abitabilità dell'appartamento, e rientra, pertanto, nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell'art. 1102 c.c. (Cass. civ., sez. II, 3 agosto 2012, n. 14096).

Del resto, recentemente la Suprema Corte ha stabilito che, in ossequio al principio dell'accessibilità universale, consacrato nella Convenzione delle Nazioni Unite sui diritti delle persone con disabilità e richiamato dalla Corte costituzionale nella sentenza 4 luglio 2008, n. 251, costituisce discriminazione indiretta, ex art. 2 della l. 1° marzo 2006, n. 67, la presenza di barriere architettoniche che impediscano o limitino l'accesso ad edifici privati ad uso residenziale da parte delle persone disabili, laddove, con riferimento alla situazione di fatto ed a prescindere dalla qualificazione giuridica dei luoghi, le stesse determinino una condizione di svantaggio della persona disabile rispetto ad una persona priva di disabilità (Cass. civ., sez. I, 15 giugno 2023, n. 17138).

La giurisprudenza ha precisato che l’ascensore che viene installato nell'edificio dopo la sua costruzione e per iniziativa di parte dei condomini, non rientra nella proprietà comune di tutti i condomini, ma appartiene in proprietà a quelli di loro che l'abbiano impiantato a loro spese. Ciò dà vita nel condominio ad una particolare comunione parziale dei proprietari dell'ascensore. L'art. 1121, comma 3, c.c. fa salva agli altri condomini la facoltà di partecipare successivamente all'innovazione, divenendo partecipi della comproprietà dell'opera, con l'obbligo di pagarne pro quota le spese impiegate per l'esecuzione, aggiornate al valore attuale. (Cass. civ., sez. II, 18 agosto 1993, n. 8746; Cass. civ., sez. II, 18 novembre 1971, n. 3314; Cass. civ., sez. II, 4 settembre 2017, n. 20713).

Nei casi come quello in esame, la giurisprudenza ha chiarito che è necessario contemperare l’interesse dei condomini o di parte di essi alla migliore fruibilità del proprio bene, attraverso l’eliminazione delle barriere architettoniche, con quello al godimento da parte di tutti i condomini delle parti comuni dell’edificio. Occorre, in tali situazioni, accertare se il sacrificio affermato dal condomino si indentifica nel semplice disagio ovvero nel minor godimento che l'innovazione procuri al singolo condomino rispetto a quella che, fino a quel momento, è stata la sua fruizione della cosa comune. La norma dell’art. 1120, ultimo comma, c.c. richiama il concetto di inservibilità della cosa comune, che, secondo la giurisprudenza di legittimità, implica la concreta inutilizzabilità della res communis secondo la sua naturale fruibilità (Cass. civ., sez. II, 29 agosto 2018, n. 21342; Cass. civ., Sez. II, 12 luglio 2011, n. 15308).

Per il Tribunale di Napoli, nella fattispecie in esame, vengono in rilievo gli artt. 1102e 1120 c.c.

L'uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è soggetto, ai sensi dell'art. 1102 c.c., al duplice divieto di alterarne la destinazione e di impedire agli altri partecipanti di fare parimenti uso della cosa stessa secondo il loro diritto, con preminenza dell'osservanza del primo divieto potendosi avere salvaguardia degli interessi dei condomini solo col rispetto della destinazione attualmente impressa alla cosa comune (Cass. civ., sez. II, 18 luglio 1984, n. 4195; Cass. civ., sez. II, 24 febbraio 2004, n. 3640; Cass. civ., sez. II, 5 settembre 1994, n. 7652; Cass. civ., sez. II, 15 luglio 1995, n. 7752; Cass. civ., sez. II, 13 ottobre 1999, n. 11520).

La nozione di pari uso della cosa comune ex art. 1102 c.c. - applicabile al condominio degli edifici in virtù del richiamo contenuto nell'art. 1139 c.c. - non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione.

Il Tribunale partenopeo, con la pronuncia in commento, conclude affermando che, qualora sia prevedibile, come nel caso de quo, che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa deve ritenersi legittima, perchè in una materia in cui è prevista la massima espansione dell'uso, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, che costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto (Cass. civ., sez. II, 3 agosto 2012, n.14107).

Per il giudice napoletano, non è stata fornita la prova che l’opera di installazione di un ascensore sia pregiudizievole per la fruizione degli spazi comuni e che la stessa comporti l’inutilizzabilità della cosa comune secondo la sua normale fruibilità, ma soltanto un semplice ed eventuale disagio rispetto alla sua normale utilizzazione, né che comporti una violazione del decoro dell’edificio condominiale, trattandosi di intervento interno al fabbricato.

Riferimenti

Celeste, Il c.d. decreto semplificazioni 2020 interviene sulle barriere architettoniche: un piccolo passo avanti tra (inutili) chiarimenti e (complicate) agevolazioni, in Immob. & proprietà, 2021, fasc. 1, 20;

Giardina, L’installazione dell’ascensore tra tutela dell’accessibilità e dei condomini dissenzienti, in Immob. & proprietà, 2026, fasc. 1, 15;

Mascia, Le barriere architettoniche in condominio, in Immob. & proprietà, 2021, 4, 211.