I criteri per individuare la natura (comune o di pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano) del sottotetto

Massima

In materia condominiale, la natura del sottotetto di un edificio è, in primo luogo, determinata dai titoli e, in difetto di questi ultimi, può presumersi comune se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato anche solo potenzialmente all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune, mentre il sottotetto può considerarsi, invece, pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano soltanto quando assolva all'esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall'umidità e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo.

Il caso

Il giudizio di primo grado si era concluso con una sentenza del Tribunale, il quale aveva accolto la domanda proposta dal Condominio e da dieci dei quattordici condomini contro il condomino Tizio, proprietario di un appartamento sito all’ultimo piano dello stabile; in particolare, previa integrazione del contraddittorio nei confronti dei tre condomini che non avevano promosso il giudizio, il Tribunale aveva ordinato al convenuto il rilascio del solaio sovrastante l’appartamento di sua proprietà, ritenendone la natura condominiale.

La decisione di primo grado era stata impugnata dal condomino soccombente, ma la Corte d’Appello aveva respinto il gravame.

Il suddetto condomino proponeva quindi ricorre per cassazione.

La questione

Si trattava di verificare se la Corte territoriale avesse violato l'art. 1117 c.c., in particolare, ritenendo erroneamente che il consolidamento della soletta, attualmente assente, non costituisse elemento idoneo a modificare l'attuale “struttura” del vano sottotetto; il ricorrente osservava che, secondo la giurisprudenza di legittimità, per determinare se la proprietà del sottotetto ubicato in un edificio condominiale spettasse al proprietario del locale sottostante o al Condominio, in mancanza di un titolo di provenienza, assumevano rilievo dirimente la struttura e la funzione alla quale il sottotetto era destinato; segnatamente, il sottotetto, per essere considerato condominiale, doveva essere anche solo potenzialmente destinato all’uso comune, ma non alla stregua di una potenziale destinazione all’uso comune a seguito di modifiche strutturali dello stato dei luoghi; nel caso in esame, dalla relazione del CTU, si ricavava l’assenza di superficie calpestabile, assenza che determinava la sua qualificazione alla stregua di intercapedine anziché sottotetto.

Le soluzioni giuridiche

I giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto infondate le doglianze del ricorrente.

Invero, la Corte d’Appello aveva correttamente richiamato l’orientamento, secondo il quale la natura del sottotetto di un edificio è, in primo luogo, determinata dai titoli e, in difetto di questi ultimi, può presumersi comune se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato anche solo potenzialmente all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, mentre il sottotetto può considerarsi, invece, pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano solo quando assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo (v., in tal senso, Cass. civ., sez. II, 21 maggio 2020, n. 9383).

Nel caso in esame - ha osservato il giudice distrettuale - nel silenzio dei titoli, nulla rinvenendosi sul punto nel rogito di acquisto e nel regolamento di Condominio, la qualificazione del solaio doveva essere individuata sulla base delle caratteristiche strutturali e funzionali del vano de quo e, al riguardo, il fatto che il vano fosse attualmente privo del piano di calpestio non era dirimente, in quanto tecnicamente la mancanza poteva essere ovviata con il consolidamento della soletta, opera che non modificava le caratteristiche strutturali del bene.

Ad avviso della Corte territoriale, determinanti nel senso della natura condominiale risultavano l’altezza del vano - altezza che non impediva, in linea di principio, la funzione anche di intercapedine, ma era indice di un potenziale diverso utilizzo, come emergeva dalla circostanza che lo stesso ricorrente si era attivato per ottenere autorizzazione che ne consentisse la trasformazione per uso a fini abitativi - le modalità di accesso al vano attraverso un corridoio del quale non era contestata la natura condominiale e il fatto che il vano non sovrastava solo l’unità immobiliare del ricorrente, ma anche quella di proprietà di un altro condomino.

Ad avviso degli ermellini, dunque, la Corte d’Appello aveva fatto corretta applicazione dell’orientamento di cui sopra e aveva verificato - con accertamento in fatto motivato che ad essa spettava compiere - la potenziale destinazione del solaio in oggetto all’uso comune quale vano autonomo e non mera intercapedine.

La natura calpestabile della soletta - su cui il motivo insisteva il ricorrente - era solo uno degli elementi da valorizzare per ritenere la natura comune e, quindi, non escludeva la presenza di altri elementi di fatto ritenuti prevalenti.

Le restanti censure - sollecitando sostanzialmente un terzo grado di giudizio di merito - involgevano la valutazione delle risultanze peritali, contestando gli accertamenti fattuali compiuti nei precedenti gradi dal giudice di merito, il quale non è tenuto ad adeguarsi alle considerazioni del CTU.

Infine, si evidenzia che il giudice distrettuale non aveva confuso affatto il profilo civilistico e la normativa urbanistica comunale: il fatto di aver puntualizzato che, secondo il regolamento edilizio del Comune di appartenenza, l’altezza del vano in questione ne permetteva l’uso autonomo, non significava demandare al regolamento la natura condominiale del bene, quanto trarne un elemento ai fini della definizione di una delle caratteristiche rilevanti per qualificare un solaio come mera intercapedine o vano suscettibile di uso autonomo.

Osservazioni

Spesso le porzioni immobiliari denominate “sottotetto” e mansarda” vengono comunemente intese come sinonimi, anche se, più tecnicamente, nel sottotetto, il tetto di copertura del fabbricato segue una linea inclinata, mentre, nella mansarda, tale linea, partendo dal centro e proseguendo verso l’esterno, ad un certo punto “piega” bruscamente verso il basso, passando da 45 gradi a verticale, creando, al di sotto del tetto, uno spazio più arioso, accogliente ed accessibile anche vicino i muri perimetrali.

Sotto il profilo giuridico, va ricordato che, nell’impostazione del codice civile, il sottotetto non risultava compreso esplicitamente nell’elenco dei beni che, ai sensi dell’art. 1117 c.c., «sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo», ed era comunemente escluso dalla nozione tecnica di tetto, in quanto costituito dalla struttura, avente normalmente funzione isolante (da freddo, caldo, umidità), posta appunto al di sotto del tetto e, al contempo, al di sopra del solaio di copertura dell’unità immobiliare sita all’ultimo piano dello stabile.

Da tale prevalente funzione tesa a preservare dagli agenti atmosferici - tanto che veniva denominato anche camera d’aria, palco morto, intercapedine - svolta a favore della porzione di piano sottostante, derivava, di regola, la sua esclusione dal novero dei beni comuni; in altre ipotesi, veniva evidenziata la relazione materiale esistente tra cosa principale e cosa secondaria, attribuendo il dovuto rilievo al carattere differenziato del nesso “strutturale” fra il sottotetto medesimo e l’appartamento ad esso collegato da una scala, sicché, essendo una pertinenza della porzione di piano, il sottotetto veniva normalmente considerato di proprietà del medesimo titolare della porzione stessa.

Sul punto, va registrata una diversa prospettiva da parte della Riforma del 2013, la quale, al n. 2) del riformato art. 1117 c.c., ha espressamente inserito, tra i beni di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, «i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune» (si pensi a quei volumi, discretamente ampi e praticabili, che vengono utilizzati per permettere l’ingresso alle scale comuni o per allocarvi le macchine dell’ascensore, le pompe delle autoclavi, le centrali termiche e, in genere, quegli impianti che non possono ospitarsi in altri parti dell’edificio).

La l. n. 220/2012 ha forse voluto chiarire la natura di tale ambiente, atteso che, dall’entrata in vigore del codice civile del 1942, il relativo argomento si è rivelato oggetto di accesa discussione, anche perché oggetto di un discreto business edilizio.

Trattasi, infatti, di un bene molto “appetibile”, specie nei grandi centri urbani, attesa la possibilità che tale volume tecnico possa essere trasformato in mansarda abitabile - oltre che soffitta, deposito, stenditoio, ripostiglio e quant’altro - e ciò a prescindere da ogni conseguenza in ordine alla revisione delle tabelle millesimali e dalle considerazioni di carattere urbanistico.

In proposito, la risposta della giurisprudenza, specie di legittimità, è stata molto variegata in ordine all’appartenenza del locale sottotetto, risultando la netta contrapposizione, di solito, tra il proprietario dell’ultimo piano (o dell’unità immobiliare ivi posta) e gli altri condomini, tanto da causare un certo disorientamento anche tra gli operatori del settore.

Ovviamente, il dilemma sull’assetto proprietario ha conseguenze pratiche di notevole spessore riguardo sia all’utilizzo dello stesso bene sia all’imputabilità delle relative spese di conservazione/manutenzione, anche se va riconosciuto che i pronunciamenti sul punto risentono delle peculiari situazioni dello stato dei luoghi sotteso alle fattispecie esaminate.

Ad esempio, in un caso concreto affrontato dalla Suprema Corte (Cass. civ., sez. II, 12 agosto 2011, n. 17249) i giudici di merito avevano dichiarato che l'ampia porzione di solaio sita al quinto piano di uno stabile era di proprietà del condomino-attore, condannando il convenuto al rilascio della medesima ed alla rimessione in pristino del vano di accesso a tale sottotetto.

Segnatamente, nella fattispecie affrontata da tale sentenza, era esatta la censura che, al fine di fornire la prova della proprietà esclusiva, non potessero in generale essere determinanti né le risultanze dell'eventuale regolamento di condominio, né l'eventuale inclusione del bene nelle tabelle millesimali, come proprietà esclusiva del singolo condomino, ma la Corte territoriale aveva anche considerato che la società costruttrice, ed unica originaria proprietaria, si era riservata la proprietà del sottotetto in questione in sede di costituzione del condominio, allorché, con il primo atto di compravendita, aveva proceduto ad alienare una delle unità immobiliari comprese nell'edificio, ritenendo questa riserva di proprietà del sottotetto confermata dal regolamento condominiale contrattuale e dalla tabella millesimale, espressamente richiamati nel primo atto di compravendita (in altri termini, era stata raggiunta la prova della proprietà del sottotetto in capo all'attore in base ad un regolare atto a titolo derivativo compiuto con il costruttore il quale, in sede di costituzione del condominio, se ne era riservata la proprietà).

Si è ribadito, in punto di diritto, che la natura del sottotetto di un edificio è, in primo luogo, determinata dai titoli e, solo in difetto di questi ultimi, non essendo lo stesso sottotetto compreso nel novero delle parti comuni dell’edificio essenziali per la sua esistenza - quali il tetto, il muro maestro, il suolo, ecc. - o necessarie all’uso comune, può ritenersi comune solo se esso risulti in concreto, per le sue “caratteristiche strutturali e funzionali”, oggettivamente destinato, anche solo potenzialmente, all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune (v., tra le altre, Cass. civ., sez. II, 19 dicembre 2002, n. 18091; Cass. civ., sez. II, 11 maggio 2000, n. 6027).

In quest’ipotesi, si applica la presunzione di comunione prevista dall’art. 1117 c.c., che opera ogni volta che, nel silenzio del titolo, il bene sia suscettibile, per tali caratteristiche, di utilizzazione da parte di tutti i comproprietari (Cass. civ., sez. II, 20 luglio 1999, n. 7764; Cass. civ., sez. II, 19 novembre 1997, n. 11488; Cass. civ., sez. II, 15 maggio 1996, n. 4509: nella specie, il sottotetto era dotato di una comunicazione diretta con il vano scale comune e di un lucernario per l'accesso al tetto comune, destinazione che costituiva il fatto noto ex art. 2727 c.c. posto dalla legge a base della presunzione di comunione di cui sopra).

Lo stesso sottotetto deve, invece, considerarsi pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano allorché assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere l'appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall'umidità, tramite la creazione di una camera d'aria, e non anche quando abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo (v., altresì, Cass. civ., sez. II, 20 giugno 2002, n. 8968; Cass. civ., sez. II, 15 giugno 1993, n. 6640).

In quest’altra ipotesi, il proprietario ha però diritto di utilizzarlo, in conformità delle norme urbanistiche vigenti, come deposito, stenditoio, ma anche come parte della sua abitazione: è il tipico caso del sottotetto con la pavimentazione formata da tavolati di legno, con altezza minima, senza ingresso dalle parti comuni ed al quale si può accedere unicamente dall’appartamento sottostante attraverso la creazione di un’apposita apertura.

In quest’ottica, il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, può effettuarne la parziale trasformazione in terrazza di proprio uso esclusivo, purché risulti che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione svolta dal tetto e che gli altri potenziali condomini-utenti non siano privati di reali possibilità di farne uso (Cass. civ., sez. II, 4 febbraio 2013, n. 2500; Cass. civ., sez. II, 3 agosto 2012, n. 14107).

Applicando i medesimi principi ma giungendo a diverse conclusioni, un’altra pronuncia del Supremo Collegio (Cass. civ., sez. II, 7 febbraio 1998, n. 1303) ha premesso che il sottotetto di un edificio si considera una pertinenza dell'appartamento dell'ultimo piano quando assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere l'appartamento, e non anche quando abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione da parte di tutti i condomini come vano autonomo; in quest'ultima ipotesi, poiché il sottotetto non si comprende tra le parti comuni indicate dall'art. 1117 c.c. (vecchio testo), la sua appartenenza deve essere determinata in base al titolo, sicché, in mancanza, la proprietà comune si desume dalla “oggettiva destinazione all'uso comune”, peraltro anche in via soltanto potenziale (cui adde Cass. civ., sez. II, 29 ottobre 1992, n. 11771; Cass. civ., sez. II, 18 ottobre 1988, n. 5668; Cass. civ., sez. II, 22 aprile 1986, n. 2824).

Nella specie, tale sentenza ha dato atto che il sottotetto, per l'altezza (variabile da mt. 2,20 al perimetro e mt. 3,00 alla mezzeria), per le dimensioni, per la finalità di passaggio obbligato per tutti i condomini per raggiungere i quattro terrazzi posti ai quattro angoli dell'edificio, in sintesi, per la struttura e per la funzione, non costituiva una mera camera d'aria destinata ad isolare e proteggere il piano sottostante, ma raffigurava un vano autonomo utilizzabile da tutti i partecipanti al condominio.

Dal canto suo, un’altra pronuncia (Cass. civ., sez. II, 4 dicembre 1999 n. 13555) ha avuto modo di specificare che il discrimen sta nell’accertamento della circostanza per cui il suddetto sottotetto, per esser considerato pertinenza dell’appartamento all’ultimo piano ad esso direttamente sottostante, debba avere l’esclusiva “funzione di intercapedine coibente” per il medesimo, mentre, qualora le sue caratteristiche, dimensioni e funzioni evidenzino l’utilizzazione o anche la sola utilizzabilità del medesimo da parte di tutti i condomini - salvo sempre che risulti il contrario dal titolo - deve presumersi che esso rientri tra le parti comuni dell’edificio, ai sensi dell’art. 1117 c.c., in ragione dell’oggettiva destinazione all’uso e al godimento collettivi.

Dunque, l’ambiente ricavato sotto il tetto dell’edificio in condominio, in modo da formare una camera d’aria limitata, in alto, dalla struttura del tetto e, in basso, dal solaio che copre i vani dell’ultimo piano, assolve, di regola, ad una funzione isolante e protettiva di questi vani e, quando non risulti una diversa destinazione o non sia diversamente disposto dal titolo, non è, quindi, oggetto di comunione ma costituisce pertinenza dell’appartamento dell’ultimo piano.

Propende più per la condominialità del bene, invece, un’altra pronuncia ancora (Cass. civ., sez. II, 18 marzo 1987 n. 2722), ad avviso della quale il sottotetto in oggetto, sia che assolva esclusivamente una funzione isolante a protezione dell’ultimo piano, costituendo pertinenza e, quindi, parte integrante dello stesso, sia che assolva anche altre funzioni oppure abbia dimensioni e caratteristiche tali da consentire l’utilizzazione come vano autonomo, la cui appartenenza va determinata solo in base ad un titolo, può considerarsi di proprietà comune se, per caratteristiche strutturali e funzionali, risulti, sia pure in via potenziale, oggettivamente destinato all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune (v. anche Cass. civ., sez. II, 5 aprile 1982, n. 2090).

Interessante, poi, la precisazione (offerta da Cass. civ., sez. II, 8 agosto 1986, n. 4970), per la quale, se il sottotetto assolve l’esclusiva funzione di isolare i vani dell’alloggio ad esso sottostanti, si pone in rapporto di dipendenza con i vani stessi cui serve da protezione e non può essere, pertanto, da questi ultimi separato senza che si verifichi l’alterazione del rapporto di complementarietà dell’insieme, conseguendone che, non essendo in tale caso il sottotetto idoneo ad essere utilizzato separatamente dall’alloggio sottostante cui accede, non è configurabile il possesso ad usucapionem dello stesso da parte del proprietario di altra unità immobiliare.

Da quanto sopra esposto deriva che, se il sottotetto è di proprietà condominiale, il suo utilizzo esclusivo da parte del proprietario dell’ultimo piano richiede il consenso unanime di tutti gli altri condomini, che possono anche decidere di venderlo all’interessato, ma è sufficiente l’opposizione di un singolo condomino per impedire sia l’utilizzo esclusivo che la vendita.

Qualora il singolo condomino, senza o contro la volontà degli altri condomini, si comporta di fatto come se fosse il proprietario del sottotetto e manifesti apertamente la volontà di utilizzarlo per sé e lo annetta al proprio appartamento, escludendo fisicamente gli altri condomini dal relativo uso, egli potrebbe usucapire il medesimo sottotetto trascorsi venti anni, a meno che gli altri condomini abbiano proposto un atto interruttivo o, meglio, una causa nei suoi confronti (si pensi ad un’azione possessoria per grave turbativa o per spoglio se il condomino, realizzando i lavori, consapevolmente alteri la preesistente situazione di fatto).

Riferimenti

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