La Cassazione si pronuncia sulla responsabilità dell’esperto stimatore conseguente ad errori nella perizia

Massima

L’erronea rappresentazione - contenuta nella perizia dell’esperto stimatore depositata nel corso di una procedura esecutiva - delle caratteristiche e del valore dell’immobile, ove incida sulla determinazione dell’aggiudicatario, può integrare perdita di chance patrimoniale, consistente nella concreta possibilità di partecipare alla gara e formulare l’offerta sulla base di una corretta rappresentazione del bene, con l’effetto che tale pregiudizio patrimoniale sarà suscettibile di risarcimento, la cui liquidazione verrà compiuta in via equitativa, mediante criteri probabilistici e inferenze induttive, indicando il criterio di determinazione adottato, muovendo dai dati oggettivi accertati, compresa la divergenza tra valore stimato e valore effettivo.

Il caso

Di grande interesse la pronuncia in commento, la quale si pone, per così dire, su un piano tangente rispetto alle questioni squisitamente processuali, concentrandosi più estesamente nell’ambito della responsabilità patrimoniale, sotto il particolare profilo della perdita di chance.

La questione trattata dalla Cassazione nella propria pronuncia traeva origine da una richiesta risarcitoria avanzata dalla aggiudicataria di un bene immobile nel corso di una espropriazione immobiliare. Tale aggiudicataria, una volta pervenuta nella disponibilità del bene, procedeva infatti a richiedere un accertamento tecnico preventivo, onde verificare che le caratteristiche del bene trasferitole fossero conformi alle indicazioni contenute nella perizia resa dall’esperto stimatore in corso di procedura esecutiva. Tale accertamento appurava la presenza di errori ed omissioni nella rappresentazione del bene contenuta nella perizia, che avevano inciso nella determinazione del valore di stima del bene, comportando la maggiorazione dello stesso di circa € 41.000.

Veniva dunque introdotta, dinanzi al Tribunale di Massa, una causa finalizzata a pervenire al risarcimento del danno nei confronti del professionista in questione, il quale ultimo chiamava in manleva la propria assicurazione. In corso di causa, veniva espletata una C.T.U., la quale accertava una significativa difformità della situazione reale del fabbricato rispetto a quella descritta nella perizia originaria, avuto particolare riguardo alla consistenza del bene, alla potenzialità edificatoria e alla mancata indicazione di rilevanti carenze strutturali e difformità edilizie, quantificando la differenza tra valore stimato e valore effettivo in euro 78.000.

Il Tribunale di Massa, con sentenza resa nel corso del 2021, accoglieva parzialmente la domanda risarcitoria, liquidando, in via equitativa, un danno di € 19.500.

La pronuncia in questione veniva dunque gravata d’appello e la Corte d’Appello confermava la pronuncia in questione, ritenendo corretta la liquidazione equitativa compiuta dal giudice di primo grado, sul presupposto che la domanda risarcitoria dovesse essere ricondotta nell’ambito della perdita di chance e valorizzando il fatto che parte attrice non avesse fornito piena prova che il bene, ove fosse stato determinato il giusto valore di stima, sarebbe stato aggiudicato ad un prezzo inferiore rispetto a quello effettivamente pagato dall’aggiudicataria.

Particolare rilevanza doveva attribuirsi, ad avviso della Corte di merito, alla circostanza che non potesse essere verificato, in concreto, quale sviluppo avrebbe avuto la competizione per l’aggiudicazione del bene laddove fosse stato determinato un minore corrispettivo quale base d’asta, nonché alla circostanza che la parte avesse comunque avuto modo di visionare il bene. Ulteriore elemento di sicuro rilievo era costituito dal fatto che, comunque, l’aggiudicazione del bene era avvenuta ad un prezzo superiore a quello posto a base d’asta.

Contro tale sentenza proponeva ricorso per cassazione l’originaria aggiudicataria, deducendo diversi motivi, su alcuni dei quali è opportuno soffermarsi: innanzi tutto, veniva contestata la violazione degli articoli 1226 c.c. e 2697 c.c., dal momento che il giudice d’appello dopo aver correttamente inquadrato la fattispecie in esame nell’ambito della responsabilità da perdita di chance, aveva fatto erra applicazione del principio dell’onere della prova in questo specifico ambito; con un secondo motivo di ricorso, poi, si censurava la decisione impugnata laddove aveva effettuato la liquidazione del danno sulla base di criteri illogici e non motivati, senza valorizzare adeguatamente dati oggettivi emersi dall’istruttoria.

Le questioni

La pronuncia in esame, lo si è accennato in precedenza, si sofferma su questioni di diritto sostanziale. Ma, al medesimo tempo, la stessa risulta di sicuro interesse per chiunque si occupi di espropriazione immobiliare: sotto un primo profilo, perché si sofferma estesamente sulla responsabilità di un ausiliario del giudice dell’esecuzione, aiutando a comprendere come talvolta l’attività degli ausiliari si presti a contestazioni da parte dei diversi soggetti coinvolti nella procedura e ad inquadrare una delle forme attraverso le quali tali contestazioni possono concretizzarsi.

Sotto altro profilo, perché non è raro che tali contestazioni in merito alla correttezza della perizia, prima di sfociare in una causa risarcitoria proposta all’esito della procedura esecutiva nei confronti del professionista che ha redatto la perizia, trovino ingresso nella stessa procedura espropriativa, traducendosi in richieste di revoca dell’aggiudicazione o in contestazioni circa la decadenza dell’aggiudicatario che non abbia versato tempestivamente il saldo prezzo.

La soluzione fornita dalla Cassazione

La sentenza n. 22597 del 2026 si caratterizza per l’accoglimento del ricorso, con un rinvio alla Corte d’Appello di Genova, in diversa composizione, per un rinnovato esame della domanda risarcitoria oggetto di causa.

A tale conclusione i giudici della terza sezione giungono prendendo le mosse da una sintetica ma efficace ricostruzione dei principi di elaborazione giurisprudenziale in tema di risarcimento da perdita di chance. Evidenziano, così, che «il danno da perdita di chance non si identifica con il mancato conseguimento del risultato utile, bensì con la perdita attuale di una possibilità seria, concreta e apprezzabile di conseguirlo», con l’effetto che la parte che richieda tale risarcimento è onerata di dimostrare, anche presuntivamente, l’esistenza di una «occasione favorevole causalmente incisa dalla condotta illecita», non potendo viceversa onerarsi la parte di provare che «in assenza dell’illecito, il risultato finale sarebbe stato effettivamente conseguito».

È in questo contesto, dunque, stando alla sentenza in commento, che va inquadrata l’ipotesi di responsabilità del perito stimatore che sia incorso in una erronea valutazione dell’immobile, in tal modo integrando un «colposo elemento perturbatore, idoneo ad incidere sulla determinazione del prezzo e sull’acquisto da parte degli aggiudicatari».

Ad avviso dei giudici di legittimità, la Corte d’Appello, dopo aver correttamente accertato l’esistenza di un errore colposo del professionista nella determinazione del valore del bene da porre in vendita, ha tuttavia errato laddove ha preteso che l’attrice fosse onerata di fornire la prova che, «in presenza di una corretta determinazione del prezzo base, ella si sarebbe comunque aggiudicata l’immobile ad un prezzo inferiore, facendo così dipendere la misura del ristoro dalla prova di uno sviluppo alternativo della gara non ricostruibile in termini di certezza e confermando, su tale premessa, la riduzione equitativa del quantum operata dal primo giudice».

Né, poi, il fatto che la fase di liquidazione dell’espropriazione immobiliare si risolva in una procedura competitiva è sufficiente, di per sé, a far venir meno l’esistenza del danno, così come alcun decisivo rilievo può assumere la circostanza che l’aggiudicataria abbia avuto modo di visionare l’immobile prima di formulare la propria offerta, atteso che non necessariamente l’offerente era in grado di appurare, sulla base della visione dell’immobile, gli errori presenti nella perizia.

In conclusione, la sentenza di merito impugnata deve ritenersi suscettibile di censura, non avendo fornito «un effettivo percorso inferenziale volto a stabilire in che misura l’errore tecnico accertato avesse inciso sulla concreta possibilità dell’acquirente di conseguire il bene a condizioni economicamente più favorevoli», finendo per valorizzare, in sede di liquidazione del danno determinato in via equitativa, elementi puramente eventuali (quali il carattere competitivo della vendita, con conseguente possibilità di diversi offerenti di partecipare a tale procedura, oppure quali la possibilità per l’offerente poi aggiudicatasi il bene di percepire le difformità tra perizia e stato reale dell’immobile) e trascurando, invece, dati oggettivi (quali la riscontrata distanza fra valore stimato del bene risultante dalla perizia e valore reale dello stesso).

Osservazioni

Non è infrequente che il soggetto che si renda aggiudicatario di un bene immobile nel corso di una procedura espropriativa, sollevi contestazioni in merito alla correttezza della perizia redatta dall’esperto nominato in corso di procedura ai sensi dell’art. 569 comma 1, c.p.c.

Tale esperto redige la propria perizia in conformità alle indicazioni evincibili dall’art. 173-bis disp. att. c.p.c., al fine di fornire al giudice dell’esecuzione elementi per la determinazione del valore di mercato del bene immobile oggetto di espropriazione (art. 568 comma 1, c.p.c.).

Va da sé, che eventuali errori nella redazione della perizia possono incidere significativamente sia sulla determinazione del valore di mercato del bene (laddove, ad esempio, vi sia un errore nella identificazione della superficie del bene, può accadere che il valore posto a base d’asta sia superiore, oppure inferiore a quello effettivo di mercato), sia sulle motivazioni che inducono l’offerente ad interessarsi ad un determinato bene (si pensi al caso in cui il bene venga descritto come legittimamente realizzato e risulti, invece abusivo, oppure al caso di un terreno descritto come edificabile e che risulti, invece, privo di tale potenzialità).

In questi casi può avvenire, allora, che l’aggiudicatario chieda la revoca della aggiudicazione, ovvero, ove sia stato già emesso il decreto di trasferimento, proponga opposizione contro lo stesso.

Tuttavia, i margini per l’accoglimento di tali istanze sono piuttosto ristretti, atteso che l’acquisto effettuato in sede di espropriazione immobiliare si atteggia in modo peculiare, solo in parte assimilabile alla vendita volontaria, connotato com’è dalle esigenze pubblicistiche che presiedono alla procedura espropriativa (non a caso, l’art. 2922 c.c. prevede espressamente che nella vendita forzata non trova applicazione la garanzia per vizi).

E così, se si riconosce la possibilità di addivenire alla revoca della aggiudicazione in presenza di aliud pro alio (fra le molte pronunce, si veda Cass. civ. n. 2064 del 24 gennaio 2023), è pur vero che una tale ipotesi presuppone che il bene oggetto di aggiudicazione sia completamente diverso da quello proposto in vendita, ovvero che si tratti di un bene funzionalmente del tutto inidoneo a svolgere la funzione prospettata nell’avviso di vendita.

Ecco, allora, che un’altra strada percorribile - in presenza di una erronea valutazione dell’immobile da parte dell’esperto stimatore, idonea ad incidere sulla determinazione del prezzo e della scelta degli offerenti di partecipare alla gara – è quella di una azione risarcitoria nei confronti del professionista incaricato di procedere alla stima.

Sul punto, la giurisprudenza di legittimità esclude che la partecipazione ad un’asta giudiziaria costituisca, di per sé, attività aleatoria, tale da neutralizzare l’incidenza causale dell’errore estimativo compiuto nella perizia, così come reputa non determinante, ai fini della esclusione di un danno risarcibile, la circostanza che il bene immobile sia stato aggiudicato, all’esito della gara, ad un prezzo corrispondente a quello di mercato (è il caso esaminato da Cass. civ. 2 febbraio 2010, n. 2359).

Potrà allora configurarsi una responsabilità extracontrattuale di tale professionista, allorché siano riscontrati errori o omissioni nella perizia tali da aver inciso sulla determinazione del valore posto a base d’asta e sempre che tali errori possano ricondursi nell’ambito di un difetto di diligenza dell’esperto nell’espletamento del proprio incarico (si veda, sia pure con riferimento ad un esperto nominato dal giudice delegato nel corso di una procedura concorsuale, Cass. civ. 6 maggio 2020, n. 8496).

Particolarmente problematico il tema dell’accertamento in merito alla esistenza di un danno da perdita di chance, nonché la conseguente liquidazione del danno: a riguardo, si afferma che il giudizio prognostico relativo all’esito che una diversa sequenza procedimentale avrebbe potuto determinare costituisce apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito (Cass. civ. 2 febbraio 2026, n. 2191), ben potendo darsi ingresso, ai fini della quantificazione del danno, ad una valutazione equitativa (ancora Cass. civ. 2 febbraio 2010, n. 2359).

Ciò non toglie, tuttavia, afferma la pronuncia in commento, che l’onere incombente sulla parte attrice, sotto il profilo della esistenza del danno, non può consistere nella prova certa del risultato finale (ossia, nel caso all’esame della Cassazione, nella prova certa che il bene, ove fosse stato valutato correttamente, sarebbe stato aggiudicato ad un prezzo significativamente inferiore a quello effettivamente versato dall’aggiudicatario), perché così facendo si ridurrebbe «la chance a mera aspettativa non risarcibile» o, comunque, riducibile sulla base «di congetture alternative non specificamente accertate».

Non c’è dubbio che tale ultimo passaggio della pronuncia in commento sia quello più delicato, perché in concreto potrebbe risultare non agevole una «ricostruzione inferenziale della chance perduta, verificando, secondo criteri di ragionevole probabilità, quale incidenza l’errore avesse avuto sulle condizioni economiche della partecipazione all’asta e sull’offerta formulata dall’aggiudicataria» (si veda, ancora, la pronuncia in commento).

Non a caso, i giudici di legittimità raccomandano, in sede di liquidazione equitativa, per un verso di valorizzare il dato oggettivo costituito dalla differenza fra valore effettivo del bene e (maggior) valore determinato dall’esperto nella propria perizia resa nel corso della procedura e, per altro verso, di accertare quale incidenza possa aver avuto sulla determinazione del prezzo di aggiudicazione il carattere competitivo della gara (altro è il caso in cui alla competizione abbia partecipato un unico offerente, altro quello in cui vi sia stata un gara tra diversi offerenti, con diversi rialzi di prezzo), verificando altresì se, nel caso specifico, l’aggiudicatario sarebbe stato in grado - sulla base delle proprie conoscenze, della visita dell’immobile e della documentazione a disposizione - di cogliere le difformità esistenti fra il contenuto della perizia e lo stato reale dell’immobile oggetto di vendita forzata.