Assetto proprietario del locale interrato adibito ad autorimessa e ubicato nel perimetro dell’edificio condominiale
25 Agosto 2026
Massima Il locale adibito ad autorimessa, ancorché ubicato entro il perimetro dell'edificio condominiale, non rientra tra le parti comuni elencate dall'art. 1117 c.c. - nel testo anteriore alle modifiche introdotte dalla l. n. 220/2012 - neppure quale parte dell'edificio necessaria all'uso comune; ne consegue che chi ne deduca la natura condominiale non può giovarsi della relativa presunzione, gravando su di lui l'onere di provarne l'appartenenza comune, mediante l'esame dei titoli di acquisto. Il caso La vicenda - giunta all’esame del giudice di ultima istanza - aveva ad oggetto la domanda di rivendicazione formulata da Tizio, il quale aveva acquistato all’asta del fallimento di una Società un locale autorimessa situato nel piano interrato dell’edificio condominiale, realizzato dalla stessa Società fallita, ove erano ubicate le abitazioni dei convenuti. In particolare, Tizio conveniva in giudizio i condomini proprietari dell’edificio in cui si trovava l’autorimessa oggetto di causa, affinché venissero condannati al rilascio del suddetto bene immobile ad uso garage. Costituitisi, i convenuti resistevano alla domanda e, a loro volta, proponevano domanda riconvenzionale di accertamento della proprietà condominiale del bene. Il Tribunale respingeva la domanda dell’attore e accoglieva la domanda riconvenzionale spiegata dai convenuti, riconoscendo la natura condominiale della porzione di immobile interrato e, per l’effetto, condannando l’attore al rilascio dell’immobile. Quest’ultimo impugnava la sentenza di primo grado, ma la Corte d’Appello rigettava il gravame, osservando che, ove mancasse un'espressa riserva di proprietà o fosse stato omesso qualsiasi riferimento, al riguardo, nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, le aree in questione, globalmente considerate, dovevano essere ritenute parti comuni dell'edificio condominiale, ai sensi dell'art. 1117 c.c. Nel caso di specie, l’appellante non aveva fornito la prova dell’esistenza di un’espressa riserva in proprietà esclusiva dell’area adibita a parcheggio, mentre, al contrario, dai contratti preliminari e dal capitolato di appalto ad essi allegato, si evinceva che la Società costruttrice prometteva di vendere, oltre agli appartamenti, anche un posto auto ed una cantina al piano interrato. Avverso la pronuncia resa nl giudizio di secondo grado, il condomino, soccombente in entrambi i gradi id merito, proponeva ricorso per cassazione. La questione Si trattava di verificare se il giudice distrettuale avesse violato l’art. 1117 c.c., applicabile alla fattispecie in oggetto ratione temporis, in combinato disposto dell’art. 2697 c.c., affermando il ricorrente che, se la norma di cui al citato art. 1117 c.c. fosse stata correttamente applicata al caso di specie, l’onere di provare la natura condominiale del bene oggetto di causa sarebbe gravato sui resistenti, mentre l’art. 1117 c.c. e la relativa presunzione di condominialità non trovava applicazione nel caso di specie in quanto la stessa non si applicava al locale autorimessa, come pacificamente qualificato, in quanto non incluso “tra le parti comuni dell’edificio”. Le soluzioni giuridiche I giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto il suddetto motivo di gravame fondato. Invero, le autorimesse e i locali commerciali, anche se situati nel perimetro dell'edificio condominiale, non sono inclusi fra le parti comuni elencate nell'art. 1117 c.c. - nella formulazione di tale norma, ratione temporis applicabile, antecedente alle modifiche introdotte dalla l. n. 220/2012 - neppure sotto l'aspetto di “parte dell'edificio necessaria all'uso comune” e, pertanto, il condominio non può giovarsi della relativa presunzione. Occorre, quindi, che sia data la prova dell'appartenenza dei suddetti locali in proprietà comune e, al fine anzidetto, determinante è l'esame dei titoli di acquisto e delle eventuali convenzioni (Cass. civ., sez. II, 16 settembre 2019, n. 23001; Cass. civ., sez. II, 22 ottobre 1997, n. 10371; cui adde, da ultimo, Cass. civ., sez. II, 9 giugno 2025, n. 15340). Nel caso in esame, era stato accertato che si trattava - non già di posti auto realizzati nel cortile, bensì - di autorimessa realizzata “nel piano interrato”, per cui, secondo gli ermellini, risultava inappropriata la giurisprudenza richiamata dalla Corte territoriale per ritenere la natura comune del locale, in quanto riferibile, appunto, “ad aree esterne” adibite a parcheggio. In conclusione, la sentenza impugnata si era discostata dal citato principio e, dunque, meritava di essere cassata. Osservazioni In argomento, va richiamato il testo dell’art. 1117 c.c. - rubricato “Parti comuni dell'edificio” - in vigore fino al 17 giugno 2013 e applicato dai magistrati del Palazzaccio nella sentenza in commento: «sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo: 1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune; 2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini». Tale articolo - di esordio della normativa codicistica in materia condominiale - è stato sostituito dall'art. 1, comma 1, della l 11 dicembre 2012, n. 220, a decorrere dal 18 giugno 2013, e risulta oggi del seguente tenore: Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
Dunque, sia prima che dopo della Riforma del 2012, il locale denominato “autorimessa”, di solito interrato, non viene menzionato nell’elenco dei beni che si presumono comuni, salvo l’accenno fatto dalla l. n. 220/2020 solo alle “aree destinate a parcheggio”, di solito esterne, oltre che ai “cortili”, anch’essi esterni. In generale, si rileva che le strutture e/o i vani posti al di sopra del suolo - cioè al di sopra dell’area sulla quale poggiano le fondamenta dell’edificio - non si presumono beni “condominiali” e la titolarità va indagata in base ai relativi titoli di acquisto o, in mancanza, secondo la loro oggettiva e strutturale “destinazione”. In applicazione di tale impostazione, si è ritenuto che gli scantinati non possano essere ricompresi nel concetto di “suolo” e, ciò nonostante, la loro allocazione sia ad un livello inferiore al c.d. piano di campagna. Nel concreto, è stato precisato che, ai sensi dell'art. 1117, n. 1), c.c., deve intendersi per “suolo su cui sorge l'edificio”, oggetto di proprietà comune, il terreno su cui viene a poggiare l'intero stabile e, quindi, quello sottostante alle strutture più profonde dello stesso, sicché i vani scantinati, anche i più bassi, non possono mai presumersi comuni per loro natura, in mancanza di un titolo contrario, ma solo se ed in quanto risultino obiettivamente destinati all'uso ed al godimento comune, secondo le altre previsioni contenute nel citato articolo (Cass. civ., sez. II, 26 luglio 2011, n. 16315; Cass. civ., sez. II, 27 aprile 1993, n. 4934; Cass. civ., sez. II, 28 maggio 1988, n. 3663; Cass. civ., sez. II, 29 giugno 1985, n. 3882). In riferimento all’esame degli atti negoziali, una pronuncia di merito (Pret. Capri 16 ottobre 1990) ha affermato che, qualora dal titolo costitutivo (nella specie, atto di divisione volontaria) del condominio sia stata esplicitamente esclusa l’assegnazione, ai proprietari dei piani fuori terra, dello scantinato (entità immobiliare che l’art. 1117 c.c. non comprende tra le parti comuni per presunzione), detta esclusione deve intendersi limitata alla cantina (al piano, cioè, destinato a cantina), ma non a quelle opere e manufatti che servono all’uso ed al godimento comune ubicati nel piano interrato (quali, in concreto, il pozzo nero e la cisterna). In collegamento con quanto affermato in precedenza riguardo agli scantinati, possono svolgersi alcune precisazioni in merito ai locali seminterrati, i quali, anch’essi, sono costituiti da volumetrie poste nel sottosuolo del fabbricato, al di sotto del piano di campagna. Si tratta, ovviamente, di locali aventi una certa rilevanza economica in quanto suscettibili di una concreta utilizzazione da parte dei condomini: si pensi alle autorimesse destinate al ricovero delle autovetture (come quella analizzata nella specie dal Supremo Collegio); in quest’ottica, quindi, può essere necessario effettuare un’indagine della relativa titolarità, la quale non può che avvenire ponendo attenzione alla funzione oggettiva della cosa, vale a dire, considerando l’utilità concretamente prestata. In applicazione di tale regola generale, è stata affermata la natura esclusiva del bene in esito all’accertamento della sua caratteristica di accessorio e pertinenza di altra porzione esclusiva con la quale ultima sussisteva un “collegamento”; in particolare, i giudici di legittimità hanno affermato che, in tema di condominio negli edifici, oggetto di proprietà comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., è quella porzione di terreno su cui viene a poggiare l'intero stabile, cioè la parte infima di questo, esistente sotto il piano cantinato più basso, per cui i vani scantinati possono presumersi comuni non in quanto facenti parte del “suolo su cui sorge l'edificio”, ma solo se ed in quanto risultino obiettivamente destinati all'uso ed al godimento comune (Cass. civ., sez. II, 17 agosto 1990, n. 8376: nella specie, si è corretta la decisione del giudice di merito che aveva ritenuto superata la presunzione di comunione nel caso di un locale seminterrato comunicante, attraverso una botola, unicamente con un negozio sito al piano terreno, sicché per la sua struttura non poteva considerarsi tra le parti dell'edificio necessarie all'uso comune oppure tra le cose destinate ad un servizio o al godimento comune, bensì destinato ad uso esclusivo di quel negozio). Più propensa a dare rilevanza all’indagine sull’assetto negoziale appare un’altra pronuncia di legittimità (Cass. civ., sez. II, 22 ottobre 1997, n. 10371, citata nella motivazione del provvedimento in epigrafe), ad avviso della quale il locale autorimessa, anche se situato entro il perimetro dell’edificio condominiale (nella specie, nel seminterrato), non può ritenersi incluso tra le “parti comuni dell’edificio” indicate dall’art. 1117 c.c., neppure sotto l’aspetto di “parte dell’edificio necessaria all’uso comune”, sicché, da un lato, il condominio non può giovarsi della relativa presunzione al fine di pretendere il contributo di ogni condomino alle relative spese di manutenzione, e, dall’altro, sul condomino, il quale adduca di non essere tenuto a tale contributo (per non essere comproprietario del locale), non incombe l’onere della relativa prova negativa; pertanto, al fine di accertare l’esistenza, o meno, dell’obbligo del singolo condomino di sostenere, in misura proporzionale, le spese di manutenzione del suddetto locale, occorre la prova positiva dell’appartenenza di esso in proprietà comune, determinante essendo, al fine anzidetto, l’esame dei titoli di acquisto dei singoli comproprietari dell’immobile. Peculiare si rivela la fattispecie affrontata, di recente, dal Supremo Collegio (Cass. civ., sez. II, 24 marzo 2015, n. 5895), che ha interessato due soggetti che si affermavano proprietari esclusivi dello stesso bene (all'interno di un condominio), del quale non era, però, in discussione l'eventuale condominialità, né era in causa il condominio, né si discuteva dell'eventuale lesione della proprietà dei condomini per l'esecuzione di opere nel suolo sottostante l'appartamento. La causa era, infatti, promossa da un soggetto, il quale conveniva in giudizio il vicino, chiedendone la condanna al rilascio di un vano del quale si rivendicava proprietario; a fondamento della domanda esponeva di essere proprietario di un alloggio facente parte di un più ampio complesso immobiliare e di un vano sottostante ricavato nella sua sottostante colonna d'aria, e di avere constatato che il convenuto aveva sfondato il tramezzo divisorio del vano sottostante e se ne era impossessato. Si è ricordato che è possibile l'esistenza di un locale autonomo, non di proprietà comune, posto nel sottosuolo, purché non debba essergli attribuita qualità di bene comune; è locale autonomo, infatti, il vano ottenuto da uno dei condomini, nell'area sottostante l'appartamento di sua proprietà esclusiva, ancorché realizzato abusivamente con svuotamento di volume ed asportazione del terreno, nonché adibito a cantina. Ad avviso degli ermellini, al fine di stabilire a chi spetti la proprietà di un locale dell'edificio condominiale, sottostante al piano terreno, deve farsi riferimento alle norme che regolano la proprietà condominiale, gradatamente accertandosi: a) se il titolo, esplicitamente o implicitamente, attribuisca la proprietà esclusiva; b) se, non essendo attribuita esplicitamente o implicitamente dal titolo, la proprietà esclusiva possa riconoscersi acquisita per usucapione; c) se, in difetto di usucapione, il locale, per la sua struttura, non possa considerarsi tra le parti dell'edificio necessarie all'uso comune o tra le cose destinate al servizio o al godimento comune oppure debba, viceversa, considerarsi destinato ad uso esclusivo, e tale destinazione esclusiva è stata attribuita dal giudice di appello appunto sulla base di dati storico-oggettivi. E’ stato aggiunto che la disciplina prevista per il suolo comune può estendersi, riguardo agli artt. 840 (relativo ai limiti di utilizzazione del sottosuolo) e 934 c.c. (relativo alle opere fatte sotto il suolo), anche al sottosuolo ed ai vani sottostanti al pianterreno e posti fra i muri maestri dell'edificio condominiale, sempre che dal titolo non risulti il contrario, e, nella fattispecie, il locale era stato appunto realizzato nello spazio libero ed appositamente creato, immediatamente sottostante l'appartamento dell’attore. Riferimenti Gomitoni, Manutenzione della copertura di autorimessa sotterranea ed esclusione del regime condominiale, in Immob. & proprietà, 2012, 154; Bordolli, Manutenzione del cortile condominiale che funge da copertura di box sottostanti: il criterio riparto delle spese, in Il Civilista, 2012, fasc. 6, 27; Meo, Per il rifacimento della copertura dei box non appartenenti al corpo dell'edificio principale rileva la funzione, in Dirittoegiustizia.it, 2011; Colli, Manutenzione di aree verdi sovrastanti autorimesse, in Arch. loc. e cond., 1999, 960; Petrolati, La locazione del box ed il vincolo di destinazione a parcheggio, in Rass. loc. e cond., 1994, 15; Carusi, Diramazione aerea d'impianto termico condominiale e “box” di proprietà individuale: un caso di servitù, in Giur. it., 1989, I, 1, 145; De Tilla, Il regime di uso e la particolare utilizzazione del sottosuolo, del cortile e degli spazi comuni per la costruzione di autorimesse condominiali o esclusive, anche in relazione alla l. 24 marzo 1989, n. 122, in Giust. civ., 1989, I, 2450; Lotito, Locazione di box-auto destinato in modo durevole al servizio di appartamento - Assoggettamento al medesimo regime giuridico - Sostituzione di clausola convenzionale relativa al box con il regime legale – Modalità, in Nuovo diritto, 1988, 1168. |
