Gli effetti della presenza di immobili abusivi nello scioglimento della comunione ereditaria
31 Luglio 2026
Massima Gli atti di scioglimento della comunione ereditaria, così come quelli di divisione inter vivos, sono soggetti alla comminatoria della sanzione della nullità prevista dall'art. 46, comma 1, del d.P.R. n. 380 del 2001 (già art. 17 della legge n. 47 del 1985) e dall'art. 40, comma 2, della l. n. 47 del 1985, qualora abbiano ad oggetto diritti reali relativi ad edifici o a loro parti, ove da essi non risultino gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria. Nel caso in cui risultino presenti difformità immobiliari e non sia stata prodotta la suddetta documentazione, è possibile chiedere la divisione parziale con riferimento agli altri beni che siano in regola con le norme urbanistiche ed edilizie. Il caso Tre eredi avevano – a seguito di un accordo di mediazione – deciso di procedere ad una divisione degli immobili dei beni ereditari del comune de cuius. Stante la mancata attuazione di detto accordo, uno degli eredi citava in giudizio gli altri perché venisse – ai sensi dell’art. 2932 c.c. – disposto in via giudiziale il trasferimento degli immobili a lui attribuiti in conseguenza del concluso atto di scioglimento della comunione ereditaria. La parte attrice invocava, altresì, la condanna dei convenuti al pagamento del conguaglio dovuto in suo favore in relazione ai valori degli immobili oggetto di divisione come richiamati nell’accordo di mediazione. Il Tribunale adito, nella resistenza delle parti convenute, accoglieva totalmente la domanda attorea. La sentenza di primo grado, impugnata dai convenuti soccombenti, era confermata dalla Corte di appello, la quale, previo rigetto degli altri motivi, respingeva anche quello denunciante la nullità dell’atto di divisione laddove era riferito ad alcuni immobili abusivi, sul presupposto che la normativa urbanistica prevista in tema di nullità ai sensi dell’art. 46 del d.P.R. n. 380/2011 non si applicasse allo scioglimento delle comunioni ereditarie. Gli appellanti soccombenti hanno, quindi, proposto ricorso per cassazione avverso la decisione di appello, articolandolo in sei motivi, alcuni dei quali riferiti a questioni processuali e altri a quella sostanziale relativa alle conseguenze giuridiche derivanti nel caso di presenza di immobili abusivi nella divisione ereditaria. La questione La questione centrale affrontata dalla Corte di cassazione nella pronuncia qui in commento ha riguardato – previo rigetto dei primi tre motivi – l’oggetto della quinta censura (il cui esame è stato considerato preliminare in senso logico-giuridico rispetto alle altre residue), con la quale era stata denunciata la violazione e falsa applicazione dell’art. 46, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001, sostitutivo – con modificazione del relativo contenuto – dell’art. 17 l. n. 47/1985, nonché dell’art. 40, comma 2, della stessa legge (quest’ultimo riguardante gli abusi edilizi compiuti originariamente entro il 1° ottobre 1983), sul presupposto che la Corte di appello aveva ritenuto valido l’atto di scioglimento del comunione di beni ereditari (rispetto ad alcuni dei quali era stata chiesta la pronuncia ex art. 2932 c.c.), malgrado fosse stato dedotto ed allegato che alcuni di essi erano abusivi dal punto di vista urbanistico-edilizio e senza verificare, a tal proposito, se le irregolarità fosse state o meno sanate. Le soluzioni giuridiche Con l’ordinanza in commento la Corte di legittimità ha ravvisato la fondatezza del richiamato quinto motivo del ricorso, censurando la sentenza impugnata nella parte in cui – sul presupposto che il citato art. 46 del d.P.R. n. 380/2001, sanzionante con la nullità degli atti di trasferimento inter vivos degli immobili sprovvisti di titolo edilizio realizzati successivamente al 17 marzo 1985 si dovesse applicare anche alle divisioni ereditarie – aveva rilevato che la suddetta norma non fosse applicabile agli immobili privi di titolo edilizio nelle divisioni mortis causa, così potendosi dare seguito alla domanda formulata ai sensi del citato art. 2932 c.c. e alla regolamentazione dei dovuti conguagli in relazione all’intero complesso dei beni dell’asse ereditario oggetto di scioglimento. La Corte di cassazione ha adottato tale soluzione – cassando con rinvio sul punto la sentenza impugnata - sulla scorta dell’applicazione dei principi sanciti dalle Sezioni unite con la sentenza n. 25021 del 2019, alla stregua della quale la divisibilità di uno o più immobili (formanti oggetto di un contratto come anche di una divisione ereditaria) è subordinata alla verifica del dato formale dell’indicazione nel relativo atto dei titoli edilizi, riferiti alla rilasciata concessione ab origine o a quella sopravvenuta successivamente in sanatoria. Osservazioni L’ordinanza in discorso, nell’occuparsi della fattispecie concreta sottoposta all’esame della Suprema Corte, si è interessata della riportata questione alla luce dei principi scaturenti dalla richiamata sentenza delle Sezioni unite, ad essi conformandosi. In particolare, con l’ordinanza di cui trattasi, è stato riconfermato l’insegnamento proveniente dalla suddetta pronuncia delle Sezioni unite, secondo cui, nell'ipotesi in cui tra i beni costituenti l'asse ereditario vi siano edifici abusivi, ogni coerede ha diritto, ai sensi dell'art. 713, comma 1, c.c., di chiedere e ottenere lo scioglimento giudiziale della comunione ereditaria per l'intero complesso degli altri beni ereditari, con la sola esclusione degli edifici abusivi, anche ove non vi sia il consenso degli altri condividenti. Si pone in luce come non emergano argomenti validi per escludere che gli atti di scioglimento di comunioni ereditarie abbiano, al pari degli atti di scioglimento delle comunioni ordinarie, natura inter vivos e che, di conseguenza, siano soggetti alla comminatoria di nullità di cui agli artt. 46, comma 1, del d.P.R. n. 380 del 2001 e 40, comma 2, della legge n. 47 del 1985, ove abbiano ad oggetto edifici abusivi o loro parti, intendendosi quali “abusivi” gli edifici in relazione ai quali non risultino gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria, a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato. Si chiarisce che così come i coeredi non possono procedere allo scioglimento di una comunione ereditaria su un edificio abusivo “non sanato”, attesa la comminatoria di nullità di cui agli artt. 46, comma 1, del d.P.R. n. 380 del 2001 e 40, comma 2, della legge n. 47 del 1985, allo stesso modo essi non possono iniziare un giudizio di divisione ereditaria che ricomprenda anche un edificio abusivo “non sanato” caduto in successione: sarebbe, invero, agevole, altrimenti, per i coeredi, aggirare il divieto imposto dalle richiamate disposizioni normative ottenendo la divisione per via giudiziaria. Pertanto, quando sia proposta domanda di scioglimento di una comunione (ordinaria o ereditaria che sia), il giudice non può disporre la divisione che abbia ad oggetto un fabbricato abusivo o parti di esso, in assenza della dichiarazione circa gli estremi della concessione edilizia e degli atti ad essa equipollenti, come richiesti dall'art. 46 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e dall'art. 40, comma 2, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, costituendo la regolarità edilizia del fabbricato condizione dell'azione ex art. 713 c.c., sotto il profilo della "possibilità giuridica", e non potendo la pronuncia del giudice realizzare un effetto maggiore e diverso rispetto a quello che è consentito alle parti nell'ambito della loro autonomia negoziale. La mancanza della documentazione attestante la regolarità edilizia dell'edificio e il mancato esame di essa da parte del giudice sono rilevabili d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio. Ed è per questo che, in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, non può essere emanata – con possibile rilievo anche d’ufficio dell’impedimento giuridico - sentenza di trasferimento coattivo prevista dall'art. 2932 c.c. (costituente specifico oggetto della pronuncia in esame) in assenza della dichiarazione, contenuta nel preliminare, o successivamente prodotta in giudizio, sugli estremi della concessione edilizia, che costituisce requisito richiesto a pena di nullità dall'art. 17 della l. n. 47 del 1985 ed integra una condizione dell'azione ex art. 2932 c.c., non potendo tale pronuncia realizzare un effetto maggiore e diverso da quello possibile alle parti nei limiti della loro autonomia negoziale. Va, tuttavia, ribadito, in generale, che se è vero che per gli ulteriori beni ai quali uno o più condividenti intendano estendere la divisione ereditaria sono edifici abusivi non esiste la possibilità di divisione, non potendo quella domanda di estensione essere soddisfatta, ciò non esclude la procedibilità della divisione con riferimento agli altri beni dell’asse ereditario che non risultino essere stati realizzati abusivamente. Alla stregua di questo percorso logico-giuridico la Corte di legittimità, in accoglimento del quinto motivo del ricorso, ha cassato la sentenza impugnata, rimettendo al giudice di rinvio di accertare se i beni ereditari oggetto della domanda di divisione comprendessero o meno manufatti rispetto ai quali non sussisteva la dichiarazione in ordine agli estremi della concessione edilizia o presentassero, comunque, difformità tali da rendere le costruzioni abusive. Con l’ordinanza in esame è stato, poi, demandato allo stesso giudice di rinvio di valutare se, all’esito dell’evidenziato accertamento, sussistesse la possibilità di procedere ad una divisione parziale dei beni ereditari, con esclusione di quelli risultati abusivi e non regolarizzati. Riferimenti Carpinelli M., Lo scioglimento della comunione avente ad oggetto beni immobili abusivi: estensione della nullità alle divisioni ereditarie, in NGCC, 2020, 3, 507 e ss. Siniscalchi A.M., Né formale né sostanziale ma testuale. Che cosa cambia per la nullità “urbanistica” dopo le Sez. Unite 22 marzo 2019 n. 8230? in Foro it., 2019, 9, I, 2795 e ss. Goione S., Regolarità urbanistica degli immobili: vecchie certezze e criticabili novità, in Contratti, 2016, 1, 28 e ss. |
